Ошибка №1: отсутствие юридической проверки
Очень многие покупатели из-за рубежа думают: если подписал compromesso — всё чисто. Но на деле:
- могут быть ипотеки и судебные ограничения (visura ipotecaria);
- отсутствует сертификат пригодности к проживанию (agibilità);
- в планах может быть перепланировка, не отражённая в кадастре (planimetria catastale difforme).
✅ Решение: всегда привлекайте юриста или агента, проверяющего все документы до нотариуса.
Ошибка №2: игнорирование технической экспертизы
Покупка старой квартиры без технической проверки (perizia tecnica) — это как покупка авто без диагностики.
❌ Проблемы:
- скрытые трещины, электрика 1970-х годов, старые трубы;
- отсутствие энергоэффективности (класс G);
- обязательства по капитальному ремонту фасада или крыши.
✅ Решение: закажите отчёт у инженера (geometra) перед подписанием compromesso. Это стоит €300–500, но сэкономит десятки тысяч.
Ошибка №3: недооценка condominio и расходов
Даже дешёвая квартира может «высосать» из бюджета всё, если:
- spese condominiali превышают €2 000 в год;
- впереди масштабный ремонт (лифт, крыша, фасад);
- соседи не платят, и дом судится с ними.
✅ Решение: запросите последние отчёты condominio, решения собраний и список должников. Это обязан предоставить продавец или агент.
Ошибка №4: неправильный выбор района
Заманчиво купить дешёвую квартиру в Baggio или Corvetto. Но:
- можно попасть в неблагополучную зону;
- проблемы с транспортом, инфраструктурой, соседями;
- трудности при перепродаже или сдаче в аренду.
✅ Решение: не ориентируйтесь только на цену за м². Сравните динамику цен, уровень аренды, наличие метро, школ, супермаркетов и отзывов о районе.
Ошибка №5: оформление сделки «вслепую»
Некоторые покупатели доверяют всё агентству или делают сделку удалённо, не проверяя финальные шаги:
- подписывают rogito без понимания деталей;
- не читают договор в оригинале на итальянском;
- не проверяют финальную версию нотариуса.
✅ Решение: даже при доверенности — всё проверять по чек-листу, требовать переводы, уточнять сроки, налоги, остатки на счёте кондоминиума.
👉 Команда LiveToItaly в Турине и Милане оказывает поддержку русскоязычным покупателям:
- проверка документов и сопровождение у нотариуса;
- техническая экспертиза (perizia tecnica) с инженером;
- консультации по районам и стоимости недвижимости;
- переговоры с агентствами и банками.
Свяжитесь с нами, чтобы купить жильё в Италии безопасно и выгодно.
Частые вопросы (FAQ)
Какие ошибки совершают иностранцы при покупке квартиры в Милане?
Юридические и технические — отсутствие проверки документов, выбор проблемного района, игнорирование общих расходов.
Как проверить документы на жильё в Италии?
Через visura catastale, visura ipotecaria, agibilità, condominio, planimetria. Делает агент, юрист или geometra.
Что такое agibilità и зачем она нужна?
Это сертификат пригодности к проживанию. Без него нельзя официально сдать квартиру, получить ипотеку или прописаться.
Кто должен делать техническую экспертизу квартиры?
Лучше всего — независимый инженер (geometra), не связанный с агентом или продавцом.
Как выбрать безопасный район для покупки?
Ориентируйтесь на спрос, транспорт, школы, арендный потенциал. Изучите карту преступности, индекс цен и отзывы местных.
