Обновлено: 4 августа 2026
Canone concordato в Италии является не просто договором с более низкой арендной платой. Это отдельная система жилой аренды, в которой цена и условия должны соответствовать территориальному соглашению конкретного муниципалитета. Если расчёт, форма договора или attestazione оформлены неправильно, собственник может потерять налоговые преимущества, а арендатор получить договор, который только называется «3+2», но фактически не соответствует правилам.
Эта статья является центральным руководством по договору canone concordato 3+2: расчёт арендной платы, территориальные соглашения, attestazione, налоги и регистрация. Общие права сторон, продление и другие типы аренды разобраны в отдельном кластере аренды недвижимости в Италии.
Кратко
- Canone concordato означает, что арендная плата рассчитывается по местному accordo territoriale, а не устанавливается полностью свободно.
- Договор 3+2 имеет минимальный первый срок три года и обязательное двухлетнее продление, если нет законного основания и правильного уведомления.
- Простой шаблон из интернета недостаточен. Нужно определить зону, полезную площадь, характеристики объекта, диапазон и допустимые корректировки.
- Для неассистированного договора обычно требуется attestazione di congruità. Точная процедура определяется местным соглашением.
- Cedolare secca 10% применяется не автоматически по всей Италии, а при выполнении налоговых условий и для объектов в предусмотренных муниципалитетах. Турин относится к таким городам.
- Договор регистрируется в течение 30 дней от подписания или более ранней даты начала аренды.
- Canone concordato не всегда выгоднее 4+4. Сравнивать нужно чистый доход после налогов, IMU, расходов, вакантности и ограничений по цене.
Нужно понять, подходит ли объекту договор 3+2?
Для расчёта нужны адрес, площадь, планировка, характеристики квартиры, мебель, срок и актуальное соглашение муниципалитета.
Что такое canone concordato
Правовая основа договора находится в статье 2, пункте 3 Закона 431/1998 и в межминистерском декрете от 16 января 2017 года. Организации собственников и арендаторов подписывают местные территориальные соглашения, которые устанавливают зоны, диапазоны стоимости и объективные характеристики жилья.
Стороны сохраняют возможность выбрать объект, арендатора и конкретную сумму, но эта сумма должна находиться внутри допустимого расчёта. Поэтому canone concordato отличается от обычной скидки, устной договорённости или свободного договора с названием «3+2».
Чем 3+2 отличается от 4+4, transitorio и студенческой аренды
| Формат | Основная цель | Срок | Цена |
|---|---|---|---|
| Canone concordato 3+2 | Постоянное проживание с согласованной арендной платой | Минимум 3 года плюс 2 | По территориальному соглашению |
| Canone libero 4+4 | Обычная долгосрочная аренда | 4 года плюс 4 | Определяется сторонами свободнее |
| Transitorio | Документированная временная потребность | Обычно от 1 до 18 месяцев | По правилам соглашения, если применимо |
| Студенческий договор | Проживание студента в университетском городе | Специальный ограниченный срок | По студенческим диапазонам соглашения |
Нельзя выбирать transitorio только ради короткого срока, если нет реальной и документированной временной причины. Студенческий договор также не является универсальной заменой 3+2. Эта страница не дублирует специальные договоры и отвечает только за постоянную согласованную аренду.
Срок 3+2 и порядок продления
Первый срок договора не может быть короче трёх лет. Если стороны не согласовали новый договор к первой дате окончания, аренда продлевается по закону ещё на два года. Собственник может прекратить договор на первой дате только по основаниям, предусмотренным статьёй 3 Закона 431/1998, и при правильном уведомлении.
После двухлетнего продления каждая сторона может предложить новые условия или отказаться от дальнейшего продления, направив уведомление минимум за шесть месяцев. Если уведомления нет, договор продлевается на очередной двухлетний период на тех же условиях.
Практическая процедура уведомления и дальнейшей регистрации раскрывается отдельно: продление договора аренды в Италии.
Территориальное соглашение
Расчёт всегда начинается с соглашения муниципалитета, в котором находится квартира. Нельзя использовать таблицу Милана для Турина или соглашение соседнего города только потому, что оно даёт более удобную цену.
Territorial agreement обычно определяет:
- однородные зоны или районы города;
- минимальные и максимальные значения за квадратный метр;
- правила определения полезной или условной площади;
- характеристики квартиры и здания;
- подзоны или группы качества;
- корректировки за мебель, срок, энергоэффективность и особые условия;
- форму договора;
- распределение расходов;
- форму attestazione и случаи двойного заверения.
Как рассчитывается арендная плата
- Определяется территория. Адрес сопоставляется с зоной и подзоной местного соглашения.
- Считается площадь. Используется методика accordo, а не случайная площадь из объявления.
- Проверяются характеристики. Лифт, отопление, окна, парковка, балкон, санузлы, мебель и другие элементы дают баллы или корректировки.
- Определяется диапазон. По зоне и характеристикам находится минимальная и максимальная стоимость за квадратный метр.
- Применяются допустимые изменения. Срок более трёх лет, мебель, энергетические работы и другие параметры учитываются только по правилам соглашения.
- Формируется итоговый canone. Отдельно указываются расходы кондоминиума и другие платежи.
- Получается attestazione. Расчёт и текст договора проверяются подписавшей соглашение организацией, если договор не был составлен при её участии.
Нельзя автоматически умножить площадь из visura catastale на максимальное значение таблицы. Полезная площадь, балконы, мебель и особенности объекта могут считаться по другой методике.
Canone concordato в Турине
На официальной странице Comune di Torino действующим указано соглашение от 6 декабря 2022 года, обновлённое 15 апреля 2024 года и применяемое с 1 мая 2024 года. Оно делит город на Centro, Semiperiferia, Periferia, Collina и отдельную зону pregio.
Для обычного договора 3+2 основная таблица Турина содержит значения примерно от 2,50 до 6,50 евро за квадратный метр полезной площади в месяц в зависимости от зоны и группы характеристик. Для зоны pregio предусмотрен отдельный диапазон 5,00-8,00 евро. Эти цифры нельзя использовать без адреса, расчёта площади и проверки текущей версии соглашения.
- местоположение определяется по официальному перечню улиц;
- группа объекта зависит от набора характеристик;
- для сроков 4+2, 5+2 и 6+2 предусмотрены отдельные значения;
- отдельные корректировки требуют подтверждающих документов;
- официальная форма attestazione входит в приложения соглашения;
- в специальных случаях предусмотрено двойное заверение организациями собственников и арендаторов.
Перед каждым новым договором нужно повторно открыть страницу Comune. Территориальные соглашения, муниципальные ставки IMU и формы могут обновляться.
Assistenza и attestazione di congruità
Существует два практических пути оформления.
| Вариант | Как работает | Что остаётся проверить |
|---|---|---|
| Ассистированный договор | Организации собственников и арендаторов участвуют в определении цены и условий | Подписи, форма, приложения и регистрация |
| Неассистированный договор | Стороны сами составляют договор и расчёт | Нужно получить attestazione по процедуре местного accordo |
Декрет 16 января 2017 года требует для неассистированного договора подтверждение соответствия экономического и нормативного содержания местному соглашению. Agenzia delle Entrate отдельно разъяснила, что attestazione необходима для налоговых льгот по неассистированным договорам.
В Турине используется официальная форма attestazione di congruità. Она содержит данные сторон, адрес, площадь, зону, характеристики, рассчитанную ставку и подтверждение организаций. Нельзя сначала зарегистрировать произвольный договор, а затем просить организацию формально подтвердить уже выбранную цену.
Cedolare secca, IRPEF и IMU
| Режим или налог | Практическое значение |
|---|---|
| Cedolare secca 10% | Пониженная замещающая ставка для подходящих договоров в предусмотренных муниципалитетах, включая Турин |
| Cedolare secca и индексация | Собственник отказывается от повышения аренды, включая ISTAT, на период действия опции |
| Обычный IRPEF | Доход включается в налогообложение собственника с применимыми льготами по правилам договора |
| Imposta di registro и bollo | При cedolare обычно не уплачиваются за регистрацию, продление и расторжение, кроме отдельных операций |
| IMU | Для canone concordato национальное правило уменьшает рассчитанный налог на 25%, то есть уплачивается 75% |
| Муниципальная ставка | Comune может устанавливать собственную льготную ставку и требовать отдельное сообщение |
Ставка cedolare secca 10% не применяется автоматически к любому договору, названному concordato. Нужно проверить муниципалитет, стороны договора, назначение жилья, attestazione и другие налоговые условия.
В Турине Comune указывает дополнительную муниципальную процедуру для применения льготной IMU через TorinoFacile. Ставку и порядок сообщения проверяют за каждый налоговый год.
При обычном налоговом режиме соглашение может разрешать индексацию не более 75% изменения ISTAT. При cedolare secca повышение запрещено на весь период действия выбора.
Нужно сравнить 3+2 и 4+4 по чистому доходу?
Сравнение должно учитывать арендную плату, cedolare или IRPEF, IMU, регистрацию, индексацию, риск простоя и расходы на управление.
Регистрация договора
Договор регистрируется в Agenzia delle Entrate в течение 30 дней с даты подписания или более ранней даты начала аренды. Для этого используется модель RLI, электронный сервис или уполномоченный посредник.
- проверить данные собственников и арендаторов;
- указать кадастровые данные объекта;
- выбрать правильный тип договора;
- оформить выбор cedolare secca, если он применяется;
- приложить или сохранить attestazione по процедуре регистрации;
- включить предусмотренную информацию об APE;
- сохранить квитанцию и номер регистрации;
- своевременно сообщать продление, расторжение, уступку и другие изменения.
Подробная пошаговая процедура находится в отдельной статье: регистрация договора аренды в Италии.
Документы и условия до подписания
- документы и codice fiscale сторон;
- документ о праве собственности или полномочиях арендодателя;
- кадастровые данные;
- план и площадь, необходимые для расчёта;
- действующий APE и энергетическая оговорка;
- territorial agreement и расчёт canone;
- attestazione di congruità;
- перечень мебели и состояние квартиры;
- сумма залога;
- арендная плата и способ оплаты;
- расходы кондоминиума и таблица распределения;
- срок, продление и уведомления;
- правила ремонта, субаренды и проживания;
- акт передачи и фотографии счётчиков.
Энергетический документ не следует добавлять формально. Перед договором полезно проверить его данные: сертификат APE в Италии.
Когда canone concordato выгоден
| Ситуация | Canone concordato может подойти | Canone libero может подойти |
|---|---|---|
| Свободная цена значительно выше согласованной | Если налоговая экономия компенсирует разницу | Если чистый доход остаётся выше после налогов |
| Собственник хочет стабильного жильца | Да, формат создаёт долгосрочную структуру | Тоже возможно, но срок 4+4 длиннее |
| Объект близок к верхнему диапазону accordo | Часто экономически интересен | Нужно сравнивать с реальным рынком |
| Объект дорогой и нестандартный | Расчёт может ограничивать цену | Может дать больше свободы |
| Важна индексация ISTAT | В cedolare она запрещена | В обычном режиме возможна по договору |
| Муниципалитет даёт сильную IMU-льготу | Может заметно улучшить чистый результат | Льгота обычно отсутствует |
Для арендатора concordato не гарантирует, что цена всегда ниже любого объявления. Нужно сравнивать итоговую сумму, кондоминиальные расходы, состояние квартиры, срок и возможность досрочного выхода.
Типичные ошибки и красные флаги
- Назвать обычный договор «3+2» без расчёта.
- Использовать соглашение другого муниципалитета.
- Считать площадь по объявлению без методики accordo.
- Выбрать максимальную ставку без подтверждённых характеристик.
- Не получить attestazione для неассистированного договора.
- Считать cedolare 10% гарантированной во всей Италии.
- Одновременно применять cedolare и повышение ISTAT.
- Смешать арендную плату и расходы кондоминиума.
- Использовать transitorio без доказанной временной причины.
- Зарегистрировать договор позже 30 дней.
- Не сообщить Comune данные для льготной IMU.
- Не проверить APE, мебель и состояние квартиры при передаче.
Слабый договор обычно выглядит убедительно до первого налогового контроля, продления или конфликта. Поэтому проверять нужно одновременно расчёт, форму, attestazione, налоги и фактические условия аренды.
↑ Вернуться к навигации по статье
Официальные источники
- Закон 431/1998 о жилой аренде
- Декрет 16 января 2017 года о территориальных соглашениях
- Agenzia delle Entrate: cedolare secca
- Agenzia delle Entrate: регистрация договоров аренды
- Comune di Torino: canone concordato и действующее соглашение
Нужно подготовить договор canone concordato в Турине?
Можно проверить расчёт, документы, attestazione, налоговый режим и последовательность регистрации до подписания.
FAQ
Что такое canone concordato простыми словами?
Это договор жилой аренды, в котором цена рассчитывается по территориальному соглашению муниципалитета, а не устанавливается полностью свободно.
Всегда ли договор canone concordato заключается на 3+2 года?
Основной постоянный договор имеет минимальный срок три года и двухлетнее продление. Местное соглашение может предусматривать более длинный первый срок, например 4+2 или 5+2.
Обязательно ли получать attestazione di congruità?
Для неассистированного договора она обычно необходима, особенно для налоговых льгот. Точная форма и число заверений определяются местным соглашением.
Везде ли действует cedolare secca 10%?
Нет. Нужны подходящий тип договора, стороны и объект в муниципалитете, который соответствует налоговым условиям. Турин входит в перечень городов, где применяется пониженная ставка.
Можно ли повышать аренду по ISTAT при cedolare secca?
Нет. При выборе cedolare secca собственник отказывается от повышения арендной платы, включая индексацию ISTAT, на период действия опции.
За сколько дней нужно зарегистрировать договор 3+2?
В течение 30 дней от даты подписания или от более ранней даты начала аренды.
Как понять, что выгоднее собственнику: 3+2 или 4+4?
Нужно сравнить чистый доход после cedolare или IRPEF, IMU, регистрации, расходов, простоя и возможной индексации, а не только месячную цену.
