Cedolare secca, если арендатор - компания: можно ли применять при uso foresteria

Обновлено: 29.09.2026

Частный собственник сдаёт обычную жилую квартиру компании. Компания собирается поселить там директора, сотрудника или его семью. Можно ли собственнику выбрать cedolare secca, или сам факт того, что арендатором выступает società, автоматически исключает этот налоговый режим?

В 2026 году ответ на этот вопрос нельзя свести к простому «да» или «нет».

Agenzia delle Entrate и судебная практика несколько лет трактуют эту ситуацию по-разному. Cassazione в 2024-2025 годах вынесла решения в пользу возможности cedolare secca при профессиональном или предпринимательском conduttore, но в конце 2025 года отдельный вопрос по uso foresteria был передан для возможного рассмотрения Sezioni Unite.

На этой странице разбираем именно этот узкий кейс: частный locatore + жилой объект + conduttore società / impresa / professionista + реальное жилое использование.

• Коротко о главном
• Для какого случая эта страница
• Что говорит сам закон о cedolare secca
• Позиция Agenzia delle Entrate
• Что решила Cassazione в 2024 году
• Что произошло в 2025 году
• Какова ситуация в 2026 году
• Что такое uso foresteria в этом споре
• Какие сценарии нужно различать
• Почему важно доказать реальное жилое использование
• Что проверить до регистрации договора
• Что происходит с ISTAT при cedolare
• Не путать с cedolare 10%
• Практический алгоритм перед подписанием
• Основные официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• Cedolare secca выбирает locatore, а не арендатор.
• Собственник должен быть физическим лицом, которое сдаёт объект вне своей предпринимательской или профессиональной деятельности.
• Объект и фактическое использование должны оставаться жилыми.
• Agenzia delle Entrate исторически исключает cedolare, когда conduttore действует как impresa или professionista.
• Cassazione №12395/2024 заняла противоположную позицию: профессиональный статус conduttore сам по себе не исключает режим.
• В 2025 году Cassazione повторила этот подход в последующих решениях.
• Но вопрос uso foresteria был затем вынесен на дополнительное рассмотрение как вопрос особой важности.
• На 29 сентября 2026 года окончательного опубликованного решения Sezioni Unite по этой конкретной проблеме мы не нашли.
• Поэтому регистрационный и налоговый риск пока нельзя считать полностью устранённым.

Для какого случая эта страница

Разбираем конкретную модель:

• собственник квартиры - физическое лицо;
• сдача не является предпринимательской деятельностью самого locatore;
• недвижимость имеет жилое назначение;
• conduttore - società, impresa, professionista или другой субъект, действующий в рамках своей деятельности;
• помещение фактически предназначено для проживания человека.

Типичный пример: SRL арендует квартиру, чтобы предоставить её директору или сотруднику.

Общие правила cedolare secca здесь не повторяем. Они находятся отдельно: Cedolare secca: ставки, расчёт и применимость.

Что говорит сам закон о cedolare secca

Базовая норма - art. 3 Decreto legislativo 23/2011.

Она позволяет собственнику или обладателю другого вещного права на жилую недвижимость выбрать специальный налоговый режим для жилья, сдаваемого в аренду для жилого использования.

Но comma 6 устанавливает исключение для locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo, осуществляемых в рамках attività d’impresa, arti o professioni.

Именно здесь возникает спор:

относится ли это ограничение только к деятельности locatore или также к тому, что conduttore заключает договор как компания или профессионал?

Официальный текст нормы: D.Lgs. 23/2011, art. 3.

Позиция Agenzia delle Entrate

Agenzia delle Entrate в своей административной практике традиционно использует ограничительную трактовку.

Начиная с Circolare 26/E от 1 июня 2011 года, Agenzia считает существенной также деятельность conduttore и исключает из обычной cedolare secca жилые договоры, заключённые с арендаторами, которые действуют в рамках impresa, arte или professione.

Эта позиция имеет большое практическое значение, потому что именно Agenzia регистрирует договор и впоследствии осуществляет налоговый контроль.

Важно понимать: административное толкование Agenzia и текст закона - не одно и то же. Именно поэтому вопрос дошёл до Cassazione.

Что решила Cassazione в 2024 году

7 мая 2024 года Corte di Cassazione вынесла sentenza n. 12395.

Суд сформулировал принцип: locatore может выбрать cedolare secca даже тогда, когда conduttore заключает жилой договор в рамках своей профессиональной деятельности.

По трактовке Cassazione, исключение art. 3, comma 6 относится именно к ситуации, когда сам locatore сдаёт жилую недвижимость в рамках своей предпринимательской или профессиональной деятельности.

Статус арендатора сам по себе, согласно этому решению, не является препятствием.

Официальная карточка: Cassazione n. 12395/2024.

Что произошло в 2025 году

В 2025 году появились ещё два решения Cassazione - n. 12076 и n. 12079 - которые продолжили линию sentenza 12395/2024.

Но затем налоговая секция Cassazione рассмотрела более конкретный сценарий uso foresteria, когда жилой объект арендует организация или компания для размещения других лиц.

В ordinanza interlocutoria n. 30016 от 13 ноября 2025 года Corte решила передать вопрос Primo Presidente для возможного назначения Sezioni Unite, указав на особую важность проблемы.

Официальная карточка: Cassazione n. 30016/2025.

Какова ситуация в 2026 году

По состоянию на 29 сентября 2026 года вопрос нельзя считать окончательно закрытым.

Есть три одновременно существующих слоя:

1. Текст закона. Cedolare предназначена для частного locatore и жилого использования.
2. Административная практика Agenzia. Она традиционно рассматривает conduttore impresa/professionista как препятствие.
3. Судебная практика Cassazione 2024-2025. В нескольких решениях суд занял более благоприятную для собственника позицию.

При этом вопрос uso foresteria был отдельно вынесен на уровень возможного рассмотрения Sezioni Unite.

В 2026 году появились и решения налоговых судов merito, которые показывают, что спор на практике продолжается.

Поэтому утверждение «Cassazione разрешила, вопрос закрыт» пока слишком сильное.

Но столь же неточно утверждать, что «если conduttore - компания, cedolare в любом случае запрещена».

Что означает uso foresteria в этом споре

В рассматриваемом сценарии компания арендует жилой объект не для офиса, магазина или другой деятельности внутри помещения, а для проживания физического лица.

Например:

• директора компании;
• сотрудника, переведённого в другой город;
• менеджера на проекте;
• сотрудника и его семьи;
• другого лица, связанного с компанией.

Юридически здесь особенно важна разница между:

компания арендует жильё для проживания человека

и

компания использует жилой объект в своей хозяйственной деятельности как помещение иного назначения.

Это не одно и то же.

Какие сценарии нужно различать

Сценарий	Главный вопрос для cedolare
Частное физлицо сдаёт квартиру другому физлицу для проживания	Обычная проверка условий cedolare
Частное физлицо сдаёт квартиру SRL для проживания сотрудника	Спорный сценарий conduttore impresa / foresteria
Частное физлицо сдаёт квартиру professionista, который заключает договор в профессиональном качестве	Cassazione допускает более широкую трактовку, Agenzia исторически возражает
Locatore сам сдаёт объект в рамках своей impresa/professione	Art. 3, comma 6 является прямым препятствием
Жилой объект фактически используется как офис	Не выполняется базовая логика locazione ad uso abitativo

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Почему важно доказать реальное жилое использование

Даже если исходить из благоприятной судебной трактовки Cassazione, наличие компании в строке «conduttore» не является единственным вопросом.

Сам объект и договор должны действительно иметь abitativo характер.

До подписания стоит определить:

• кто фактически будет проживать;
• указано ли жилое назначение в договоре;
• имеет ли компания право заменять occupants;
• как оформлено предоставление жилья сотруднику;
• не предусматривается ли фактически офисная или смешанная деятельность;
• можно ли документально объяснить связь между компанией и фактическим жильцом.

В 2026 году это особенно важно: даже судебные решения, благоприятно относящиеся к статусу conduttore, уделяют внимание доказательству именно жилого характера использования.

Что проверить до регистрации договора

Главная ошибка - сначала подписать корпоративный договор, а потом выяснять, «почему RLI или налоговый режим не совпадают с тем, что мы планировали».

1. Кто locatore. Физлицо или субъект бизнеса.
2. Кто conduttore. Физлицо, società, ditta, professionista.
3. Каково назначение недвижимости.
4. Кто фактически будет проживать.
5. Как договор описывает uso abitativo / foresteria.
6. Какой налоговый режим планируется.
7. Какая административная практика применима при регистрации.
8. Готов ли собственник принять налоговый риск спорной трактовки.

Сам процесс выбора cedolare через RLI подробно разбирается отдельно: как оформить Cedolare Secca.

Что происходит с ISTAT, если применяется cedolare secca

Если cedolare secca применяется корректно, art. 3 предусматривает важное последствие: на период действия опции собственник отказывается от права требовать обновление canone, включая индексацию ISTAT.

Это правило действует независимо от того, что индексация могла быть предусмотрена текстом договора.

Полный расчёт индексации вынесен отдельно: индексация аренды по ISTAT в Италии.

Не путайте этот вопрос с cedolare secca 10%

Вопрос:

«Можно ли вообще применять cedolare, если conduttore - компания?»

возникает раньше вопроса:

«Какая ставка применяется - 21% или 10%?»

Ставка 10% имеет собственные дополнительные условия и не возникает только потому, что квартира используется сотрудником временно.

Для transitorio a canone concordato действует отдельная логика Comune, Accordo Territoriale, canone и attestazione.

Эта тема разбирается отдельно: cedolare secca 10% при contratto transitorio.

Практический алгоритм перед подписанием

1. Не начинайте со ставки налога. Сначала определите структуру договора.
2. Подтвердите жилое назначение объекта и фактического использования.
3. Определите, кто именно будет conduttore.
4. Зафиксируйте, кто будет фактически проживать в квартире.
5. Проверьте, действует ли locatore как частное лицо.
6. Сопоставьте договор с art. 3 D.Lgs. 23/2011.
7. Учтите официальную позицию Agenzia.
8. Учтите Cassazione 12395/2024 и последующие решения.
9. Помните, что вопрос uso foresteria пока остаётся предметом судебного развития.
10. Только после этого выбирайте способ регистрации и налоговый режим.

Для собственника здесь важен не только потенциальный размер налога, но и налоговая предсказуемость выбранной структуры.

Основные официальные источники

• D.Lgs. 23/2011, art. 3 - Cedolare secca
• Cassazione n. 12395/2024
• Cassazione n. 30016/2025 - uso foresteria

FAQ: Cedolare Secca и арендатор-компания

Можно ли применять cedolare secca, если квартиру снимает SRL?

В 2026 году вопрос остаётся спорным. Cassazione в нескольких решениях признала, что профессиональный статус conduttore сам по себе не исключает cedolare, если locatore является частным физлицом и аренда действительно имеет жилое назначение. Однако административная позиция Agenzia традиционно более ограничительная, а вопрос uso foresteria был передан на дополнительное рассмотрение.

Что важнее: кто снимает квартиру или кто в ней живёт?

В спорной модели важны оба элемента. Нужно понимать юридического conduttore и одновременно доказуемое жилое назначение объекта: кто именно будет проживать и для каких целей используется квартира.

Что такое uso foresteria?

В практическом контексте это модель, при которой компания или организация арендует жилую недвижимость, чтобы предоставить её своим сотрудникам, руководителям или другим связанным лицам для проживания.

Cassazione уже окончательно разрешила cedolare secca для компаний?

Нет. Sentenza 12395/2024 и последующие решения создали важную благоприятную линию, но ordinanza 30016/2025 отдельно поставила вопрос uso foresteria перед возможным рассмотрением Sezioni Unite. На дату обновления статьи окончательного опубликованного решения Sezioni Unite по этому вопросу не найдено.

Если собственник сам действует как компания, можно ли выбрать cedolare?

Это принципиально другая ситуация. Art. 3, comma 6 исключает применение режима к жилой аренде, осуществляемой в рамках предпринимательской или профессиональной деятельности locatore.

Можно ли применять 10%, если компания снимает квартиру для сотрудника?

Сам статус сотрудника или компании не создаёт право на ставку 10%. Для неё существуют отдельные требования canone concordato и другие условия. Сначала нужно решить вопрос применимости самого режима, а затем уже проверять ставку.

Что лучше сделать до подписания такого договора?

Зафиксировать структуру сделки до регистрации: locatore, conduttore, фактического жильца, назначение квартиры, предполагаемый договор и налоговый режим. В спорных случаях налоговую позицию лучше определить заранее, а не после получения требования по imposta di registro.