Последнее обновление: 28 сентября 2026 года.
Агентство недвижимости просит 3%, 4% или фиксированные 5 000 евро. Это нормальная комиссия или слишком много? В Италии нет единого установленного законом процента provvigione, который обязаны применять все агентства.
Поэтому покупателю важно не искать мифический «официальный тариф», а получить ответы на пять конкретных вопросов: какой размер комиссии согласован, от какой суммы она считается, применяется ли IVA, сколько составит итоговый счёт и как именно нужно оплатить его.
Особенно заметной комиссия становится при покупке недорогой недвижимости. Фиксированные 5 000 евро при квартире за 60 000 евро и те же 5 000 евро при объекте за 300 000 евро дают совершенно разную фактическую нагрузку на покупателя.
- Главное за минуту
- Есть ли официальный процент комиссии
- Процент или фиксированная сумма
- От какой суммы считать provvigione
- Комиссия с IVA или без IVA
- Кто платит: покупатель, продавец или оба
- Почему комиссия особенно заметна на дешёвой недвижимости
- Можно ли вернуть часть комиссии через налоговую декларацию
- Почему комиссия указывается в rogito
- Что спросить у агентства до proposta
- FAQ
Главное за минуту
- В Италии нет единого обязательного тарифа 3%, 4% или 5% для всех агентств.
- Размер provvigione лучше определить письменно до того, как покупатель принимает серьёзные обязательства.
- Комиссия может быть выражена процентом от стоимости сделки или фиксированной суммой.
- Нужно отдельно уточнить, указана сумма IVA inclusa или IVA будет добавлена сверху.
- Покупатель и продавец не обязаны автоматически делить одну общую комиссию пополам.
- При покупке abitazione principale часть расходов на посредничество при соблюдении условий может учитываться в налоговой декларации.
- Данные о посреднике, размере расходов на mediazione и способе оплаты указываются при оформлении сделки.
Есть ли в Италии официальный процент комиссии агентства
Нет универсального правила, по которому каждое агентство недвижимости в Италии обязано брать, например, ровно 3%.
Статья 1755 Codice Civile регулирует право посредника на provvigione, но не устанавливает единую национальную процентную ставку.
В первую очередь имеет значение соглашение сторон. Если размер комиссии заранее не согласован, закон предусматривает дополнительные критерии, включая применимые тарифы или местные обычаи. При отсутствии таких ориентиров размер может определяться судом по справедливости.
Поэтому фраза «в Италии комиссия по закону составляет 3%» некорректна. 3% действительно можно встретить на рынке, но это не обязательный государственный тариф.
Для покупателя практический вывод простой: размер комиссии должен быть понятен до подписания документов, а не обнаруживаться после того, как объект уже выбран.
Процент или фиксированная сумма: как агентство может считать комиссию
На практике встречаются две основные модели.
Комиссия в процентах
Например, стороны договариваются о provvigione в размере 3% от согласованной стоимости недвижимости.
| Цена сделки | Комиссия 3% | Комиссия 4% |
|---|---|---|
| €60 000 | €1 800 | €2 400 |
| €100 000 | €3 000 | €4 000 |
| €150 000 | €4 500 | €6 000 |
| €200 000 | €6 000 | €8 000 |
| €300 000 | €9 000 | €12 000 |
Это только математический пример. Конкретный процент определяется условиями вашего соглашения с посредником.
Фиксированная комиссия
Другая модель: агентство называет фиксированную сумму независимо от цены объекта. Например, 5 000 евро.
| Цена объекта | Фиксированная комиссия | Фактическая доля от цены |
|---|---|---|
| €60 000 | €5 000 | 8,33% |
| €100 000 | €5 000 | 5% |
| €200 000 | €5 000 | 2,5% |
| €300 000 | €5 000 | 1,67% |
Именно поэтому одинаковая фиксированная комиссия может казаться разумной при дорогом объекте и очень высокой при бюджетной квартире.
От какой суммы считается процент комиссии
Если агентство работает за процент, нужно выяснить не только размер процента, но и базу расчёта.
Предположим, квартира выставлена за 180 000 евро, но после переговоров стороны согласовали цену 165 000 евро.
| База расчёта | 3% |
|---|---|
| €180 000 | €5 400 |
| €165 000 | €4 950 |
Разница составляет 450 евро ещё до возможного применения IVA.
Не стоит автоматически предполагать, что процент всегда считается именно от первоначальной цены объявления или именно от окончательной цены. Посмотрите, как база расчёта сформулирована в документах агентства.
- Какой процент согласован?
- От какой суммы он считается?
- Есть ли минимальная фиксированная комиссия?
- Указана ли сумма уже с налогами?
Комиссия агентства: IVA inclusa или IVA сверху
Это один из вопросов, который стоит задать сразу.
Если вам говорят «наша комиссия 3%», этого недостаточно для понимания окончательной суммы. Нужно спросить:
3% IVA inclusa или 3% oltre IVA?
Если посредник работает в налоговом режиме, при котором на его услугу начисляется обычная IVA, налог добавляется к вознаграждению. У конкретного посредника налоговый режим может отличаться, поэтому ориентироваться нужно на окончательную сумму в его предложении и fattura.
Например, если комиссия составляет 3% от сделки в 200 000 евро:
- 3% = €6 000;
- если к этой сумме применяется IVA 22%, налог составляет €1 320;
- итоговая сумма счёта составит €7 320.
Поэтому сравнивать предложения агентств нужно по итоговой сумме к оплате, а не только по красивой цифре процента.
Кто платит комиссию: покупатель, продавец или оба
Итальянская система mediazione отличается от модели, к которой привыкли покупатели из некоторых других стран.
Статья 1755 Codice Civile предусматривает право mediatora на provvigione от каждой из сторон, если выполнены условия для возникновения такого права. Но размер вознаграждения для покупателя и продавца не обязан быть одинаковым.
Не следует считать, что если вы услышали «комиссия 3%», то речь автоматически идёт о единой общей комиссии 3%, которую покупатель и продавец делят по 1,5%.
В конкретной сделке могут существовать отдельные договорённости с каждой стороной.
Поэтому покупателю нужен простой ответ:
Сколько конкретно должен заплатить я?
А не сколько в общей сложности получит агентство от всей сделки.
Почему комиссия особенно заметна при покупке дешёвой недвижимости
Покупатель квартиры за 250 000 евро обычно заранее понимает, что сопутствующие расходы составят несколько тысяч евро. Совсем иначе воспринимается ситуация, когда объект стоит 45 000-60 000 евро.
Например:
| Расход | Пример |
|---|---|
| Цена квартиры | €55 000 |
| Комиссия агентства | €5 000 |
| Фактическая доля комиссии | 9,09% |
И это ещё не полный бюджет покупки. Покупателю могут понадобиться деньги на налоги, нотариуса, технические проверки, регистрацию, ремонт и другие расходы.
Поэтому дешёвая недвижимость не всегда означает дешёвую сделку.
Если вы рассматриваете объект с небольшим бюджетом, полезнее считать не процент комиссии сам по себе, а все расходы относительно стоимости недвижимости.
Общие налоги и сопутствующие затраты разобраны отдельно на странице о налогах и расходах при покупке недвижимости в Италии.
Можно ли вернуть часть комиссии агентства через налоговую декларацию
Для покупателя abitazione principale расходы на intermediazione immobiliare при выполнении предусмотренных условий относятся к расходам, которые могут давать право на налоговую detrazione.
Базовое правило предусматривает detrazione 19% от учитываемых расходов на посредничество в пределах максимальной суммы 1 000 евро.
Это важное ограничение. Если вы заплатили агентству 6 000 евро, налоговая льгота не рассчитывается как 19% от всех 6 000 евро.
| Фактически уплаченная комиссия | Максимальная база по этому правилу | 19% от €1 000 |
|---|---|---|
| €2 000 | до €1 000 | до €190 |
| €5 000 | до €1 000 | до €190 |
| €10 000 | до €1 000 | до €190 |
Если недвижимость приобретают несколько человек, установленный лимит распределяется между совладельцами в соответствии с правилами налоговой льготы.
Для 19%-ных detrazioni действует требование прослеживаемого способа оплаты. Кроме того, с 2025 года для некоторых налогоплательщиков с высоким совокупным доходом действуют дополнительные общие ограничения по detrazioni.
Поэтому перед декларацией лучше проверять применимость льготы к конкретной покупке по актуальным инструкциям Agenzia delle Entrate или через CAF / commercialista.
Почему комиссия агентства указывается в rogito
Расходы на посредничество не существуют отдельно от документов сделки.
При оформлении купли-продажи стороны должны сообщить нотариусу, участвовал ли в операции mediatore.
В документах указываются, в частности:
- данные посредника или агентства;
- Partita IVA и codice fiscale;
- регистрационные данные REA;
- расходы на mediazione;
- способ оплаты.
Именно поэтому предложение «часть комиссии официально, а часть наличными без документов» должно как минимум заставить покупателя остановиться и понять, что именно ему предлагают.
Для нормальной сделки покупателю нужны понятные условия, fattura и прослеживаемый платёж.
А когда именно возникает обязанность платить комиссию?
Это отдельный юридический вопрос, и мы намеренно не смешиваем его с расчётом стоимости.
Право на provvigione не обязательно возникает только в день rogito. В зависимости от содержания документов юридически значимый момент может наступить раньше.
Отдельный разбор: когда возникает право агента на комиссию в Италии: proposta, preliminare или rogito.
Что спросить у агентства до подписания proposta
Эти вопросы лучше задать не после принятия предложения продавцом, а до того, как вы переходите к серьёзным обязательствам.
- Каков размер моей комиссии?
- Это процент или фиксированная сумма?
- Если процент, от какой суммы он рассчитывается?
- Указанная сумма IVA inclusa или IVA добавляется?
- Есть ли минимальная комиссия независимо от стоимости объекта?
- Когда агентство выставляет fattura?
- В какой момент требуется оплата?
- Какой способ оплаты предусмотрен?
- Какая окончательная сумма будет указана в документах сделки?
Если ответы на эти вопросы получены письменно, сравнивать предложения и рассчитывать реальную стоимость сделки становится намного проще.
Не путайте четыре разных вопроса о provvigione
Вокруг агентской комиссии часто смешиваются разные юридические ситуации. Для каждой у нас отдельный разбор.
- Сколько платить: эта страница.
- Когда возникает право на комиссию: proposta, preliminare или rogito.
- Что происходит, если сделка сорвалась: комиссия при несостоявшейся сделке.
- Когда провизию можно оспаривать: когда комиссию агенту можно не платить.
Не сходится итоговая стоимость сделки?
Если у вас уже есть конкретный объект и агентство назвало комиссию, можно предварительно разобрать структуру расходов: цену недвижимости, provvigione, IVA, налоги, нотариуса и другие платежи. Это помогает понять полный бюджет до принятия обязательств и подготовить вопросы агентству, нотариусу или техническому специалисту.
FAQ
Сколько процентов берёт агентство недвижимости в Италии?
Единого обязательного процента для всех агентств нет. На рынке встречаются разные ставки и фиксированные суммы, поэтому ориентироваться нужно на условия конкретного соглашения, а не на универсальное правило «в Италии всегда 3%».
Может ли агентство взять фиксированные 5 000 евро вместо процента?
Да, если такая модель вознаграждения согласована. При недорогой недвижимости обязательно посчитайте, какой процент от цены объекта фактически составляет фиксированная сумма.
Комиссия считается от цены объявления или от цены продажи?
Это должно следовать из условий соглашения с агентством. Если цена в ходе переговоров снизилась, заранее уточните, меняется ли соответственно база для расчёта provvigione.
К комиссии агентства добавляется IVA?
Это зависит от налогового режима посредника и того, как сформулирована цена его услуги. Поэтому спрашивайте не только процент, но и окончательную сумму fattura: IVA inclusa или oltre IVA.
Покупатель и продавец всегда платят одинаковую комиссию?
Нет. Размер вознаграждения и распределение расходов могут отличаться. Нельзя автоматически считать, что единый процент делится поровну между двумя сторонами.
Можно ли получить налоговую detrazione за комиссию агентству?
При покупке недвижимости, предназначенной для abitazione principale, расходы на intermediazione при выполнении предусмотренных законом условий могут давать право на detrazione 19%. Базовый лимит учитываемых расходов составляет 1 000 евро, поэтому максимальная сумма рассчитывается не от всей фактически уплаченной комиссии.
Нужно ли платить комиссию наличными?
Для расходов, по которым планируется использовать 19%-ную налоговую detrazione, важна прослеживаемость платежа. Кроме того, расходы на mediazione и способы оплаты декларируются в документах сделки. Поэтому безопаснее заранее запросить fattura и использовать документируемый способ оплаты.
