Обновлено: 28 сентября 2026 года
Дом или квартира в Италии стоит не столько, сколько написано в объявлении. Цена объекта является только первой строкой бюджета. К ней могут добавиться налоги, notaio, комиссия посредника, регистрация preliminare, техническая проверка, расходы по ипотеке, перевод, доверенность, ремонт и резерв после покупки.
Поэтому объект за 200 000 евро может потребовать около 218 000 евро общего стартового бюджета, а квартира в Турине за 50 000 евро для сдачи после налогов, оформления, проверки и подготовки к аренде может превратиться в инвестицию примерно на 64 000 евро.
Именно вторую цифру мы считаем более полезной. В своих разборах LiveToItaly используем принцип ALL-IN BUDGET: сначала считаем весь капитал, который реально войдёт в объект, и только после этого оцениваем, подходит ли покупка под бюджет, ипотеку или будущую аренду.
- Из чего складывается полный бюджет покупки
- Четыре основных налоговых сценария
- Что такое prezzo-valore и почему он так важен
- Пример 1: дом за 200 000 евро
- Пример 2: квартира в Турине за 50 000 евро
- Как правильно считать доходность аренды
- Notaio, агентство и preliminare
- Сколько своих денег нужно при ипотеке
- Скрытые расходы именно у дома
- Расходы после rogito
- Калькулятор полного бюджета покупки
- FAQ
Цена недвижимости и реальный бюджет покупки не одно и то же
Для собственного анализа сделок мы делим бюджет на шесть уровней.
| Уровень | Что входит |
|---|---|
| 1. Объект | Цена дома или квартиры |
| 2. Налоги | Registro или IVA, imposta ipotecaria, catastale |
| 3. Сделка | Notaio, preliminare, возможная provvigione |
| 4. Финансирование | Perizia, istruttoria, ипотечный акт и другие расходы банка |
| 5. Проверка | Tecnico, документы, перевод, interprete, procura при необходимости |
| 6. После покупки | Ремонт, мебель, подключения и финансовый резерв |
ALL-IN BUDGET = цена объекта + все затраты, необходимые, чтобы купить объект и привести его в состояние, соответствующее вашей цели.
Если цель состоит в сдаче, считать нужно не только стоимость покупки, но и капитал, необходимый для подготовки квартиры к первому арендатору.
Нашли объект и хотите понять реальный бюджет?
Пришлите цену, город, ссылку на объявление, предполагаемый режим prima casa или seconda casa и информацию об ипотеке. Можно предварительно собрать полный бюджет до внесения caparra и понять, сколько собственных денег потребуется на самом деле.
Четыре основных налоговых сценария покупки жилья
Одинаковая цена объекта может дать совершенно разную сумму налогов. Первые вопросы всегда два: кто продавец и имеет ли покупатель право на agevolazione prima casa.
| Сценарий | Основной налог | Дополнительно |
|---|---|---|
| Частник или продажа без IVA, prima casa | Registro 2% | €50 + €50 |
| Частник или продажа без IVA, без prima casa | Registro 9% | €50 + €50 |
| Продажа с IVA, prima casa | IVA 4% от цены | €200 + €200 + €200 |
| Продажа с IVA, обычное жильё | IVA 10% от цены | €200 + €200 + €200 |
Для соответствующей недвижимости категорий A/1, A/8 и A/9 при продаже с IVA применяется отдельный режим с IVA 22%.
При покупке, облагаемой регистрационным налогом, минимальная сумма пропорциональной imposta di registro составляет 1 000 евро.
Подробная налоговая логика находится в отдельном разделе: налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии.
Почему дом за 200 000 евро не обязательно облагается налогом как 200 000 евро
Один из самых важных механизмов при покупке жилья физическим лицом называется prezzo-valore.
При соблюдении условий, когда сделка облагается регистрационным налогом, покупатель может попросить рассчитывать налог не от рыночной цены объекта, а от его кадастровой стоимости.
Для prima casa кадастровая база рассчитывается так:
Rendita catastale × 1,05 × 110
Для обычной покупки без льготы prima casa:
Rendita catastale × 1,05 × 120
Именно поэтому для нормального расчёта нам недостаточно знать только цену объявления. Нужна ещё rendita catastale.
Prezzо-valore применяется только при соблюдении предусмотренных законом условий и должен быть запрошен покупателем в нотариальном акте. Для сделок, облагаемых IVA, этот механизм не используется.
Пример 1. Дом за 200 000 евро для собственного проживания
Представим конкретный сценарий. Покупатель нашёл дом за 200 000 евро, приобретает его у частного продавца с льготой prima casa, а rendita catastale составляет 900 евро.
Все суммы ниже, кроме налогового расчёта, являются примером финансовой модели, а не официальными тарифами Италии.
Сначала считаем налоги
Кадастровая база:
€900 × 1,05 × 110 = €103 950
Регистрационный налог:
€103 950 × 2% = €2 079
Добавляем imposta ipotecaria €50 и imposta catastale €50.
Налоговая часть покупки: €2 179.
Теперь считаем весь вход в объект
| Расход | Пример |
|---|---|
| Цена дома | €200 000 |
| Налоги | €2 179 |
| Notaio | €2 500* |
| Пример provvigione 3% + IVA | €7 320* |
| Tecnico / предварительная проверка | €800* |
| Регистрация preliminare при caparra €10 000 | от €250 + bollo* |
| Начальный резерв на дом | €5 000* |
| Ориентировочный ALL-IN | около €218 000 |
*Условные значения для демонстрации модели. Реальные preventivi, provvigione, технические расходы и размер резерва нужно подставлять по конкретной сделке.
Получается важная разница: объект рекламируется за €200 000, но финансовое решение принимается примерно на €218 000.
Если посредника в сделке нет, из модели исчезает один из самых крупных дополнительных расходов. Если дом требует серьёзного ремонта, наоборот, ALL-IN может стать значительно выше.
А если банк даёт ипотеку €160 000?
Многие покупатели смотрят только на разницу между ценой и ипотекой:
€200 000 - €160 000 = €40 000 собственных денег
Но это неполный расчёт.
При ALL-IN около €218 000 собственный капитал уже приближается к €58 000, и к этому могут добавиться расходы по самому mutuo.
Поэтому фраза «банк финансирует 80%, значит мне достаточно 20%» часто становится первой серьёзной ошибкой бюджета.
Пример 2. Квартира в Турине за 50 000 евро: дешёвая покупка или инвестиция?
Теперь рассмотрим совершенно другой сценарий.
Представим, что в Турине найден небольшой monolocale или компактный bilocale за 50 000 евро. Покупатель не использует льготу prima casa и рассматривает объект как вторую недвижимость с возможной последующей сдачей.
Предположим, rendita catastale составляет 350 евро.
Налог на покупку
€350 × 1,05 × 120 = €44 100
9% регистрационного налога:
€44 100 × 9% = €3 969
Плюс €50 imposta ipotecaria и €50 imposta catastale.
Налоговая часть: €4 069.
Но инвестиция уже не равна €50 000
| Расход | Пример |
|---|---|
| Цена квартиры | €50 000 |
| Налоги | €4 069 |
| Notaio | €1 800* |
| Условная provvigione / расходы посредника | €2 500* |
| Tecnico / проверка | €500* |
| Регистрация preliminare при небольшой caparra | около €213 + bollo* |
| Минимальные работы и мебель | €4 000* |
| Стартовый резерв | €1 500* |
| Ориентировочный ALL-IN CAPITAL | около €64 500 |
*Это расчётный сценарий LiveToItaly для объяснения методики, а не тариф или предложение конкретного продавца, notaio или посредника.
И вот здесь меняется логика.
Инвестиция не €50 000. В объект реально вошло примерно €64 500.
Если считать будущую доходность только от красивой цены объявления, получится результат, которого у инвестора в реальности нет.
А если эту квартиру в Турине сдавать?
Возьмём исключительно расчётный пример. После проверки района, состояния квартиры и реального спроса предположим долгосрочную аренду €450 в месяц.
Годовая валовая аренда:
€450 × 12 = €5 400
Если считать доходность от цены объявления €50 000:
€5 400 / €50 000 = 10,8% gross
Выглядит очень привлекательно. Но это неправильная база.
Если считать от реально вложенных примерно €64 500:
€5 400 / €64 500 = около 8,4% gross
И даже 8,4% ещё не является чистой доходностью.
Из неё могут уйти:
- налоги на арендный доход;
- периоды без арендатора;
- часть condominio, остающаяся на собственнике;
- IMU, если она применяется;
- страхование;
- ремонт и обслуживание;
- замена мебели и техники;
- расходы управления, если собственник не занимается квартирой самостоятельно.
Правило LiveToItaly: доходность инвестиционной квартиры считаем от ALL-IN CAPITAL, а не от цены объявления.
При этом квартира за 50 000 евро вполне может остаться интересной и после полного расчёта. Но это уже зависит от района, состояния дома, аренды, condominio, налогов и суммы, необходимой для приведения объекта в рабочее состояние.
Нашли квартиру в Турине за 40-60 тысяч евро?
Низкая цена сама по себе ещё не доказывает выгодность покупки. Можно посчитать полный капитал после налогов, notaio, оформления, ремонта и подготовки к аренде, а затем сравнить его с реалистичным доходом именно по этой локации.
Иногда дешёвая квартира действительно сохраняет интересную экономику. Иногда после полного расчёта более дорогой объект оказывается разумнее.
Notaio, агентство и preliminare: три расходы, которые нельзя смешивать
Notaio
В сумме, которую покупатель переводит notaio, могут находиться как его собственное вознаграждение, так и налоги и другие суммы, которые он перечисляет государству.
Поэтому корректнее просить подробный preventivo и отделять compenso notarile от налоговой части сделки.
При применении prezzo-valore законодательство предусматривает также снижение нотариального вознаграждения на 30% в соответствующей части.
Подробнее: нотариус при покупке недвижимости в Италии.
Provvigione посредника
Универсальной государственной ставки комиссии нет. Она может быть процентной или фиксированной, поэтому в финансовую модель нужно подставлять сумму, согласованную по конкретной сделке, и отдельно проверять, указана она с IVA или без IVA.
Подробно: комиссия агентства недвижимости в Италии.
Регистрация preliminare
Предварительный договор также может создавать расходы до rogito.
При стандартной регистрации предусмотрена фиксированная imposta di registro €200. На caparra confirmatoria применяется 0,5%, а на acconto prezzo в соответствующем режиме 3%. Пропорциональные суммы затем учитываются при окончательном расчёте регистрационного налога по сделке.
Подробно: Compromesso при покупке недвижимости в Италии.
Сколько собственных денег нужно, если покупка идёт с ипотекой
Самая опасная модель расчёта выглядит так:
Цена €200 000, банк даёт 80%, значит мне нужно только €40 000.
Нет. €40 000 покрывают только разницу между ценой и суммой mutuo.
Из собственных средств обычно также финансируются или могут финансироваться:
- налоги;
- notaio;
- provvigione;
- perizia банка;
- istruttoria;
- нотариальный акт mutuo;
- техническая проверка;
- ремонт и финансовый резерв.
Именно поэтому до proposta полезно считать не только LTV банка, а сумму собственного капитала до завершения сделки.
Почему дешёвый дом может оказаться дорогой покупкой
Для отдельного дома или casa indipendente особенно опасно ограничивать расчёт налогами и notaio.
До покупки стоит понять состояние и потенциальную стоимость:
- крыши;
- фасадов;
- отопления и котла;
- электрической системы;
- водоснабжения;
- канализации или fossa biologica;
- pozzo, если он имеется;
- подъездной дороги;
- подпорных стен;
- земельного участка и границ;
- servitù;
- хозяйственных построек;
- urbanistica и catasto;
- возможных работ по приведению объекта в соответствие;
- энергетической эффективности.
Дом за €80 000, которому сразу нужны €40 000 серьёзных работ, нельзя сравнивать с квартирой за €110 000 только по цене объявления.
Смысл предварительной проверки именно в том, чтобы крупные будущие расходы попасть в финансовую модель до принятия обязательств.
Цена нравится, но непонятно, что скрывается за объектом?
Можно предварительно разложить дом или квартиру по финансовым и техническим рискам и определить, какие вопросы нужно закрыть с notaio, tecnico и другими профильными специалистами до proposta или Compromesso.
Расходы сделки и расходы владения лучше считать отдельно
После rogito финансовая история не заканчивается.
У собственника могут появляться:
- IMU, если она применяется к конкретному объекту;
- TARI;
- condominio;
- коммунальные услуги;
- страхование;
- обслуживание инженерных систем;
- ремонт;
- расходы по участку и внешним конструкциям у отдельного дома.
Обычная abitazione principale освобождается от IMU, кроме соответствующей недвижимости категорий A/1, A/8 и A/9. Для второго жилья налоговая ситуация другая.
Для инвестора расходы владения особенно важны, потому что именно они превращают красивую gross yield в реальную net yield.
Калькулятор LiveToItaly: полный бюджет покупки
Калькулятор ниже предназначен для предварительной финансовой модели. Он не заменяет расчёт notaio, банка или налогового специалиста, но помогает увидеть порядок цифр до принятия обязательств.
Главный расчёт лучше сделать до caparra
Покупатель особенно уязвим в момент, когда объект уже понравился, цена кажется подходящей и появляется давление: «сегодня нужно сделать proposta».
Именно до этого момента желательно знать хотя бы пять цифр:
- цена объекта;
- налоговый сценарий;
- расходы самой сделки;
- необходимые технические вложения;
- сколько собственных денег останется после всей покупки.
У инвестиционного объекта добавляется шестой показатель: реальная доходность от ALL-IN CAPITAL.
Готовитесь делать proposta или вносить caparra?
Можно заранее собрать одну финансовую модель: цена, налоги, notaio, provvigione, ипотека, проверки, технические работы и резерв. Для инвестиционной покупки добавим сценарий аренды и посмотрим экономику уже от полного вложенного капитала.
FAQ
Сколько денег нужно добавить к цене недвижимости в Италии?
Универсального процента нет. Итог зависит от налогового режима, rendita catastale, типа продавца, наличия посредника, ипотеки, технического состояния объекта и других расходов. Поэтому корректнее считать ALL-IN для конкретной сделки.
Почему нельзя просто добавить к цене дома 10%?
Потому что две покупки по одинаковой цене могут иметь совершенно разные налоги и дополнительные расходы. Сделка у частника с prezzo-valore и prima casa сильно отличается от покупки у компании с IVA.
Что такое prezzo-valore?
Это механизм, который при соблюдении условий позволяет рассчитывать регистрационный налог для жилой недвижимости на основе кадастровой стоимости, а не фактической цены покупки. Его нужно специально запросить в нотариальном акте.
Сколько налогов будет на дом за 200 000 евро?
Одной цены недостаточно для ответа. В нашем примере prima casa у частного продавца с rendita catastale €900 налоговая часть составляет €2 179. При продаже с IVA налоговая модель будет совершенно другой.
Достаточно ли 20% собственных средств, если банк финансирует 80%?
Не обязательно. Помимо части цены, которую не финансирует банк, покупателю нужны деньги на налоги, notaio, возможную provvigione, ипотечные расходы, технические проверки и другие затраты.
Как считать доходность квартиры для сдачи?
Для первоначального анализа лучше делить годовую аренду не только на цену объявления, а на полный капитал, вложенный в покупку и подготовку объекта. Для чистой доходности затем дополнительно вычитаются налоги, простой, содержание, ремонт, страхование и управление.
Когда лучше считать полный бюджет покупки?
До того, как покупатель принимает серьёзные финансовые обязательства. Оптимально иметь предварительный ALL-IN уже перед proposta или внесением caparra, а затем уточнять его по мере получения preventivi и документов.
