Cedolare secca в Италии для аренды жилья: ставки, расчёт и когда это выгодно

Обновлено: 8 сентября 2026

Cedolare secca - специальный режим налогообложения дохода от аренды жилой недвижимости в Италии. Его главная практическая ценность в том, что собственник может заранее понимать ставку налога и сравнить её с обычным режимом IRPEF.

Эта страница отвечает именно на три вопроса: какие ставки действуют, как посчитать налог и когда cedolare secca может быть выгоднее обычного режима. Пошаговое оформление через RLI, выбор режима при регистрации и платежная механика вынесены в отдельный материал, чтобы не смешивать налоговое решение с процедурой оформления.

• Кратко
• Что такое cedolare secca и что она заменяет
• Ставки 21%, 10% и краткосрочная аренда
• Как рассчитать налог
• Cedolare secca или обычный IRPEF: что сравнивать
• Когда режим обычно выгоден
• Когда нужно считать особенно внимательно
• Ошибки собственников
• FAQ

Кратко: что важно знать собственнику

• 21% - базовая ставка cedolare secca для обычной жилой аренды, если режим применим к договору.
• 10% - льготная ставка для определённых договоров a canone concordato при выполнении предусмотренных условий.
• Краткосрочная аренда: при применении cedolare secca ставка 21% может использоваться для одной выбранной единицы недвижимости, а для остальных краткосрочно сдаваемых объектов применяется 26%.
• Более четырёх квартир в краткосрочной аренде за налоговый период переводят деятельность в предпринимательскую логику, поэтому обычная модель locazioni brevi для физлица уже не работает так же.
• Cedolare secca заменяет IRPEF по этому арендному доходу и соответствующие региональные/коммунальные надбавки, а также imposta di registro и bollo по договору в рамках режима.
• Цена режима: собственник отказывается от обновления canone, включая индексацию ISTAT, на период действия опции.
• Следующий шаг: сравнить налог не «по проценту вообще», а на вашем canone, типе договора и всей арендной стратегии.

Что такое cedolare secca и что она заменяет

При cedolare secca доход от подходящей жилой аренды облагается отдельным замещающим налогом вместо включения этого дохода в обычную шкалу IRPEF. Режим предназначен прежде всего для арендодателя-физлица, который является собственником или владельцем другого вещного права на жилую недвижимость и сдаёт её для проживания.

В рамках режима налог заменяет IRPEF по соответствующему доходу, региональные и коммунальные надбавки к нему, а также imposta di registro и imposta di bollo, относящиеся к договору аренды.

Но cedolare secca - это не просто «меньше налогов». При выборе режима собственник отказывается от права требовать обновление арендной платы, включая индексацию ISTAT, пока действует опция. Поэтому сравнивать нужно не только ставку налога, но и экономику договора в целом.

Если вам нужен именно порядок выбора режима при регистрации договора, RLI и дальнейшие платежи, используйте отдельную страницу: как оформить cedolare secca в Италии. Здесь мы не дублируем техническую процедуру.

Ставки cedolare secca: 21%, 10% и краткосрочная аренда

Сценарий	Ставка	Что проверить
Обычная долгосрочная жилая аренда	21%	Подходит ли договор и собственник под режим cedolare secca
Canone concordato	10%	Выполнены ли условия для льготной ставки именно по этому договору
Locazione breve: одна выбранная единица	21%	Какой объект собственник выбирает для ставки 21%
Другие объекты при locazioni brevi	26%	Количество объектов и корректное распределение доходов

Для краткосрочной аренды с налогового периода 2024 действует отдельная логика: при выборе cedolare secca ставка 21% сохраняется для одной выбранной единицы недвижимости, а доход по остальным объектам, сдаваемым краткосрочно, облагается по ставке 26%.

Если в краткосрочную аренду в течение налогового периода предназначено более четырёх квартир, деятельность презюмируется предпринимательской. Поэтому собственнику с несколькими объектами нельзя автоматически переносить на весь портфель схему «21% на краткосрок».

Как рассчитать cedolare secca

Для первичной оценки используется годовой canone, относящийся к договору, и применимая ставка. Но прежде чем умножать доход на 21% или 10%, нужно убедиться, что выбранный договор действительно соответствует условиям режима.

Пример: обычная ставка 21%

Годовой canone - 12 000 €. Предварительный налог при ставке 21%: 12 000 € × 21% = 2 520 €.

Пример: ставка 10%

Если договор действительно соответствует условиям льготной cedolare secca 10%, при том же годовом canone: 12 000 € × 10% = 1 200 €.

Разница выглядит большой, но ставка 10% не выбирается по желанию собственника. Сначала нужно проверить сам тип договора и выполнение условий для canone concordato. Подробнее: договор с согласованной арендной платой в Италии.

Cedolare secca или обычный IRPEF: что сравнивать

• годовой доход от конкретной аренды;
• ваш общий налогооблагаемый доход и предельная ставка IRPEF;
• тип договора и возможность ставки 10%;
• региональные и коммунальные addizionali;
• регистрационный и гербовый налог при обычном режиме;
• отказ от индексации canone при cedolare secca;
• количество объектов и формат аренды;
• планируете ли вы менять стратегию объекта в течение нескольких лет.

Для общего сравнения режимов используйте также налоги на аренду в Италии: IRPEF или cedolare secca. Эта страница остаётся именно калькулятором логики cedolare: ставка, база и выгода для собственника.

Когда cedolare secca обычно выгодна

• Высокая предельная ставка IRPEF. Фиксированные 21% могут оказаться заметно ниже обычного налогообложения арендного дохода.
• Подходящий canone concordato. При праве на 10% разница с обычным режимом может быть существенной.
• Нужна предсказуемость. Собственник заранее понимает налог на арендный доход без прогрессивной шкалы по этому доходу.
• Договор долгосрочный и стабильный. Отказ от индексации canone не разрушает экономику сделки.

Когда нужно считать особенно внимательно

• Низкая налоговая нагрузка по IRPEF. Фиксированная ставка не всегда автоматически выигрывает.
• Для вас важна индексация арендной платы. При cedolare secca от обновления canone приходится отказаться на период действия режима.
• Несколько объектов в краткосрочной аренде. Нужно учитывать 21% только для одной выбранной единицы и 26% для остальных.
• Более четырёх квартир в locazione breve. Возникает предпринимательская презумпция и меняется сама налоговая модель.
• Смешанная стратегия. Например, одна квартира в долгосрок, другая по canone concordato, третья в краткосрок.

Частые ошибки собственников

• считать, что 10% можно выбрать для любого жилого договора;
• использовать старое правило 21% для всех объектов краткосрочной аренды;
• не учитывать отказ от индексации canone;
• сравнивать cedolare и IRPEF только по одной цифре ставки;
• смешивать налоговый выбор с вопросом доходности объекта: простой, ремонт, condominio и управление cedolare secca не отменяет;
• не пересматривать режим при изменении типа договора или стратегии сдачи.

Что ещё может заинтересовать

• Как оформить cedolare secca: RLI, выбор режима и платежи
• Налоги на аренду в Италии: сравнение обычного режима и cedolare
• Canone concordato: когда возможна ставка 10%
• Регистрация договора аренды в Италии
• Аренда в Турине: договор, депозит, цены и районы

FAQ

Какая ставка cedolare secca для обычной долгосрочной аренды?

Базовая ставка для подходящей жилой аренды составляет 21%. Перед выбором режима нужно проверить, что договор и статус собственника соответствуют условиям cedolare secca.

Когда можно применять ставку 10%?

Льготная ставка связана с определёнными договорами a canone concordato при выполнении предусмотренных условий. Это не свободный выбор между 21% и 10%.

Какая ставка действует для краткосрочной аренды?

При применении cedolare secca к locazioni brevi ставка 21% может применяться к одной выбранной единице недвижимости, а по остальным краткосрочно сдаваемым объектам применяется 26%.

Cedolare secca всегда выгоднее IRPEF?

Нет. Нужно сравнить полную налоговую нагрузку, тип договора, ваш общий доход, addizionali и экономический эффект отказа от индексации арендной платы.

Где посмотреть, как оформить cedolare secca через RLI?

Процедура оформления вынесена отдельно: оформление cedolare secca в Италии. Так налоговый расчёт не смешивается с регистрационными действиями.