Обновлено: 27 сентября 2026
Один из первых вопросов покупателя недвижимости в Италии звучит просто: сколько придётся заплатить агенту?
Но ответа «2%, 3% или 4%» недостаточно. В Италии нет единой государственной ставки комиссии агента по недвижимости. Размер вознаграждения зависит прежде всего от соглашения сторон, конкретной сделки и модели работы посредника.
Не менее важно понять другое: кто платит provvigione, в какой момент возникает право агента на неё и какие услуги действительно входят в согласованное вознаграждение.
Если вас интересует не стоимость, а выбор самого специалиста, используйте отдельный материал: как выбрать агента по недвижимости в Италии.
- Коротко
- Есть ли стандартная комиссия агента
- Кто платит provvigione
- Когда возникает право на комиссию
- Пример расчёта
- Как это выглядит в Турине
- Что может входить в provvigione
- Что не нужно автоматически считать включённым
- Mediatore и mandato a titolo oneroso
- За что покупателю имеет смысл платить
- Что зафиксировать письменно
- Как правильно сравнивать предложения агентств
- FAQ
Коротко
- Единой государственной ставки provvigione в Италии нет.
- Размер комиссии лучше согласовать письменно до начала сделки.
- Обычный mediatore может иметь право на вознаграждение от обеих сторон.
- При другой договорной модели вознаграждение может платить только сторона, давшая поручение.
- Право на provvigione может возникнуть до Rogito.
- Принятая proposta d’acquisto уже может иметь существенные последствия.
- Нужно отдельно уточнять, что именно входит в согласованный процент.
- Geometra, нотариус, адвокат, ипотечный специалист и другие профессионалы не становятся автоматически частью комиссии агента.
- Самая низкая комиссия не обязательно означает самую дешёвую сделку.
Есть ли в Италии стандартная комиссия агента 2%, 3% или 4%?
Единой обязательной ставки для всей Италии нет.
Размер provvigione стороны могут согласовать самостоятельно. На практике встречаются разные проценты и разные модели расчёта в зависимости от региона, стоимости недвижимости, агентства, конкретного поручения и набора услуг.
Поэтому фраза «в Италии агент всегда берёт 3%» некорректна.
Если размер вознаграждения заранее не согласован, значение могут иметь местные торговые обычаи, зарегистрированные соответствующей Camera di Commercio.
Кто платит агенту: покупатель, продавец или оба?
В классической модели mediazione агент соединяет стороны для заключения сделки и не является представителем только одной из них.
При такой модели вознаграждение может возникать в отношении обеих сторон, если сделка была заключена вследствие деятельности посредника.
Но это не означает, что в каждой сделке покупатель и продавец обязательно должны платить одинаковый процент.
Необходимо смотреть конкретные договорённости:
- кто привлёк посредника;
- какую модель работы стороны согласовали;
- какой размер вознаграждения указан письменно;
- есть ли отдельный мандат одной стороны;
- какие услуги входят в согласованную сумму.
Когда нужно платить provvigione
Это один из самых важных моментов для иностранного покупателя.
Не следует автоматически считать, что комиссия агента возникает только в день нотариального Rogito.
В классической mediazione право посредника на provvigione связано с моментом, когда сделка считается заключённой вследствие его деятельности.
В недвижимости таким моментом может стать, например, получение покупателем сообщения о принятии продавцом полноценной proposta d’acquisto, содержащей существенные условия сделки, либо заключение предварительного договора.
Именно поэтому перед подписанием proposta важно уже знать:
- размер комиссии;
- кто её платит;
- когда она становится подлежащей оплате;
- что произойдёт при наличии sospensiva mutuo;
- что происходит, если после заключения соглашения одна из сторон не исполняет обязательства.
Саму proposta подробно разбираем отдельно: предложение о покупке и предварительный договор.
Пример: квартира за €200 000
Предположим, покупатель и агент заранее согласовали provvigione в размере 3% от цены недвижимости.
При стоимости объекта €200 000 расчёт составит:
€200 000 × 3% = €6 000.
Но это только пример договорного расчёта, а не установленная законом ставка.
Перед подписанием документов нужно отдельно проверить, является ли указанная сумма окончательной, какие налоговые компоненты применяются и какие дополнительные расходы не входят в неё.
Пример Турина: почему местный обычай не равен обязательному тарифу
Для Турина существует опубликованный Camera di Commercio местный обычай по mediazione недвижимости.
В нём для купли-продажи используется ориентир, при котором совокупное вознаграждение посредника не превышает 6% стоимости сделки и распределяется между продавцом и покупателем поровну.
Практически это соответствует ориентиру до 3% с каждой стороны.
Но важно правильно понимать эту цифру: это не обязательный национальный тариф и не запрет сторонам договориться иначе. Сначала действует конкретное соглашение сторон, и только при отсутствии договорённости может возникать вопрос о применении местных usi.
Что может входить в комиссию агента
Процент сам по себе почти ничего не говорит о качестве услуги.
До начала сотрудничества полезно получить письменный перечень того, что входит в работу.
- поиск и отбор объектов;
- организация показов;
- коммуникация с продавцом или другим агентством;
- сбор доступной информации по объекту;
- переговоры по цене и условиям;
- координация proposta d’acquisto;
- связь между сторонами до последующих этапов;
- координация с нотариусом и техническими специалистами в рамках роли агента;
- сопровождение до предусмотренного договором этапа.
Главное слово здесь - может. Нужно смотреть ваш договор, а не предполагать, что любой агент за любой процент обязан выполнять весь этот список.
Что не нужно автоматически считать включённым в provvigione
Агент по недвижимости не заменяет всех остальных специалистов сделки.
Отдельно могут потребоваться:
- нотариальные услуги;
- техническая проверка geometra, архитектора или инженера;
- отдельная юридическая консультация адвоката;
- оценка недвижимости;
- переводчик;
- ипотечное сопровождение;
- специализированные строительные проверки;
- дополнительные услуги по доверенности;
- послепродажные административные действия.
Поэтому формулировка «полное сопровождение» без перечня действий почти бесполезна.
Лучший формат - заранее получить понятную таблицу:
| Работа | Входит в provvigione? | Кто выполняет |
|---|---|---|
| Подбор и показы | Уточнить | Агент |
| Переговоры | Уточнить | Агент |
| Техническая conformità | Не предполагать автоматически | Geometra / архитектор / инженер |
| Нотариальный акт | Нет | Notaio |
| Отдельное юридическое заключение | Не предполагать автоматически | Avvocato |
| Перевод | Уточнить | Переводчик / предусмотренный специалист |
Mediatore и agente con mandato a titolo oneroso: почему это важно для оплаты
В итальянской системе нужно различать классического mediatore и посредника, который работает по mandato a titolo oneroso.
Классический mediatore соединяет две стороны сделки, не представляя исключительно одну из них.
При mandato a titolo oneroso специалист получает поручение от одной стороны и действует в рамках этой договорной модели в её интересах. В таком случае логика вознаграждения отличается: оно относится к стороне, которая дала поручение.
Для покупателя это принципиальный вопрос. До начала работы стоит спросить не только «какая комиссия?», но и:
«В какой именно профессиональной и договорной роли вы участвуете в моей сделке?»
За что покупателю действительно имеет смысл платить
Если смотреть только на процент, легко выбрать самое дешёвое предложение и получить слабое сопровождение.
Для иностранного покупателя реальная ценность обычно находится в другом:
- правильно понять задачу и бюджет;
- не ездить на заведомо слабые объекты;
- увидеть недостатки, а не только рекламные преимущества;
- получить документы вовремя;
- понять, когда нужен geometra;
- согласовать разумную переговорную стратегию;
- не подписывать proposta вслепую;
- не потерять контроль между proposta и Rogito;
- понимать, кто отвечает за каждый этап сделки.
Поэтому вопрос «3% дорого или дёшево?» без описания объёма работы почти не имеет смысла.
Что обязательно зафиксировать письменно
- Кто оказывает услугу.
- Какова профессиональная роль посредника.
- Размер provvigione или иной формы вознаграждения.
- От какой суммы считается процент.
- Когда возникает обязанность оплаты.
- Какие услуги входят.
- Какие услуги оплачиваются отдельно.
- Какие расходы возможны даже при незакрытой сделке, если это предусмотрено договором.
- Как работают условия, связанные с ипотекой или другими sospensive.
Чем подробнее это согласовано до proposta, тем меньше вероятность спора после неё.
Как правильно сравнить двух агентов
Предположим, один специалист предлагает 2%, другой - 3%.
Сравнивать нужно не только цифру.
| Вопрос | Агент A | Агент B |
|---|---|---|
| Размер вознаграждения | 2% | 3% |
| Какие объекты ищет | ? | ? |
| Дистанционные просмотры | ? | ? |
| Работа с документами | ? | ? |
| Координация geometra | ? | ? |
| Переговоры | ? | ? |
| Сопровождение после proposta | ? | ? |
| До какого этапа ведёт клиента | ? | ? |
Только после заполнения такой таблицы можно понять, какое предложение действительно дешевле.
Хотите заранее посчитать полный бюджет покупки недвижимости?
До предложения о покупке полезно разделить цену объекта, расходы сделки, возможную комиссию посредника, техническую проверку и другие профессиональные расходы. Тогда становится понятно, сколько покупка будет стоить реально, а не только по цене в объявлении.
FAQ
Какая стандартная комиссия агента по недвижимости в Италии?
Единой установленной законом ставки нет. Размер provvigione обычно определяется соглашением сторон. При отсутствии договорённости могут учитываться местные торговые обычаи.
Нормально ли платить 3%?
Такой процент встречается на практике, но оценивать его нужно вместе с конкретной сделкой и перечнем услуг. Сам по себе процент не показывает, выгодно предложение или нет.
Платит ли комиссию только продавец?
Не обязательно. В классической модели mediazione право на вознаграждение может возникать в отношении обеих сторон. Конкретное распределение лучше заранее зафиксировать письменно.
Когда агент получает право на комиссию?
Не обязательно в день Rogito. В классической mediazione право на provvigione связано с заключением сделки вследствие деятельности посредника. В зависимости от документов это может произойти уже на стадии принятой proposta или предварительного договора.
Если сделка сорвалась после принятой proposta, комиссия исчезает?
Не следует предполагать это автоматически. Если сделка уже была юридически заключена в смысле правил mediazione, последующий отказ или неисполнение одной из сторон не обязательно уничтожает возникшее право посредника на provvigione. Нужно смотреть документы и конкретную ситуацию.
Входит ли geometra в комиссию агента?
Не нужно считать это автоматически. Техническая проверка относится к профессиональной компетенции соответствующего специалиста. Если агентство организует такую услугу в составе пакета, это должно быть понятно из условий работы.
Можно ли договориться о другой комиссии?
Размер вознаграждения является предметом соглашения сторон. Лучше обсудить и письменно зафиксировать его до того, как агентская деятельность приведёт к заключению конкретной сделки.
