Туристическая аренда в Италии: договор, регистрация гостей, CIN и налоги

Обновлено: 24 сентября 2026

Туристическая аренда в Италии кажется простой: собственник передаёт квартиру гостю на ограниченный срок, получает оплату и после выезда принимает жильё обратно. Но именно здесь часто смешивают разные понятия: locazione turistica, locazione breve, регистрацию договора, CIN и передачу данных гостей полиции.

На практике это разные обязанности. Туристическая аренда определяется прежде всего целью проживания, а порог 30 дней влияет на налоговый и регистрационный режим.

Эта страница посвящена именно договорной части: что такое locazione turistica, какие условия стоит прописать и какие действия должен проверить собственник до первого гостя.

Общая система краткосрочной аренды вынесена отдельно в центр краткосрочной аренды в Италии.

Коротко о главном

• Locazione turistica и locazione breve - не одно и то же.
• Locazione breve - договор продолжительностью не более 30 дней.
• Туристическая аренда может быть заключена и на более длительный срок.
• Договор свыше 30 дней обычно подлежит регистрации в Agenzia delle Entrate.
• Несколько договоров между теми же сторонами могут суммироваться для регистрационной обязанности.
• Для кратких размещений действует Alloggiati Web.
• Для туристического договора свыше 30 дней регистрация в Agenzia delle Entrate поглощает отдельное уведомление по art. 109 TULPS.
• CIN обязателен и для locazioni brevi, и для locazioni turistiche.
• Квартира должна соответствовать действующим требованиям безопасности.

Locazione turistica и locazione breve: в чём разница

Эти термины часто используют как синонимы, но юридическая логика разная.

Понятие	Что определяет	Срок
Locazione turistica	Туристическая цель проживания	Может быть и меньше, и больше 30 дней
Locazione breve	Специальная категория краткой аренды	Не более 30 дней

Например, квартира, сданная туристу на 14 дней, может одновременно быть locazione turistica и locazione breve.

Если тот же объект передаётся туристу на 45 дней, туристическая цель сохраняется, но договор уже не относится к категории locazione breve.

Почему все говорят о 30 днях

Порог 30 дней важен сразу для нескольких обязанностей.

Для налоговой дисциплины locazioni brevi коротким считается отдельный договор продолжительностью не более 30 дней.

Но есть ещё одно важное правило: если между теми же сторонами за год заключено несколько договоров до 30 дней, их продолжительность нужно учитывать совокупно. Если суммарно получается больше 30 дней, возникают обязанности по регистрации.

Когда туристический договор нужно регистрировать

Для договора, который не превышает 30 дней и не выходит за совокупный лимит между теми же сторонами, обязательная регистрация обычно не требуется.

Если срок превышает 30 дней, договор обычно регистрируется в Agenzia delle Entrate.

Полная процедура регистрации находится отдельно: регистрация договора аренды в Италии.

Когда нужно передавать данные гостей в Alloggiati Web

Для краткосрочного размещения собственник или управляющий должен передавать данные размещённых лиц через официальный портал Alloggiati Web.

Общее правило - передача данных в течение 24 часов после прибытия. Если пребывание длится меньше 24 часов, данные передаются при заселении.

Это отдельная обязанность и она не заменяется наличием CIN или публикацией гостя на Airbnb или Booking.

Что происходит при туристической аренде больше 30 дней

Здесь действует другая логика.

Для locazione turistica продолжительностью свыше 30 дней договор регистрируется в Agenzia delle Entrate. Министерство туризма разъясняет, что в таком случае отдельная коммуникация по art. 109 TULPS не требуется, потому что сведения передаются через регистрацию договора.

Это важное отличие от краткосрочного размещения и одна из причин, почему locazione turistica нельзя автоматически приравнивать к locazione breve.

CIN обязателен и для туристической аренды

Сегодня запуск locazione turistica нельзя рассматривать только через договор и налоги.

Для жилых единиц, предназначенных для туристической аренды или locazioni brevi, требуется Codice Identificativo Nazionale - CIN.

CIN должен указываться в объявлениях и использоваться с соблюдением национальных и действующих региональных требований.

Полную процедуру получения кода не дублируем здесь: CIR и CIN для краткосрочной и туристической аренды.

Требования безопасности к квартире

Для locazioni brevi и locazioni per finalità turistiche действуют национальные требования безопасности.

• работающие устройства обнаружения горючего газа;
• работающие устройства обнаружения угарного газа;
• огнетушители, соответствующие требованиям законодательства.

Для деятельности в предпринимательской форме дополнительно применяются требования безопасности инженерных систем.

Поэтому договор сам по себе не делает объект готовым к туристической аренде.

Что должно быть в договоре locazione turistica

Даже когда договор не требуется регистрировать, письменная форма сильно снижает вероятность спора.

1. Данные сторон. ФИО, документы и контакты.
2. Объект. Точный адрес и описание жилья.
3. Туристическая цель. Указать, что жильё предоставляется для временного проживания.
4. Даты. Начало и окончание аренды.
5. Цена. Общая сумма и способ оплаты.
6. Расходы. Что входит в стоимость и что оплачивается отдельно.
7. Депозит. Сумма, назначение и порядок возврата.
8. Количество гостей. Кто имеет право проживать в объекте.
9. Правила квартиры. Курение, животные, тишина, мероприятия и общие части.
10. Ответственность. Повреждения, ключи, уборка и возврат объекта.

Пример структуры условий договора

Это не готовый юридический шаблон, а структура, по которой удобно проверить проект договора.

Раздел	Что стоит указать
Стороны	ФИО, документы, контакты
Объект	Адрес, состав помещений, мебель
Цель	Временное проживание для туристических целей
Срок	Дата и время заезда и выезда
Цена	Общая сумма и способ оплаты
Расходы	Коммунальные, интернет, уборка, иные платежи
Депозит	Размер, основания удержания, возврат
Гости	Количество и идентификация проживающих
Правила	Шум, курение, животные, вечеринки, субаренда
Возврат объекта	Ключи, состояние квартиры, повреждения

Пример формулировки цели проживания

Жильё предоставляется исключительно для временного проживания нанимателя и указанных в договоре гостей в связи с туристическим пребыванием. Использование объекта для постоянного проживания, субаренды, мероприятий или коммерческой деятельности не допускается без письменного согласия собственника.

Пример формулировки по оплате

Стороны указывают общую стоимость проживания за согласованный период, сроки оплаты, включённые расходы и дополнительные суммы, если они предусмотрены отдельно.

Пример формулировки по депозиту

Если предусмотрен депозит, в договоре фиксируются его размер, назначение, основания возможного удержания и порядок возврата после проверки состояния объекта.

Фото и состояние квартиры при заезде

Для короткого договора длинный акт на несколько страниц часто избыточен, но отсутствие вообще какой-либо фиксации состояния создаёт проблемы при повреждении.

Практичный вариант:

• фото основных помещений;
• фото мебели и техники;
• количество переданных ключей;
• явные существующие повреждения;
• короткий список имущества;
• фото после выезда при наличии проблемы.

Если нужна полноценная фиксация состояния, используйте отдельную процедуру инвентаризации и проверки при заселении.

Self check-in не отменяет идентификацию гостя

Передача ключа через lockbox или кодовый замок не отменяет требований безопасности и идентификации гостей.

Практика self check-in регулируется отдельно и после изменений последних лет требует особенно внимательной проверки действующих требований полиции.

Эта тема вынесена на отдельную страницу: self check-in в Италии.

Налоги: когда действуют 21% и 26%

Для физических лиц вне предпринимательской деятельности специальные правила locazioni brevi применяются к договорам продолжительностью до 30 дней.

При выборе cedolare secca ставка для краткосрочных договоров составляет 26%, но для дохода от одной выбранной единицы недвижимости может применяться ставка 21%.

Если в краткосрочную аренду используется более четырёх квартир, деятельность предполагается предпринимательской.

Для туристического договора более 30 дней налоговая логика уже не должна автоматически рассчитываться как locazione breve. Конкретный режим нужно проверять отдельно по типу договора и позиции собственника.

Полную налоговую часть держим отдельно: налогообложение аренды недвижимости.

Airbnb или Booking не заменяют договор и обязанности собственника

Подтверждение бронирования на платформе полезно, но собственнику всё равно нужно понимать, какие обязанности остаются именно на нём.

• CIN;
• региональные или местные идентификационные требования;
• безопасность квартиры;
• идентификация гостей;
• Alloggiati Web, когда он применяется;
• туристический налог, если предусмотрен Comune;
• налоговая декларация;
• регистрация договора, когда она обязательна.

Самая опасная ошибка - считать, что если платформа приняла объявление и деньги, значит юридически всё уже организовано.

Чек-лист перед первым туристическим договором

1. Проверить, относится ли ваш сценарий к locazione turistica, locazione breve или предпринимательской деятельности.
2. Проверить региональные и муниципальные требования.
3. Получить CIN.
4. Проверить требования безопасности.
5. Организовать идентификацию гостей.
6. Получить доступ к Alloggiati Web, если он нужен.
7. Подготовить письменные условия аренды.
8. Определить правила депозита.
9. Проверить tourist tax в Comune.
10. Определить налоговый режим.

Типичные ошибки собственника

1. Считать любую туристическую аренду договором до 30 дней.
2. Не регистрировать договор, когда возникла обязанность регистрации.
3. Путать Alloggiati Web и регистрацию в Agenzia delle Entrate.
4. Считать CIN единственной формальностью.
5. Не проверить требования безопасности.
6. Полагаться только на правила Airbnb или Booking.
7. Использовать старую ставку cedolare secca без проверки количества объектов.

Главный вывод

Туристическая аренда в Италии - это не просто короткий договор между собственником и гостем.

Сегодня нужно правильно определить тип аренды, срок, необходимость регистрации, правила передачи данных гостей, CIN, безопасность объекта и налоговый режим.

Главная граница проходит не между Airbnb и обычной арендой, а между конкретными юридическими сценариями: locazione turistica, locazione breve и предпринимательской деятельностью.

Если эта классификация сделана правильно с самого начала, остальные обязанности становится намного проще разложить по шагам.

Частые вопросы

Locazione turistica всегда должна быть меньше 30 дней?

Нет. Туристическая аренда определяется целью проживания и может длиться больше 30 дней. Лимит 30 дней относится к специальной категории locazione breve и влияет на регистрационные и налоговые правила.

Нужно ли регистрировать договор на 20 дней?

Обычно отдельный договор до 30 дней не требует регистрации. Но если между теми же сторонами за год заключено несколько договоров и их суммарная продолжительность превышает 30 дней, регистрационная обязанность может возникнуть.

Нужно ли сообщать данные гостей в полицию?

Для краткосрочных размещений применяется Alloggiati Web. Данные обычно передаются в течение 24 часов после прибытия, а при пребывании менее суток - при заселении.

Что происходит при туристическом договоре больше 30 дней?

Такой договор обычно регистрируется в Agenzia delle Entrate. Для туристической аренды свыше 30 дней регистрация договора поглощает отдельную коммуникацию по art. 109 TULPS.

Нужен ли CIN для locazione turistica?

Да. Национальный CIN требуется как для locazioni brevi, так и для жилых объектов, сдаваемых для туристических целей.

Какой налог действует при краткосрочной аренде?

Для locazioni brevi при применении cedolare secca действует ставка 26%, с возможностью 21% для одной выбранной единицы недвижимости. Налоговую ситуацию конкретного владельца нужно рассчитывать отдельно.

Можно ли использовать подтверждение Airbnb вместо договора?

Платформа фиксирует бронирование, но не отменяет обязанности собственника по CIN, безопасности, идентификации гостей, регистрации и налогам. Письменные условия проживания также помогают избежать споров по оплате, депозиту и повреждениям.