Valore Catastale кадастровая стоимость недвижимости в Италии: что это и как рассчитывается?

Обновлено: 24 июля 2026

Valore catastale — это расчётная кадастровая стоимость недвижимости, которая в предусмотренных случаях используется как налоговая база при покупке жилья в Италии. Она не равна цене объявления, рыночной оценке или сумме, которую покупатель фактически передаёт продавцу.

Для покупателя valore catastale особенно важна при применении механизма prezzo-valore: регистрационный налог можно рассчитать по кадастровой стоимости, даже если реальная цена объекта значительно выше.

• Кратко
• Rendita catastale и valore catastale
• Формула расчёта
• Первая покупка и другое жильё
• Когда применяется prezzo-valore
• Как кадастровая стоимость влияет на налог
• Примеры расчёта
• Где найти rendita catastale
• Другие категории недвижимости
• Частые ошибки
• Частые вопросы

Кратко

• Rendita catastale — исходный кадастровый показатель объекта.
• Valore catastale — расчётная налоговая стоимость, полученная из rendita catastale.
• Для жилья с льготой первой покупки используется формула: rendita × 1,05 × 110.
• Для другого жилья используется формула: rendita × 1,05 × 120.
• Итоговые коэффициенты равны 115,5 и 126.
• При покупке с НДС налог считают от цены сделки, а не по prezzo-valore.
• Фактическую цену всё равно нужно полностью указать в нотариальном акте.

Rendita catastale и valore catastale: в чём разница

Rendita catastale — кадастровая доходность объекта. Она указывается в кадастровой выписке и используется как исходная величина для налоговых расчётов.

Valore catastale получают после увеличения rendita catastale на 5% и применения установленного коэффициента.

Показатель	Что означает	Где используется
Rendita catastale	Кадастровая доходность конкретного объекта	Исходная величина для расчёта налоговой стоимости и некоторых ежегодных налогов
Valore catastale	Расчётная кадастровая стоимость	Налоговая база при применении предусмотренных законом правил
Цена сделки	Фактически согласованная сумма покупки	Указывается в акте и используется для НДС и других юридических последствий
Рыночная стоимость	Оценочная стоимость объекта на рынке	Переговоры, оценка банка, инвестиционный анализ

Кадастровые данные не подтверждают техническую законность объекта и не заменяют проверку планировки, разрешений и истории права собственности.

Как рассчитывается valore catastale

С льготой первой покупки

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110.

Упрощённо можно умножить rendita catastale на 115,5.

Без льготы первой покупки

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 120.

Упрощённо можно умножить rendita catastale на 126.

Сценарий	Полная формула	Итоговый коэффициент
Льгота первой покупки	Rendita × 1,05 × 110	115,5
Другое жилое имущество	Rendita × 1,05 × 120	126

Первая покупка и другое жильё

Разница в коэффициентах связана с налоговым режимом покупки. Для жилья, приобретаемого с льготой первой покупки, применяется коэффициент 110 после увеличения кадастровой доходности на 5%. Для другого жилья применяется коэффициент 120.

Льгота первой покупки не предоставляется автоматически только потому, что у человека раньше не было недвижимости в Италии. Нужно проверить кадастровую категорию, другие объекты, предыдущие льготные покупки и требования к месту жительства.

Подробные условия разобраны в материале о льготе первой покупки, а влияние льготы на ставки — в статье о налогах при первой покупке.

Когда применяется система prezzo-valore

Механизм prezzo-valore позволяет рассчитывать регистрационный налог по кадастровой стоимости, независимо от более высокой фактической цены сделки.

Обычно должны одновременно выполняться следующие условия:

• покупатель является физическим лицом;
• недвижимость имеет жилое назначение;
• покупка не облагается НДС;
• покупатель прямо просит применить prezzo-valore в нотариальном акте;
• в акте полностью указывается фактическая цена и способы оплаты.

Правило может распространяться и на принадлежности жилья, например гараж или подвал, когда их связь с основным объектом правильно отражена в акте.

Когда prezzo-valore не работает

• покупка облагается НДС;
• покупателем выступает компания;
• объект не является жилой недвижимостью;
• условия механизма не заявлены в нотариальном акте;
• фактическая цена или способы оплаты скрыты.

Как valore catastale влияет на налоги

При покупке жилья без НДС регистрационный налог обычно составляет:

• 2% от кадастровой стоимости при льготе первой покупки;
• 9% от кадастровой стоимости без льготы;
• минимум 1 000 € регистрационного налога;
• ипотечный налог 50 €;
• кадастровый налог 50 €.

При покупке с НДС valore catastale не используется как база для НДС. Налог рассчитывается от фактической цены продажи, а регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги обычно составляют по 200 €.

Отдельно разобраны регистрационный налог, ипотечный налог и общий расчёт налогов и расходов при покупке.

Примеры расчёта

Пример 1: льгота первой покупки

Rendita catastale квартиры составляет 900 €.

• valore catastale: 900 × 1,05 × 110 = 103 950 €;
• регистрационный налог 2%: 2 079 €;
• ипотечный налог: 50 €;
• кадастровый налог: 50 €;
• всего налогов по акту: 2 179 €.

Пример 2: покупка без льготы

• valore catastale: 900 × 1,05 × 120 = 113 400 €;
• регистрационный налог 9%: 10 206 €;
• ипотечный налог: 50 €;
• кадастровый налог: 50 €;
• всего налогов по акту: 10 306 €.

В обоих примерах рыночная цена квартиры может быть 150 000 €, 200 000 € или выше. При корректном применении prezzo-valore регистрационный налог всё равно рассчитывается по полученной кадастровой стоимости.

Где найти rendita catastale

Rendita catastale указывается в кадастровой выписке. Её также можно проверить через сервис Налоговой службы Италии по кадастровым идентификаторам объекта.

• муниципалитет;
• кадастровый раздел, если он предусмотрен;
• лист;
• участок;
• субъединица;
• кадастровая категория;
• rendita catastale.

Значение нужно сверять по актуальной выписке. Старое объявление, налоговая квитанция или устная информация продавца не заменяют проверку кадастровых данных.

Другие категории недвижимости

Коэффициенты 115,5 и 126 относятся к описанным выше жилым сценариям. Для офисов, магазинов, складов, земельных участков и других категорий применяются иные коэффициенты и налоговые правила.

Отдельной проверки требуют:

• коммерческая недвижимость;
• объекты категорий A/10, C/1 и D;
• сельскохозяйственная земля;
• строительные участки;
• объекты без установленной rendita catastale;
• принадлежности, приобретаемые отдельно;
• покупка через компанию.

Частые ошибки

• путать rendita catastale с valore catastale;
• принимать кадастровую стоимость за рыночную цену;
• считать налог по коэффициенту 115,5 без права на льготу;
• применять prezzo-valore к покупке с НДС;
• не просить о применении механизма в нотариальном акте;
• указывать неполную фактическую цену покупки;
• использовать коэффициенты жилья для коммерческого объекта;
• не проверять принадлежности и их кадастровые данные;
• считать по старой или ошибочной rendita catastale;
• проверять налоговую базу только после внесения задатка.

Частые вопросы

Valore catastale — это рыночная цена квартиры?

Нет. Это расчётная налоговая стоимость, которая может использоваться при определении налоговой базы.

Как получить valore catastale?

Нужно увеличить rendita catastale на 5% и применить коэффициент 110 для льготной первой покупки или 120 для другого жилья.

Всегда ли налог считают по кадастровой стоимости?

Нет. Prezzo-valore применяется только при выполнении установленных условий. При продаже с НДС налоговой базой является цена.

Нужно ли указывать реальную цену в акте?

Да. Применение кадастровой стоимости для налога не разрешает скрывать фактическую цену или способы оплаты.

Где посмотреть rendita catastale?

В актуальной кадастровой выписке или через официальный сервис Налоговой службы по кадастровым данным объекта.

Подходят ли коэффициенты 115,5 и 126 для магазина?

Нет. Для коммерческих и других категорий недвижимости применяются иные правила.

Что делает LiveToItaly?

LiveToItaly проверяет кадастровые данные, рассчитывает налоги и организует сопровождение покупки недвижимости.