Обновлено: 24 сентября 2026
Наличие квартиры или дома ещё не означает, что льгота Prima Casa для новой покупки автоматически потеряна. Но и правило «куплю сейчас, старую квартиру продам потом» работает далеко не во всех случаях.
Ключевой вопрос не в том, есть ли у вас вообще недвижимость. Нужно выяснить где находится уже имеющееся жильё, на каком праве оно принадлежит вам и использовалась ли при его покупке льгота Prima Casa. Именно от этого зависит, можно ли покупать новый объект сразу, нужно ли сначала продать старый или допускается его отчуждение уже после новой сделки.
Особенно важно не пользоваться старыми инструкциями: с 1 января 2025 года срок продажи ранее приобретённого с льготой Prima Casa жилья увеличен с одного года до двух лет.
Если сначала нужно разобраться, что вообще означает этот налоговый режим, начните с отдельного материала Prima Casa в Италии: что это и кто может получить льготу. Здесь разбираем только сложный сценарий: новая Prima Casa, когда какая-то недвижимость уже есть.
Коротко о главном
- Сам факт владения другой недвижимостью не всегда запрещает Prima Casa.
- Если прежнее жильё было куплено с льготой Prima Casa, новое льготное приобретение возможно при соблюдении условий и отчуждении старого объекта в течение 2 лет после новой покупки.
- Если старое жильё куплено без Prima Casa и находится в том же Comune, двухлетнее правило обычно не помогает: мешающий объект нужно устранить из собственности до новой покупки.
- Если жильё куплено без Prima Casa и находится в другом Comune, оно само по себе обычно не блокирует льготу на новый объект.
- Доля, nuda proprietà, usufrutto, совместная собственность и имущество супругов требуют отдельной квалификации.
- Новый объект также должен соответствовать условиям Prima Casa, включая допустимую кадастровую категорию.
- Проверять сценарий лучше до proposta или caparra, а не перед самым rogito.
Главная развилка: как было куплено уже имеющееся жильё
При словах «у меня уже есть квартира» невозможно сразу ответить, доступна ли новая Prima Casa. Для налогового режима две внешне одинаковые квартиры могут создавать совершенно разные последствия.
| Что уже есть | Где находится | Что это обычно означает для новой Prima Casa |
|---|---|---|
| Жильё, ранее купленное с Prima Casa | В Италии | Новую покупку можно структурировать с льготой при соблюдении остальных условий и отчуждении прежнего льготного объекта в течение 2 лет |
| Жильё, купленное без Prima Casa | В том же Comune, где покупается новое | Как правило, мешает льготе. Старый объект нужно отчуждать до новой покупки |
| Жильё, купленное без Prima Casa | В другом Comune | Само по себе обычно не препятствует новой Prima Casa |
| Доля, nuda proprietà или иное вещное право | Любая | Нужно отдельно проверять вид права, способ приобретения и отношения между совладельцами |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Именно эту развилку чаще всего упускают. Покупатель слышит про возможность «продать старую квартиру потом» и переносит это правило на любое уже имеющееся жильё. Так делать нельзя.
Если старое жильё тоже было куплено с Prima Casa
Это отдельный предусмотренный законом сценарий. Покупатель может приобрести новое жильё с использованием льготы, даже если прежняя квартира, приобретённая с Prima Casa, ещё не продана.
Но в акте возникает обязательство избавиться от прежнего льготно приобретённого объекта в установленный срок.
С 1 января 2025 года этот срок составляет два года со дня новой покупки. Изменение внесено Законом №207 от 30 декабря 2024 года. До этого действовал годичный срок.
Для покупателя это существенное послабление, но не автоматическое право забыть о старой квартире на два года. Продажу всё равно нужно планировать заранее: проверить документы, ликвидность, возможных совладельцев, ипотеку и реальные сроки выхода на сделку.
Пример
У вас есть квартира в Турине, которую несколько лет назад вы купили с Prima Casa. Теперь вы хотите купить другое подходящее жильё в Милане и снова применить льготу.
Само наличие туринской квартиры не обязательно запрещает новую льготную сделку. Но нужно правильно заявить условия в акте и отчуждить прежний льготно приобретённый объект в течение двух лет после новой покупки.
Если старое жильё куплено без Prima Casa и находится в том же Comune
Здесь действует совсем другая логика.
Если покупатель уже является собственником жилья в том же Comune, где собирается купить новый объект, такое право собственности может блокировать Prima Casa, даже если старый объект когда-то был приобретён без льготы.
Именно здесь опасно применять правило двух лет. Возможность продать старое жильё уже после новой сделки относится к случаю ранее приобретённой льготной Prima Casa. Она не превращает любую вторую квартиру в допустимый временный объект.
Если существующее жильё, купленное без льготы, препятствует условиям Prima Casa в том же Comune, вопрос его продажи нужно решать до новой покупки.
Пример
У вас есть квартира в Comune di Torino, купленная без Prima Casa. Теперь вы хотите купить другую квартиру также в Torino и применить льготу.
Нельзя автоматически рассчитывать на схему «новую куплю сейчас, старую продам в течение двух лет». Сначала нужно проверить, блокирует ли существующее право льготу, и при необходимости завершить отчуждение до нового rogito.
Если старое жильё куплено без Prima Casa и находится в другом Comune
Этот сценарий часто воспринимают как более проблемный, чем он есть на самом деле.
Если ранее имеющееся жильё было приобретено без льготы Prima Casa и находится в другом Comune, само его наличие обычно не препятствует применению Prima Casa к новой покупке при выполнении остальных требований.
Например, наличие обычной квартиры в Genova не означает автоматического отказа в льготе при покупке нового подходящего жилья в Torino.
Но перед сделкой всё равно нужно проверить, каким именно правом вы владеете старым объектом, как он приобретался и не использовалась ли льгота в другой связанной сделке.
Что меняется, если у вас не целая квартира, а доля
Слово «доля» само по себе тоже не даёт ответа.
Значение имеет, как возникла совместная собственность и с кем именно объект находится в общей собственности.
Официальные разъяснения Agenzia delle Entrate отдельно допускают применение Prima Casa, когда человек владеет долей в другой квартире совместно с лицами, не являющимися супругом, если эта доля ранее не приобреталась с использованием Prima Casa и выполнены остальные условия.
Но если сама доля была приобретена с льготой, ситуация меняется. Тогда действуют ограничения, связанные с ранее использованной Prima Casa, и может потребоваться отчуждение соответствующей доли.
Поэтому формула «у меня всего 25%, это не считается» небезопасна. Сначала смотрят документы и происхождение права.
А если есть только nuda proprietà
Nuda proprietà тоже нельзя автоматически приравнивать к обычному владению полноценной квартирой.
Agenzia delle Entrate указывает, что наличие одной только nuda proprietà на жильё в том же Comune само по себе может не препятствовать новой Prima Casa, поскольку фактическое владение и пользование принадлежат usufruttuario.
Но есть существенная оговорка: если сама nuda proprietà была приобретена с применением Prima Casa, нужно отдельно проверять ограничения по ранее использованной льготе.
Супруги и семейная собственность: особенно осторожно
Семейные случаи сложнее обычного сценария «один покупатель - одна квартира».
Для Prima Casa имеет значение не только фамилия собственника в объявлении или visura, но и режим собственности супругов, способ приобретения старого объекта, наличие совместных прав и то, применялась ли ранее льгота одним из супругов.
Поэтому нельзя строить покупку только на советах вроде «оформим квартиру на второго супруга», «подарим долю родственнику» или «сменим режим имущества перед rogito». Такие действия могут иметь собственные налоговые, нотариальные и семейно-правовые последствия.
Если в цепочке есть супруг, доля, дарение, наследство или изменение режима имущества, структуру лучше согласовать с нотариусом до подписания обязательного предложения.
Старое жильё - только половина проверки
Даже если уже имеющаяся недвижимость не мешает льготе, нужно проверить новый объект.
Для стандартной Prima Casa подходят жилые категории A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 и A/11. Категории A/1, A/8 и A/9 исключены из льготного режима.
Также применяются условия по Comune проживания или другим предусмотренным законом связям с местом покупки. В обычном сценарии, если необходим перенос residenza, на него даётся 18 месяцев.
Базовые требования собраны отдельно в материале Prima Casa: условия и кто может получить льготу. Здесь мы их не дублируем полностью, потому что задача этой страницы - уже существующая недвижимость.
Что проверить до proposta или caparra
- Какое именно право у вас есть. Полная собственность, доля, usufrutto, uso, abitazione или nuda proprietà.
- Как старый объект был приобретён. Покупка, наследство, дарение.
- Использовалась ли Prima Casa. Это одна из главных развилок всего сценария.
- Где находится старое жильё. В том же Comune, где покупается новое, или в другом.
- Есть ли супруг или другие совладельцы. И какой режим собственности действует.
- Какой объект покупается сейчас. Его кадастровая категория и соответствие условиям льготы.
- Нужно ли продавать старое жильё. До нового rogito или допускается двухлетний срок после него.
- Реалистично ли выполнить продажу. Если обязательство возникает после покупки, ликвидность старого объекта нужно оценить заранее.
Для проверки самого нового объекта используйте отдельный раздел проверки документов недвижимости. Если право на льготу уже подтверждено и нужно рассчитать деньги сделки, переходите к налогам при покупке с Prima Casa.
Как работает новый срок 2 года
Двухлетний срок появился с 1 января 2025 года. Закон о бюджете 2025 увеличил прежний период с одного года до двух.
Речь идёт о сценарии, когда покупатель уже имеет жильё, приобретённое с Prima Casa, затем покупает новое жильё также с льготой и принимает обязательство отчуждить прежний льготно приобретённый объект.
По разъяснениям налоговой администрации новое двухлетнее правило применяется также к некоторым покупкам, совершённым до 1 января 2025 года, если прежний годичный срок к этой дате ещё не истёк.
Это важное уточнение, но для сделки 2026 года основной ориентир простой: два года, если именно этот механизм применим к вашей ситуации.
Уже есть квартира, дом или доля и планируете новую Prima Casa?
До proposta или caparra можно отдельно проверить ваш сценарий: как было приобретено существующее жильё, где оно находится, использовалась ли Prima Casa, нужно ли продавать его до новой сделки или можно применить двухлетний срок.
Что произойдёт, если двухлетнее обязательство не выполнить
Если льгота была применена на основании обязательства продать прежнее льготно приобретённое жильё, но объект не отчуждён в установленный срок, возникает риск утраты налогового преимущества по новой покупке.
Детальный расчёт доначислений, процентов, санкций и других случаев decadenza здесь не повторяем. Этому посвящена отдельная страница нарушение условий Prima Casa и последствия потери льготы.
Где покупатели ошибаются чаще всего
- Считают Prima Casa «первой квартирой в жизни». Название льготы вводит в заблуждение: важны юридические условия, а не количество объектов по бытовому счёту.
- Переносят двухлетний срок на любое старое жильё. Это одна из самых опасных ошибок.
- Не различают другой Comune и тот же Comune. Для имущества, купленного без Prima Casa, это может полностью изменить результат.
- Игнорируют происхождение доли. Доля, полученная по наследству, и доля, купленная с льготой, могут создавать разные сценарии.
- Начинают с расчёта 2%. Сначала нужно доказать право на льготу, и только потом считать налог.
- Подписывают proposta раньше проверки. В результате налоговый сценарий выясняется уже после появления договорных обязательств.
- Рассчитывают на переоформление между родственниками в последний момент. Дарение или передача доли сами являются юридическими сделками и требуют отдельной оценки.
Главное правило: сначала определить статус старого жилья
Для сценария «Prima Casa, когда жильё уже есть» нет универсального ответа «да» или «нет».
Но есть очень понятная последовательность проверки: право на старый объект → способ его приобретения → использовалась ли Prima Casa → Comune → права супругов и совладельцев → новый объект → срок возможного отчуждения.
Только после этого имеет смысл считать льготные налоги.
Если право на Prima Casa уже понятно и нужен именно финансовый расчёт сделки, переходите на страницу Prima Casa: налоги, ставки и расчёт покупки.
Частые вопросы
Можно ли получить Prima Casa, если у меня уже есть квартира?
Да, в ряде случаев можно. Ответ зависит от того, где находится существующая квартира, на каком праве она принадлежит вам и была ли она приобретена с использованием Prima Casa.
Сколько времени сейчас даётся на продажу старой Prima Casa?
С 1 января 2025 года срок увеличен до двух лет со дня нового приобретения. Это относится к сценарию, когда старое жильё ранее было приобретено с Prima Casa и новая покупка также оформляется с льготой при обязательстве отчуждения прежнего объекта.
Если старую квартиру я покупал без Prima Casa, тоже можно продать её через два года?
Не автоматически. Если такое жильё находится в том же Comune и препятствует выполнению условий Prima Casa, двухлетний механизм на него обычно не распространяется. В таком сценарии вопрос продажи нужно решать до новой льготной покупки.
Можно ли получить Prima Casa, если квартира уже есть в другом городе?
Если существующая квартира приобреталась без льготы Prima Casa и находится в другом Comune, само её наличие обычно не блокирует новую льготу. Но остальные требования Prima Casa всё равно должны быть выполнены.
Мешает ли доля в другой квартире получить Prima Casa?
Не всегда. Имеют значение размер и вид права, способ приобретения доли, использование Prima Casa при её покупке и то, с кем находится объект в совместной собственности. Поэтому долю нужно проверять по документам, а не только по проценту собственности.
Мешает ли nuda proprietà получить льготу?
Наличие только nuda proprietà может не препятствовать Prima Casa даже в том же Comune, если эта nuda proprietà ранее не была приобретена с использованием льготы. Конкретный титул всё равно лучше сверить до сделки.
Когда лучше проверять право на Prima Casa?
До подписания proposta d’acquisto или внесения caparra. Тогда ещё можно изменить структуру сделки, сроки или сам объект без ситуации, когда договорные обязательства уже появились, а налоговый сценарий оказался другим.
