Налоги на аренду в Италии: IRPEF, cedolare secca, регистрация и краткосрочная аренда

Обновлено: 22 сентября 2026

Налоги на аренду недвижимости в Италии нельзя свести к одной ставке. Сначала нужно понять, кто сдаёт объект, какой договор используется, долгосрочная это или краткосрочная аренда, выбран ли режим cedolare secca и является ли собственник налоговым резидентом Италии.

Кроме налога на сам доход от аренды существуют платежи, связанные с регистрацией договора, налоги на владение недвижимостью и отдельные правила для locazioni brevi.

Поэтому правильная последовательность такая: тип аренды → налоговый режим → регистрация → декларация → отдельные налоги на недвижимость.

Коротко о главном

• Доход от жилой аренды может облагаться в обычном режиме IRPEF или через cedolare secca, если соблюдены условия.
• Для обычной жилой аренды при cedolare secca применяется ставка 21%.
• Для соответствующих договоров canone concordato при выполнении условий может применяться ставка 10%.
• Для locazioni brevi действует отдельная налоговая логика: 21% для одной выбранной единицы недвижимости и 26% для остальных.
• Если для краткосрочной аренды используется более четырёх квартир в налоговом году, деятельность презюмируется предпринимательской.
• При обычном налоговом режиме регистрация договора может сопровождаться imposta di registro и imposta di bollo.
• IMU и другие налоги на владение недвижимостью нельзя смешивать с налогом на доход от аренды.

Какие налоги и платежи связаны с арендой

Для собственника полезно разделить четыре разных блока.

Блок	Что входит	От чего зависит
Доход от аренды	IRPEF или cedolare secca	Тип договора, собственник, выбранный режим
Регистрация	Imposta di registro, bollo и связанные действия	Налоговый режим и вид договора
Владение недвижимостью	Например, IMU при наличии оснований	Категория объекта, статус, comune
Краткосрочная аренда	Отдельные ставки, удержания и обязанности	Количество объектов и формат деятельности

Главная ошибка - сложить всё это в одну цифру «налог на аренду».

Если вас интересует именно налог на владение объектом, используйте отдельный материал: налоги на недвижимость в Италии.

IRPEF или cedolare secca

Для жилой аренды это один из главных налоговых выборов собственника.

Обычный режим IRPEF

При обычном режиме доход от аренды входит в общий налоговый расчёт физического лица и облагается с учётом применимых правил IRPEF.

Поэтому фактическая налоговая нагрузка зависит не только от аренды, но и от общего налогового положения собственника.

Cedolare secca

Cedolare secca - заменяющий налоговый режим, который при наличии права на его применение заменяет IRPEF и соответствующие региональные и муниципальные addizionali по доходу от этой аренды, а также imposta di registro и bollo по договору в предусмотренных случаях.

Для обычной жилой аренды Agenzia delle Entrate указывает ставку 21%.

Для договоров canone concordato при выполнении установленных условий может применяться сниженная ставка 10%.

Но это не означает, что cedolare secca автоматически лучше IRPEF. Нужно проверять право на режим и всю налоговую ситуацию собственника.

Отдельный owner: как оформить cedolare secca в Италии.

IRPEF и cedolare secca: в чём практическая разница

Параметр	IRPEF	Cedolare secca
Налоговая логика	Доход входит в общий налоговый расчёт	Отдельный substitutive regime
Ставка	Зависит от общего налогового положения	21% либо 10% в предусмотренных случаях
Imposta di registro	Обычно применяется	В предусмотренных случаях не уплачивается
Imposta di bollo	Обычно применяется	В предусмотренных случаях не уплачивается
Кому подходит	Широкий круг ситуаций	Только если соблюдены условия режима

Для реального выбора режима нужно считать конкретную ситуацию. Подробная налоговая механика вынесена сюда: налогообложение дохода от аренды в Италии.

Что меняется при canone concordato

Canone concordato нельзя сводить только к сниженной ставке cedolare secca.

Сначала сам договор должен соответствовать требованиям применимой договорной модели и территориального соглашения.

Только после этого можно анализировать доступные налоговые преимущества.

Если используется cedolare secca и соблюдены условия льготного режима, ставка может составлять 10%.

Поэтому неправильная логика выглядит так:

«Хочу налог 10%, значит назову договор canone concordato».

Правильная:

«Проверяю, соответствует ли договор правилам canone concordato, и только затем применимость налоговой льготы».

Регистрация договора и налоги

Налоговый режим и регистрация договора связаны между собой, но это разные действия.

Agenzia delle Entrate указывает, что договоры аренды недвижимости обычно должны быть зарегистрированы в течение 30 дней с даты подписания или более ранней даты начала аренды.

Исключение касается договоров, которые в совокупности между теми же сторонами не превышают 30 дней в течение года.

Если cedolare secca не применяется, для обычной жилой аренды возникает imposta di registro. Для жилых объектов базовая ставка составляет, как правило, 2% от предусмотренного canone, с отдельными правилами для льготных договоров.

При действующей cedolare secca imposta di registro и bollo по соответствующему договору обычно не уплачиваются.

Пошагово: регистрация договора аренды в Италии.

Если срок уже пропущен: просроченная регистрация и штрафы.

Налоги при краткосрочной аренде

Locazioni brevi нельзя автоматически считать обычной долгосрочной арендой с теми же налоговыми правилами.

Для краткосрочных договоров продолжительностью не более 30 дней, заключаемых физическими лицами вне предпринимательской деятельности, действует специальная налоговая модель.

Если собственник выбирает cedolare secca:

• ставка 21% может применяться к доходу от одной выбранной единицы недвижимости;
• для остальных объектов, используемых для locazioni brevi, применяется ставка 26%.

Если в течение налогового года для краткосрочной аренды используется более четырёх квартир, деятельность презюмируется осуществляемой в предпринимательской форме.

Это уже другая налоговая и организационная модель, поэтому краткосрочную аренду большого количества объектов нельзя считать обычным частным доходом от квартиры.

Что меняется для иностранного собственника и нерезидента

Сам факт проживания собственника за пределами Италии не отменяет налогообложение дохода от итальянской недвижимости в Италии.

Для нерезидента особенно важно разделить три уровня:

• налоги, которые возникают в Италии;
• правила страны налогового резидентства собственника;
• соглашение об избежании двойного налогообложения между странами.

Поэтому фраза «я нерезидент, значит в Италии налог не плачу» неверна.

Но и обратная формула «заплатил налог в Италии, значит нигде больше ничего декларировать не нужно» тоже не универсальна.

Для нерезидента особенно разумно сверять схему с commercialista и налоговым специалистом страны резидентства.

Налог на доход и IMU - не одно и то же

Если квартира сдаётся в аренду, собственник может одновременно сталкиваться с налогом на доход и налогами, связанными с самим владением объектом.

Это разные обязательства.

Например, IMU зависит от характеристик недвижимости, её статуса и муниципальных правил, а не от выбора между IRPEF и cedolare secca как такового.

Поэтому налог на аренду нельзя оценивать изолированно от полной стоимости владения объектом.

Отдельный материал: налоги на владение недвижимостью в Италии.

Что происходит с налогами, если арендатор перестал платить

Очень важная ошибка - считать, что отсутствие денег на банковском счёте автоматически означает отсутствие налоговых последствий.

Для неполученных canoni di locazione существуют специальные правила, связанные с morosità и подтверждением задолженности.

Здесь нельзя использовать один универсальный ответ для любой стадии спора.

Этой теме принадлежит отдельная страница: налог на аренду, если арендатор не платит.

Что хранить собственнику

Даже при одной квартире полезно вести понятный налоговый архив.

• зарегистрированный договор;
• ricevuta регистрации;
• последующие proroga, risoluzione или изменения;
• документы по cedolare secca, если режим применяется;
• историю арендных платежей;
• данные по locazioni brevi и документы посредников, если применимо;
• налоговые декларации;
• переписку по задолженности, если арендатор перестал платить.

7 частых налоговых ошибок арендодателя

1. Считать IRPEF, cedolare secca и IMU одним налогом.
2. Выбирать cedolare secca только по ставке, не проверив право на режим.
3. Считать, что любой canone concordato автоматически даёт ставку 10%.
4. Не регистрировать договор вовремя.
5. Применять к locazioni brevi правила обычной долгосрочной аренды.
6. Нерезиденту учитывать только Италию и не проверять страну налогового резидентства.
7. Использовать старую статью или калькулятор вместо правил текущего налогового года.

Какой налоговый материал нужен именно вам

Ваш вопрос	Куда перейти
Как в целом облагается доход от аренды	Налогообложение аренды в Италии
Хочу выбрать cedolare secca	Оформление cedolare secca
Нужно зарегистрировать договор	Регистрация договора аренды
Просрочена регистрация	Штраф и просроченная регистрация
Нужны налоги на сам объект	Налоги на владение недвижимостью
Арендатор не платит	Налог при неоплаченной аренде
Нужно выбрать тип договора	Типы договоров аренды

FAQ о налогах на аренду в Италии

Какие налоги платит собственник при сдаче квартиры?

Нужно отдельно учитывать налог на доход от аренды, регистрационные платежи при их наличии и налоги, связанные с владением недвижимостью. Это разные обязательства.

Какая ставка cedolare secca для обычной жилой аренды?

Для обычной жилой аренды при наличии права на cedolare secca базовая ставка составляет 21%. Для соответствующих договоров canone concordato при выполнении условий возможна ставка 10%.

Какая ставка cedolare secca для краткосрочной аренды?

Для locazioni brevi ставка 21% применяется к одной выбранной единице недвижимости. Для остальных объектов краткосрочной аренды применяется 26%, если используется cedolare secca.

Нужно ли платить imposta di registro при cedolare secca?

При действующей cedolare secca по соответствующему договору обычно не уплачиваются imposta di registro и imposta di bollo. В обычном режиме регистрационные платежи применяются по общим правилам.

Платит ли нерезидент налог в Италии с аренды квартиры?

Доход от недвижимости, расположенной в Италии, имеет налоговые последствия в Италии и для нерезидента. Дополнительно нужно проверять обязанности в стране налогового резидентства и применимое соглашение об избежании двойного налогообложения.

Что происходит, если сдавать больше четырёх квартир краткосрочно?

Если в налоговом году для locazioni brevi используется более четырёх квартир, деятельность презюмируется предпринимательской. Это уже другая налоговая модель.

Когда нужен commercialista?

Особенно полезно привлечь commercialista при нерезидентстве, нескольких объектах, краткосрочной аренде, смене налогового режима, споре по неполученной аренде или сомнениях в декларации.

Главное: сначала определить налоговый сценарий

Налог на аренду в Италии нельзя правильно определить только по размеру месячного canone.

Сначала нужно понять тип аренды, договор, статус собственника и количество объектов. Затем определить, применяется ли IRPEF или cedolare secca, проверить регистрацию и только после этого считать реальную налоговую нагрузку.

Именно поэтому эта страница работает как налоговая карта, а расчёт, оформление режима, регистрация и отдельные спорные ситуации вынесены в специализированные материалы.