Налоги на долгосрочную аренду в Турине: IRPEF, cedolare secca и canone concordato

Недвижимость в Италии → Турин → Аренда недвижимости → Налоги арендодателя

Обновлено: 26 сентября 2026

Если вы сдаёте квартиру в Турине по обычному жилому договору, главный налоговый вопрос - как облагать доход от аренды: по обычному режиму IRPEF или через cedolare secca.

В Турине есть ещё один важный выбор: свободный договор с рыночным canone или canone concordato по городскому Accordo Territoriale. Во втором случае арендная плата может быть ниже рыночной, но собственник получает налоговые преимущества, которые иногда заметно меняют чистую доходность.

На этой странице разбираем только долгосрочную и обычную жилую аренду частного собственника в Турине. Краткосрочная туристическая аренда, Airbnb, CIN и imposta di soggiorno - отдельный налоговый сценарий и здесь не рассматриваются.

Коротко: какой выбор делает арендодатель

• При обычной жилой аренде физическое лицо может сравнивать IRPEF и cedolare secca, если выполнены условия последнего режима.
• Для canone libero cedolare secca обычно применяется по ставке 21%.
• Для соответствующего требованиям canone concordato в Турине ставка может составлять 10%.
• Cedolare заменяет IRPEF и соответствующие addizionali на доход от аренды, а также imposta di registro и bollo по договору.
• При cedolare собственник отказывается от повышения canone, включая индексацию ISTAT, на период действия опции.
• Canone concordato нельзя установить произвольно: сумма рассчитывается по Accordo Territoriale Torino.
• Для налоговых преимуществ concordato важна корректность договора и предусмотренная правилами attestazione.
• IMU влияет на общую доходность, но подробно этот налог разбирается отдельно.

• Сначала определите тип аренды
• Как работает cedolare secca
• Как работает обычный IRPEF
• IRPEF или cedolare: что сравнивать
• Почему в Турине важен canone concordato
• Как работает Accordo Territoriale Torino
• Зачем нужна attestazione
• Регистрация договора
• Как учитывать IMU
• Пример сравнения
• Где арендодатели чаще ошибаются
• Что посчитать до подписания договора
• FAQ

Сначала определите тип договора, а потом налог

Одна из главных ошибок - сначала выбрать налоговый режим, а уже потом задуматься о договоре.

Правильная последовательность обратная.

1. Определить, кому и на какой срок сдаётся квартира.
2. Выбрать подходящий тип жилого договора.
3. Определить canone.
4. Проверить возможность canone concordato.
5. Только после этого сравнить IRPEF и cedolare secca.

Для обычного собственника в Турине особенно часто сравнивают:

• 4+4 a canone libero;
• 3+2 a canone concordato;
• в отдельных сценариях - предусмотренные законодательством transitorio или studenti, если действительно существуют соответствующие основания.

Эти договоры нельзя сравнивать только по сумме месячной аренды. Нужно считать чистый результат после налогов.

Cedolare secca: как облагается доход от аренды

Cedolare secca - факультативный режим налогообложения дохода от жилой аренды.

Для обычной жилой locazione частного собственника основные ставки:

• 21% - для canone libero;
• 10% - для соответствующих требованиям договоров canone concordato.

Налог рассчитывается на установленный договором годовой canone в соответствии с правилами режима.

Cedolare заменяет по доходу от этой аренды:

• IRPEF;
• региональные и коммунальные addizionali, относящиеся к этому доходу;
• imposta di registro по договору;
• imposta di bollo по договору.

Но cedolare secca не означает, что у собственника исчезают вообще все налоги, связанные с квартирой. Например, IMU - отдельный имущественный налог.

Полная механика режима разобрана отдельно: cedolare secca в Италии.

Cedolare secca и повышение аренды по ISTAT

При выборе cedolare secca собственник на период действия опции отказывается от права требовать увеличение арендной платы, включая предусмотренную договором индексацию ISTAT.

Это важно учитывать в долгосрочном расчёте.

Например, сравнивать:

• 21% cedolare сегодня;
• с потенциальной IRPEF;

недостаточно. Нужно учитывать и возможность изменения canone в течение нескольких лет.

Что происходит при обычном режиме IRPEF

Если cedolare secca не выбрана, доход от жилой аренды входит в обычный налоговый режим собственника.

Итог зависит уже не только от квартиры, но и от общей налоговой позиции человека:

• других доходов;
• применимой IRPEF;
• addizionale regionale;
• addizionale comunale;
• типа договора;
• налоговой базы, определяемой по правилам для redditi fondiari.

Поэтому нельзя утверждать, что cedolare всегда выгоднее для каждого собственника.

Для человека с небольшим общим taxable income результат может отличаться от собственника, который уже находится в высокой IRPEF bracket.

IRPEF или cedolare secca: что нужно сравнивать

Правильное сравнение делается не между двумя процентами, а между двумя полноценными сценариями.

Что сравнивать	Cedolare secca	Обычный режим
Налог на доход	Фиксированная ставка режима	IRPEF по общей налоговой позиции
Addizionali	Заменяются cedolare для данного дохода	Учитываются
Imposta di registro	Не уплачивается по режиму	Может возникать
Bollo	Не уплачивается по режиму	Применяется по обычным правилам
Индексация canone	От неё отказываются на период опции	Может применяться по условиям договора
IMU	Считается отдельно	Считается отдельно

И только после этого можно говорить, какой режим даёт лучший netto.

Почему canone concordato особенно важен в Турине

Турин относится к городам, где существует развитая система locazioni convenzionate / canone concordato.

Смысл модели простой: собственник соглашается устанавливать canone в пределах, определяемых Accordo Territoriale, а взамен получает предусмотренные законом налоговые преимущества.

Для собственника это может включать:

• cedolare secca 10% при соблюдении условий;
• специальный режим налогообложения при выборе обычного IRPEF;
• льготную логику imposta di registro при обычном режиме;
• преимущества по IMU, если соблюдены соответствующие государственные и муниципальные условия.

Поэтому квартиру в Турине нельзя автоматически сдавать по максимальному рыночному canone и считать, что именно этот вариант даст лучший чистый доход.

Accordo Territoriale Torino: откуда берётся canone

Canone concordato не означает «мы с арендатором договорились о более низкой цене».

В Турине действует Accordo Territoriale, который устанавливает правила определения допустимого диапазона canone в зависимости от:

• зоны города;
• полезной площади;
• характеристик квартиры;
• характеристик здания;
• меблировки;
• других параметров, предусмотренных соглашением.

Действующий городской accordo был подписан 6 декабря 2022 года и актуализирован 15 апреля 2024 года.

Следовательно, для квартиры в Crocetta, Barriera di Milano или Santa Rita расчёт нельзя делать одной универсальной ставкой за квадратный метр.

Почему важна attestazione di rispondenza / congruità

Для использования налоговых преимуществ договор должен действительно соответствовать параметрам applicable Accordo Territoriale.

В Турине при соответствующих договорах используется attestazione, подтверждающая правильность применённых параметров.

Именно поэтому не стоит брать случайный шаблон «3+2» из интернета, самостоятельно ставить canone и считать, что ставка 10% возникает автоматически.

Сначала проверяется договор, расчёт canone и требования городского accordo.

Нужно ли регистрировать договор

Обычные договоры аренды недвижимости подлежат регистрации в Agenzia delle Entrate.

Регистрация должна быть выполнена в течение 30 дней с даты подписания договора или с более ранней даты его начала, если decorrenza наступает раньше.

При регистрации собственник также указывает выбор cedolare secca, если решает применять этот режим и существуют необходимые условия.

При обычном налоговом режиме возникают соответствующие регистрационные обязательства, тогда как cedolare заменяет imposta di registro и bollo по договору.

IMU: учитывать нужно, но это отдельный налог

IMU не является налогом на доход от аренды.

Но для собственника инвестиционной квартиры он напрямую влияет на чистую доходность, поэтому полностью игнорировать его нельзя.

При canone concordato законодательство предусматривает уменьшение IMU: налог, рассчитанный по применимой муниципальной aliquota, уменьшается до 75% соответствующей суммы, то есть действует 25-процентное снижение.

Кроме того, Torino применяет собственные aliquote и специальные условия для отдельных типов convenzionated contracts, поэтому расчёт нужно делать по конкретному договору и году.

Подробно этот налог разбирается отдельно: IMU на сдаваемую недвижимость в Италии.

Пример: почему более низкий canone не всегда означает меньший доход

Представим условный объект в Турине.

Вариант A:

• canone libero - 900 евро в месяц;
• 10 800 евро в год;
• cedolare secca 21%.

Только cedolare в упрощённом примере составит:

10 800 × 21% = 2 268 евро

После этого налога остаётся 8 532 евро до учёта IMU, condominio, ремонтов и других расходов.

Вариант B:

• canone concordato - например 800 евро в месяц;
• 9 600 евро в год;
• cedolare secca 10%, если соблюдены условия.

Налог:

9 600 × 10% = 960 евро

После cedolare остаётся 8 640 евро до остальных расходов.

То есть в этом условном примере более низкий месячный canone даёт чуть больший результат после одного только налога на доход.

Это не означает, что concordato всегда лучше. Нужно проверить допустимый canone конкретной квартиры, IMU, срок договора, риск простоя и ваш общий налоговый сценарий.

Где арендодатели в Турине чаще всего ошибаются

• Сравнивают только 21% и 10%. Нужно сравнивать ещё сам canone и IMU.
• Считают canone concordato самостоятельно. Нужно применять действующий Accordo Territoriale.
• Думают, что любой договор 3+2 автоматически даёт ставку 10%. Важны условия и правильное оформление.
• Не учитывают отказ от ISTAT при cedolare.
• Считают gross rent своей доходностью. Нужно вычитать налоги и расходы собственника.
• Смешивают долгосрочную аренду с Airbnb. Это другой налоговый и административный режим.
• Выбирают налог уже после подписания договора. Модель лучше просчитать заранее.

Что посчитать до подписания договора

1. Определите реальный рыночный canone libero.
2. Рассчитайте возможный canone concordato по Torino.
3. Сравните годовой gross income.
4. Посчитайте cedolare 21% и 10% по соответствующим сценариям.
5. Если рассматриваете IRPEF, посчитайте его по вашей общей налоговой позиции.
6. Добавьте IMU.
7. Добавьте расходы condominio, которые остаются на собственнике.
8. Учтите возможный простой и ремонт.
9. Сравните уже чистый годовой результат.

После такого сравнения становится понятно, какой договор действительно даёт лучший результат именно для конкретной квартиры.

Официальные источники

• Agenzia delle Entrate - Cedolare secca и redditi dei fabbricati
• Agenzia delle Entrate - RLI Web, регистрация договоров аренды
• Città di Torino - Contratti di locazione convenzionati e Accordo Territoriale
• Città di Torino - IMU immobili locati

Продолжить по теме аренды и налогов

• Cedolare secca: полный разбор фиксированного налога
• IMU: налог на сдаваемую недвижимость
• Краткосрочная аренда: отдельный режим и требования
• Турин: районы для аренды и инвестиций

Часто задаваемые вопросы

Какая ставка cedolare secca для обычной аренды квартиры в Турине?

Для canone libero обычно применяется 21%. Для соответствующего требованиям canone concordato может применяться ставка 10%.

Cedolare secca всегда выгоднее IRPEF?

Нет. Результат зависит от общей налоговой позиции собственника, типа договора, размера canone, возможности индексации и других параметров.

Можно ли установить любой canone и назвать договор concordato?

Нет. В Турине размер canone рассчитывается по действующему Accordo Territoriale с учётом зоны и характеристик объекта.

Нужна ли attestazione для canone concordato?

Для использования предусмотренных льгот важно, чтобы договор соответствовал параметрам Accordo Territoriale и требованиям к attestazione, применимым к конкретному договору.

Плачу ли я imposta di registro при cedolare secca?

По договору, к которому применяется cedolare secca, режим заменяет обычную imposta di registro и imposta di bollo.

Влияет ли canone concordato на IMU?

Да. Для недвижимости, сдаваемой по соответствующим договорам canone concordato, действует предусмотренное законом снижение IMU, а в Турине дополнительно нужно проверять применимую муниципальную aliquota и условия конкретного типа договора.

Эта статья подходит для Airbnb и аренды до 30 дней?

Нет. Locazioni brevi имеют отдельную налоговую и административную логику. Их нужно считать отдельно от обычных долгосрочных жилых договоров.