Assemblea condominiale в Италии: как проходит собрание собственников

Кондоминиум в Италии → Правила condominio → Assemblea condominiale

Обновлено: 26 сентября 2026

Assemblea condominiale - это собрание собственников, на котором принимаются основные решения по управлению итальянским condominio: утверждаются расходы и rendiconto, выбирается amministratore, обсуждаются ремонты, работы и другие вопросы общего имущества.

Но решение assemblea имеет юридическое значение только при соблюдении правил созыва, участия и голосования. Важно, кто был приглашён, что было указано в ordine del giorno, сколько собственников участвовало лично или по delega и какое большинство требовалось именно для конкретного вопроса.

Ниже разбираем саму процедуру собрания. Подробный расчёт quorum, проверку действительности решений и анализ verbale мы вынесли в отдельные материалы, чтобы не смешивать разные вопросы.

Коротко о главном

• Обычную assemblea обычно созывает amministratore.
• Не менее двух condomini, представляющих минимум 1/6 стоимости здания, могут потребовать внеочередное собрание.
• Если amministratore не реагирует в течение 10 дней, эти собственники могут созвать собрание самостоятельно.
• Convocazione должна содержать конкретный ordine del giorno и быть сообщена минимум за 5 дней до первой convocazione.
• Участвовать можно лично или по письменной delega.
• Если condomini больше 20, один представитель не может представлять более 1/5 собственников и одновременно более 1/5 стоимости здания.
• Amministratore не может получать deleghe.
• Для разных решений требуются разные majority, поэтому нельзя использовать одну универсальную формулу quorum.

• Что такое assemblea condominiale
• Что может решать assemblea
• Кто может созвать собрание
• Как правильно уведомить собственников
• Почему важен ordine del giorno
• Первая и вторая convocazione
• Как работает delega
• Как проходит само собрание
• Как проходит голосование
• Что происходит после голосования
• Если решение принято с нарушениями
• FAQ

Что такое assemblea condominiale

Assemblea - коллективный орган condominio, через который собственники принимают решения по вопросам, относящимся к общему управлению зданием.

Участвуют прежде всего condomini, то есть собственники, а не просто все проживающие в доме.

Собственник может присутствовать лично или, при соблюдении правил, через представителя с письменной delega.

Решения, принятые надлежащим образом, обязательны и для тех condomini, которые голосовали против или вообще не присутствовали, если решение впоследствии не отменено или не признано недействительным в установленном порядке.

Что может решать assemblea condominiale

Art. 1135 Codice Civile относит к компетенции assemblea основные вопросы управления condominio.

• назначение, подтверждение и вознаграждение amministratore;
• утверждение preventivo расходов и их распределения;
• утверждение годового rendiconto;
• решения по extraordinary maintenance и другим крупным работам;
• создание fondo speciale в предусмотренных законом случаях;
• решения по другим вопросам common parts, входящим в компетенцию assemblea.

Не каждый вопрос жизни отдельного собственника может решаться большинством. Assemblea действует только в пределах своих полномочий и не может произвольно распоряжаться индивидуальными правами condomini.

Кто может созвать собрание

Обычную ежегодную assemblea созывает amministratore.

Внеочередное собрание он может созвать, когда считает это необходимым.

Кроме того, art. 66 disposizioni di attuazione c.c. позволяет потребовать созыва assemblea минимум двум condomini, которые вместе представляют не менее 1/6 стоимости здания.

Если после такого требования проходит 10 дней, а amministratore собрание не созывает, эти condomini могут сделать это самостоятельно.

Если amministratore в condominio вообще отсутствует, ordinary или extraordinary assemblea может быть созвана по инициативе любого condomino.

Как собственников должны уведомить о собрании

Avviso di convocazione должен быть сообщён имеющим право участвовать минимум за 5 дней до даты первой convocazione.

Закон предусматривает следующие способы:

• raccomandata;
• PEC;
• fax;
• вручение лично под подтверждение получения.

В уведомлении должны быть указаны место и время собрания, а также конкретный ordine del giorno.

Если собрание проводится по videoconferenza, указываются также электронная платформа и время подключения.

Неполная, несвоевременная или отсутствующая convocazione может сделать принятые решения annullabili в порядке art. 1137.

Почему ordine del giorno так важен

Ordine del giorno - это не формальность. Собственник должен заранее понимать, какие вопросы будут поставлены перед assemblea.

Например, если планируется голосование по:

• ремонту фасада;
• крыше;
• замене лифта;
• утверждению крупных расходов;
• смене amministratore;
• изменению regolamento;

вопрос должен быть сформулирован достаточно определённо, чтобы condomini могли решить, участвовать ли лично, запросить документы или выдать delega.

Собрание не должно превращать общий пункт вроде «varie ed eventuali» в способ неожиданно принять значительное решение, к которому собственники не могли подготовиться.

Первая и вторая convocazione: в чём разница

Итальянская система предусматривает prima и seconda convocazione.

Первая convocazione

Для надлежащего costituzione assemblea должны участвовать condomini, представляющие:

• большинство участников condominio;
• не менее 2/3 стоимости здания.

Для обычной deliberazione в первой convocazione art. 1136 требует большинство присутствующих и не менее половины стоимости здания.

Вторая convocazione

Если первая assemblea не может состояться из-за отсутствия необходимого количества участников, проводится seconda convocazione.

Она не может проходить в тот же календарный день, что и первая.

Для её costituzione достаточно condomini, представляющих:

• не менее 1/3 участников condominio;
• не менее 1/3 стоимости здания.

Для обычных решений во второй convocazione действует majority, установленное art. 1136, comma 3. Но для многих специальных вопросов закон требует более высокого большинства независимо от того, первая это или вторая convocazione.

Именно поэтому мы не приводим здесь одну универсальную таблицу «сколько голосов нужно». Полный разбор: quorum и голосование в condominio.

Как работает delega на assemblea

Каждый condomino может участвовать через представителя с письменной delega.

Представителем может быть другое лицо, если нет специального ограничения закона или применимого regolamento.

Есть два важных правила.

• Amministratore не может получать deleghe для участия в любой assemblea.
• Если condomini больше 20, один представитель не может представлять более 1/5 общего числа condomini и одновременно 1/5 стоимости здания.

Следовательно, правило «один представитель максимум 1/5» нельзя механически применять к маленькому дому с 8 или 12 собственниками.

Если одна unità находится в общей собственности нескольких лиц, они имеют право на одного представителя на assemblea.

Как проходит assemblea на практике

Обычно процедура выглядит так:

1. Проверяются присутствующие и deleghe.
2. Определяется количество представленных millesimi.
3. Проверяется, может ли assemblea быть costituita.
4. Переходят к вопросам ordine del giorno.
5. Обсуждается каждый вопрос.
6. Проводится отдельное голосование.
7. Фиксируется результат.
8. Составляется verbale.

Если во время собрания кто-то приходит позже или уходит раньше, это важно фиксировать, поскольку состав участников конкретного голосования влияет на quorum deliberativo.

Как проходит голосование

При голосовании учитываются не только «головы», но и millesimi.

Поэтому запись:

«За 7, против 4»

сама по себе ещё не позволяет проверить действительность deliberazione.

Нужно установить:

• кто участвовал в голосовании;
• сколько millesimi представляли голосующие;
• кто голосовал за;
• кто против;
• кто воздержался;
• какое большинство требовал закон именно по этому вопросу.

Отдельно о долях: как работают tabelle millesimali.

Что происходит после голосования

О ходе собрания и принятых решениях составляется processo verbale, который вносится в соответствующий registro.

Из verbale должно быть возможно понять, какие решения были приняты и с каким результатом.

Особенно полезно, когда документ позволяет восстановить:

• участников;
• deleghe;
• millesimi;
• вход и выход участников;
• результаты отдельных голосований;
• утверждённые расходы и работы.

Подробно сам документ разбираем отдельно: verbale assemblea condominiale: что проверить собственнику и покупателю.

Что делать, если решение принято с нарушениями

Неправильная convocazione, недостаточный quorum, ошибочное голосование или другие нарушения могут сделать deliberazione оспоримой.

Но нельзя считать любое нарушение одинаковым: итальянское право различает annullabilità и nullità.

Для annullabili deliberazioni art. 1137 предусматривает 30-дневный срок:

• для dissenting и abstaining condomini - с даты deliberazione;
• для absent condomini - с даты communication della deliberazione.

Подробно этот вопрос здесь не дублируем. Используйте отдельный материал: когда решение assemblea можно оспорить.

Что взять с собой на assemblea

• avviso di convocazione;
• ordine del giorno;
• preventivo или rendiconto, если они голосуются;
• preventivi подрядчиков по крупным работам;
• последний verbale, если обсуждается продолжение старого вопроса;
• tabelle millesimali;
• список конкретных вопросов amministratore;
• delega, если вы представляете другого собственника.

Если речь идёт о дорогостоящих lavori straordinari, полезно заранее проверить не только цену, но и capitolato, критерий riparto и наличие fondo speciale.

Правовая основа

• Art. 1135 Codice Civile - полномочия assemblea.
• Art. 1136 Codice Civile - costituzione assemblea и majority.
• Art. 1137 Codice Civile - impugnazione delle deliberazioni.
• Art. 66 disposizioni di attuazione c.c. - convocazione, ordine del giorno, сроки и videoconferenza.
• Art. 67 disposizioni di attuazione c.c. - rappresentanza и deleghe.

Продолжить по теме assemblea condominiale

• Quorum: когда решение assemblea действительно и как его оспорить
• Verbale: что проверить в протоколе собрания
• Millesimi: как определяется вес голоса
• Крупные работы: preventivi, fondo speciale и решения assemblea
• Amministratore: обязанности управляющего condominio

Часто задаваемые вопросы

Кто может созвать assemblea condominiale?

Обычно её созывает amministratore. Внеочередного созыва могут потребовать минимум два condomini, представляющие не менее 1/6 стоимости здания. Если amministratore не реагирует 10 дней, они могут созвать собрание самостоятельно.

За сколько дней нужно сообщить о собрании?

Avviso di convocazione должен быть сообщён минимум за 5 дней до даты первой convocazione установленным законом способом.

Можно ли голосовать через другого человека?

Да, при наличии письменной delega. Если condomini больше 20, один представитель не может представлять более 1/5 собственников и более 1/5 стоимости здания.

Можно ли выдать delega amministratore?

Нет. Art. 67 прямо запрещает amministratore получать deleghe для участия в assemblea.

Сколько голосов нужно для решения?

Зависит от convocazione и конкретного вопроса. Для ordinary decisions и для специальных решений действуют разные majority, поэтому нужно проверять art. 1136 и соответствующую норму. Полный расчёт вынесен в отдельный материал о quorum.

Обязательны ли решения для отсутствовавшего собственника?

Да, надлежащим образом принятые deliberazioni обязательны для всех condomini. При наличии нарушения absent condomino может использовать предусмотренную законом процедуру impugnazione.

Что делать, если я считаю решение неправильным?

Сначала получите полный verbale, проверьте convocazione, порядок голосования, millesimi и требуемое majority. Для annullabili deliberazioni действует строгий срок по art. 1137, поэтому затягивать с проверкой нельзя.

Вернуться к главному руководству по condominio в Италии.