Налог 10% при contratto transitorio в Италии: условия, attestazione и оформление

Обновлено: 29.09.2026

Временный договор аренды в Италии не обязательно означает налог 21%. В определённых случаях собственник может использовать contratto transitorio a canone concordato и применять cedolare secca по ставке 10%.

Но одного слова transitorio в договоре недостаточно. Чтобы получить льготную ставку, должны одновременно совпасть несколько элементов: подходящий Comune, действующий Accordo Territoriale, допустимый размер canone, реальная временная причина, правильная форма договора и, когда требуется, attestazione соответствия территориальному соглашению.

Именно здесь возникает самая частая путаница. Собственник идёт в Comune «получать разрешение на 10%», хотя Comune не назначает cedolare secca. Муниципалитет участвует через территориальное соглашение и местные налоговые правила, attestazione делают организации, подписавшие соглашение, а сам налоговый режим оформляется через Agenzia delle Entrate.

• Коротко о главном
• Когда transitorio может дать 10%
• Кто за что отвечает: Comune, ассоциации, Agenzia
• Шаг 1. Проверить Comune
• Шаг 2. Найти Accordo Territoriale
• Шаг 3. Рассчитать допустимый canone
• Шаг 4. Подтвердить временную причину
• Шаг 5. Использовать правильную форму transitorio
• Шаг 6. Получить attestazione
• Шаг 7. Зарегистрировать договор и выбрать cedolare
• Практический пример: Torino
• Cedolare 10% и IMU - разные льготы
• Можно ли использовать attestazione повторно
• Что будет при ошибке
• Чек-лист собственника
• FAQ

Коротко о главном

• Cedolare secca 10% может применяться не только к 3+2. Она возможна и для соответствующего требованиям contratto transitorio a canone concordato.
• Не любой transitorio получает 10%. Нужно проверить территорию, форму договора, canone и остальные условия.
• Срок transitorio не может превышать 18 месяцев.
• Для договора более 30 дней временная причина должна быть указана и документально подтверждена.
• В Comune с населением более 10 000 человек canone transitorio определяется в пределах территориального соглашения.
• Для non-assisted contract обычно требуется attestazione от организации, подписавшей Accordo Territoriale, чтобы подтвердить соответствие договора и использовать налоговые льготы.
• Comune не выдаёт разрешение на cedolare 10%. Он публикует Accordo Territoriale и местные параметры.
• Опция cedolare secca оформляется через Agenzia delle Entrate, обычно при регистрации договора через RLI.
• IMU и cedolare secca - разные налоги. Льготы по ним нельзя смешивать.

Когда contratto transitorio действительно может дать cedolare secca 10%

Agenzia delle Entrate прямо включает contratti transitori a canone concordato в перечень договоров, для которых может применяться льготная cedolare secca 10%.

Но это не означает формулу:

transitorio = автоматически 10%.

Для льготного режима нужно одновременно проверить:

1. действительно ли договор относится к transitorio по art. 5 Legge 431/1998;
2. подходит ли Comune для льготной cedolare 10%;
3. соответствует ли canone действующему Accordo Territoriale;
4. есть ли реальная и предусмотренная соглашением временная потребность;
5. правильно ли составлен договор;
6. получена ли необходимая attestazione или договор заключён с предусмотренной местными правилами помощью организаций;
7. корректно ли выбрана cedolare secca.

Если хотя бы один из этих элементов отсутствует, не стоит считать 10% гарантированными только потому, что в заголовке договора написано contratto transitorio.

Полный общий разбор самого временного договора находится отдельно: contratto transitorio в Италии.

Comune, ассоциации и Agenzia delle Entrate: кто за что отвечает

Куда обращаться	Что там находится	Что там НЕ делают
Comune	Accordo Territoriale, зоны, диапазоны canone, локальные модели и правила IMU	Не «выдаёт» cedolare 10%
Ассоциации собственников / арендаторов	Assistenza и/или attestazione соответствия Accordo Territoriale	Не заменяют регистрацию договора в Agenzia
Agenzia delle Entrate	Регистрация договора, RLI, налоговая опция cedolare secca	Не рассчитывает вместо сторон местный согласованный canone
Commercialista / CAF	Декларация, налоговый расчёт, saldo/acconto	Не заменяет правильное оформление договора

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Поэтому человек, который хочет получить 10%, фактически проходит несколько разных этапов. Одного визита в Comune недостаточно.

Шаг 1. Проверить Comune

Первое, что нужно проверить, - расположена ли квартира в Comune, для которого выполняются территориальные условия льготной cedolare secca.

Agenzia delle Entrate указывает, что для льготной ставки 10% по соответствующим canone concordato и transitorio необходим объект в Comune, который относится к предусмотренным законом территориям с высокой жилищной напряжённостью либо к другим специально предусмотренным случаям.

Для Torino этот вопрос не вызывает сложности: город относится к территориям, где применима система canone concordato и льготная налоговая логика при соблюдении остальных требований.

Если объект находится в небольшом Comune, нельзя автоматически переносить правила Турина, Милана или Рима. Сначала нужно проверить именно вашу территорию.

Шаг 2. Найти действующий Accordo Territoriale

Следующий документ - Accordo Territoriale. Его заключают местные организации собственников и арендаторов при участии Comune.

Именно соглашение определяет:

• территориальные зоны;
• минимальные и максимальные значения canone;
• характеристики квартиры, влияющие на цену;
• допустимые увеличения и уменьшения;
• местные причины transitorietà;
• правила attestazione;
• типовые документы.

На практике правильная последовательность такая: не скачивать первый шаблон transitorio из интернета, а сначала найти актуальное соглашение именно того Comune, где находится квартира.

Шаг 3. Рассчитать допустимый canone

DM 16 gennaio 2017 устанавливает важное правило: для contratto transitorio в Comune с населением более 10 000 человек размер canone определяется внутри минимального и максимального диапазона, установленного территориальным соглашением.

То есть собственник не может выбрать рыночную цену, а затем просто назвать договор «canone concordato».

Для расчёта обычно имеют значение:

• адрес и зона;
• полезная или условная площадь по правилам соглашения;
• состояние квартиры;
• этаж и наличие лифта;
• энергетические характеристики;
• мебель;
• террасы, балконы, парковка или другие элементы;
• дополнительные коэффициенты конкретного Accordo.

Самостоятельный расчёт допустим, но именно здесь чаще всего возникает ошибка на несколько десятков евро в месяц, которая затем ставит под вопрос соответствие договора соглашению.

Шаг 4. Подтвердить реальную временную причину

Transitorio нельзя использовать только потому, что собственник не хочет связываться договором 4+4.

DM 16 gennaio 2017 требует, чтобы договор содержал конкретную временную потребность собственника или арендатора из числа предусмотренных территориальным соглашением.

Для договора продолжительностью более 30 дней такую причину нужно подтвердить соответствующим документом, приложенным к договору.

Типичные примеры зависят от местного Accordo Territoriale, но могут включать:

• срочный трудовой договор или временную работу в другом городе;
• обучение, стажировку или профессиональную подготовку;
• временный рабочий проект;
• ожидание освобождения или покупки постоянного жилья;
• определённую по сроку потребность собственника вернуть квартиру;
• другую конкретную документируемую ситуацию, предусмотренную местным соглашением.

Если причина отсутствует или договор составлен с нарушением обязательных требований transitorio, DM предусматривает риск приведения договора к обычной продолжительности, установленной для стандартной жилой аренды.

Если договор нужен на срок до 30 дней, не нужно автоматически использовать эту страницу. Для таких договоров действуют другие правила canone и может возникать уже налоговая логика locazioni brevi.

Шаг 5. Использовать правильную модель договора

Национальный DM 16 gennaio 2017 предусматривает для transitorio специальную типовую форму - Allegato B.

Это значит, что нельзя взять обычный 4+4, заменить срок на 12 месяцев и считать результат правильным transitorio.

Договор должен отражать:

• ссылку на применимое территориальное соглашение;
• характер transitorio;
• конкретную временную причину;
• документ, подтверждающий её, когда это требуется;
• срок;
• canone, рассчитанный по Accordo;
• налоговый режим;
• другие обязательные условия типовой формы.

Официальный национальный документ: Decreto 16 gennaio 2017.

Шаг 6. Attestazione: документ, который многие пропускают

Здесь находится один из самых важных этапов для налоговой льготы.

DM 16 gennaio 2017 различает договоры, заключённые с помощью организаций собственников и арендаторов, и договоры, которые стороны составили самостоятельно.

Для contratto non assistito территориальные соглашения предусматривают attestazione, которая подтверждает соответствие экономического и нормативного содержания договора местному Accordo Territoriale.

Agenzia delle Entrate в Risoluzione 31/E от 20 апреля 2018 года отдельно разъяснила: для non-assisted canone concordato, подпадающего под новые территориальные соглашения, такая attestazione является необходимым элементом для применения налоговых льгот, включая cedolare secca 10%.

Получают attestazione не в Comune и не в Agenzia delle Entrate.

Её выдают организации собственников или арендаторов, подписавшие соответствующий Accordo Territoriale, по процедуре конкретного соглашения.

Национальная норма говорит как минимум об одной организации-подписанте для обычного non-assisted contract. Однако местное соглашение может устанавливать более строгую или двустороннюю процедуру для отдельных случаев transitorietà.

Сама attestazione не обязана во всех случаях прикладываться к RLI только ради регистрации. Agenzia delle Entrate указывает, что отдельной общей обязанности прикладывать её при регистрации нет, однако её наличие необходимо для подтверждения права на льготу и приложение может быть полезно как доказательство.

Шаг 7. Зарегистрировать transitorio и выбрать cedolare secca

После того как договор, canone, временная причина и attestazione готовы, договор регистрируется в Agenzia delle Entrate.

На этапе регистрации через RLI собственник указывает выбор cedolare secca, если режим применим.

При корректно выбранной cedolare secca по договору не применяются обычные imposta di registro и imposta di bollo в рамках правил этого режима.

Сам RLI здесь пошагово не разбираем. Для процедуры регистрации используйте отдельную страницу: регистрация договора аренды в Италии.

Общий режим cedolare secca подробно разобран здесь: Cedolare Secca в Италии.

Практический пример: как это выглядит в Torino

В Torino система хорошо документирована, поэтому на её примере легко понять всю процедуру.

На официальном сайте Città di Torino опубликован Accordo Territoriale от 6 декабря 2022 года, обновлённый 15 апреля 2024 года.

На одной странице Comune размещены:

• полный текст Accordo Territoriale;
• список улиц и зон;
• таблицы минимального и максимального canone;
• модель обычного canone concordato;
• Allegato 5 - модель transitorio;
• модель частичного transitorio;
• Allegato 9 - attestazione di congruità;
• список организаций-подписантов.

Официальная страница: Città di Torino - Contratti di locazione convenzionati e accordi territoriali.

Практический маршрут в Torino

1. Открыть действующий Accordo Territoriale.
2. По адресу квартиры определить территориальную зону.
3. По характеристикам объекта определить диапазон canone.
4. Проверить причину transitorietà по местному соглашению.
5. Подготовить документ, подтверждающий временную потребность.
6. Использовать модель transitorio из Allegato 5.
7. Рассчитать окончательный canone.
8. Обратиться к организациям, подписавшим соглашение, для предусмотренной соглашением attestazione / assistenza.
9. Зарегистрировать договор.
10. Выбрать cedolare secca.
11. Сохранить договор, attestazione и ricevuta регистрации.

Для некоторых нестандартных или трудно документируемых временных оснований территориальное соглашение Torino предусматривает двустороннее участие организаций собственников и арендаторов. Поэтому при нестандартной причине нельзя ориентироваться только на универсальный шаблон из интернета.

Cedolare secca 10% и IMU - это две разные льготы

Ещё одна важная путаница: ставка cedolare secca 10% не является ставкой IMU.

Cedolare secca относится к налогообложению дохода от аренды.

IMU относится к владению недвижимостью и рассчитывается отдельно.

Для canone concordato национальное законодательство предусматривает уменьшение IMU до 75% от рассчитанного по муниципальной ставке налога, если соблюдены условия.

В Torino на 2026 год для жилых объектов, сдаваемых по art. 5, comma 1 Legge 431/1998 как transitorio по действующему Accordo Territoriale, в официальной таблице указана ставка 10,60‰ с применением установленного законом уменьшения до 7,95‰.

При этом таблица Torino 2026 предусматривает для этого муниципального IMU-режима специальные требования к подтверждению соответствия территориальному соглашению. Поэтому налог 10% и IMU 7,95‰ нельзя воспринимать как одну процедуру.

Официальные ставки Torino 2026: Tabella aliquote IMU 2026.

Нужно ли получать новую attestazione на каждый договор

Не всегда.

После изменений 2022 года attestazione, выданная по правилам DM 16 gennaio 2017, может использоваться и для последующих договоров, если они имеют то же содержание и не изменились характеристики недвижимости или соответствующий Accordo Territoriale.

Это полезное правило, но применять его автоматически опасно. Новый арендатор, другая причина transitorietà, другой canone или изменение характеристик квартиры могут означать, что старый документ уже не подтверждает новый сценарий в необходимом объёме.

Поэтому перед повторным использованием старой attestazione лучше проверить:

• не изменился ли Accordo Territoriale;
• не изменилась ли квартира или её характеристики;
• совпадает ли схема расчёта;
• соответствует ли новый договор содержанию, для которого документ был выдан;
• нет ли дополнительных местных требований.

Что будет, если оформить transitorio неправильно

У ошибки здесь могут быть сразу два разных последствия.

Риск по самому договору

DM 16 gennaio 2017 предусматривает, что при нарушении существенных правил оформления transitorio договор может быть приведён к обычной продолжительности жилой аренды.

Особенно опасны:

• отсутствие реальной временной причины;
• отсутствие документа, когда он обязателен;
• неправильный срок;
• canone вне предусмотренного диапазона;
• использование неправильного шаблона.

Риск по налоговой льготе

Даже если стороны фактически исполняют договор, отсутствие необходимых условий canone concordato или attestazione может поставить под вопрос право собственника на налоговую льготу.

Поэтому самая слабая стратегия выглядит так:

«Сначала зарегистрируем любой transitorio с 10%, а документы потом как-нибудь соберём».

Правильнее делать наоборот: сначала подтвердить основания и соответствие Accordo Territoriale, затем подписывать и регистрировать договор.

Чек-лист собственника до подписания

1. Проверить Comune. Есть ли право на льготную налоговую логику.
2. Найти актуальный Accordo Territoriale.
3. Определить зону квартиры.
4. Рассчитать разрешённый диапазон canone.
5. Определить реальную причину transitorietà.
6. Проверить, предусмотрена ли эта причина местным соглашением.
7. Подготовить подтверждающий документ.
8. Использовать правильную типовую форму transitorio.
9. Определить, будет договор assisted или non-assisted.
10. Получить необходимую attestazione.
11. Только после этого подписать договор.
12. Зарегистрировать его через RLI.
13. Выбрать cedolare secca.
14. Сохранить attestazione и ricevuta регистрации.
15. Отдельно проверить IMU и местные обязанности Comune.

Основные официальные источники

• Agenzia delle Entrate - Fisco e casa: le locazioni
• DM 16 gennaio 2017
• Città di Torino - Accordo Territoriale
• Accordo Territoriale Torino vigente
• Torino - Attestazione di congruità

FAQ: cedolare secca 10% и contratto transitorio

Можно ли применять cedolare secca 10% к contratto transitorio?

Да, если transitorio является договором a canone concordato и выполнены условия для льготной ставки: подходящий Comune, правильный canone, форма договора, временная причина и предусмотренное подтверждение соответствия территориальному соглашению.

Нужно ли идти в Comune, чтобы получить разрешение на 10%?

Нет. Comune не выдаёт разрешение на cedolare secca. На его сайте обычно ищут Accordo Territoriale, зоны, таблицы canone и локальные формы. Налоговый режим оформляется через Agenzia delle Entrate.

Кто выдаёт attestazione?

По правилам территориального соглашения её выдают организации собственников и арендаторов, подписавшие Accordo. Для non-assisted contract attestazione используется для подтверждения соответствия договора и права на предусмотренные налоговые льготы.

Можно ли самому рассчитать canone transitorio?

Технически стороны могут подготовить non-assisted contract самостоятельно, но цена должна соответствовать местному Accordo Territoriale. После этого в предусмотренных случаях требуется attestazione. Ошибка в зоне, площади или коэффициентах может изменить допустимый canone.

Нужны ли документы, подтверждающие временную причину?

Для transitorio продолжительностью более 30 дней DM 16 gennaio 2017 требует конкретно указать временную потребность и подтвердить её соответствующей документацией, приложенной к договору.

Если квартира в Torino, какая IMU действует при transitorio в 2026 году?

В официальной таблице Torino на 2026 год для соответствующих Accordo Territoriale договоров transitorio art. 5, comma 1 указана ставка 10,60‰, уменьшенная по национальному правилу на 25%, то есть к применению указано 7,95‰. Это отдельная льгота и её нельзя путать с cedolare secca 10%.

Можно ли использовать одну attestazione для следующего договора?

В определённых условиях да. Закон позволяет использовать уже выданную attestazione для последующих договоров с тем же содержанием, пока не меняются характеристики объекта или Accordo Territoriale. Но перед повторным использованием нужно проверить, действительно ли новый договор соответствует этим условиям.