Обновлено: 28.09.2026
Самая опасная ошибка при сдаче жилья туристам в Италии - сначала открыть Partita IVA, зарегистрировать B&B или разместить квартиру на Airbnb, а уже потом выяснять, какой формат деятельности у вас вообще получился.
С 2026 года этот вопрос стал ещё важнее. Для краткосрочной аренды изменился один из ключевых порогов: непредпринимательская модель теперь может охватывать максимум две квартиры за налоговый период. Начиная с третьей квартиры деятельность презюмируется предпринимательской.
Но это правило нельзя автоматически переносить на B&B или affittacamere. Это другие модели размещения, и для них нужно смотреть также законодательство конкретного региона.
Поэтому правильный вопрос не «сколько квартир можно сдавать без Partita IVA», а что именно вы собираетесь делать: просто сдавать жильё, вести краткосрочную аренду или оказывать услуги размещения как B&B или affittacamere.
- Коротко о главном
- Главное изменение 2026: две квартиры, а не четыре
- Четыре разные модели, которые нельзя смешивать
- Когда locazione breve может работать без Partita IVA
- Нужна ли Partita IVA для B&B
- Что с affittacamere
- CIN, SCIA и Partita IVA - разные вещи
- Типичные сценарии
- Ошибки, которые особенно опасны в 2026 году
- Что проверить до запуска
- FAQ
Коротко о главном
- Обычная долгосрочная аренда не становится бизнесом только потому, что у собственника две или три квартиры. Правило двух объектов относится к краткосрочной аренде.
- Для locazione breve с 2026 года максимум две квартиры могут оставаться в специальной непредпринимательской модели при соблюдении остальных условий.
- С третьей квартиры действует законная презумпция предпринимательской деятельности.
- Одна или две квартиры не гарантируют отсутствие Partita IVA. Если деятельность фактически организована как бизнес, количество объектов не спасает.
- B&B - не синоним Airbnb и не разновидность locazione breve. Это туристско-рецептивная модель, правила которой во многом устанавливаются регионами.
- Affittacamere тоже нельзя автоматически считать только предпринимательской моделью. Например, в Пьемонте предусмотрена как предпринимательская, так и непредпринимательская форма.
- CIN не отвечает на вопрос о Partita IVA. Код идентифицирует объект или структуру, а налоговая квалификация деятельности определяется отдельно.
Главное изменение 2026: две квартиры, а не четыре
До конца 2025 года в статьях о краткосрочной аренде часто встречался ориентир «до четырёх квартир». С 2026 года он устарел.
Закон Италии от 30 декабря 2025 года № 199 изменил статью 1, пункт 595 закона № 178/2020. Начиная с налогового периода 2026 года специальный режим краткосрочной аренды для физического лица применяется при сдаче не более двух квартир за налоговый период.
Если в краткосрочную аренду передаётся третья квартира, деятельность по закону презюмируется предпринимательской.
| Количество квартир в locazione breve | Логика с 2026 года |
|---|---|
| 1 квартира | Непредпринимательская модель возможна, если по факту нет других признаков бизнеса |
| 2 квартиры | Непредпринимательская модель всё ещё возможна, но нужно проверить весь сценарий деятельности |
| 3 и более | Действует законодательная презумпция предпринимательской деятельности |
Именно здесь сейчас много путаницы. Некоторые старые страницы и налоговые инструкции продолжают упоминать четыре квартиры, поскольку относятся к предыдущим налоговым периодам. Для доходов и деятельности 2026 года нужно исходить уже из нового порога.
Если вас интересует именно краткосрочная аренда, без сравнения с B&B и affittacamere, используйте отдельный разбор: когда нужна Partita IVA для краткосрочной аренды в Италии.
Официальный текст Legge 30 dicembre 2025, n. 199.
Четыре разные модели, которые нельзя смешивать
На Airbnb или Booking могут размещаться совершенно разные по закону объекты. Платформа бронирования не определяет ваш юридический статус.
| Модель | Что происходит фактически | Что с Partita IVA |
|---|---|---|
| Долгосрочная аренда | Квартира сдаётся по обычному договору 4+4, 3+2, transitorio и т.п. | Правило двух квартир по locazioni brevi сюда не применяется |
| Locazione breve | Жилая недвижимость сдаётся на срок до 30 дней в рамках специального режима | С 2026 года третий объект создаёт презумпцию предпринимательской деятельности |
| Locazione turistica | Жильё предоставляется туристу без гостиничной сервисной модели | Нужно проверять форму деятельности, количество объектов и региональные требования |
| B&B / affittacamere | Речь идёт уже о туристско-рецептивной деятельности | Ответ зависит от конкретного формата и регионального законодательства |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Когда locazione breve может работать без Partita IVA
Одна или две квартиры сами по себе не создают автоматической обязанности открыть Partita IVA. Но число объектов - только один из критериев.
Непредпринимательская краткосрочная аренда предполагает прежде всего предоставление самого жилья, а не гостиничного сервиса.
Министерство туризма прямо отделяет locazione breve и locazione turistica от туристско-рецептивных структур. При аренде допускаются услуги, тесно связанные с использованием жилья, например предоставление белья, уборка помещения, коммунальные услуги, Wi-Fi и кондиционирование.
Когда вокруг сдачи появляется самостоятельная сервисная организация, персонал, дополнительные услуги и фактическая предпринимательская структура, проверять статус нужно уже не только по числу квартир.
Поэтому правило «у меня одна квартира, значит Partita IVA точно не нужна» тоже неверно.
Отдельно не смешивайте Partita IVA с налоговой ставкой. Для непредпринимательских краткосрочных договоров действует собственная логика cedolare secca. Подробно её лучше смотреть на странице о Cedolare Secca в Италии.
Если у вас уже есть объект, объявление или конкретный проект и непонятно, является ли это простой арендой или уже деятельностью, лучше определить модель до открытия Partita IVA, SCIA и запуска бронирований. Можно разобрать исходные данные и подготовить список вопросов для коммерчалиста и муниципальных служб.
Нужна ли Partita IVA для B&B
Для B&B нет одного национального ответа в формате «до двух комнат без Partita IVA, после двух - с Partita IVA».
B&B относится к туристско-рецептивным структурам, а их определения и условия работы устанавливаются региональным законодательством. Именно поэтому одинаковое слово B&B в разных регионах Италии может сопровождаться разными ограничениями по комнатам, местам, проживанию владельца, периодам закрытия и форме деятельности.
Хороший пример - Ломбардия. Региональный закон определяет семейный B&B как деятельность в непредпринимательской форме, осуществляемую нерегулярно с использованием семейной организации. Для такой модели прямо указано, что регистрация в Registro delle Imprese и открытие Partita IVA не требуются.
Но это не универсальное правило для всей Италии. Перед запуском нужно смотреть закон региона, где находится объект.
Если вам нужен именно маршрут открытия структуры, а не только вопрос Partita IVA, переходите в отдельный гид как открыть B&B в Италии.
Что с affittacamere
С affittacamere действует та же ошибка: считать, что название само по себе автоматически отвечает на вопрос о Partita IVA.
Региональные модели отличаются. Например, Regione Piemonte прямо указывает, что affittacamere может управляться как в предпринимательской, так и в непредпринимательской форме.
Поэтому нельзя брать правило для locazioni brevi и переносить его на affittacamere. Сначала определяется вид туристско-рецептивной деятельности по правилам региона, затем проверяется форма ведения и налоговая позиция.
Это особенно важно для собственников, которые начинали с простой сдачи комнаты, а затем добавили несколько помещений, питание или другие услуги и фактически изменили модель.
CIN, SCIA и Partita IVA - разные вещи
Получить CIN и решить вопрос с Partita IVA - не одно и то же.
- CIN идентифицирует объект или туристско-рецептивную структуру в национальной базе.
- Partita IVA связана с налоговой и предпринимательской формой деятельности.
- SCIA является административным уведомлением о начале определённых видов деятельности.
Министерство туризма указывает, что CIN требуется как для туристско-рецептивных структур, так и для жилья, предлагаемого в locazione breve или locazione turistica.
Для краткосрочной или туристической аренды, осуществляемой в предпринимательской форме, действует также обязанность подачи SCIA через SUAP муниципалитета.
Поэтому наличие CIN не доказывает, что деятельность непредпринимательская. И наоборот, открытая Partita IVA не заменяет CIN или местную административную процедуру.
Полный порядок получения кодов вынесен отдельно: CIR и CIN для краткосрочной аренды в Италии.
Типичные сценарии
| Ситуация | Что проверять | Первый вывод |
|---|---|---|
| Одна квартира на Airbnb | Тип аренды, услуги, регулярность, CIN, местные требования | Partita IVA не возникает автоматически только из-за Airbnb |
| Две квартиры в краткосрочной аренде | Фактическую организацию деятельности и налоговый режим | Непредпринимательская форма ещё возможна |
| Три квартиры в краткосрочной аренде | Предпринимательский режим, Partita IVA, SCIA, учёт | С 2026 года действует презумпция предпринимательской деятельности |
| Семейный B&B | Закон конкретного региона, резиденцию, периодичность, комнаты, услуги | В некоторых регионах возможна непредпринимательская форма |
| Affittacamere | Региональное определение и форму управления | Не применять автоматически правило двух квартир |
| Управление чужими объектами за оплату | Характер оказываемой услуги, договоры, Partita IVA, ATECO и организацию бизнеса | Это уже другой сценарий, чем сдача собственной квартиры |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.
Ошибки, которые особенно опасны в 2026 году
- Продолжать использовать старый лимит в четыре квартиры. С налогового периода 2026 он снижен до двух.
- Считать, что две квартиры автоматически означают отсутствие Partita IVA. Предпринимательский характер может возникать и по фактической организации деятельности.
- Называть любую посуточную сдачу B&B. Airbnb, Booking и Vrbo - площадки, а не юридические формы.
- Переносить правило двух квартир на B&B или affittacamere. Для туристско-рецептивных структур нужно проверять региональное законодательство.
- Считать CIN разрешением работать без Partita IVA. CIN и налоговая квалификация решают разные задачи.
- Открыть Partita IVA до определения модели. Потом может выясниться, что выбран неправильный вид деятельности, ATECO или административный маршрут.
- Проверять только налоги. У объекта могут быть отдельные требования региона, муниципалитета, SUAP, безопасности и кондоминиума.
Что проверить до запуска
- Сколько объектов реально будет передаваться в краткосрочную аренду в одном налоговом периоде.
- Чьи это объекты и сдаёте ли вы собственное жильё или управляете чужой недвижимостью.
- Какой срок проживания предполагается.
- Какие услуги получает гость кроме самого жилья.
- Какой формат вы хотите использовать: locazione breve, locazione turistica, B&B, affittacamere или другой.
- Что требует ваш регион для выбранной туристско-рецептивной модели.
- Есть ли CIR/CIN и другие обязательные коды.
- Нужна ли SCIA по выбранной форме.
- Какая налоговая модель будет применяться и нужна ли Partita IVA.
- Что предусмотрено регламентом кондоминиума, если объект находится в многоквартирном доме.
После этого уже имеет смысл выбирать налоговый режим, ATECO, INPS и конкретный порядок открытия Partita IVA. Общая логика собрана отдельно на странице Partita IVA в Италии.
На каких правилах основан разбор
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 - изменение порога locazioni brevi с 2026 года
- Ministero del Turismo - официальные FAQ по CIN, locazioni brevi, locazioni turistiche и strutture ricettive
- Regione Piemonte - изменение порога краткосрочной аренды с 2026 года
- Regione Lombardia - правила семейного B&B
- Regione Piemonte - формы управления affittacamere
FAQ: Partita IVA для B&B и аренды в Италии
Сколько квартир можно сдавать краткосрочно без Partita IVA в 2026 году?
С 2026 года законодательный порог составляет максимум две квартиры за налоговый период. Начиная с третьей квартиры деятельность по краткосрочной аренде презюмируется предпринимательской. При этом даже одна или две квартиры не исключают предпринимательскую квалификацию, если деятельность фактически организована как бизнес.
Почему в старых статьях ещё пишут про четыре квартиры?
Потому что до 2026 года действовал предыдущий порог - не более четырёх квартир. Закон № 199 от 30 декабря 2025 года снизил его до двух начиная с налогового периода 2026 года.
Нужна ли Partita IVA, если я сдаю одну квартиру через Airbnb?
Не автоматически. Airbnb является площадкой бронирования и не определяет юридическую форму деятельности. Нужно проверить тип аренды, услуги, организацию работы, CIN и местные требования.
Нужна ли Partita IVA для семейного B&B?
Ответ зависит от регионального законодательства и фактической модели. Например, в Ломбардии семейный B&B предусмотрен как непредпринимательская деятельность и при соблюдении установленных условий не требует открытия Partita IVA. В другом регионе условия нужно проверять отдельно.
Affittacamere всегда требует Partita IVA?
Нет универсального правила для всей Италии. Например, в Пьемонте affittacamere может управляться как в предпринимательской, так и в непредпринимательской форме. Нужно смотреть правила конкретного региона и фактическую организацию деятельности.
Если у меня есть CIN, значит Partita IVA не нужна?
Нет. CIN идентифицирует объект или туристско-рецептивную структуру, но не определяет налоговый статус владельца. Можно иметь CIN и работать без Partita IVA в допустимой непредпринимательской модели, а можно иметь CIN и одновременно быть предпринимателем.
Что подготовить, чтобы понять, нужна ли мне Partita IVA?
Нужны город и регион, количество объектов, информация о собственности, предполагаемый срок аренды, перечень услуг, способ управления, наличие CIN или регионального кода и понимание того, собираетесь ли вы сдавать только свои объекты или работать также с чужой недвижимостью.
Если модель ещё не определена
Самый полезный момент для проверки - до публикации объявления и до открытия Partita IVA. Тогда ещё можно спокойно выбрать между locazione breve, туристической арендой и туристско-рецептивной моделью, проверить региональные требования и подготовить правильные вопросы коммерчалисту.
Для разбора достаточно исходных данных по объекту: город, количество квартир или комнат, кто собственник, какие услуги планируются и кто будет заниматься управлением.
