Обновлено: 29.09.2026
У собственника краткосрочной аренды есть как минимум три разные цифры: сколько заплатил гость, сколько перечислила платформа и сколько осталось после уборки, комиссий, коммунальных услуг и других расходов.
Для налогов эти цифры нельзя автоматически считать взаимозаменяемыми. Особенно опасная ошибка - взять чистый payout Airbnb или Booking, вычесть из него фактические расходы и считать, что именно с этой суммы нужно сравнивать cedolare secca и обычный режим.
В 2026 году появился ещё один принципиальный фильтр: налоговый режим locazioni brevi для физлица вне предпринимательской деятельности применяется только при использовании для краткосрочной аренды не более двух квартир за налоговый период. С третьей квартиры законодательство презюмирует предпринимательский характер деятельности.
Поэтому эта страница предназначена прежде всего для собственника с одной или двумя квартирами, который уже определил, что работает именно в модели locazione breve и хочет правильно посчитать налоговую и реальную экономику объекта.
- Коротко о главном
- Для какого сценария этот расчёт
- Что изменилось в 2026 году
- Три суммы, которые нельзя путать
- 21% и 26% при cedolare secca
- Почему удержание платформы 21% не равно итоговому налогу
- Операционные расходы и налоговые расходы - разные вещи
- Как смотреть на комиссии Airbnb и Booking
- Как сравнивать два режима
- Какие цифры собрать для commercialista
- FAQ
Коротко о главном
- Locazione breve в налоговом смысле - договор жилой аренды продолжительностью не более 30 дней, заключённый физическими лицами вне предпринимательской деятельности при соблюдении остальных условий закона.
- С 2026 года режим ограничен максимум двумя квартирами за налоговый период. С третьей квартиры возникает презумпция предпринимательской деятельности.
- При cedolare secca базовая ставка по locazioni brevi составляет 26%.
- Для одной выбранной квартиры ставка снижается до 21%.
- При двух квартирах одна может облагаться по 21%, вторая - по 26%, если соблюдены условия режима.
- Ritenuta 21%, удержанная посредником или платформой, не означает автоматически, что итоговый налог равен 21%.
- Комиссии платформы, уборка, бельё, коммунальные, управление и ремонт являются реальными расходами собственника, но это не означает, что их можно механически вычесть из налоговой базы.
- Для выбора режима нужно делать два расчёта: налоговый и операционный.
Считаете short stay перед запуском или декларацией? Сначала нужно разделить валовой corrispettivo, удержания платформы и реальные расходы. Если сложить их в одну цифру, сравнение налоговых режимов получится неверным.
Для какого сценария подходит эта страница
Здесь рассматриваем собственника-физлицо, который сдаёт в Италии одну или две жилые квартиры по модели locazione breve вне предпринимательской деятельности.
То есть предполагаем, что сначала уже определён правильный формат деятельности.
Если вы ещё не понимаете, является ли ваша модель обычной locazione breve, B&B, affittacamere или предпринимательской деятельностью, сначала используйте отдельную страницу: Partita IVA для B&B и краткосрочной аренды.
Если вопрос только в том, нужна ли Partita IVA именно для locazione breve, владелец этого интента находится здесь: нужна ли Partita IVA для краткосрочной аренды.
Что изменилось с 2026 года: максимум две квартиры
До 31 декабря 2025 года налоговые правила locazioni brevi использовали порог до четырёх квартир за налоговый период.
С 2026 года этот порог снижен до двух.
| Количество квартир в locazione breve за налоговый период | Что проверять |
|---|---|
| 1 | Может применяться налоговая логика locazioni brevi для физлица при соблюдении остальных условий |
| 2 | Режим также может применяться; для cedolare нужно правильно распределить ставки 21% и 26% |
| 3 и более | Деятельность презюмируется предпринимательской; расчёт этой страницы уже недостаточен |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Правило введено Legge 30 dicembre 2025, n. 199 и действует с 2026 года.
Официальные источники: Legge 199/2025 и Agenzia delle Entrate - guida alle locazioni brevi 2026.
Если вы уже дошли до третьего объекта, не нужно просто продолжать таблицу cedolare ещё одной строкой. Сначала меняется правовая и налоговая квалификация деятельности.
Три суммы, которые нельзя путать
Для нормального расчёта заведите три отдельных показателя.
1. Canone / corrispettivo lordo
Это сумма, относящаяся к краткосрочной аренде по правилам налогового режима. Именно валовой показатель является отправной точкой для налогового учёта.
2. Выплата платформы
Это фактическая сумма, которую Airbnb, Booking или другой посредник перечислил вам после своих удержаний и расчётов.
Payout не обязательно равен налоговой базе.
3. Чистый денежный результат собственника
Это то, что остаётся после реальных затрат: комиссий, уборки, белья, коммунальных услуг, управления, мелкого ремонта, расходников и других расходов вашей модели.
Этот показатель критически важен для понимания доходности, но он тоже не становится автоматически налоговой базой.
Cedolare secca: где 21%, а где 26%
По действующей статье 4 Decreto-legge 50/2017 для locazioni brevi ставка cedolare secca составляет 26%.
Но для дохода от краткосрочной аренды, относящегося к одной квартире, выбранной налогоплательщиком, ставка снижается до 21%.
| Сценарий | Cedolare secca |
|---|---|
| Одна квартира в locazione breve | 21%, если соблюдены условия режима |
| Две квартиры | 21% для одной выбранной квартиры, 26% для второй |
| Три квартиры и более в 2026 году | Сначала проверяется предпринимательская квалификация; эта схема больше не является правильной отправной точкой |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Полный разбор cedolare secca и самого выбора режима находится отдельно: cedolare secca при аренде жилья в Италии.
Если вопрос уже технический - как режим оформляется, - используйте оформление cedolare secca.
Платформа удержала 21%: означает ли это, что налог полностью уплачен
Нет. Так считать нельзя.
Когда посредник или телематическая платформа участвует в получении или перечислении canone/corrispettivo, правила locazioni brevi предусматривают удержание 21%.
Это удержание отражается в Certificazione Unica и затем учитывается в налоговой декларации.
Но ставка вашей итоговой cedolare по конкретному объекту может составлять 26%. Поэтому:
- 21% ritenuta посредника;
- 21% cedolare для выбранной квартиры;
- 26% cedolare для другой квартиры
являются связанными, но не одинаковыми понятиями.
Официальные инструкции Agenzia delle Entrate указывают, что ritenuta 21% применяется к canone или corrispettivo lordo, когда посредник участвует в оплате или получает деньги.
Реальные расходы не равны налоговым вычетам
Это центральная логика страницы.
У краткосрочной аренды могут быть значительные операционные расходы:
- комиссии Airbnb, Booking и других платформ;
- уборка между гостями;
- прачечная и бельё;
- электроэнергия, газ, вода, интернет;
- расходные материалы;
- управление объектом;
- check-in и техническое сопровождение;
- ремонт и замена оборудования;
- condominio;
- страхование;
- простои.
Все они нужны для расчёта реальной чистой прибыли.
Но из этого не следует:
«Я потратил 8 000 евро, значит могу просто уменьшить облагаемый доход на 8 000 евро».
Налоговая база определяется правилами выбранного режима и категорией дохода. Поэтому cashflow и налоговый расчёт ведутся отдельно.
Комиссия Airbnb или Booking: самая частая ошибка
Представим простую логику: гость оплатил бронирование, платформа удержала собственную комиссию и перечислила собственнику меньшую сумму.
Ошибочный подход:
«Мне на банковский счёт пришло X евро - значит X и есть мой облагаемый доход».
Для locazioni brevi официальные правила по посредникам исходят из canone/corrispettivo lordo. В частности, ritenuta посредника рассчитывается на валовую сумму, установленную правилами, а не просто на чистый банковский payout после комиссии.
Поэтому при сверке Airbnb/Booking нужно хранить отдельно:
- gross booking / corrispettivo;
- комиссию платформы;
- ritenuta fiscale, если она была;
- туристический налог, если платформа участвовала в его сборе;
- net payout;
- фактическую дату перечисления.
Так commercialista видит структуру операции, а не только одну цифру банковского поступления.
Туристический налог держите отдельно
Imposta di soggiorno - это отдельная местная обязанность. Не нужно смешивать её с вашим собственным налогом на доход от аренды и с операционной прибылью объекта.
Порядок сбора, освобождения, подачи данных и роль платформы зависят от конкретной территории.
Эту тему полностью ведёт отдельная страница: туристический налог при краткосрочной аренде.
Как сравнивать cedolare secca и обычное налогообложение
Сравнение нужно проводить в правильной последовательности.
- Определите количество квартир. В 2026 году сначала проверяется граница двух объектов.
- Подтвердите, что модель действительно является locazione breve вне предпринимательской деятельности.
- Соберите canoni/corrispettivi по каждому объекту.
- Отдельно сведите ritenute посредников.
- Отдельно соберите комиссии платформ.
- Отдельно соберите реальные операционные расходы.
- Смоделируйте cedolare. Для двух объектов учитывайте 21% только для одной выбранной единицы.
- Смоделируйте обычное налогообложение. Оно зависит от категории дохода и общей налоговой позиции собственника.
- Сравните налоговую нагрузку.
- После этого сравните чистый денежный результат.
Последние два пункта принципиально разные.
Налог ниже не всегда означает объект прибыльнее. И наоборот, высокий операционный расход сам по себе не означает, что налоговая база автоматически уменьшается на ту же сумму.
Два расчёта, которые должен иметь собственник
| Расчёт | Для чего нужен | Что туда входит |
|---|---|---|
| Налоговый | Определить налогообложение дохода | Canoni/corrispettivi, объект, режим, ставки, ritenute и налоговая позиция |
| Операционный | Понять, сколько реально остаётся собственнику | Выручка минус комиссии, уборка, управление, коммунальные, ремонт, простои и другие реальные расходы |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Только после наложения этих двух расчётов можно нормально оценивать short stay.
Если задача уже не налоговая, а инвестиционная - сравнить чистую доходность краткосрочной и долгосрочной аренды, используйте отдельную страницу: доход от аренды недвижимости в Италии.
Что подготовить для commercialista
Вместо вопроса «что выгоднее - 21% или IRPEF?» принесите специалисту нормальный набор исходных данных.
- сколько квартир использовалось для locazioni brevi в течение года;
- какие именно объекты;
- gross corrispettivo по каждому объекту;
- разбивку Airbnb / Booking / прямых бронирований;
- Certificazioni Uniche по locazioni brevi;
- размер ritenute;
- комиссии платформ;
- другие подтверждённые операционные расходы;
- наличие других доходов, если сравнивается ordinaria;
- статус собственника и права на объект;
- смешанные сценарии, если часть квартир сдаётся иначе.
Если объектов уже три или больше, первым вопросом commercialista должен быть не выбор между 21% и 26%, а правильная предпринимательская структура.
Куда перейти по конкретному вопросу
| Вопрос | Страница-владелец |
|---|---|
| Вся система short stay | Краткосрочная аренда в Италии |
| Нужна ли Partita IVA | Partita IVA для locazione breve |
| Как работает cedolare secca | Cedolare secca |
| Как оформить cedolare | Оформление cedolare secca |
| CIN | CIR / CIN |
| Туристический налог | Imposta di soggiorno |
| Изменения налогов в 2026 | Что изменилось для краткосрочной аренды в 2026 году |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Основные официальные источники
- Decreto-legge 50/2017, art. 4 - regime fiscale delle locazioni brevi
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari, aggiornamento 2026
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 - Bilancio 2026
FAQ: налоги и расходы при locazioni brevi в 2026 году
Сколько квартир можно сдавать краткосрочно без предпринимательской презумпции в 2026 году?
В рамках налогового режима locazioni brevi с 2026 года предел составляет две квартиры за налоговый период. При использовании для краткосрочной аренды трёх и более квартир деятельность презюмируется предпринимательской.
Cedolare secca на краткосрочную аренду всегда 21%?
Нет. Общая ставка для locazioni brevi составляет 26%, а для одной квартиры, выбранной налогоплательщиком, она снижается до 21%. При двух объектах нельзя применять 21% одновременно к обоим.
Airbnb удержал 21%. Значит ли это, что больше платить ничего не нужно?
Нет. Ritenuta 21%, произведённая посредником, учитывается в декларации, но не является автоматическим доказательством того, что итоговая налоговая обязанность полностью закрыта. Нужно сверить объект, выбранный режим, ставку и все удержания.
Можно ли вычесть комиссию Airbnb из облагаемого дохода?
Нельзя автоматически считать налоговой базой только net payout после комиссии. Для locazioni brevi налоговые правила оперируют canone/corrispettivo lordo. Комиссию нужно учитывать в экономике объекта, а её налоговый эффект определять по применимому режиму.
Можно ли списать уборку, коммунальные и бельё?
Эти расходы обязательно нужно учитывать при расчёте реальной прибыли. Но наличие фактического расхода не означает автоматического уменьшения налоговой базы на ту же сумму. Налоговый учёт зависит от режима и квалификации дохода.
Что важнее для выбора режима - ставка налога или расходы?
Сначала нужно корректно рассчитать налог по каждому возможному режиму, а затем наложить на него реальные операционные расходы. Сравнивать только процент налога или только net payout недостаточно.
Что делать, если в краткосрочную аренду используются три квартиры?
В 2026 году это уже не сценарий, который следует считать по простой таблице 21% и 26% для частной locazione breve. Сначала нужно определить предпринимательскую структуру, Partita IVA и соответствующий налоговый и бухгалтерский режим.
Для нормального расчёта short stay нужны не одна, а три цифры: gross corrispettivo, налоговые удержания и реальные операционные расходы. Только после этого можно сравнивать режимы и понимать, сколько квартира действительно оставляет собственнику.
