Что делать, если нашли скрытые дефекты в купленной квартире в Италии
- Что такое vizi occulti в недвижимости
- Примеры скрытых дефектов квартиры
- Как действовать при обнаружении скрытых дефектов
- Сроки подачи претензии и действия покупателя
- Можно ли вернуть деньги или расторгнуть договор
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
Покупка недвижимости в Италии — важный шаг для русскоязычных эмигрантов, инвесторов и семей. Но иногда радость приобретения может омрачиться неприятной находкой: скрытыми дефектами (vizi occulti), о которых продавец не сообщил. Что это такое, как защитить свои права и можно ли вернуть деньги за жильё? Рассказываем подробно.
Что такое vizi occulti в недвижимости
Vizi occulti — это скрытые дефекты квартиры или дома, которые:
- уже существовали на момент покупки;
- были неочевидными и не могли быть обнаружены обычным осмотром;
- значительно снижают стоимость или пригодность жилья для использования.
Согласно статье 1490 Гражданского кодекса Италии, продавец обязан гарантировать отсутствие таких дефектов, если иное не оговорено в договоре.
Примеры vizi occulti:
- серьёзные трещины в стенах, скрытые под отделкой;
- неисправная электрика или водоснабжение;
- плесень и грибок, замаскированные косметическим ремонтом;
- повреждения фундамента или скрытые проблемы с изоляцией;
- опасные строительные материалы или незаконные постройки.
Примеры скрытых дефектов квартиры
| Тип дефекта | Примеры |
|---|---|
| Структурные | Трещины, слабый фундамент, проседание стен |
| Инженерные сети | Неисправные трубы, электрика не по нормам |
| Санитарные | Плесень, грибок за декоративной отделкой |
| Строительные материалы | Дешёвые или бракованные материалы |
| Биологические угрозы | Инфестированные стены, скрытые вредители |
Как действовать при обнаружении скрытых дефектов
Если вы обнаружили дефект после подписания акта купли-продажи, действуйте строго по закону:
- Оцените проблему
Убедитесь, что это действительно скрытый дефект, снижающий стоимость или пригодность жилья. При необходимости закажите техническую экспертизу. - Сообщите продавцу
В течение 8 дней с момента обнаружения отправьте письменную претензию (лучше — через рекомендованное письмо с уведомлением о вручении или PEC). - Потребуйте устранения дефекта или компенсации
Вы имеете право требовать:- устранения недостатков за счёт продавца;
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- полного расторжения договора и возврата средств (в случае серьёзного дефекта).
- При отсутствии решения — подавайте иск
Срок для подачи судебного иска — 1 год с даты покупки недвижимости.
Сроки подачи претензии и действия покупателя
| Этап | Срок |
|---|---|
| Подача претензии продавцу | В течение 8 дней после обнаружения дефекта |
| Подача судебного иска | В течение 1 года с момента передачи жилья |
| Иск при доказанном обмане (доле) | В течение 5 лет после обнаружения обмана |
❗ Обратите внимание: если продавец сознательно скрыл дефект, сроки могут быть продлены (исковая давность по статье 1439 ГК Италии).
Можно ли вернуть деньги или расторгнуть договор
Да, в случае серьёзных дефектов, согласно статье 1492 ГК Италии, покупатель может:
- Расторгнуть сделку (domanda di risoluzione) с возвратом полной суммы и компенсацией убытков.
- Получить снижение цены (domanda di riduzione del prezzo), если дефект частично снижает стоимость жилья.
Кроме того, при доказанном умышленном сокрытии дефекта продавцом можно требовать ещё и дополнительную компенсацию морального и материального ущерба.
Заключение
Покупка недвижимости в Италии — серьёзное вложение, и скрытые дефекты могут обернуться большими убытками.
Поэтому важно:
- Тщательно проверять жильё перед покупкой (заказывайте технический аудит).
- Внимательно фиксировать все дефекты и не пренебрегать официальными претензиями.
- При необходимости привлекать специалистов и юристов.
🏡 Чтобы избежать рисков, лучше всего работать с профессионалами.
LiveTOitaly предлагает услуги сопровождения сделок, технических проверок и юридической поддержки покупки недвижимости в Италии — чтобы ваша покупка была действительно удачной!
FAQ
Что такое vizi occulti при покупке недвижимости в Италии?
Это скрытые дефекты, которые снижают функциональность или стоимость жилья и не были известны покупателю до подписания договора.
Какие дефекты считаются скрытыми при покупке квартиры?
Трещины в конструкциях, неисправные коммуникации, плесень, дефекты фундамента, нарушение норм безопасности.
Как действовать при обнаружении скрытых дефектов в Италии?
Необходимо официально уведомить продавца в течение 8 дней после обнаружения дефекта и требовать устранение, компенсацию или расторжение сделки.
Какие сроки подачи претензии по скрытым дефектам?
Претензия — в течение 8 дней после обнаружения; судебный иск — в течение 1 года с момента покупки.
Можно ли вернуть деньги за квартиру в случае vizi occulti?
Да, возможно потребовать либо расторжение договора с возвратом денег, либо снижение цены пропорционально ущербу.
