Prima Casa - Прима каза: Полный гид по налоговым льготам при покупке жилья в Италии

Обновлено: 26 сентября 2026

Prima Casa - это специальный налоговый режим при покупке жилья в Италии. Это не просто «первая квартира в жизни» и не автоматическая льгота для каждого, кто впервые покупает недвижимость.

Право на agevolazione Prima Casa зависит от нескольких условий: категории недвижимости, Comune, residenza, уже имеющихся прав на другое жильё и того, использовалась ли льгота раньше.

На этой странице разбираем именно кому доступна Prima Casa и какие базовые условия нужно выполнить. Точные налоговые ставки, сравнение с покупкой без льготы и последствия нарушения условий вынесены в отдельные материалы.

Коротко о Prima Casa

• Prima Casa - это налоговая льгота, а не просто первая недвижимость покупателя.
• Льгота применяется только при соблюдении условий закона.
• Жильё должно относиться к допустимой кадастровой категории.
• Объекты A/1, A/8 и A/9 под льготу не подпадают.
• Обычно важна связь покупателя с Comune, где находится недвижимость.
• Если требуется перенос residenza, стандартный срок составляет 18 месяцев.
• Наличие другой недвижимости не всегда автоматически исключает Prima Casa.
• Если прежнее жильё было куплено с Prima Casa, в некоторых сценариях его можно продать уже после новой льготной покупки в установленный срок.
• С 2025 года этот срок в соответствующем сценарии составляет два года.

• Что такое Prima Casa
• Почему это не обязательно первая квартира
• Кому подходит льгота
• Требование по Comune и residenza
• Что если уже есть другая недвижимость
• Что если уже использовали Prima Casa
• Какие объекты подходят
• Гараж, cantina и другие pertinenze
• Могут ли иностранцы использовать Prima Casa
• Что будет при продаже раньше 5 лет
• Типичные ошибки
• Что проверить до caparra
• FAQ

Что такое Prima Casa

Agevolazione Prima Casa - это режим сниженного налогообложения при покупке определённой жилой недвижимости в Италии.

Главный вопрос не в том, сколько квартир человек покупал раньше, а в том, выполняет ли он условия льготы в конкретной сделке.

Поэтому выражение «Prima Casa» лучше понимать не как бытовое «мой первый дом», а как специальный юридический и налоговый режим.

Если вам нужны конкретные ставки и расчёты, используйте отдельную страницу: налоги при покупке с Prima Casa.

Prima Casa не означает «первая квартира в жизни»

Это одна из самых распространённых ошибок.

Человек может уже владеть недвижимостью и в определённых обстоятельствах всё равно иметь право на новую покупку с Prima Casa.

И наоборот: человек может впервые покупать квартиру, но не выполнить одно из условий льготы.

Поэтому перед proposta или preliminare нужно анализировать не формулировку «первая покупка», а конкретные права покупателя на другую недвижимость, место нахождения объектов, предыдущие льготные покупки и требования по residenza.

Кому подходит льгота Prima Casa

Prima Casa обычно рассматривают покупатели жилой недвижимости, которые соответствуют требованиям закона по объекту и собственной ситуации.

В первую очередь нужно проверить:

• какую недвижимость покупаете;
• где она находится;
• где у вас residenza или где она будет установлена;
• какими правами на другое жильё вы уже обладаете;
• покупалось ли другое жильё с Prima Casa;
• нет ли обстоятельств, блокирующих применение льготы.

То есть Prima Casa определяется сочетанием нескольких условий, а не одним критерием.

Comune и residenza: почему это важно

Одно из основных правил связано с Comune, где находится приобретаемая недвижимость.

Льгота может применяться, в частности, если покупатель:

• уже имеет residenza в соответствующем Comune;
• обязуется перенести её туда;
• либо подпадает под другой предусмотренный законом сценарий связи с Comune.

Если покупатель использует вариант с переносом residenza, стандартный срок составляет 18 месяцев с даты покупки.

Важно: речь идёт именно о residenza в соответствующем Comune, а не обязательно в самой купленной квартире.

Поэтому фраза «я обязан прописаться именно в этой квартире» не всегда юридически точна.

Можно ли получить Prima Casa, если уже есть другая недвижимость

Иногда да. Наличие другой недвижимости само по себе ещё не даёт полного ответа.

Нужно установить:

• где находится другая недвижимость;
• какое право у вас на неё есть;
• принадлежит ли она полностью или частично;
• покупалась ли она с Prima Casa;
• находится ли она в том же Comune;
• есть ли совместная собственность с супругом;
• планируется ли её продажа.

Поэтому сценарий «у меня уже есть квартира» лучше рассматривать отдельно. Подробно: Prima Casa, если у покупателя уже есть жильё.

Что если другое жильё уже покупалось с Prima Casa

Это отдельный и очень важный сценарий.

Если покупатель уже владеет недвижимостью, приобретённой ранее с agevolazione Prima Casa, в определённых случаях он может воспользоваться льготой и при новой покупке, если отчуждает предыдущую льготную недвижимость в установленный срок.

С 2025 года этот срок увеличен до двух лет с даты новой покупки.

Это не означает, что любой владелец двух квартир автоматически сохраняет льготу. Нужно проверить, как была приобретена предыдущая недвижимость, какие права на неё сохраняются и выполнены ли остальные условия новой сделки.

Поэтому этот сценарий лучше анализировать до подписания proposta.

Какие объекты подходят под Prima Casa

Льгота применяется не ко всем жилым объектам.

К допустимым категориям относятся, в частности:

• A/2;
• A/3;
• A/4;
• A/5;
• A/6;
• A/7;
• A/11.

Prima Casa не применяется к жилой недвижимости категорий:

• A/1 - abitazioni di tipo signorile;
• A/8 - abitazioni in ville;
• A/9 - castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico.

Поэтому кадастровую категорию объекта нужно проверить до того, как покупатель окончательно строит бюджет сделки на льготном налоговом режиме.

Можно ли применить Prima Casa к гаражу или cantina

Льгота может распространяться и на определённые pertinenze, обслуживающие основное жильё.

К ним относятся категории:

• C/2 - например cantina или помещение для хранения;
• C/6 - гараж или posto auto в соответствующей категории;
• C/7 - tettoia.

Льготный режим применяется в пределах одной pertinenza каждой соответствующей категории при соблюдении условий.

Pertinenza может приобретаться вместе с квартирой или отдельным актом при соблюдении требований режима.

Могут ли иностранцы использовать Prima Casa

Да, гражданство само по себе не исключает применение Prima Casa.

Для иностранного покупателя нужно проверить те же базовые условия:

• объект;
• Comune;
• residenza или другой применимый сценарий;
• наличие другого жилья;
• предыдущие покупки с Prima Casa.

При этом сама возможность иностранца приобрести недвижимость в Италии и его право на Prima Casa - это два разных юридических вопроса. Их не следует смешивать.

Что происходит, если продать Prima Casa раньше 5 лет

Продажа недвижимости раньше пяти лет после льготной покупки является чувствительным сценарием.

Это не означает, что продажа запрещена.

Но может возникнуть риск потери льготы, если после продажи покупатель не выполняет предусмотренные законом условия для её сохранения.

В частности, значение имеет дальнейшее приобретение другого жилья в установленный срок и использование его как abitazione principale в предусмотренных законом случаях.

Этот вопрос намеренно не разворачиваем здесь. Подробно: потеря льготы Prima Casa и последствия.

Какие налоги уменьшаются при Prima Casa

Prima Casa действительно снижает налоговую нагрузку при покупке, но эта страница не является калькулятором налогов.

Размер налогов зависит, в частности, от:

• типа продавца;
• наличия IVA;
• применимости prezzo-valore;
• rendita catastale;
• структуры конкретной сделки.

Полный расчёт вынесен отдельно: Prima Casa и налоги при покупке недвижимости.

Где покупатели чаще всего ошибаются

• Считают Prima Casa первой покупкой в жизни. Это налоговый режим, а не бытовое определение.
• Думают, что нужно обязательно жить именно в купленной квартире. Для базового требования важен Comune и конкретный правовой сценарий.
• Не проверяют другую недвижимость. Значение имеют место, права и история покупки.
• Забывают о предыдущей Prima Casa. Это отдельный сценарий с собственными сроками.
• Не проверяют категорию объекта. A/1, A/8 и A/9 исключены.
• Обещают перенести residenza, не понимая, смогут ли сделать это за 18 месяцев.
• Считают льготу подтверждённой ещё до анализа notaio.
• Смотрят только на размер налоговой экономии, но не считают весь бюджет сделки.

Что проверить до proposta и caparra

1. Проверьте кадастровую категорию объекта.
2. Определите, где у вас сейчас residenza.
3. Проверьте, потребуется ли её перенос.
4. Установите, есть ли у вас другая недвижимость.
5. Проверьте права на неё и Comune.
6. Установите, покупалась ли она с Prima Casa.
7. Если да, определите сценарий её продажи.
8. Передайте информацию notaio до финального обязательства.
9. Только после подтверждения сценария считайте налоговую экономию.
10. Отдельно посчитайте нотариуса, агентство и другие расходы.

Правовая и официальная основа

• Agenzia delle Entrate - Guida all’acquisto della casa.
• Nota II-bis, Tariffa Parte I, art. 1 DPR 131/1986 - требования Prima Casa.
• Legge 207/2024 - увеличение до двух лет срока отчуждения предыдущей льготной недвижимости в соответствующем сценарии.

Продолжить по теме Prima Casa

• Налоги: ставки и расчёт при Prima Casa
• Есть другая недвижимость: можно ли получить Prima Casa
• Нарушение условий: когда льгота теряется
• Сравнение: Prima Casa и покупка без льготы
• Без Prima Casa: как законно снизить налоговую нагрузку
• Полный бюджет: налоги и расходы при покупке недвижимости

Часто задаваемые вопросы

Prima Casa - это обязательно первая квартира в жизни?

Нет. Это специальный налоговый режим. Право на него определяется условиями закона, а не только количеством квартир, которые человек покупал раньше.

Нужно ли прописываться именно в купленной квартире?

Не обязательно именно в ней. В базовом сценарии важно выполнение требования по residenza в соответствующем Comune. Если residenza нужно перенести, стандартный срок составляет 18 месяцев.

Можно ли получить Prima Casa, если уже есть другая квартира?

Иногда да. Нужно проверить, где находится другая недвижимость, какое право на неё есть и использовалась ли ранее льгота Prima Casa.

Если прежняя квартира была куплена с Prima Casa, обязательно ли продать её до новой покупки?

Не всегда до новой покупки. В предусмотренном законом сценарии можно приобрести новое жильё с льготой и затем отчуждать прежнее льготное жильё. С 2025 года соответствующий срок составляет два года с даты новой покупки.

Какие категории недвижимости не подходят под Prima Casa?

Льгота не применяется к жилым объектам категорий A/1, A/8 и A/9.

Может ли иностранец получить Prima Casa?

Да, если выполняются условия льготного режима. Само иностранное гражданство не является автоматическим препятствием.

Что проверить до внесения caparra?

Кадастровую категорию объекта, residenza, другую недвижимость покупателя, предыдущие покупки с Prima Casa и возможность выполнить все заявляемые в акте условия. После этого уже имеет смысл считать точную налоговую экономию.