Нужна ли Partita IVA для краткосрочной аренды в Италии: правила 2026

Обновлено: 29 октября 2026 года.

Материал учитывает изменения Legge di Bilancio 2026, правила locazioni brevi, CIN, SCIA и разграничение краткосрочной и обычной жилой аренды.

Нужна ли Partita IVA для сдачи квартир в аренду в Италии? Ответ зависит прежде всего от вида аренды. Сдача квартиры туристам на несколько дней, договор transitorio на 12 месяцев и обычный жилой договор 4+4 регулируются разными нормами.

С 1 января 2026 года для locazioni brevi действует важное правило: если для краткосрочной аренды предназначено более двух квартир за налоговый период, деятельность презюмируется предпринимательской. Ранее предел составлял четыре квартиры.

Но этот порог нельзя переносить на обычные договоры проживания. Собственник, который сдаёт шесть квартир по действительным жилым договорам 4+4, 3+2 или transitorio, не обязан открывать Partita IVA исключительно из-за количества квартир.

Разберём, где проходит юридическая граница, какие договоры подходят для туристов, студентов и постоянных жильцов, как применяются налоги и когда сдача недвижимости превращается в предпринимательскую деятельность.

Коротко: главные правила аренды недвижимости в Италии

• Locazione breve: специальный режим договоров продолжительностью не более 30 дней при соблюдении предусмотренных законом условий.
• С 2026 года: при предназначении третьей квартиры для locazioni brevi возникает законодательная предпринимательская презумпция.
• До конца 2025 года: для этой презумпции действовал предел в четыре квартиры.
• 4+4 и 3+2: обычные жилые договоры, для которых закон не предусматривает аналогичного ограничения количества квартир.
• Transitorio: временный жилой договор продолжительностью не более 18 месяцев с действительной временной причиной.
• 12 и 18 месяцев: оба срока допустимы для transitorio, если выполнены его юридические условия.
• Шесть долгосрочных квартир: само количество не создаёт обязанности открывать Partita IVA.
• Налоги: предпринимательская квалификация, cedolare secca, CIN и SCIA являются разными вопросами.

Содержание

• Новый лимит краткосрочной аренды в 2026 году
• Что считается locazione breve
• Какие квартиры входят в подсчёт
• Шесть квартир в долгосрочной аренде: Partita IVA нужна?
• Сравнение договоров 4+4, 3+2, transitorio
• Transitorio на 12 и 18 месяцев
• Когда можно работать без Partita IVA
• Когда аренда становится бизнесом
• Какие услуги меняют квалификацию
• Cedolare secca и налоги
• CIN и туристическая регистрация
• SCIA и SUAP
• Безопасность и регистрация гостей
• Практические примеры
• Проверка перед сдачей
• Частые вопросы

С 2026 года: Partita IVA и правило двух квартир для locazioni brevi

Главная национальная норма - art. 1, comma 595, Legge 30 dicembre 2020, n. 178. После изменений, внесённых art. 1, comma 17, Legge 30 dicembre 2025, n. 199, налоговый режим частной краткосрочной аренды по количественному критерию ограничен двумя квартирами за налоговый период.

Если квартир, предназначенных для locazioni brevi, становится три или больше, деятельность презюмируется предпринимательской в соответствии с критерием, установленным законодательством.

Квартиры для краткосрочной аренды	Правило с 2026 года
1 квартира	Количественная предпринимательская презумпция не возникает
2 квартиры	Количественный предел не превышен
3 квартиры	Действует предпринимательская презумпция
4 квартиры	Действует предпринимательская презумпция
5 и более	Действует предпринимательская презумпция

Нельзя применять к 2026 году старый совет «четыре квартиры можно сдавать посуточно без Partita IVA». Этот количественный предел изменился.

Официальное подтверждение: Camera dei Deputati - dossier Legge di Bilancio 2026, art. 1, comma 17. Досье прямо разъясняет замену четырёх квартир двумя и возникновение предпринимательской презумпции с третьего объекта.

Что такое locazione breve: краткосрочная аренда до 30 дней

Определение locazione breve в налоговом законодательстве дано в art. 4 Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50. Речь идёт о предусмотренных этой нормой договорах аренды жилой недвижимости продолжительностью не более 30 дней, заключаемых физическими лицами вне предпринимательской деятельности.

В число допустимых элементов могут входить уборка и предоставление белья. Но полноценное гостиничное обслуживание может менять юридическую квалификацию деятельности.

Примеры: квартира на неделю для туристов, апартамент на десять дней для гостей города, жильё на 25 дней при выполнении условий locazione breve.

Важное различие: не всякая аренда сроком 31 день или два месяца автоматически становится договором transitorio. Туристическая аренда продолжительностью более 30 дней и временная жилая аренда по Legge 431/1998 имеют разные основания и требования.

Кроме того, если отдельный договор длится более 30 дней, необходимо проверять правила его регистрации. Не следует путать тридцатидневный критерий специального режима locazioni brevi с договором аренды, который должен быть оформлен по иной юридической модели.

Какие квартиры учитываются в лимите двух объектов

Закон использует критерий квартир, предназначенных для краткосрочной аренды в соответствующем налоговом периоде. Поэтому нельзя оценивать лимит исключительно по количеству фактически заключённых договоров или полученных бронирований.

Объект	Учитывается в специальном пороге?
Квартира для locazioni brevi до 30 дней	Да
Квартира, предназначенная для коротких бронирований, но временно пустующая	Может учитываться по критерию предназначения
Квартира по обычному договору 4+4	Нет, если это действительно обычная жилая аренда
Квартира по действительному договору 3+2	Нет
Квартира по действительному transitorio на 12 месяцев	Нет
Квартира по действительному transitorio на 18 месяцев	Нет
Собственное основное жильё	Нет

Если объект в течение года используется по разным договорам, его фактическое предназначение следует анализировать отдельно. Простое изменение названия договора не устраняет обязанности по законодательству.

Можно ли сдавать шесть квартир в долгосрочную аренду без Partita IVA?

Да, само владение шестью квартирами и их сдача по обычным жилым договорам не создают автоматической обязанности открыть Partita IVA. В Италии отсутствует общий количественный предел в две или четыре квартиры для обычной частной жилой аренды по Legge 431/1998.

Рассмотрим собственника шести квартир. Две он сдаёт по договорам 4+4, две - по canone concordato 3+2, ещё одну - по действительному transitorio на 12 месяцев и последнюю - по transitorio на 18 месяцев. При условии реального характера договоров и управления недвижимостью вне предпринимательской деятельности такое количество квартир не требует Partita IVA только по количественному критерию.

Это объясняется тем, что Legge 431/1998, art. 2 и art. 5 регулирует обычные и временные жилые договоры без численного предела квартир, а специальный порог Legge 178/2020, art. 1, comma 595 относится именно к locazioni brevi.

Однако управление личной недвижимостью должно действительно оставаться арендой, а не самостоятельной предпринимательской услугой. При сложной организационной структуре, предоставлении системных дополнительных услуг или включении объектов в бизнес налоговую квалификацию необходимо проверить индивидуально.

Полный юридический разбор долгосрочной аренды: «Сколько квартир можно сдавать без Partita IVA в Италии: договоры 4+4, 3+2 и transitorio». Отдельная статья раскрывает все условия обычной аренды, налоги, регистрацию и риски неверного выбора договора.

Закон: Legge 9 dicembre 1998, n. 431, статьи 2 и 5; для краткосрочной аренды - Legge 199/2025, art. 1, comma 17.

4+4, 3+2, transitorio: чем отличаются обычные жилые договоры от краткосрочной аренды

Один из главных источников ошибок - смешение туристической аренды с обычными жилыми договорами. Ниже основные виды договоров, которые необходимо различать.

Тип договора	Продолжительность	Основное назначение
Locazione breve	Не более 30 дней по специальному определению	Краткосрочное предоставление жилья
Canone libero 4+4	Обычно 4 года с предусмотренным продлением ещё на 4	Обычное длительное проживание
Canone concordato 3+2	3 года с предусмотренным продлением минимум на 2	Жилая аренда по согласованным условиям и территориальным правилам
Transitorio	Не более 18 месяцев	Реальная временная жилая потребность сторон
Studenti universitari	Обычно от 6 до 36 месяцев	Проживание соответствующих студентов при выполнении специальных условий

Canone libero 4+4

Договор 4+4 - обычная жилая аренда со свободно согласованной арендной платой. Первоначальная продолжительность обычно четыре года, после чего предусмотрено продление ещё на четыре года. Возможности отказа от продления в установленные сроки регулируются законом, а не только желанием собственника.

Такой договор подходит для постоянного проживания семьи или другого жильца, которому требуется стабильная аренда.

Canone concordato 3+2

Договор 3+2 предусматривает первоначальный срок три года и последующее продление минимум на два года по установленным правилам. Размер арендной платы и другие условия зависят от территориальных соглашений, а не определяются полностью свободно.

При соблюдении законодательных условий такой договор может предоставлять собственнику налоговые преимущества. Но применение сниженной ставки cedolare secca зависит не просто от названия 3+2, а от соответствия договора и объекта предусмотренным требованиям.

Contratto transitorio

Transitorio предназначен для реальной временной потребности в жилье. Его срок не должен превышать 18 месяцев. Примерами обстоятельств могут служить временная работа, обучение, профессиональная подготовка или другие предусмотренные местным соглашением потребности.

Это не универсальная альтернатива 4+4 для собственника, которому просто неудобно заключать длительный договор. Временное основание должно быть действительно существующим и оформленным по применимым правилам.

Contratto per studenti universitari

Для предусмотренных категорий студентов существуют специальные жилые договоры обычно продолжительностью от 6 до 36 месяцев. Они заключаются с учётом требований Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 и соответствующих территориальных соглашений.

Студенческий договор не следует использовать автоматически для любого молодого арендатора: имеют значение статус студента и другие условия применения.

Transitorio на 12 и 18 месяцев: когда договор действительно законен

Для многих инвесторов именно contratto transitorio кажется самым удобным: квартира сдаётся не туристам, но и не на четыре года. Однако краткий срок должен соответствовать законному основанию.

Art. 5 Legge 431/1998 и art. 2 Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 предусматривают временную жилую аренду продолжительностью не более 18 месяцев. В документе учитываются конкретные временные потребности арендодателя или арендатора, определённые применимыми территориальными соглашениями.

Можно ли заключить transitorio на 12 месяцев?

Да. Двенадцать месяцев находятся в пределах допустимой максимальной продолжительности. Но договор должен содержать предусмотренную временную причину, а необходимые подтверждающие документы и условия должны соответствовать нормативным правилам.

Например, сотрудник приезжает на ограниченный срок по рабочему проекту и нуждается в жилье на один год. Если ситуация соответствует требованиям территориального соглашения, transitorio может быть подходящим договором.

Можно ли заключить transitorio на 18 месяцев?

Да. Восемнадцать месяцев - максимальная продолжительность обычного договора transitorio по рассматриваемой норме. Для него также требуется действительная временная причина. Само желание собственника освободить квартиру через полтора года недостаточно без предусмотренных законом обстоятельств.

Что обязательно проверить в transitorio

• Существование настоящей временной потребности.
• Соответствие причины местному accordo territoriale.
• Правильное указание обстоятельства в письменном договоре.
• Наличие требуемых подтверждающих документов.
• Применение соответствующего типового договора и правил арендной платы.
• Регистрацию договора в Agenzia delle Entrate, когда она обязательна.
• Условия окончания договора и предусмотренные нормативными актами обязанности сторон.

Для договоров продолжительностью более 30 дней необходимость документального подтверждения временного обстоятельства следует проверять особенно внимательно. При несоблюдении условий transitorio существует риск применения правил обычной жилой аренды.

Нельзя считать законным transitorio только потому, что в заголовке написано «12 mesi» или «18 mesi». Юридически важны содержание договора, реальная причина временного проживания и соответствие территориальному соглашению.

Официальный нормативный источник: Decreto interministeriale 16 gennaio 2017, art. 2 - критерии и продолжительность договоров transitorio.

Все особенности регистрации, условий аренды и налогообложения таких договоров подробно будут разобраны в отдельном материале: «Долгосрочная аренда без Partita IVA: 4+4, 3+2 и transitorio».

Когда краткосрочную аренду можно вести без Partita IVA

Если одна или две жилые квартиры предназначены для locazioni brevi, специальная предпринимательская презумпция только по количеству не действует. Но это не означает, что любая деятельность с двумя объектами автоматически признаётся частной.

Нужно учитывать фактическую организацию аренды, услуги гостям и наличие признаков предпринимательства. Регулярный гостиничный сервис, самостоятельная структура обслуживания и иные обстоятельства могут изменить правовую оценку.

Когда аренда становится предпринимательской деятельностью

Для краткосрочной аренды предпринимательская квалификация может возникать по количественной презумпции с третьей квартиры, предназначенной для locazioni brevi в налоговом периоде 2026 года.

Отдельно значение имеют общие критерии предпринимательства, в том числе art. 2082 Codice Civile, который определяет предпринимателя через профессиональное осуществление организованной экономической деятельности.

Для собственника обычного жилого фонда количество квартир само по себе не заменяет анализ характера деятельности. Поэтому необходимо различать частное получение доходов от собственности и самостоятельное оказание организованных услуг размещения.

При установлении предпринимательской формы могут возникать обязанности по Partita IVA, соответствующей регистрации деятельности, налоговому учёту и социальным взносам. Их состав зависит от конкретной организационной модели.

Если деятельность уже требует регистрации, используйте отдельную инструкцию «Как открыть Ditta Individuale в Италии».

Airbnb, Booking и услуги гостям: что влияет на статус собственника

Размещение квартиры на Airbnb или Booking само по себе не создаёт предпринимательский статус. Площадки являются инструментом поиска и бронирования, а не самостоятельным критерием обязательности Partita IVA.

В рамках обычной locazione breve допустимы некоторые услуги, непосредственно связанные с использованием жилья: предоставление белья, уборка помещений, коммунальные услуги, Wi-Fi и кондиционирование.

Дополнительные услуги, выходящие за рамки передачи жилья в пользование, могут потребовать иной квалификации. Особое внимание необходимо уделять питанию, трансферу, регулярному обслуживанию проживающих и гостиничному сервису.

Если планируется не простая аренда, а B&B, affittacamere или другая структура размещения, изучите материал «Partita IVA для B&B и других форм размещения».

Cedolare secca при краткосрочной и обычной аренде

Налоговый режим определяется после установления вида аренды и предпринимательской либо непредпринимательской формы деятельности. Поэтому вопросы «сколько квартир можно сдавать» и «какую ставку налога применять» необходимо рассматривать отдельно.

Краткосрочная аренда до двух квартир

Для подходящих непредпринимательских locazioni brevi предусмотрена cedolare secca 21% для одной квартиры, выбранной налогоплательщиком, и 26% для другой квартиры при наличии соответствующих условий.

При достижении предпринимательской презумпции с третьей квартиры нельзя механически продолжать применять частный налоговый режим ко всем объектам.

Обычная жилая аренда 4+4 или 3+2

Для обычной жилой аренды вне предпринимательской деятельности правила cedolare secca рассматриваются отдельно. В подходящих случаях ставка составляет 21%, а для предусмотренных законом договоров canone concordato при выполнении требований может применяться 10%.

Эти ставки не означают, что любой договор с надписью 3+2 или transitorio автоматически получает налоговую льготу. Необходимо проверить местное соглашение, статус договора и применимые условия.

Для расчётов по туристической аренде перейдите к материалу «Налоги и расходы при краткосрочной аренде в Италии».

CIN для краткосрочной аренды: требуется ли без Partita IVA?

Да. В предусмотренных законом случаях Codice Identificativo Nazionale обязателен как для предпринимательской, так и для непредпринимательской locazione breve и туристической аренды.

CIN не является подтверждением того, что собственник обязан открыть Partita IVA. Это отдельный идентификационный механизм для объектов размещения и аренды, подпадающих под действие национальных правил.

Существующие региональные идентификационные требования могут действовать дополнительно. Необходимо проверить правила конкретной Regione и Comune.

Подробности: «CIN и BDSR для аренды в Италии».

SCIA через SUAP: когда она нужна собственнику

Статья 13-ter Decreto-Legge 145/2023 предусматривает SCIA через SUAP для locazioni brevi и turistiche, осуществляемых в предпринимательской форме, в том числе при предпринимательской презумпции по количеству квартир.

Однако порядок зависит также от применимых переходных положений, региональной квалификации деятельности и местных административных требований.

Не смешивайте SCIA с открытием Partita IVA: эти обязанности возникают по разным правовым основаниям и выполняются через разные процедуры.

Подробнее: «SCIA для бизнеса в Италии».

Требования безопасности и регистрация гостей

Даже если краткосрочная аренда ведётся без Partita IVA, собственник обязан соблюдать применимые нормы безопасности, идентификации гостей и регионального туристического учёта.

Национальные требования для объектов locazione breve и туристической аренды предусматривают устройства обнаружения горючих газов и угарного газа в установленных случаях, а также переносные огнетушители по применимым правилам.

Точные обязанности зависят от формата размещения и технических характеристик недвижимости. Сведения о требованиях опубликованы в FAQ Ministero del Turismo по BDSR, CIN, SCIA и безопасности.

Практические примеры: от одной квартиры до шести

Ситуация собственника	Основной юридический вывод
Одна квартира посуточно через Airbnb	Автоматической предпринимательской презумпции по количеству нет
Две квартиры посуточно	Количественный предел 2026 года не превышен
Три квартиры посуточно	Возникает предпринимательская презумпция
Две квартиры посуточно и четыре по 4+4	В специальном пороге учитываются две краткосрочные; долгосрочные договоры оцениваются отдельно
Четыре квартиры посуточно и одна по 3+2	Краткосрочная деятельность подпадает под предпринимательскую презумпцию; долгосрочная квартира не входит в её количественный подсчёт
Шесть квартир по 4+4, 3+2 и действительным transitorio	Общего количественного требования открыть Partita IVA нет; важен фактический непредпринимательский характер аренды

Особенно важно правильно документировать временные договоры. Например, сдача квартиры на 12 месяцев под видом transitorio без действительной временной причины может создать правовые последствия, не связанные напрямую с Partita IVA.

Для детального анализа таких договоров предусмотрена самостоятельная статья: «Сколько квартир можно сдавать в долгосрочную аренду без Partita IVA».

Что проверить перед запуском аренды недвижимости

1. Определите назначение каждой квартиры: туристическая, краткосрочная или обычная жилая аренда.
2. Разделите договоры locazione breve, 4+4, 3+2, transitorio и студенческие.
3. Для краткосрочной аренды подсчитайте квартиры, предназначенные для неё в налоговом периоде.
4. Проверьте количественный предел двух квартир по правилам 2026 года.
5. Для transitorio подтвердите реальную временную потребность и соблюдение местных условий.
6. Установите, не приобрела ли фактическая деятельность предпринимательский характер.
7. Уточните необходимость Partita IVA, SCIA и прочих регистрационных действий.
8. Проверьте CIN и региональные требования для туристических объектов.
9. Определите налоговый режим отдельно для предпринимательской и частной аренды.
10. Согласуйте договоры и налоговую структуру с компетентными специалистами до подписания.

Когда необходим разбор с консультантом и commercialista

Если у собственника несколько квартир, особенно важно заранее разграничить их назначение и договоры. Нельзя переносить количественный порог locazioni brevi на все квартиры в собственности, но нельзя и игнорировать признаки предпринимательской деятельности при обычной аренде.

Частые вопросы о Partita IVA и договорах аренды в Италии

Сколько квартир можно сдавать посуточно без предпринимательской презумпции в 2026 году?

Не более двух квартир, предназначенных для locazioni brevi в налоговом периоде. С третьей квартиры действует предпринимательская презумпция согласно Legge 178/2020 в редакции Legge 199/2025.

Можно ли сдавать шесть квартир по 4+4 без Partita IVA?

Да, само количество шести квартир в обычной частной жилой аренде не образует законодательной обязанности открыть Partita IVA. При этом необходимо соблюдать правила договоров и учитывать фактический характер деятельности.

Можно ли сдавать шесть квартир по 3+2 без Partita IVA?

Количественного предела по аналогии с locazioni brevi нет. Но каждый договор 3+2 должен соответствовать условиям canone concordato и применимому территориальному соглашению.

Можно ли оформить transitorio на 12 месяцев?

Да, если существует действительная временная потребность и соблюдены требования законодательства и местного соглашения. Просто желание собственника сдать квартиру на год недостаточно.

Можно ли оформить transitorio на 18 месяцев?

Да. Восемнадцать месяцев - максимальная продолжительность обычного transitorio по Decreto interministeriale 16 gennaio 2017. Нужны реальная временная причина и выполнение установленных условий.

Если две квартиры посуточно, а четыре долгосрочно, нужна ли Partita IVA?

Количественная предпринимательская презумпция для locazioni brevi не возникает, поскольку предназначены для неё только две квартиры. Однако фактическую организацию деятельности и соответствие договоров необходимо проверять отдельно.

Нужны ли CIN и SCIA для обычных договоров 4+4 и 3+2?

Обязанности по CIN и специальной туристической SCIA не распространяются автоматически на обычную жилую аренду только потому, что у собственника есть несколько квартир. Их применение зависит от реального вида деятельности и норм, регулирующих туристическую или краткосрочную аренду.

Официальные законы и разъяснения

• Camera dei Deputati - Legge di Bilancio 2026, art. 1, comma 17. Сокращение предела locazioni brevi с четырёх до двух квартир.
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Обычная жилая аренда и специальные договоры.
• Decreto interministeriale 16 gennaio 2017, art. 2. Договоры transitorio и срок до 18 месяцев.
• Ministero del Turismo - FAQ BDSR. CIN, SCIA и безопасность.
• Piemonte Immigrazione - Abitare. Объяснение договоров 4+4, 3+2 и transitorio.
• Codice Civile, art. 2082. Общее определение предпринимательской деятельности.

Полезные материалы по аренде в Италии

• Сколько квартир можно сдавать в долгосрочную аренду без Partita IVA - 4+4, 3+2, transitorio и юридические ограничения.
• Налоги и расходы краткосрочной аренды - налоговая нагрузка.
• Partita IVA для B&B - отдельные правила деятельности размещения.
• CIN и BDSR - регистрация краткосрочных объектов.
• SCIA в Италии - уведомление о начале предпринимательской деятельности.
• Как открыть Ditta Individuale - общие этапы регистрации бизнеса.
• Airbnb, отель и serviced apartment - различия юридических форматов.