Cedolare secca в Италии: ставки 21% и 10%, условия и оформление через RLI

Обновлено: 22 сентября 2026

Cedolare secca часто воспринимают как простой выбор: «платить 21% вместо IRPEF». На практике главный вопрос возникает раньше. Нужно понять, подходит ли режим конкретному собственнику и договору, имеет ли он право на ставку 10% и какие ограничения принимает арендодатель после выбора этого режима.

Ошибка на этом этапе обнаруживается поздно. Договор уже подписан, арендная плата согласована, регистрация проведена, а затем оказывается, что ставка 10% применена без необходимых условий, тип договора выбран неправильно или собственник продолжает индексировать аренду, хотя выбрал cedolare secca.

Здесь разбираем именно выбор и оформление cedolare secca. Если вам нужно сравнить её с обычным налогообложением дохода, смотрите отдельный материал: налогообложение аренды в Италии. Если режим уже выбран и вопрос только в F24 и сроках, используйте страницу об оплате налога на аренду.

• Коротко о главном
• Что такое cedolare secca
• Кто может выбрать режим
• Ставки 21% и 10%
• Когда возможна ставка 10%
• Что собственник теряет при выборе режима
• Как выбрать cedolare secca через RLI
• Можно ли выбрать или отменить режим позже
• Что происходит с imposta di registro и bollo
• Основные ошибки собственников
• FAQ

Коротко о главном

• Cedolare secca - специальный режим для дохода от аренды, который в предусмотренных случаях заменяет IRPEF и соответствующие дополнительные налоги на этот доход.
• Для обычной жилой аренды основная ставка составляет 21%.
• Ставка 10% применяется не по желанию собственника, а только при выполнении условий для соответствующих договоров с согласованной арендной платой.
• Выбор режима принадлежит арендодателю, имеющему право собственности или иное подходящее вещное право на объект.
• Основной объект режима - жилая недвижимость и связанные с ней помещения, сдаваемые для проживания.
• При cedolare secca собственник отказывается от увеличения арендной платы, включая индексацию ISTAT, на период действия выбора режима.
• При правильно применяемом режиме по договору не уплачиваются imposta di registro и imposta di bollo, которые обычно связаны с регистрацией аренды.
• Выбор фиксируется через регистрацию договора и RLI, а в предусмотренных случаях режим можно впоследствии отменить или снова выбрать.

Что такое cedolare secca

Cedolare secca - это не отдельный тип договора аренды. Это налоговый режим собственника.

Договор может быть, например, обычным договором со свободной арендной платой или договором canone concordato, а собственник при наличии условий выбирает, применять ли к доходу cedolare secca.

При этом налог рассчитывается непосредственно с установленной договором арендной платы без объединения этого дохода с обычной прогрессивной шкалой IRPEF.

Поэтому сначала выбирают правильный договор и проверяют условия аренды, а уже затем налоговый режим. Делать наоборот опасно: налоговая ставка не может исправить неправильно оформленный контракт.

Кто может выбрать cedolare secca

Для обычной жилой аренды режим предназначен прежде всего для арендодателя-физического лица, который сдаёт недвижимость вне предпринимательской деятельности и имеет на неё право собственности или другое вещное право, позволяющее получать доход от аренды.

Основной сценарий выглядит так:

• собственник является физическим лицом;
• объект сдаётся для проживания;
• аренда не осуществляется как предпринимательская деятельность собственника;
• объект и договор соответствуют условиям применения режима;
• собственник делает формальный выбор cedolare secca.

Не стоит переносить эту логику автоматически на магазин, офис, склад или другую коммерческую недвижимость. Для отдельных исторических договоров категории C/1 существовало специальное регулирование, поэтому старый коммерческий договор нужно проверять по дате и конкретной норме, а не считать cedolare secca общей системой для коммерческой аренды.

Cedolare secca 21% и 10%: в чём разница

Для обычной долгосрочной жилой аренды чаще всего встречаются две ставки.

Ставка	Типичный сценарий	Главная проверка
21%	Обычная жилая аренда со свободной арендной платой	Применимость самого режима cedolare secca
10%	Определённые договоры с согласованной арендной платой	Тип договора, территория и выполнение условий льготной ставки

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Главная ошибка - воспринимать 10% как более выгодную версию 21%, которую собственник может выбрать при регистрации. Это не так. Сначала договор должен попадать под условия льготного режима.

Когда можно применять ставку 10%

Льготная ставка связана с договорами canone concordato и другими предусмотренными законом сценариями, при которых соблюдены требования к типу договора, территории и расчёту арендной платы.

Поэтому нельзя сделать обычный договор со свободной ставкой и затем просто указать 10% в налоговой декларации.

Перед применением 10% проверяют:

1. Тип договора. Должен использоваться предусмотренный законом формат с согласованной арендной платой.
2. Территориальное соглашение. Размер канона определяется не произвольно, а по действующим параметрам для соответствующей территории.
3. Характеристики квартиры. Они влияют на допустимый диапазон арендной платы.
4. Документальное соответствие. Для договоров, заключённых без непосредственного участия организаций, подписавших территориальное соглашение, в предусмотренных случаях требуется подтверждение соответствия договора соглашению.
5. Регистрацию. Тип договора и выбранный налоговый режим должны быть корректно отражены при оформлении.

Отдельный полный разбор этого сценария находится здесь: canone concordato в Италии.

Что меняется после выбора cedolare secca

Низкая и понятная ставка - только одна сторона режима. Есть и ограничение, которое особенно важно при многолетнем договоре.

Пока действует cedolare secca, собственник отказывается от права требовать увеличение арендной платы, включая предусмотренное договором обновление по индексу ISTAT.

Это нужно считать до выбора режима. Например, при долгом договоре экономия на налоге может сравниваться не только с IRPEF, но и с тем, от какой индексации собственник отказывается.

Поэтому утверждение «21% всегда выгоднее обычного режима» неверно. Ответ зависит от общего дохода собственника, параметров договора и экономической модели аренды.

Как оформить cedolare secca через RLI

Для договора, который подлежит регистрации, выбор cedolare secca обычно фиксируется в процессе регистрации через модель RLI Agenzia delle Entrate.

Логика выглядит так:

1. Выберите правильный тип договора. Налоговый режим не должен определять договор вместо реального сценария аренды.
2. Проверьте применимость cedolare secca. Собственник, объект и назначение аренды должны соответствовать условиям режима.
3. Если планируется 10%, сначала проверьте canone concordato. Не оставляйте этот вопрос до декларации.
4. Подготовьте договор. В нём должны быть согласованы срок, канон и остальные условия аренды.
5. Подайте регистрацию через RLI. В модели отражаются данные договора, объекта, сторон и выбор налогового режима.
6. Сохраните ricevuta. Подтверждение регистрации должно храниться вместе с договором и налоговыми документами.

В самой модели RLI есть отдельный блок, где для арендодателя и конкретного объекта фиксируется выбор cedolare secca.

Полный процесс регистрации договора вынесен отдельно: регистрация договора аренды в Италии.

Можно ли выбрать или отменить cedolare secca позже

Выбор режима не обязательно становится необратимым на весь срок аренды.

Собственник может отменить cedolare secca для последующих договорных периодов в установленном порядке. Для этого используется RLI. После отмены снова возникают обычные налоговые последствия, в том числе связанные с регистрационным налогом.

При продлении договора режим также требует внимания. Если собственник намерен продолжать cedolare secca, этот выбор должен соответствовать оформлению продления.

Поэтому не стоит воспринимать первоначальную регистрацию как единственный момент контроля на многие годы. Продление, изменение режима и другие последующие события по договору нужно оформлять отдельно.

Что происходит с imposta di registro и bollo

Одно из преимуществ cedolare secca заключается в том, что при применении режима по договору не уплачиваются обычные imposta di registro и imposta di bollo, связанные с регистрацией аренды.

Но отсюда нельзя делать вывод, что собственник «вообще больше не платит налогов по квартире».

• Cedolare secca сама является налогом на доход от аренды.
• Недвижимость может иметь другие налоговые и коммунальные обязательства.
• Нужно учитывать декларацию доходов.
• Сохраняются требования по регистрации самого договора.
• Налоговый режим аренды не отменяет автоматически IMU, TARI и другие обязанности, если они возникают в конкретной ситуации.

Главное - не смешивать налог на доход от аренды со всеми остальными платежами собственника.

7 ошибок при выборе cedolare secca

1. Сначала решить, что хочется 10%, а потом подгонять договор. Последовательность должна быть обратной.
2. Считать, что любой canone concordato автоматически означает 10%. Нужно проверить все условия применения льготной ставки.
3. Использовать старый шаблон договора. Территориальные соглашения и документы нужно проверять на дату заключения.
4. Продолжать ежегодную индексацию ISTAT. Это конфликтует с логикой действующей cedolare secca.
5. Путать выбор режима и оплату налога. RLI и F24 закрывают разные этапы.
6. Применять жилую логику к коммерческому объекту. Магазин или офис требуют отдельной проверки режима.
7. Считать cedolare secca всегда выгоднее IRPEF. Нужен расчёт конкретного собственника.

FAQ о cedolare secca в Италии

Что такое cedolare secca простыми словами?

Это специальный налоговый режим для определённых доходов от аренды недвижимости. Для обычной жилой аренды собственник-физлицо при выполнении условий может платить отдельный налог вместо включения этого дохода в обычную прогрессивную систему IRPEF.

Какая ставка cedolare secca действует для обычной аренды?

Для обычных договоров жилой аренды базовая ставка составляет 21%. Льготная ставка 10% предусмотрена для определённых договоров с согласованной арендной платой при выполнении установленных условий.

Можно ли выбрать 10%, если квартира находится в Турине или Милане?

Одного нахождения квартиры в крупном городе недостаточно. Нужно проверить тип договора, территориальное соглашение, параметры canone concordato и остальные условия применения льготной ставки.

Можно ли применять cedolare secca и повышать аренду по ISTAT?

На период действия выбора cedolare secca собственник отказывается от права требовать повышение арендной платы, включая индексацию ISTAT. Это ограничение нужно учитывать при расчёте экономической выгоды режима.

Нужно ли платить imposta di registro при cedolare secca?

При действующем режиме cedolare secca по соответствующему договору обычные imposta di registro и imposta di bollo заменяются режимом cedolare. Сам договор при этом всё равно должен быть зарегистрирован, если для него существует обязанность регистрации.

Можно ли отказаться от cedolare secca после регистрации договора?

Да, режим можно отменить для последующих договорных периодов в установленном порядке. Отмена оформляется через RLI и возвращает обычную налоговую логику договора на соответствующий период.

Cedolare secca всегда выгоднее IRPEF?

Нет. На результат влияют общий доход собственника, тип договора, допустимая ставка, возможность использовать налоговые вычеты и отказ от индексации аренды. Сравнивать режимы нужно на цифрах конкретного собственника.

Что проверить до регистрации договора

Правильная последовательность начинается не со ставки. Сначала определяется реальный сценарий аренды и тип договора. Затем проверяется применимость cedolare secca. Если собственник рассчитывает на 10%, отдельно подтверждаются условия canone concordato. И только после этого режим фиксируется при регистрации.

Такой порядок намного безопаснее, чем сначала подписать удобный шаблон договора, а потом пытаться подобрать к нему наиболее низкую налоговую ставку.