Imposta di Registro в Италии при покупке недвижимости: как рассчитать налог и не переплатить

Обновлено: 23 июля 2026 года

Imposta di Registro, налог на регистрацию, является одним из основных платежей при покупке недвижимости в Италии, когда сделка не облагается НДС. Для жилой недвижимости ставка обычно составляет 9 процентов, а при применении льготы для первого жилья снижается до 2 процентов.

Процент сам по себе ещё не даёт правильного результата. Сначала нужно определить налоговый режим продавца, затем проверить право покупателя на льготу, возможность применения системы prezzo-valore и кадастровую базу. Ошибочная последовательность расчёта приводит либо к завышенной смете, либо к неожиданной доплате перед нотариальным актом.

Кратко

• При покупке у частного продавца или компании с продажей без НДС налог на регистрацию обычно составляет 9 процентов.
• При выполнении условий льготы для первого жилья ставка снижается до 2 процентов.
• Пропорциональный налог не может быть ниже 1 000 евро.
• Ипотечный и кадастровый налоги при таком режиме обычно составляют по 50 евро.
• Физическое лицо при покупке жилья и его принадлежностей может попросить нотариуса применить prezzo-valore и считать налог от кадастровой стоимости.
• При продаже с НДС налог на регистрацию обычно фиксированный, 200 евро, а основной налог рассчитывается как НДС от цены продажи.

Когда применяется Imposta di Registro

Для покупки жилой недвижимости нужно сначала установить, облагается ли продажа НДС. Если продавец является частным лицом, сделка обычно облагается пропорциональным налогом на регистрацию. Такой же режим действует при продаже компанией, когда операция освобождена от НДС.

Налог перечисляет нотариус при регистрации акта. Покупатель обычно передаёт нотариусу сумму налогов вместе с другими средствами, необходимыми для оформления сделки. Вознаграждение нотариуса при этом остаётся отдельной позицией и не входит в сумму Imposta di Registro.

Эта страница рассматривает покупку жилья. Для земли, коммерческой недвижимости, отдельных корпоративных операций, дарения, наследства и судебных передач могут действовать другие ставки и правила.

Ставки 2 и 9 процентов

Ставка 2 процента применяется не потому, что покупатель впервые приобретает недвижимость в жизни. Нужно выполнить условия налоговой льготы prima casa. Проверяются категория объекта, муниципалитет проживания или работы, другие права на жильё и история ранее использованных льгот.

Подробные условия льготы вынесены в отдельный материал о том, что считается первым жильём в Италии. На этой странице важен только результат для налога на регистрацию: 2 процента вместо 9 процентов при соблюдении условий.

Минимум 1 000 евро относится к пропорциональному налогу. Например, если 2 процента от кадастровой базы дают 800 евро, до расчёта принимается 1 000 евро. Итоговая сумма, фактически передаваемая при акте, может быть ниже в отдельных случаях из-за зачёта налога, уже уплаченного при регистрации предварительного договора, или налогового кредита на повторную покупку первого жилья.

Когда вместо пропорционального налога применяется НДС

Продажа компанией не всегда означает НДС. Общий режим для многих продаж жилой недвижимости компанией может быть освобождён от НДС, и тогда применяются те же 9 или 2 процента налога на регистрацию. НДС применяется, в частности, при определённых продажах застройщиком или компанией после строительства или реконструкции, а также когда продавец законно выбирает обложение НДС.

При продаже с НДС основная налоговая база равна цене сделки. Система prezzo-valore для расчёта НДС не применяется. Поэтому два объекта с одинаковой ценой могут иметь совершенно разную налоговую нагрузку в зависимости от продавца и режима продажи.

До подписания предложения нужно запросить у агентства и продавца письменное подтверждение налогового режима. Фразы «новый дом» или «продаёт компания» недостаточно для точного расчёта.

От какой суммы считается налог

По общему правилу налог на регистрацию рассчитывается от стоимости, указанной в акте. Но для определённых покупок жилой недвижимости действует система prezzo-valore. Она позволяет указать в акте реальную цену и одновременно рассчитать налог от кадастровой стоимости.

Применение prezzo-valore не происходит автоматически. Покупатель должен попросить нотариуса использовать этот режим в акте. Он доступен физическим лицам, которые не действуют в рамках предпринимательской или профессиональной деятельности, при приобретении жилой недвижимости и связанных с ней принадлежностей в сделках без НДС.

• Покупатель. Физическое лицо, не приобретающее объект в рамках бизнеса или профессии.
• Объект. Жилое помещение и его принадлежности, например гараж или подвал, если связь отражена в акте.
• Налоговый режим. Продажа облагается пропорциональным налогом на регистрацию, а не НДС.
• Заявление. Применение prezzo-valore запрашивается у нотариуса и фиксируется в акте.
• Реальная цена. Полная фактическая цена всё равно указывается в нотариальном акте.

Не следует смешивать prezzo-valore с сокрытием цены. Система построена на обратном принципе: покупатель декларирует полную цену, но для налога используется кадастровая база, если выполнены условия закона.

Как рассчитывается кадастровая база

Расчёт начинается с rendita catastale, кадастрового дохода объекта. Его увеличивают на 5 процентов, а затем умножают на установленный коэффициент.

Кадастровый доход берётся из актуальной кадастровой выписки. Если объект недавно разделён, объединён или изменён, нужно убедиться, что данные уже обновлены и относятся ко всем продаваемым единицам.

Отдельная страница о кадастровой стоимости недвижимости разбирает коэффициенты и кадастровую логику подробнее. Здесь кадастровая база нужна только для расчёта Imposta di Registro.

Примеры расчёта

Пример 1. Первое жильё у частного продавца

Цена квартиры составляет 220 000 евро, кадастровый доход 850 евро. Покупатель выполняет условия prima casa и просит применить prezzo-valore.

• Кадастровая стоимость: 850 × 1,05 × 110 = 98 175 евро.
• Налог на регистрацию: 98 175 × 2% = 1 963,50 евро.
• Ипотечный налог: 50 евро.
• Кадастровый налог: 50 евро.
• Итого три налога: 2 063,50 евро.

Налог считается не от цены 220 000 евро, а от кадастровой стоимости, поскольку применён prezzo-valore. Нотариальное вознаграждение, агентская комиссия и техническая проверка в эту сумму не входят.

Пример 2. Второй дом у частного продавца

Цена квартиры составляет 220 000 евро, кадастровый доход те же 850 евро, льгота prima casa не применяется.

• Кадастровая стоимость: 850 × 1,05 × 120 = 107 100 евро.
• Налог на регистрацию: 107 100 × 9% = 9 639 евро.
• Ипотечный налог: 50 евро.
• Кадастровый налог: 50 евро.
• Итого три налога: 9 739 евро.

Пример 3. Низкая кадастровая база

Если после расчёта ставка 2 процента даёт 760 евро, пропорциональный налог всё равно принимается в размере 1 000 евро. К нему добавляются ипотечный и кадастровый налоги по 50 евро. Общая сумма трёх налогов составит 1 100 евро, если нет зачёта ранее уплаченного налога или налогового кредита.

Пример 4. Продажа с НДС

Застройщик продаёт квартиру за 220 000 евро, сделка облагается НДС, покупатель применяет льготу prima casa.

• НДС: 220 000 × 4% = 8 800 евро.
• Налог на регистрацию: 200 евро.
• Ипотечный налог: 200 евро.
• Кадастровый налог: 200 евро.
• Итого указанные налоги: 9 400 евро.

В этом примере кадастровый доход не уменьшает НДС, поскольку он считается от цены продажи.

Какие расходы идут рядом с налогом

Общий расчёт собран в разделе налогов и расходов при покупке недвижимости. Imposta di Registro не должна повторять весь бюджет сделки, но без соседних расходов нельзя определить необходимую сумму собственных средств.

Налог на регистрацию предварительного договора не всегда является окончательной потерей. Пропорциональная сумма, уплаченная с задатка или аванса при регистрации preliminare, может засчитываться при расчёте налога по окончательному акту в пределах применимых правил. Нотариус должен видеть зарегистрированный preliminare и подтверждение платежа.

Типичные ошибки и переплаты

• Считать 9 процентов от цены объявления. Для подходящей жилой сделки цена может не быть налоговой базой благодаря prezzo-valore.
• Применять 2 процента только потому, что это первая покупка. Льгота зависит от юридических условий, а не бытового понимания первого жилья.
• Считать любую продажу компании сделкой с НДС. Компания может продавать жильё в режиме освобождения от НДС.
• Использовать кадастровую базу при продаже с НДС. В таком режиме НДС считается от цены.
• Забывать о минимуме 1 000 евро. Низкий процентный результат не всегда является итоговым налогом.
• Не включить гараж или подвал. Каждая продаваемая кадастровая единица должна быть отражена в расчёте и акте.
• Смешивать налог и гонорар нотариуса. Общая сумма нотариальной сметы включает разные позиции.
• Не обновить кадастровую выписку. Старый доход или отсутствующая единица искажают расчёт.
• Не проверить уже уплаченный налог по preliminare. Возможный зачёт должен быть подтверждён документами.

Письменный расчёт лучше получить до существенного задатка. В нём должны быть указаны продавец, режим НДС, налоговая база, ставка, ипотечный и кадастровый налоги, а также отдельное вознаграждение нотариуса.

Практический порядок расчёта

• Определить, кто продавец: частное лицо или компания.
• Установить, облагается ли конкретная продажа НДС.
• Проверить условия льготы prima casa.
• Получить актуальную visura catastale по всем объектам сделки.
• Проверить возможность и запросить применение prezzo-valore.
• Рассчитать кадастровую стоимость по правильному коэффициенту.
• Применить ставку 2 или 9 процентов и проверить минимум 1 000 евро.
• Добавить ипотечный и кадастровый налоги.
• Проверить зачёт налога, уплаченного при preliminare, и возможный налоговый кредит.
• Получить окончательную письменную смету нотариуса.

Практический вывод

Правильный расчёт Imposta di Registro начинается не с умножения цены на 2 или 9 процентов. Сначала определяется режим сделки, затем льгота и только после этого налоговая база. Для большинства частных покупок жилья система prezzo-valore позволяет легально считать налог от кадастровой стоимости, но она должна быть применима к покупателю, объекту и конкретному акту.

Полезные материалы

• Все налоги и расходы при покупке недвижимости
• Условия льготы для первого жилья
• Как рассчитывается кадастровая стоимость
• Ипотечный налог при покупке недвижимости
• Из чего складывается стоимость нотариуса

Частые вопросы

Когда при покупке недвижимости платят Imposta di Registro?

Пропорциональный налог обычно применяется при покупке у частного продавца или компании, когда продажа освобождена от НДС. При продаже с НДС налог на регистрацию обычно фиксированный.

Почему ставка составляет 2 или 9 процентов?

Ставка 2 процента применяется при выполнении условий льготы prima casa. Без льготы для жилой недвижимости обычно применяется ставка 9 процентов.

От цены или кадастровой стоимости считается налог?

При подходящей покупке жилья физическое лицо может попросить нотариуса применить prezzo-valore и считать налог от кадастровой стоимости. При продаже с НДС налоговая база равна цене.

Как рассчитать кадастровую стоимость для первого жилья?

Кадастровый доход увеличивают на 5 процентов и умножают на 110. Это соответствует общему коэффициенту 115,5.

Какой минимальный налог на регистрацию?

Пропорциональный налог не может быть ниже 1 000 евро. Фактическая сумма к доплате может учитывать зачёт ранее уплаченного налога или налоговый кредит.

Входит ли гонорар нотариуса в Imposta di Registro?

Нет. Нотариус получает от покупателя налоги для перечисления государству, но его профессиональное вознаграждение указывается отдельно.

Всегда ли при покупке у застройщика применяется НДС?

Не всякая продажа компанией облагается НДС. Режим зависит от статуса продавца, срока после строительства или реконструкции и выбора, указанного в акте. Его нужно подтверждать по конкретной сделке.