Планировка квартиры в Италии: как сделать новый обмер и технический план

Обновлено: 27 сентября 2026

В Италии под словом «планировка» часто смешивают несколько разных документов. Из-за этого собственник думает, что ему нужно «сделать новую planimetria», хотя на практике может требоваться совсем другое: получить существующий кадастровый план, выполнить новый обмер квартиры, подготовить технический чертёж для ремонта или обновить кадастр после законной перепланировки.

Поэтому первый вопрос должен звучать не «где сделать planimetria», а:

Для какой задачи мне нужен план: посмотреть кадастр, проверить квартиру, спроектировать ремонт или официально обновить документы?

На этой странице разбираем именно создание нового технического плана по фактическому обмеру объекта - rilievo и последующую подготовку planimetria специалистом.

Если вам нужно просто получить уже существующую planimetria из Catasto и проверить её перед покупкой, используйте отдельный материал: Planimetria Catastale в Италии.

Коротко

• Planimetria catastale и новый технический обмер - не одно и то же.
• Кадастровый план уже хранится в Catasto, если он был подан ранее.
• Новый rilievo выполняется на объекте: специалист измеряет помещения и создаёт актуальный чертёж.
• Такой план нужен для ремонта, проектирования, проверки объекта и подготовки дальнейших технических документов.
• Если фактическая планировка отличается от кадастровой, нужно сначала понять причину расхождения.
• Обновлять Catasto можно только после проверки законности изменений.
• DOCFA не узаконивает незаконную перепланировку сам по себе.
• Стоимость зависит от площади, сложности, количества этажей, цели работы и необходимости последующих процедур.
• Для серьёзного объекта обычно нужен geometra, architetto или ingegnere с соответствующими полномочиями.

• Какие бывают виды планов
• Что такое planimetria catastale
• Что такое rilievo
• Когда нужен новый план
• Кто делает обмер
• Как проходит работа
• Как сравнить с кадастровым планом
• Что делать при расхождениях
• Когда нужен DOCFA
• Нужен ли план при продаже
• Сколько стоит работа
• FAQ

Сначала разберём термины

Документ / работа	Что это	Для чего нужен
Planimetria catastale	План, уже зарегистрированный в Catasto	Сверка с объектом, сделки, кадастровая проверка
Rilievo metrico	Фактический обмер квартиры или дома	Получить реальные размеры и конфигурацию
Planimetria tecnica	Новый чертёж по обмеру	Ремонт, проектирование, проверка
Progetto	Проект будущих изменений	Перепланировка, строительные работы
DOCFA	Кадастровая процедура обновления данных	Отразить законно выполненные изменения в Catasto

Именно путаница между этими понятиями чаще всего приводит к неправильным заказам и лишним расходам.

Что такое planimetria catastale

Planimetria catastale - это графическое представление объекта недвижимости, которое хранится в кадастровом архиве Agenzia delle Entrate.

Она используется для идентификации и кадастровой сверки объекта, но не является полным техническим проектом здания.

На ней обычно отражается конфигурация помещений и основные элементы, необходимые для кадастрового представления объекта.

При этом нельзя ожидать, что кадастровый план обязательно содержит:

• полный инженерный проект;
• детальное расположение электрики;
• разводку воды;
• все конструктивные размеры;
• точность, достаточную для ремонта мебели или производства кухни.

Если задача - проверить квартиру перед покупкой, полный owner находится здесь: как читать и проверять planimetria catastale.

Что такое rilievo квартиры или дома

Rilievo - это фактический обмер объекта специалистом непосредственно на месте.

Во время обследования могут фиксироваться:

• длина стен;
• геометрия помещений;
• толщина отдельных стен;
• дверные и оконные проёмы;
• высоты;
• лестницы;
• ниши;
• балконы и террасы;
• санузлы;
• другие элементы, необходимые для цели работы.

После обмера специалист создаёт актуальную техническую planimetria.

Это уже не копия из Catasto, а новый чертёж, отражающий фактическое состояние объекта на дату rilievo.

Когда нужен новый технический план

Новый rilievo и planimetria особенно полезны в нескольких ситуациях.

Перед ремонтом

Чтобы архитектор, дизайнер или подрядчик работал не по старому кадастровому чертежу, а по реальным размерам объекта.

Перед перепланировкой

Сначала фиксируется существующее состояние, затем на его основе разрабатывается проект будущих изменений.

Перед продажей

Если есть сомнения, что фактическая квартира совпадает с cadastral plan, новый обмер позволяет увидеть расхождения до выхода к notaio.

Перед покупкой сложного объекта

Особенно если квартира старая, после нескольких ремонтов, объединения помещений, наследства или разделения.

Для меблировки и интерьерного проекта

Точные размеры нужны для кухни, встроенной мебели, санузлов и других элементов, где cadastral plan обычно недостаточно.

Кто делает rilievo и техническую планировку

В зависимости от задачи это может быть:

• geometra;
• architetto;
• ingegnere;
• другой уполномоченный tecnico для соответствующей процедуры.

Для простого интерьерного обмера и для официального кадастрового обновления требования к исполнителю могут быть разными.

Если итог должен использоваться для DOCFA, строительной практики или attestazione di conformità, нужен специалист, имеющий право подписывать и подавать соответствующие документы.

Отдельно о профессии: кто такой geometra в Италии.

Как проходит создание новой планировки

1. Определяется цель. Ремонт, продажа, кадастровая проверка или проект.
2. Собираются старые документы. Planimetria catastale, visura, строительные документы, старые проекты.
3. Проводится sopralluogo.
4. Выполняется rilievo.
5. Создаётся новый технический план.
6. План сравнивается с существующими документами.
7. Если есть расхождения, определяется их причина.
8. Только после этого решается, требуется ли дальнейшая строительная или кадастровая процедура.

Самая опасная ошибка - сразу подавать новый план в Catasto, не проверив сначала, законны ли изменения.

Почему новый план нужно сравнивать с Catasto и Comune

У объекта может существовать сразу несколько «версий» планировки:

• фактическое состояние;
• planimetria catastale;
• последний разрешённый строительный проект;
• варианты и последующие строительные практики.

Идеальная ситуация - когда эти данные согласованы между собой.

Но кадастровое соответствие и urbanistic conformity - разные проверки.

То, что новая planimetria соответствует факту, ещё не доказывает, что стены были перенесены законно.

И наоборот, законное изменение по Comune может ещё требовать корректного отражения в Catasto.

По теме сделки используйте отдельный owner: conformità catastale при продаже недвижимости.

Что делать, если новый обмер не совпал со старой planimetria

Не любое отличие имеет одинаковое значение.

Причиной может быть:

• старая или неточная planimetria;
• законная перепланировка, которую не обновили в кадастре;
• ошибка в архиве;
• самовольное изменение;
• изменение назначения помещения;
• объединение или разделение объектов;
• несоответствие только кадастрового характера;
• более серьёзная urbanistic difformità.

Поэтому последовательность должна быть:

обмер → сравнение → проверка законности → решение → только потом обновление документов.

Когда нужен DOCFA

DOCFA используется для кадастрового обновления объекта в предусмотренных случаях.

Но DOCFA - это не просто «загрузка новой картинки в кадастр».

Он может потребоваться, например, когда законно изменились:

• внутренняя конфигурация;
• consistenza;
• категория или класс;
• размер или состав unità immobiliare;
• другие кадастровые характеристики.

Перед подачей нужно проверить строительную основу изменений.

Полный owner обновления кадастровых данных уже есть отдельно: обновление кадастровых данных и DOCFA.

Нужна ли актуальная planimetria при продаже

При продаже городской недвижимости кадастровая часть имеет прямое значение для rogito.

Нотариальный акт должен содержать ссылку на planimetria, зарегистрированную в Catasto, а также предусмотренную законом декларацию о соответствии кадастровых данных и планировки фактическому состоянию либо соответствующее техническое подтверждение.

Поэтому если фактический объект отличается от кадастрового плана, вопрос нужно закрывать до финального акта.

Но повторим: catastale и urbanistica - две разные линии проверки.

Поэтому для сделки полезно смотреть не только planimetria, но и полный пакет документов объекта: проверка документов недвижимости в Италии.

Сколько стоит создание планировки

Универсальной цены «3 евро за квадратный метр» нет.

Стоимость зависит от:

• площади;
• количества этажей;
• геометрии объекта;
• наличия подвала, гаража, террас и внешних зон;
• необходимой точности;
• цели плана;
• нужен ли только rilievo;
• нужен ли проект;
• нужно ли сравнение с Comune и Catasto;
• потребуется ли DOCFA или другая официальная практика.

Поэтому нормальный расчёт начинается не с цены за квадратный метр, а с вопроса: какой конечный результат вам нужен?

Официальные ориентиры

• Agenzia delle Entrate - кадастровые сервисы, visure и planimetrie
• Art. 29, comma 1-bis, Legge 52/1985 - кадастровые данные, ссылка на planimetria и соответствие при отчуждении.
• Consiglio Nazionale del Notariato - conformità catastale и техническая проверка объекта.

Продолжить по теме

• Кадастр: Planimetria Catastale и проверка перед покупкой
• Продажа: conformità catastale перед rogito
• Обновление: DOCFA и кадастровые данные
• Специалист: geometra в Италии
• Покупка: документы и техническая проверка объекта

Часто задаваемые вопросы

Чем новая техническая планировка отличается от planimetria catastale?

Planimetria catastale уже хранится в Catasto и отражает зарегистрированное кадастровое состояние. Новый технический план создаётся после фактического обмера объекта и может быть намного точнее для ремонта и проверки.

Можно ли просто скачать planimetria catastale онлайн?

Правообладатель может получать кадастровые документы через сервисы Agenzia delle Entrate. Доступ к planimetria ограничен правообладателями и уполномоченными ими лицами.

Нужен ли geometra для создания нового плана?

Для технического и особенно официального использования обычно привлекают geometra, architetto или ingegnere. Конкретный специалист зависит от дальнейшей процедуры.

Если planimetria не совпадает с квартирой, можно сразу подать DOCFA?

Не следует. Сначала нужно установить причину расхождения и проверить законность фактических изменений по строительным документам.

Нужен ли новый обмер перед ремонтом?

Для серьёзного ремонта это обычно разумно. Старый кадастровый план может быть недостаточно точным для проектирования и расчётов.

Сколько стоит сделать план квартиры?

Единой цены за квадратный метр нет. Стоимость зависит от площади, сложности, количества уровней, цели работы и необходимости дальнейших технических или кадастровых процедур.

Обязательна ли planimetria при продаже недвижимости?

Для нотариального отчуждения городской недвижимости кадастровая planimetria и заявление о соответствии кадастровых данных фактическому состоянию имеют прямое юридическое значение.