Обновлено: 10 сентября 2026
Prima Casa снижает налоги при покупке жилья в Италии, но итоговая сумма зависит от того, кто продаёт объект и облагается ли сделка IVA. При покупке у частного лица или у компании с продажей без IVA ключевой налог обычно составляет 2% от применимой базы. При покупке у компании с продажей, облагаемой IVA, применяется льготная ставка IVA 4%.
Эта страница посвящена именно налогам и расчёту сделки по Prima Casa. Условия получения льготы подробно разобраны отдельно на странице Prima Casa: что это и кому положена льгота, а последствия нарушения условий - на странице потеря льготы Prima Casa.
- Кратко
- Покупка у частного лица или компании без IVA
- Покупка у компании с IVA
- Цена покупки или кадастровая стоимость
- Prima Casa и покупка без льготы
- Что входит в полный бюджет сделки
- Какие условия проверить до расчёта
- Типичные ошибки
- FAQ
Кратко
| Сценарий | Основной налог | Дополнительные налоги |
|---|---|---|
| Частное лицо или компания, продажа без IVA | Imposta di registro 2% | Imposta ipotecaria 50 € + catastale 50 € |
| Компания, продажа с IVA | IVA 4% | Registro 200 € + ipotecaria 200 € + catastale 200 € |
- Льготная ставка 2% не означает, что вся сделка стоит 2%.
- При продаже без IVA в подходящих сделках частный покупатель может запросить систему prezzo-valore, чтобы imposta di registro рассчитывалась от кадастровой стоимости.
- Для Prima Casa кадастровая стоимость при prezzo-valore обычно рассчитывается как rendita catastale × 1,05 × 110.
- При продаже с IVA база для IVA - цена продажи, а не кадастровая стоимость.
- Нотариус, агент, техническая проверка, перевод, ипотека и другие расходы не входят в эти ставки автоматически.
Нужно посчитать Prima Casa по конкретной квартире?
Проверим тип продавца, налоговый режим сделки, кадастровую базу и дополнительные расходы до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Покупка у частного лица или компании без IVA
Если продажа не облагается IVA, при соблюдении условий Prima Casa действует льготная imposta di registro 2% вместо обычной ставки 9%. Дополнительно обычно уплачиваются фиксированные imposta ipotecaria 50 € и imposta catastale 50 €.
Пропорциональная imposta di registro имеет установленный законом минимальный размер 1 000 €, хотя фактически к уплате сумма может быть ниже в отдельных ситуациях, например после зачёта налога, уже уплаченного при регистрации preliminare.
Пример с prezzo-valore
Предположим, rendita catastale квартиры составляет 900 €. Для Prima Casa при применении prezzo-valore:
- 900 × 1,05 × 110 = 103 950 € - кадастровая стоимость;
- 103 950 × 2% = 2 079 € - imposta di registro;
- дополнительно 50 € imposta ipotecaria и 50 € imposta catastale.
Это только налоговая часть примера. Нотариальные услуги и прочие расходы сделки считаются отдельно.
Покупка у компании с IVA
Если продажа облагается IVA, структура меняется. При соблюдении условий Prima Casa применяется IVA 4% от цены продажи.
- IVA - 4% от цены продажи;
- imposta di registro - 200 €;
- imposta ipotecaria - 200 €;
- imposta catastale - 200 €.
Поэтому две квартиры с одинаковой ценой могут иметь разную налоговую нагрузку, если одна продаётся частным лицом, а другая компанией в режиме IVA.
Цена покупки или кадастровая стоимость: от чего считать налог
Это одна из самых важных развилок. При продаже, не облагаемой IVA, физическое лицо, покупающее жилую недвижимость, при выполнении условий может запросить применение системы prezzo-valore.
В таком случае imposta di registro рассчитывается не от договорной цены, а от кадастровой стоимости. Для Prima Casa формула обычно такая:
Rendita catastale × 1,05 × 110
При продаже с IVA этот механизм для расчёта самой IVA не используется: налог рассчитывается от цены продажи.
Подробно о кадастровой базе: valore catastale недвижимости в Италии.
Prima Casa и покупка без льготы: где возникает экономия
| Сценарий | Prima Casa | Без льготы |
|---|---|---|
| Продажа без IVA | Registro 2% | Registro 9% |
| Ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Catastale | 50 € | 50 € |
| Продажа с IVA | IVA 4% | Обычно IVA 10%, если не применяется иной режим |
| Фиксированные налоги при IVA | 200 € + 200 € + 200 € | 200 € + 200 € + 200 € |
Для объектов категорий A/1, A/8 и A/9 льгота Prima Casa не применяется. Поэтому прежде чем считать экономию, нужно проверить кадастровую категорию и выполнение остальных условий.
Если задача именно сравнить первую и последующую недвижимость, используйте отдельный материал: Prima Casa и второй дом: сравнение налогов.
Что входит в полный бюджет сделки
Налоговая льгота уменьшает часть расходов, но не превращает сделку в «2% от цены». Полный бюджет может включать:
- imposta di registro или IVA;
- imposta ipotecaria и catastale;
- нотариальные услуги;
- комиссию агентства, если она есть;
- техническую проверку объекта;
- переводы и доверенности для иностранного покупателя;
- расходы по ипотеке, если используется mutuo;
- возможные работы, задолженности condominio и другие расходы после покупки.
Общий маршрут расчёта: налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии.
Сравниваете Prima Casa и обычную покупку?
Можно посчитать оба сценария на одном объекте и увидеть не только налоговую ставку, но и полную сумму до rogito.
Какие условия нужно проверить до применения льготы
Эта страница не заменяет полный разбор условий Prima Casa, но перед расчётом нужно убедиться, что льгота вообще применима.
- объект относится к допустимой кадастровой категории и не является A/1, A/8 или A/9;
- выполняются требования по месту резиденции, работе или предусмотренному законом исключению;
- при необходимости резиденция переносится в Comune объекта в установленный срок;
- проверены права покупателя на другую жилую недвижимость;
- если ранее уже использовалась Prima Casa, проверены условия и сроки, связанные с имеющимся объектом;
- не предполагаются действия, которые могут привести к потере льготы после покупки.
Полный разбор условий: Prima Casa: требования и ограничения. Если уже есть риск нарушения условий: что происходит при потере льготы Prima Casa.
Типичные ошибки при расчёте налогов Prima Casa
- Считать 2% от цены объявления автоматически. Сначала нужно определить режим сделки и применимую налоговую базу.
- Не различать продажу с IVA и без IVA. Это две разные схемы налогообложения.
- Забывать про минимальный размер imposta di registro.
- Не учитывать фиксированные imposta ipotecaria и catastale.
- Считать налоговую льготу равной полной экономии сделки. Нотариус, агент, техника и другие расходы остаются.
- Считать льготу подтверждённой до проверки условий покупателя и объекта.
FAQ
Какая ставка imposta di registro при Prima Casa?
При покупке у частного лица или в другой сделке без IVA обычно применяется ставка 2%, если соблюдены условия Prima Casa. Пропорциональный налог имеет минимальный размер 1 000 €.
Какая IVA при покупке Prima Casa у компании?
Если продажа облагается IVA и льгота Prima Casa применима, ставка составляет 4% от цены продажи. Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги в таком сценарии обычно составляют по 200 € каждый.
Всегда ли 2% считают от цены квартиры?
Нет. В подходящей сделке без IVA физическое лицо может запросить prezzo-valore, и тогда база для imposta di registro определяется по кадастровой стоимости.
Как считается valore catastale для Prima Casa?
Для типичного жилого объекта при prezzo-valore используется формула rendita catastale × 1,05 × 110.
Когда лучше считать налоги по конкретной сделке?
Когда уже известны объект, продавец, кадастровые данные и режим сделки, но до принятия существенных обязательств. Тогда можно заранее понять налоговую базу и общий бюджет покупки.
Есть конкретная квартира и нужно понять реальную сумму покупки?
Разберём Prima Casa, тип продавца, налоги, кадастровую базу и дополнительные расходы до сделки.
