Регистрация договора аренды в Италии: как оформить договор и не запутаться в сроках, RLI и налоговом режиме

Обновлено: 2 сентября 2026 года. Регистрация договора аренды в Италии - это одновременно юридическая и налоговая операция. Для большинства договоров недвижимости недостаточно просто подписать контракт: его необходимо зарегистрировать в Agenzia delle Entrate в установленный срок, правильно указать объект и стороны и сразу определить, какой налоговый режим применяется.

От этого решения зависят реальные деньги. При обычном режиме по жилой аренде возникает imposta di registro и imposta di bollo. При подходящей cedolare secca эти платежи по договору обычно не взимаются, но вместо обычного налогообложения дохода собственник принимает другой налоговый режим.

На этой странице разбираем саму регистрацию договора: срок 30 дней, стоимость, RLI, обычный режим и cedolare secca. Если вам нужна пошаговая инструкция именно по экрану RLI Web, используйте отдельный материал: как зарегистрировать договор аренды онлайн через RLI Web.

• Кратко
• Какие договоры нужно регистрировать
• Срок регистрации 30 дней
• Кто должен зарегистрировать договор
• Сколько стоит регистрация
• Пример расчёта
• Что меняется при cedolare secca
• Кто оплачивает регистрационный налог
• Для чего нужен RLI
• Что подготовить
• Онлайн или в Agenzia delle Entrate
• Что сохранить после регистрации
• Что если прошло больше 30 дней
• Продление, расторжение и изменение договора
• Типичные ошибки
• FAQ

Кратко

• Общий срок регистрации: 30 дней с даты подписания договора или с даты начала его действия, если она наступила раньше.
• Исключение: обязательной регистрации обычно нет, если договоры между теми же сторонами в сумме не превышают 30 дней в календарном году.
• Обычная жилая аренда: imposta di registro обычно составляет 2% от canone.
• Bollo: 16 € за каждые 4 страницы и в любом случае за каждые 100 строк каждой регистрируемой копии.
• Cedolare secca: при применимом режиме imposta di registro и bollo по регистрации договора не уплачиваются.
• RLI используется не только для первой регистрации, но и для proroga, cessione, risoluzione, subentro и некоторых других последующих действий.
• При жилой аренде обязанность своевременно зарегистрировать договор лежит прежде всего на locatore.
• Просроченная регистрация не исправляется простым «зарегистрирую позже»: могут возникнуть налог, санкции и проценты.

Главная денежная развилка: до регистрации собственнику нужно определить не только тип договора, но и налоговый режим. Один и тот же canone может создавать разные первоначальные и ежегодные расходы при regime ordinario и cedolare secca.

Какие договоры аренды нужно регистрировать в Италии

Общее правило Agenzia delle Entrate достаточно простое: договоры locazione и affitto недвижимости подлежат регистрации независимо от размера согласованной арендной платы.

Это касается, в зависимости от конкретного режима:

• обычной жилой аренды 4+4;
• canone concordato 3+2;
• transitorio;
• аренды студентам;
• коммерческой аренды;
• других договоров аренды недвижимости, подпадающих под обязанность регистрации.

Тип договора имеет значение не только для текста контракта, но и для налогов, продолжительности, возможной cedolare secca и дальнейших действий через RLI.

Обзор форматов: все основные типы договоров аренды в Италии.

Исключение для аренды до 30 дней

Если продолжительность договоров между одним и тем же locatore и conduttore в течение календарного года в общей сложности не превышает 30 дней, обязательной регистрации обычно нет.

Важно считать не только один отдельный договор. Если между теми же сторонами в течение года заключено несколько коротких договоров и суммарно превышены 30 дней, возникает регистрационный вопрос.

Краткосрочная и туристическая аренда имеет отдельный налоговый и административный слой, поэтому её не нужно механически оформлять по инструкции для обычного договора 4+4.

Срок регистрации договора аренды: 30 дней

Договор должен быть зарегистрирован в течение 30 дней с даты заключения либо с даты начала действия, если она наступила раньше.

Пример:

• договор подписан 5 сентября;
• аренда начинается 10 сентября;
• отсчёт идёт от 5 сентября.

Если стороны подписали документ позже фактического начала действия и в договоре стоит более ранняя decorrenza, срок считается с более ранней даты.

Поэтому не стоит планировать регистрацию по принципу «сделаем когда-нибудь в следующем месяце». Лучше сразу после подписания поставить контрольную дату.

Кто должен зарегистрировать договор аренды

С технической точки зрения RLI может подаваться участником договора или через уполномоченного посредника.

Для жилой аренды Закон 431/1998 отдельно возлагает на locatore обязанность зарегистрировать договор в установленный 30-дневный срок.

После регистрации locatore должен документированно сообщить о ней conduttore и, если объект находится в condominio, amministratore del condominio в предусмотренный законом последующий срок.

Для арендатора это означает, что после подписания полезно не ограничиваться словами собственника «всё зарегистрировано», а сохранить подтверждение регистрации договора.

Сколько стоит регистрация договора аренды

Стоимость зависит прежде всего от налогового режима.

Обычный налоговый режим

Для обычной жилой аренды без cedolare secca основной регистрационный налог составляет 2% от canone.

При многолетнем договоре стороны могут:

• платить imposta di registro ежегодно;
• либо заплатить налог сразу за весь первоначальный период договора.

При первоначальной регистрации применяется минимальная сумма налога, предусмотренная для этой операции. При оплате сразу за весь срок действует отдельная логика расчёта и возможной налоговой скидки.

Imposta di bollo

При обычной регистрации договора также возникает bollo:

16 € за каждую регистрируемую копию на каждые 4 письменные страницы и в любом случае каждые 100 строк.

Поэтому итоговая стоимость зависит не только от размера аренды, но и от количества регистрируемых экземпляров и объёма договора.

Пример: квартира за 800 € в месяц

Предположим, обычный жилой договор предусматривает:

• canone: 800 € в месяц;
• годовая аренда: 9 600 €;
• налоговый режим: ordinario;
• imposta di registro: 2%.

Ориентир регистрационного налога за одну годовую часть:

9 600 € × 2% = 192 €.

К этой сумме при обычном режиме добавляется применимый bollo.

Если же тот же подходящий жилой договор зарегистрирован с действительной опцией cedolare secca, imposta di registro и bollo по регистрации договора обычно не платятся.

Это хороший пример того, почему налоговый режим нужно определить до отправки RLI.

Что меняется при cedolare secca

Cedolare secca является не «скидкой на регистрацию», а отдельным налоговым режимом для подходящей жилой аренды.

При действующей опции она заменяет:

• обычное налогообложение соответствующего дохода IRPEF и применимые addizionali;
• imposta di registro по договору в предусмотренных случаях;
• imposta di bollo по договору.

В 2026 году для обычной подходящей долгосрочной жилой аренды базовая ставка cedolare secca составляет 21%, а для определённых договоров canone concordato при соблюдении условий может применяться 10%.

Но сравнивать только «2% регистрации против нуля» неправильно. Главная экономическая разница возникает в ежегодном налогообложении дохода собственника.

Подробнее: cedolare secca в Италии.

Кто платит imposta di registro

При обычной аренде налоговая ответственность перед государством и внутреннее распределение расходов между сторонами - не совсем одно и то же.

Для стандартных договоров аренды регистрационные расходы в обычной логике делятся между locatore и conduttore. При этом стороны могут нести солидарную налоговую ответственность перед Agenzia delle Entrate.

Поэтому если одна сторона должна была физически выполнить платёж или подачу, это не означает, что в случае нарушения налоговый вопрос автоматически исчезает для другой стороны.

При cedolare secca обычной проблемы распределения imposta di registro и bollo по регистрации нет, поскольку эти платежи в предусмотренных случаях заменяются налоговым режимом.

Что такое RLI и для чего он нужен

RLI означает Registrazione Locazioni Immobili.

Это основная модель Agenzia delle Entrate для:

• первичной регистрации договора;
• proroga;
• cessione;
• risoluzione;
• subentro;
• rinegoziazione del canone в предусмотренных случаях;
• опции и отзыва cedolare secca;
• передачи кадастровых данных объекта.

То есть RLI - это не отдельный «тип договора». Это налогово-регистрационный инструмент, который сопровождает договор в течение его жизни.

Что подготовить до регистрации

1. Финальный подписанный договор.
2. Codice fiscale всех сторон.
3. Корректные данные locatore и conduttore.
4. Кадастровые данные объекта.
5. Дата подписания и decorrenza.
6. Продолжительность договора.
7. Годовой canone.
8. Тип договора.
9. Выбранный налоговый режим.
10. Банковские данные для списания налогов при телематической регистрации, если они требуются вашим сценарием.
11. Электронную копию договора и приложений, если их необходимо приложить в вашей операции.

Очень важно, чтобы сумма, сроки, стороны и объект в RLI совпадали с подписанным договором. RLI не должен использоваться для «исправления на ходу» того, что стороны фактически подписали иначе.

Как зарегистрировать договор: онлайн или в офисе

RLI Web

Большинство типовых операций можно выполнить через электронный сервис Agenzia delle Entrate.

Для обычного пользователя логика выглядит так:

1. войти в area riservata;
2. открыть сервис Contratti di locazione / RLI;
3. выбрать Prima registrazione;
4. внести данные сторон;
5. внести данные объекта;
6. указать параметры договора;
7. выбрать применимый налоговый режим;
8. проверить расчёт и сведения;
9. отправить;
10. сохранить ricevuta.

Полная пошаговая инструкция вынесена отдельно, чтобы эта страница не конкурировала с ней: RLI Web пошагово.

Регистрация через офис

Для регистрации и последующих действий также используется modello RLI. В зависимости от способа подачи и ситуации потребуется соответствующий комплект договора, формы, документов и подтверждений оплаты налогов.

Для агентств недвижимости и субъектов, на которых распространяется обязательная телематическая регистрация, бумажный маршрут не является обычной альтернативой.

Что должно остаться у вас после регистрации

• подписанный договор;
• ricevuta регистрации;
• идентификационные данные зарегистрированного договора;
• подтверждение налогового режима;
• подтверждение уплаты imposta di registro и bollo, если они были необходимы;
• все приложения к договору;
• документы по eventuale attestazione для canone concordato, если она требуется;
• контрольная дата следующей annualità или proroga.

Арендатору также полезно иметь свою копию ricevuta. Она может понадобиться при административных, налоговых и других процедурах, где требуется подтвердить официально зарегистрированную аренду.

Что делать, если 30 дней уже прошли

Не стоит оставлять договор незарегистрированным только потому, что срок уже пропущен.

При поздней регистрации могут возникнуть:

• неуплаченная imposta di registro, если она была должна;
• санкция;
• проценты;
• необходимость использовать ravvedimento operoso при наличии условий;
• дополнительные юридические последствия незарегистрированного жилого договора.

Размер штрафа зависит от того, насколько просрочена регистрация и в какой момент нарушение исправляется, поэтому не нужно смешивать первичную регистрацию с расчётом ravvedimento.

Для этого существует отдельная денежная страница: штраф за просроченную регистрацию договора аренды.

Что делать при продлении, расторжении или изменении договора

Первая регистрация не закрывает все обязанности на весь срок аренды.

Через RLI и связанные налоговые процедуры могут оформляться:

• proroga - продление;
• risoluzione - досрочное прекращение;
• cessione - передача договора;
• subentro - изменение стороны в предусмотренном случае;
• rinegoziazione - изменение размера canone в предусмотренных случаях;
• изменения, связанные с cedolare secca.

Для большинства последующих налоговых действий снова действует срок в 30 дней от соответствующего события, но конкретный маршрут зависит от типа операции.

Продление вынесено отдельно: как оформить proroga договора аренды.

Типичные денежные и регистрационные ошибки

• Не зарегистрировать договор в первые 30 дней.
• Считать, что любой договор до 30 дней никогда не регистрируется. Нужно учитывать суммарную продолжительность между теми же сторонами в течение года.
• Выбирать cedolare secca только потому, что при регистрации не надо платить 2%. Нужен полный налоговый расчёт собственника.
• Путать canone libero и canone concordato. Ставка cedolare и требования отличаются.
• Не сверить кадастровые данные.
• Перепутать дату подписания и decorrenza.
• Не сохранить ricevuta.
• Забыть о последующей annualità или proroga.
• Считать RLI Web отдельным юридическим типом договора.
• Использовать инструкцию по обычной долгосрочной аренде для locazione breve или туристической аренды.

Частые вопросы о регистрации договора аренды в Италии

За сколько дней нужно зарегистрировать договор аренды?

Общий срок составляет 30 дней с даты заключения договора или с даты начала аренды, если она наступила раньше.

Нужно ли регистрировать договор аренды на срок меньше 30 дней?

Если договоры между теми же сторонами в календарном году суммарно не превышают 30 дней, обязательной регистрации обычно нет. При превышении этого суммарного периода правила меняются.

Сколько стоит зарегистрировать обычный договор аренды?

Для стандартной жилой аренды в regime ordinario imposta di registro составляет обычно 2% от canone, дополнительно возникает bollo 16 € за каждые 4 страницы и в любом случае каждые 100 строк каждой регистрируемой копии.

Нужно ли платить 2%, если выбрана cedolare secca?

При применимой и правильно выбранной cedolare secca imposta di registro и bollo по регистрации жилого договора не уплачиваются. Но собственник вместо обычного режима применяет налогообложение cedolare к доходу от аренды.

Может ли арендатор сам зарегистрировать договор?

Регистрационная процедура допускает подачу участником договора, однако в жилой аренде закон отдельно возлагает обязанность своевременной регистрации на locatore. Если собственник не регистрирует договор, арендатору не следует просто игнорировать ситуацию.

Можно ли зарегистрировать договор полностью онлайн?

Да. Для этого используется электронный сервис Agenzia delle Entrate по регистрации договоров locazione / RLI. Для некоторых профессиональных субъектов телематическая регистрация является обязательной.

Что делать, если срок регистрации уже пропущен?

Договор всё равно необходимо привести в порядок. При наличии условий можно использовать механизм ravvedimento operoso, уплатив необходимые налоги, санкцию и проценты. Точный расчёт зависит от длительности просрочки.

Регистрация договора в денежной системе аренды

Регистрацию нельзя рассматривать отдельно от экономики договора. Для собственника правильная последовательность выглядит так:

1. Определить тип аренды.
2. Рассчитать реальный canone.
3. Выбрать форму договора.
4. Сравнить regime ordinario и cedolare secca.
5. Посчитать imposta di registro и bollo.
6. Подписать корректный договор.
7. Зарегистрировать его в течение 30 дней.
8. Сохранить ricevuta.
9. Отслеживать annualità, proroga и налоги на доход от аренды.

• Аренда недвижимости в Италии: главный раздел
• Какой договор аренды выбрать
• Налоги с аренды недвижимости в Италии
• Cedolare secca: когда она выгодна
• Штраф за просроченную регистрацию
• RLI Web: пошаговая онлайн-регистрация