Quorum и голосование в condominio: когда решение assemblea недействительно

Кондоминиум в Италии → Правила condominio → Assemblea condominiale → Quorum и действительность решений

Обновлено: 26 сентября 2026

Решение assemblea condominiale может быть принято большинством голосов и всё равно оказаться оспоримым, если нарушены правила quorum, неправильно учтены присутствующие, собственник ушёл до голосования или assemblea приняла решение за пределами своих полномочий.

Но важно различать два совершенно разных понятия: delibera annullabile и delibera nulla. Большинство нарушений процедуры делают решение аннулируемым и требуют своевременного impugnazione. Nullità применяется только к более тяжёлым дефектам.

Поэтому недостаточно сказать: «quorum неправильный, значит решение автоматически не существует». Нужно установить характер нарушения и не пропустить срок.

Коротко о главном

• Для решений assemblea учитываются и количество condomini, и соответствующие millesimi.
• Quorum costitutivo и quorum deliberativo - разные вещи.
• Собственник, который ушёл до голосования, не учитывается в quorum deliberativo по этому вопросу.
• Неправильный quorum обычно ведёт к annullabilità, а не автоматически к nullità.
• Для большинства annullabili delibere действует срок 30 дней по art. 1137 c.c.
• Для dissenting и abstaining срок идёт от даты решения.
• Для absent condomino - от communication della deliberazione.
• Nullità применяется только к более серьёзным дефектам и не сводится к любой ошибке в голосовании.

• Quorum costitutivo и deliberativo
• Как считаются голоса и millesimi
• Что если собственник ушёл до голосования
• Что если собственник воздержался
• Что должно быть видно из verbale
• Когда решение annullabile
• Когда решение nullo
• Как считать 30 дней
• Как оспаривают решение
• Почему quorum важен покупателю
• FAQ

Quorum costitutivo и quorum deliberativo: в чём разница

Это основа проверки любого решения assemblea.

Quorum costitutivo

Показывает, может ли assemblea вообще считаться надлежащим образом состоявшейся.

Он проверяется при формировании собрания на основании количества участвующих condomini и представляемых ими millesimi.

Quorum deliberativo

Показывает, достаточно ли голосов для принятия конкретного решения.

Именно здесь важно, кто фактически участвовал в конкретном голосовании и сколько millesimi представляли голосующие.

Поэтому assemblea может быть правильно costituita, но отдельная delibera всё равно не получить необходимого majority.

Почему нельзя считать только количество людей

В condominio голосование обычно имеет двойную структуру:

• количество condomini;
• количество millesimi, которые они представляют.

Поэтому фразы «за проголосовали 10 человек, против 6» недостаточно.

Нужно знать, например:

• сколько millesimi у 10 голосов «за»;
• какое majority требовалось для конкретной delibera;
• кто был физически или по delega представлен в момент голосования;
• не покинул ли кто-либо собрание до конкретного пункта.

Как именно работают доли, смотрите отдельно: tabelle millesimali в condominio.

Что если condomino ушёл до голосования

Это как раз тот случай, который рассмотрела Corte di Cassazione в ordinanza n. 4191/2024.

Если condomino присутствовал в начале assemblea, а затем ушёл до обсуждения или голосования по конкретному вопросу, его первоначальное присутствие может сохранять значение для quorum costitutivo, но его нельзя учитывать в quorum deliberativo по вопросу, в голосовании по которому он не участвовал.

Не помогает даже заранее сказанная фраза:

«Я ухожу и заранее поддерживаю то, что решит большинство».

Cassazione подчёркивает, что воля collegial body формируется именно в момент голосования.

Если без millesimi ушедшего condomino требуемого majority уже нет, deliberazione может оказаться annullabile.

Что происходит, если собственник воздержался

Воздержавшийся присутствовал на голосовании, но не поддержал решение.

Для art. 1137 он прямо относится к числу лиц, которые могут impugnare annullabile deliberazione наряду с absent и dissenting condomini.

Это отличается от человека, который ушёл до голосования: последний для соответствующего пункта рассматривается как отсутствующий.

Что должно быть видно из verbale

Чтобы проверить quorum, из verbale должно быть возможно восстановить состав assemblea в момент принятия решения.

Практически особенно важны:

• кто присутствовал лично;
• кто участвовал по delega;
• millesimi участников;
• кто вошёл позже;
• кто ушёл;
• по какому пункту ordine del giorno изменился состав участников;
• сколько голосов и millesimi было за, против и воздержалось.

Фраза вроде «il condomino Rossi si allontana alle ore 19:15» важна именно потому, что позволяет понять, участвовал ли Rossi в следующих deliberazioni.

Но сама страница о verbale имеет другой owner: что должно быть в протоколе assemblea и как его проверять.

Когда deliberazione annullabile

После Sezioni Unite n. 9839/2021 annullabilità рассматривается как основной режим для deliberazioni, принятых с нарушением закона или regolamento, если дефект не относится к узкой категории nullità.

Типичные случаи, которые могут вести к annullabilità:

• недостаточный quorum deliberativo;
• неправильно подсчитанные millesimi;
• учёт в голосовании condomino, который фактически не участвовал;
• нарушения процедуры convocazione;
• нарушение отдельных правил assemblea;
• ошибочное применение установленного критерия распределения расходов в конкретной delibera.

Для таких решений особенно опасно пропустить 30-дневный срок impugnazione.

Когда deliberazione может быть nulla

Nullità - исключение, а не обычная реакция на любую ошибку assemblea.

Sezioni Unite n. 9839/2021 относят к категории nullità, в частности, deliberazioni:

• в которых изначально отсутствует существенный элемент;
• с материально или юридически невозможным объектом;
• принятые при абсолютном отсутствии полномочий assemblea решать такой вопрос;
• с содержанием, противоречащим imperative norms, public order или buon costume.

Хороший пример различия связан с распределением расходов.

Если assemblea просто неправильно применила законный критерий riparto к одному конкретному случаю, решение обычно annullabile.

Если же majority пытается навсегда изменить установленный законом или договором критерий распределения расходов, выходя за пределы полномочий assemblea, может возникнуть nullità.

Как считать срок 30 дней

Art. 1137 Codice Civile устанавливает peremptory срок для оспаривания annullabile deliberazione.

Положение condomino	Начало 30 дней
Проголосовал против	С даты deliberazione
Воздержался	С даты deliberazione
Не присутствовал	С даты communication della deliberazione
Ушёл до конкретного голосования	Для этого пункта рассматривается как absent; срок связан с communication

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Cassazione n. 4191/2024 отдельно подтвердила: condomino, который ушёл до голосования и это отражено в verbale, для соответствующей deliberazione рассматривается как absent.

Как на самом деле оспаривают deliberazione

Отправить amministratore обычное письмо, raccomandata или PEC с фразой «я не согласен» полезно для фиксации позиции, но само по себе такое письмо не заменяет impugnazione в смысле art. 1137.

Если нужно добиться annullamento deliberazione, вопрос решается через предусмотренную законом процедуру обращения к компетентному суду.

Поэтому при спорной delibera важно действовать быстро:

1. Получить полный verbale.
2. Проверить состав голосующих и millesimi.
3. Установить, какое majority требовалось именно для этого решения.
4. Определить тип дефекта: annullabilità или возможная nullità.
5. Определить dies a quo для 30-дневного срока.
6. При необходимости получить правовую оценку без промедления.

Подача impugnazione сама по себе не приостанавливает действие решения. Art. 1137 предусматривает, что suspension должна быть отдельно ordered by the court.

Почему quorum важен перед покупкой квартиры

Покупателю недвижимости полезно не только увидеть, что в verbale написано «одобрено», но и проверить, насколько решение действительно было принято.

Это особенно важно, если перед покупкой обнаружены:

• дорогой ремонт фасада;
• новая крыша;
• создание fondo speciale;
• модернизация лифта;
• изменение tabelle millesimali;
• другие значительные straordinarie spese.

Если решение спорное, это не означает, что покупатель может просто его игнорировать. Но это основание глубже проверить verbale, quorum и возможные уже начатые impugnazioni.

Правовая основа

• Art. 1136 Codice Civile - quorum и majority assemblea.
• Art. 1137 Codice Civile - impugnazione delle deliberazioni.
• Cassazione civile, ordinanza n. 4191/2024 - уход condomino до голосования и quorum deliberativo.
• Cassazione, Sezioni Unite, n. 9839/2021 - различие nullità и annullabilità.

Продолжить по теме assemblea

• Assemblea: как проходит собрание собственников
• Verbale: как читать протокол и решения
• Millesimi: как считается вес голоса
• Крупные работы: какие решения принимает assemblea
• Расходы: когда собственник обязан участвовать

Часто задаваемые вопросы

Что происходит, если condomino ушёл до голосования?

Для соответствующей delibera его нельзя учитывать в quorum deliberativo. Cassazione n. 4191/2024 подтвердила, что решающим является участие именно в момент голосования.

Если quorum неправильный, решение автоматически nullo?

Обычно нет. Недостаточный quorum, как правило, ведёт к annullabilità, которую нужно своевременно impugnare по art. 1137. Nullità применяется к более тяжёлым дефектам.

Кто может оспорить annullabile deliberazione?

Art. 1137 называет absent, dissenting и abstaining condomini.

Сколько времени есть на impugnazione?

Для dissenting и abstaining - 30 дней с даты deliberazione. Для absent - 30 дней с момента communication della deliberazione.

Если я ушёл до голосования, с какого момента идут 30 дней?

По позиции Cassazione n. 4191/2024 для соответствующего пункта вы рассматриваетесь как absent, поэтому dies a quo связан с communication della deliberazione.

Достаточно ли написать amministratore по PEC, что я не согласен?

Нет, если цель - юридически добиться annullamento deliberazione. PEC может зафиксировать вашу позицию, но не заменяет процедуру impugnazione по art. 1137.

Приостанавливается ли решение автоматически после подачи impugnazione?

Нет. Art. 1137 прямо предусматривает, что impugnazione сама по себе не приостанавливает исполнение deliberazione. Для этого требуется отдельное решение суда.

Вернуться к главному руководству по assemblea condominiale.