Арендатор не платит: когда не указывать аренду в 730 и как вернуть уже уплаченный налог

Обновлено: 29.09.2026

Арендатор перестал платить, но договор аренды продолжает существовать. Возникает неприятный вопрос: должен ли собственник в Италии платить налог с canone, которого фактически не получил?

Для жилой аренды ответ зависит не только от факта задолженности.

Art. 26 TUIR предусматривает специальную защиту: неоплаченные canoni жилой аренды могут не входить в налогооблагаемый доход, если отсутствие платежа подтверждено intimazione di sfratto per morosità или ingiunzione di pagamento.

Но здесь есть несколько важных нюансов: имеет значение момент появления такого документа, rendita catastale не исчезает автоматически, уже уплаченный налог восстанавливается по другой процедуре, а позднее полученный долг снова становится налоговым событием.

• Коротко о главном
• Какой случай разбираем на этой странице
• Что говорит art. 26 TUIR
• Какие документы действительно имеют налоговое значение
• Почему важен срок подачи 730 / Redditi
• Что если арендатор оплатил только часть года
• Что происходит с rendita catastale
• Что меняется при cedolare secca
• Если налог уже был уплачен: credito d’imposta
• Где отражается credito в 730 и Redditi
• Что если арендатор заплатил долг позже
• Три практических сценария
• Какие документы передать commercialista
• Главные ошибки собственника
• Чек-лист перед декларацией
• Официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• Просто отсутствие денег на счёте недостаточно. Для специального налогового правила жилой аренды необходим предусмотренный art. 26 документ.
• Art. 26 TUIR прямо называет два основания: intimazione di sfratto per morosità или ingiunzione di pagamento.
• Sollecito и messa in mora сами по себе не заменяют эти документы для целей art. 26.
• Для 730/Redditi имеет значение срок. В актуальных инструкциях Agenzia проверяется наличие соответствующего действия к сроку представления декларации.
• Если получена только часть canone, отражается фактически полученная часть.
• Если canone вообще не получен, это не означает, что объект полностью исчезает из налоговой декларации: учитывается rendita catastale по применимым правилам.
• Если налог за неоплаченные месяцы уже был уплачен, существует отдельный credito d’imposta.
• Если старый долг потом всё-таки поступит, его нужно снова отразить в налоговой декларации по правилам позднее полученных canoni.

Какой случай разбираем на этой странице

Здесь рассматривается только жилая аренда - locazione di immobili ad uso abitativo.

Это важно, потому что специальное правило art. 26 TUIR о canoni non percepiti прямо относится именно к жилой недвижимости.

Не разбираем здесь:

• всю процедуру sfratto;
• взыскание долга;
• полный выбор между IRPEF и cedolare secca;
• налогообложение коммерческих помещений;
• общие налоги собственника.

Если нужен весь путь при morosità, используйте отдельный материал: арендатор не платит: sfratto, долг и порядок действий.

Общий налоговый центр находится здесь: налоги на аренду в Италии.

Что говорит art. 26 TUIR о неоплаченной жилой аренде

Общее правило redditi fondiari достаточно жёсткое: доход недвижимости может иметь налоговое значение независимо от фактического получения денег.

Но для жилой аренды art. 26 предусматривает специальное исключение.

Canoni di locazione ad uso abitativo, которые собственник фактически не получил, не участвуют в формировании дохода, если неоплата подтверждена intimazione di sfratto per morosità или ingiunzione di pagamento.

Правило распространяется на неоплаченные canoni с 1 января 2020 года.

Поэтому собственнику нужно разделить два вопроса:

1. Мне действительно не заплатили?
2. Есть ли предусмотренная законом формальная фиксация этой неуплаты?

Для налогового результата одного первого ответа недостаточно.

Какие документы действительно имеют налоговое значение

Art. 26 прямо называет два документа.

Документ	Роль для art. 26
Intimazione di sfratto per morosità	Прямо предусмотренное законом подтверждение неоплаты
Ingiunzione di pagamento	Прямо предусмотренное законом подтверждение неоплаты
Lettera di sollecito	Полезна в истории взыскания, но не является одним из двух оснований, названных art. 26
Messa in mora	Юридически важна для требования долга, но сама по себе не заменяет intimazione / ingiunzione для этой налоговой нормы
WhatsApp / email арендатора	Может подтверждать факты, но не является документом art. 26 для исключения canone

Поэтому не следует говорить commercialista: «У меня есть письмо, значит налог можно убрать».

Нужно назвать точный документ и его дату.

Почему важен срок подачи 730 / Redditi

Актуальные инструкции Agenzia delle Entrate для декларации 2026 связывают применение правила с тем, произошло ли предусмотренное действие к сроку представления dichiarazione dei redditi.

То есть недостаточно смотреть только на год, за который возник долг.

Проверяем три даты:

• когда canone должен был быть уплачен;
• когда произошло intimazione di sfratto или ingiunzione di pagamento;
• каков срок подачи вашей декларации.

Если formal step был сделан слишком поздно, нельзя просто задним числом удалить неоплаченный canone из уже составляемой декларации без проверки применимого механизма.

Что если арендатор заплатил только часть canone

Morosità не всегда означает полный ноль.

Например, по договору арендатор должен был заплатить за год €12 000, но реально перечислил €7 000.

Если выполнены условия правила о canoni non percepiti, в декларации нужно отделять:

• фактически полученные €7 000;
• неполученные €5 000.

Инструкции Agenzia прямо предусматривают указание фактически полученной части canone при частичной оплате.

Если арендатор ничего не заплатил: что происходит с rendita catastale

Это принципиально важный нюанс.

Исключение неоплаченного canone не означает автоматический нулевой налоговый результат по самой недвижимости.

В инструкциях по dichiarazione Agenzia указывает, что при отсутствии полученного canone rendita catastale всё равно подлежит учёту по применимым налоговым правилам.

Поэтому формула:

«арендатор ничего не заплатил, значит квартиру вообще не указываем»

неверна.

А если договор был на cedolare secca

Выбор cedolare secca сам по себе не превращает неполученный canone в автоматически необлагаемую сумму.

Сначала всё равно проверяется наличие условий для canoni non percepiti.

В декларационных инструкциях Agenzia ситуация неоплаченного residential canone учитывается также внутри системы декларирования объектов, для которых может применяться cedolare.

Но полный выбор режима IRPEF или cedolare не является темой этой страницы. Он разобран отдельно: IRPEF или cedolare secca при аренде в Италии.

Если налог за неоплаченный canone уже был уплачен

Здесь действует уже другой механизм.

Представим, что в предыдущей декларации собственник включил canone и заплатил соответствующий налог, потому что на тот момент ещё не было необходимых условий для исключения.

Позднее в рамках procedimento di convalida di sfratto per morosità судебно подтверждается, что соответствующие canoni действительно не были получены.

Art. 26 TUIR предусматривает в такой ситуации credito d’imposta в размере налога, уплаченного с соответствующих неполученных canoni.

То есть это не возврат всей суммы задолженности арендатора.

Возвращается налоговый эффект:

сколько лишнего налога было уплачено из-за включения canoni, которые фактически не были получены.

Где отражается credito d’imposta в 730 и Redditi

В декларационных материалах Agenzia на 2026 год этот кредит существует как отдельная налоговая позиция.

• Modello 730/2026: credito d’imposta per canoni di locazione non percepiti отражается в разделе кредитов по недвижимости Quadro G.
• Redditi PF 2026: соответствующий credito предусмотрен в Quadro CR, rigo CR8.

Сумму кредита нельзя просто приравнять к общей задолженности арендатора.

Нужно пересчитать налоговый эффект по тем годам и тем canoni, которые ранее участвовали в налогооблагаемом доходе.

Что если арендатор через год всё-таки заплатил старый долг

Исключение canone из предыдущей декларации не означает, что деньги никогда больше не будут облагаться.

Art. 26 отдельно регулирует ситуацию, когда неполученные в соответствующем налоговом периоде canoni поступают позднее.

Такие суммы должны быть отражены в году их последующего получения по специальной налоговой логике.

Актуальная precompilata 2026, например, отдельно предусматривает указание canoni, которые не облагались в предыдущих годах, но фактически были получены в 2025 году.

Поэтому документы по morosità нужно хранить и после завершения sfratto: они нужны не только адвокату, но и для правильной налоговой истории долга.

Три практических сценария

Сценарий 1. Есть intimazione до срока декларации

Арендатор не платил последние четыре месяца года. До срока подачи декларации собственник уже начал formal procedure через intimazione di sfratto per morosità.

При соблюдении остальных условий art. 26 неоплаченные residential canoni могут не входить в налогооблагаемый доход. Отдельно проверяется rendita catastale и фактически полученные суммы.

Сценарий 2. Есть только messa in mora

Собственник направил несколько писем и formal messa in mora, но intimazione di sfratto или ingiunzione к сроку декларации отсутствуют.

Нельзя считать, что messa in mora автоматически даёт тот же налоговый результат, что документы, прямо названные art. 26.

Сценарий 3. Налог уже заплатили

За прошлый налоговый год собственник уже заплатил налог с canone, который арендатор фактически не перечислил. Позднее в процедуре convalida подтверждается неоплата.

Тогда проверяется отдельное право на credito d’imposta по уже уплаченному налогу.

Какие документы передать commercialista

1. Зарегистрированный contratto di locazione.
2. Таблицу canoni по месяцам.
3. Банковские выписки или историю полученных платежей.
4. Intimazione di sfratto per morosità, если она есть.
5. Ingiunzione di pagamento, если она есть.
6. Дату каждого документа.
7. Provvedimento di convalida, если процедура уже завершилась.
8. Предыдущие 730 / Redditi за годы, когда canoni уже облагались.
9. Подтверждения уже уплаченного IRPEF / cedolare, если требуется расчёт credito.
10. Информацию о суммах, которые арендатор позднее всё-таки перечислил.

Lettera di sollecito и messa in mora также сохраняйте, но не смешивайте их функцию с документами, которые прямо влияют на применение art. 26.

Главные ошибки собственника

1. Просто удалить неоплаченный canone из декларации.
2. Считать WhatsApp доказательством, достаточным для art. 26.
3. Считать messa in mora эквивалентом intimazione di sfratto.
4. Не проверять дату formal document относительно срока декларации.
5. Забывать rendita catastale, если canone не получен полностью.
6. Путать неполученный canone и размер credito d’imposta.
7. Не пересматривать старые декларации при расчёте налогового кредита.
8. Забывать задекларировать долг, если он поступил позднее.
9. Переносить правила жилой аренды на коммерческий объект.

Чек-лист перед 730 / Redditi

1. Объект действительно жилой?
2. За какие месяцы canone не получен?
3. Какая часть canone фактически поступила?
4. Есть intimazione di sfratto per morosità?
5. Есть ingiunzione di pagamento?
6. Какова дата этого документа?
7. Наступил ли уже срок подачи декларации?
8. Был ли canone уже обложен налогом в предыдущем году?
9. Есть ли судебная convalida для расчёта возможного credito?
10. Поступали ли позднее старые долги?
11. Передан ли commercialista полный пакет, а не только сумма задолженности?

Официальные источники

• TUIR, art. 26 - canoni di locazione non percepiti
• Agenzia delle Entrate - Modello 730/2026, fabbricati e canoni non percepiti
• Agenzia delle Entrate - Quadro G, credito d’imposta
• Agenzia delle Entrate - Redditi PF 2026, Quadro CR

FAQ: налог и неоплаченная жилая аренда

Если арендатор не платит, можно сразу перестать декларировать canone?

Нет. Для специального правила жилой аренды art. 26 требует подтверждения неоплаты через intimazione di sfratto per morosità или ingiunzione di pagamento.

Достаточно ли messa in mora?

Для требования долга messa in mora может быть важным документом, но art. 26 для налогового исключения canoni прямо называет intimazione di sfratto per morosità или ingiunzione di pagamento.

Что если арендатор оплатил только половину года?

При выполнении условий для canoni non percepiti нужно отделить фактически полученные суммы от неполученных. В декларации отражается соответствующая реально полученная часть canone по инструкциям Agenzia.

Если не получено вообще ничего, налог по квартире будет ноль?

Не обязательно. Исключение unpaid canone не означает исчезновение самой недвижимости из налогового расчёта: может учитываться rendita catastale.

Можно ли вернуть налог, который уже заплатили с неоплаченной аренды?

Art. 26 предусматривает credito d’imposta по налогам, уплаченным с жилых canoni, которые позднее подтверждены как неполученные в рамках судебной процедуры convalida di sfratto per morosità.

Где указывается этот кредит?

В Modello 730/2026 предусмотрен соответствующий credito d’imposta в Quadro G. В Redditi PF 2026 Agenzia предусматривает его в rigo CR8.

Что если через два года арендатор всё-таки выплатит старый долг?

Ранее исключённые из налогообложения canoni при последующем фактическом получении становятся отдельным налоговым событием и должны быть отражены по правилам, действующим для позднее полученных сумм.