Сколько квартир можно сдавать в Италии без Partita IVA: 4+4, 3+2 и transitorio

Обновлено: 29 октября 2026 года. Материал основан на Legge 431/1998, Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 и действующих налоговых правилах Италии.

Сколько квартир можно сдавать в Италии без Partita IVA? Можно ли владеть шестью, восемью или десятью квартирами, заключать обычные договоры аренды и получать доходы как физическое лицо? Или после четвёртой квартиры собственник автоматически становится предпринимателем?

Главный ответ: в Италии не установлен общий количественный предел в четыре квартиры для обычной долгосрочной жилой аренды. Если собственник сдаёт недвижимость по действительным договорам 4+4, 3+2, transitorio или студенческим договорам вне предпринимательской деятельности, само количество квартир не обязывает его открыть Partita IVA.

Путаница возникает из-за специального законодательства о краткосрочной аренде - locazioni brevi. До конца 2025 года для неё существовал предел четырёх квартир, а с 1 января 2026 года предел сократился до двух. Но переносить эти цифры на обычные договоры проживания нельзя.

В этой статье разберём закон, все основные виды договоров, временную аренду на 12 и 18 месяцев, налоговые режимы, риски для инвесторов и реальные примеры. Общую информацию о покупке и владении жильём смотрите в материалах LiveToItaly о налогах в Италии и предпринимательской деятельности.

Коротко: главное о долгосрочной аренде без Partita IVA

• Шесть квартир: можно сдавать как частный собственник без Partita IVA, если это обычная аренда вне предпринимательской деятельности.
• Десять квартир: само количество также не создаёт специальной автоматической обязанности открыть Partita IVA.
• Договор 4+4: стандартная жилая аренда с первоначальным сроком четыре года и предусмотренным законом продлением.
• Договор 3+2: аренда по canone concordato с условиями территориального соглашения.
• Transitorio: временная жилая аренда продолжительностью не более 18 месяцев при наличии действительного временного основания.
• Transitorio на 12 месяцев: возможен при соблюдении закона; один лишь срок не делает договор законным.
• Transitorio на 18 месяцев: возможен и является максимальным обычным сроком данного типа договора.
• Студенческий договор: специальная аренда обычно на срок от шести месяцев до трёх лет при соблюдении условий.
• Налоги: доходы необходимо декларировать; при выполнении условий возможны IRPEF или cedolare secca.
• Краткосрочная аренда: это отдельный режим, где с 2026 года действует предпринимательская презумпция с третьей квартиры.

Содержание

• Что говорит закон о количестве квартир
• Когда Partita IVA действительно нужна
• Сравнение договоров аренды
• Договор 4+4
• Договор 3+2
• Transitorio на 12 и 18 месяцев
• Студенческие договоры
• Регистрация в Agenzia delle Entrate
• Cedolare secca и IRPEF
• Пример собственника шести квартир
• Отличия от краткосрочной аренды
• Ошибки собственников
• Чек-лист инвестора
• Частые вопросы
• Официальные законы

Сколько квартир разрешено сдавать без Partita IVA: что говорит итальянский закон

Основной закон об аренде жилой недвижимости - Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Он регулирует обычные жилищные договоры, их продолжительность, продление и специальные формы аренды.

Статья 2 определяет основные договоры 4+4 и canone concordato, а статья 5 предусматривает договоры временного характера и студенческую аренду.

В этих положениях нет общего правила, согласно которому физическое лицо может сдавать максимум четыре квартиры без Partita IVA. Следовательно, сам факт владения шестью или более квартирами не создаёт специальной предпринимательской презумпции по аналогии с краткосрочной арендой.

Однако из отсутствия количественного порога не следует, что любое управление большим количеством недвижимости при любых обстоятельствах автоматически остаётся частной деятельностью. Если фактическая организация приобретает самостоятельный предпринимательский характер, необходимо оценить общие критерии законодательства.

Официальный текст: Legge 431/1998 - Normattiva. Отдельно можно изучить перечень статей закона в государственной налогово-правовой базе.

Когда сдача собственной недвижимости может потребовать Partita IVA

Нужно отличать два понятия: получение дохода от собственного имущества и предпринимательскую деятельность.

Обычное управление имуществом: человек сдаёт принадлежащие ему квартиры по жилым договорам, получает арендную плату, выполняет обязанности собственника, организует необходимый ремонт и декларирует доходы.

Предпринимательская деятельность: рассматривается в соответствии с общими критериями, включая art. 2082 Codice Civile, где предпринимательство определяется через профессионально осуществляемую организованную экономическую деятельность по производству или обмену товаров и услуг.

Само наличие нескольких квартир, договоров с жильцами или расходов на обслуживание не доказывает создание бизнеса. Но регулярное предоставление существенных дополнительных услуг, гостиничная модель либо иная самостоятельная предпринимательская организация требуют отдельной оценки.

Для инвестиционного портфеля из шести квартир важно не придумывать несуществующий количественный запрет, а правильно документировать фактический характер аренды.

Какие договоры жилой аренды существуют в Италии

Договор	Основной срок	Главное условие	Есть ли лимит количества квартир?
Canone libero 4+4	4 года с предусмотренным продлением на 4	Обычная жилая аренда	Специального количественного лимита нет
Canone concordato 3+2	3 года с предусмотренным продлением минимум на 2	Соответствие территориальному соглашению	Специального количественного лимита нет
Transitorio	До 18 месяцев	Реальная временная потребность	Специального количественного лимита нет
Studenti universitari	От 6 месяцев до 3 лет	Предусмотренные требования к студенческой аренде	Специального количественного лимита нет
Locazione breve	Не более 30 дней в рамках специальной нормы	Отдельный режим краткосрочной аренды	С 2026 года предпринимательская презумпция с третьей квартиры

Договор 4+4: обычная долгосрочная аренда в Италии

Contratto di locazione a canone libero - один из основных договоров жилой аренды. Он предусмотрен art. 2, comma 1, Legge 431/1998.

Обычная продолжительность составляет четыре года. После первого периода предусмотрено продление ещё на четыре года, кроме случаев, когда арендодатель вправе отказать в продлении по установленным законом причинам и с соблюдением процедуры.

Арендная плата в таком договоре обычно согласовывается сторонами свободно. При этом обязательные положения о правах сторон и порядке прекращения договора нельзя игнорировать.

Может ли собственник забрать квартиру через четыре года?

Не просто по своему желанию. На первом окончании четырёхлетнего срока отказ от продления со стороны арендодателя допускается по основаниям, перечисленным в art. 3 Legge 431/1998, при соблюдении установленного уведомления. Например, закон предусматривает определённые ситуации использования жилья собственником или близкими родственниками, продажи и других специально указанных обстоятельств.

Поэтому инвестору нельзя обещать, что договор 4+4 гарантированно закончится через первые четыре года.

Для кого подходит 4+4

Для собственника, который рассчитывает на стабильный доход и длительные отношения с жильцом, а также для арендатора, которому нужно постоянное жильё. Такой договор может использоваться для одной, шести или большего числа частных квартир без специального количественного ограничения.

Норма: Legge 431/1998, art. 2.

Договор 3+2: canone concordato и местные соглашения

Contratto a canone concordato предусмотрен art. 2, comma 3, Legge 431/1998. Его основное отличие от 4+4 заключается не только в сроке, но и в правилах определения арендной платы.

Первоначальная продолжительность обычно составляет три года. После окончания этого периода действует предусмотренное законом продление минимум на два года, если не применяется установленный порядок прекращения или изменения отношений.

Размер допустимой арендной платы определяется с учётом местного accordo territoriale, характеристик жилья и согласованных диапазонов. Поэтому нельзя просто написать в договоре «3+2» и установить любую цену.

Что проверить перед подписанием 3+2

• Действующее территориальное соглашение для соответствующего Comune.
• Допустимый диапазон арендной платы.
• Характеристики жилья, используемые при расчёте.
• Правильную типовую форму договора.
• Порядок attestazione di rispondenza для неассистированных договоров, когда она необходима.
• Правила регистрации и налогового режима.

Для инвесторов в Турине важно использовать соглашение, применимое именно к соответствующей территории, а не переносить расчёты из Милана, Рима или другого Comune.

Правовая основа: Legge 431/1998, art. 2, comma 3 и Decreto 16 gennaio 2017, art. 1.

Contratto transitorio: аренда на 12 или 18 месяцев

Contratto di locazione di natura transitoria - временная жилая аренда по art. 5 Legge 431/1998 и art. 2 Decreto interministeriale 16 gennaio 2017.

Максимальная продолжительность обычного transitorio - 18 месяцев. Поэтому заключить такой договор на 12 месяцев или на 18 месяцев возможно. Но главным условием является не выбранный срок, а наличие реальной временной потребности.

Transitorio на 12 месяцев

Двенадцатимесячный договор может использоваться, например, если арендатор временно переехал в другой город по рабочему контракту или на период профессионального обучения, при условии соответствия конкретного основания территориальному соглашению.

Для срока более 30 дней временная причина должна быть указана в договоре и подтверждена требуемыми документами, которые прилагаются к договору согласно применимым нормам.

Transitorio на 18 месяцев

Восемнадцать месяцев - максимальный обычный срок transitorio. Он подходит только при существовании соответствующей временной потребности. Желание собственника вернуть жильё через полтора года само по себе недостаточно без предусмотренного законом основания.

Какие причины могут подтверждать временность

Decreto 16 gennaio 2017 указывает на категории временных потребностей, в частности связанных с рабочей мобильностью, обучением, стажировками, профессиональной подготовкой и поиском работы. Но конкретные применимые обстоятельства определяются местными соглашениями.

Поэтому не всякая командировка или стажировка автоматически соответствует конкретному договору: важно сверить содержание местного accordo territoriale и требуемые подтверждения.

Обязательные элементы transitorio

1. Правильная форма договора, предусмотренная Decreto 16 gennaio 2017.
2. Указание временной потребности арендодателя или арендатора.
3. Соответствие этой потребности территориальному соглашению.
4. Подтверждающие документы для договора более 30 дней.
5. Соблюдение правил определения арендной платы, если они применяются.
6. Выполнение регистрационных обязанностей.
7. Надлежащее оформление завершения договора и иных предусмотренных законом действий.

Что происходит, если transitorio оформлен неправильно?

Art. 2, comma 6, Decreto 16 gennaio 2017 предусматривает важное последствие: при нарушении установленных условий заключения договор может быть приведён к продолжительности, предусмотренной art. 2, comma 1, Legge 431/1998, то есть к обычному режиму жилой аренды 4+4.

Для инвестора это существенный риск. Собственник рассчитывает освободить квартиру через 12 месяцев, но из-за неправильно оформленной временной причины может столкнуться со спором о продолжительности договора.

Прямая ссылка на закон: Decreto 16 gennaio 2017, art. 2, commi 1, 4, 6 и 7.

Договор аренды для студентов: 6-36 месяцев

Для студентов предусмотрена отдельная форма договора - contratto di locazione per studenti universitari, регулируемая art. 5 Legge 431/1998 и art. 3 Decreto 16 gennaio 2017.

Обычная продолжительность составляет от шести месяцев до трёх лет. При первом окончании договора действует предусмотренный нормой порядок продления, если арендатор не направил уведомление об отказе от продления в установленный период - не менее чем за один месяц и не более чем за три месяца до окончания.

Закон предъявляет специальные условия к территории и статусу студента. В частности, учитываются место учёбы и проживание студента в другом муниципалитете по отношению к месту его резиденции.

В Турине этот формат может быть актуален для квартир рядом с университетскими корпусами и Политехническим университетом. Но нельзя заключать студенческий договор с любым арендатором только потому, что ему меньше 30 лет.

Норма: Decreto 16 gennaio 2017, art. 3.

Регистрация договора аренды в Agenzia delle Entrate

Обычные жилые договоры аренды необходимо оформлять письменно и регистрировать в предусмотренных законом случаях.

По общему правилу регистрация производится в течение 30 дней с даты заключения договора или начала его действия, если эта дата наступила раньше.

Используется система Agenzia delle Entrate и процедура RLI. Через соответствующие сервисы можно выполнить первоначальную регистрацию, сообщить о продлении, расторжении и других предусмотренных изменениях, а также осуществить выбор cedolare secca.

Освобождение от регистрации для кратких договоров при соблюдении установленного суммарного срока не следует переносить на обычные 12-месячные или четырёхлетние договоры.

Что подготовить для регистрации

• Данные и codice fiscale арендодателя и арендатора.
• Подписанный договор.
• Кадастровые сведения объекта.
• Дату начала аренды и продолжительность.
• Сумму арендной платы и условия оплаты.
• Сведения о выбранном налоговом режиме.
• Обязательные приложения и документацию по конкретному виду договора.

Официальное руководство по регистрации и сроку 30 дней: Agenzia delle Entrate - сервисы регистрации договоров аренды RLI.

Налоги с шести квартир: IRPEF или cedolare secca

Отсутствие обязанности открыть Partita IVA не означает освобождения от налогов. Доходы от аренды должны учитываться и декларироваться в соответствии с законодательством.

Для собственника, сдающего жилые квартиры вне предпринимательской деятельности, в предусмотренных законом случаях возможны общие правила IRPEF либо выбор cedolare secca.

Cedolare secca 21%

Обычная ставка cedolare secca для подходящих договоров жилой аренды составляет 21%. Применение режима зависит от статуса арендодателя, назначения недвижимости и иных условий закона.

Cedolare secca 10%

Льготная ставка 10% может применяться к определённым договорам canone concordato при выполнении законодательных условий, в том числе требований к территории и характеристикам договора.

Не каждый договор 3+2 или transitorio автоматически даёт право на ставку 10%. Необходимо проверять применимую норму, местное соглашение и предусмотренные подтверждения.

Есть ли лимит шести квартир для cedolare secca?

Для обычной жилой аренды законодательство не предусматривает общего количественного лимита в четыре или шесть квартир как условия самого налогового режима. Однако каждый договор должен соответствовать условиям cedolare secca, а арендодатель должен действовать вне предпринимательской деятельности в отношении соответствующей аренды.

Специальное ограничение количества квартир для locazioni brevi - другой вопрос, и его нельзя применять автоматически к обычным договорам 4+4 и 3+2.

Официальное объяснение ставок и налогового режима: Agenzia delle Entrate - Fabbricati и cedolare secca.

Пример инвестора: шесть квартир в Турине без Partita IVA

Рассмотрим собственника, который купил шесть жилых квартир в Турине и хочет получать доход от аренды без организации гостиничного бизнеса.

Квартира	Договор	Главное требование
№ 1	4+4	Обычные правила жилой аренды
№ 2	4+4	Регистрация и соблюдение сроков
№ 3	3+2	Соответствие canone concordato
№ 4	3+2	Местное соглашение и необходимые подтверждения
№ 5	Transitorio 12 месяцев	Действительная временная потребность
№ 6	Transitorio 18 месяцев	Действительная временная потребность и установленная форма

При таком составе договоров само количество шести квартир не образует специальной законодательной предпринимательской презумпции. Если сдача осуществляется как частное управление собственным имуществом без самостоятельной предпринимательской деятельности, Partita IVA только из-за количества объектов не требуется.

Но особенно внимательно необходимо проверить две последние квартиры. Если временные причины отсутствуют, неправильно оформлены или не соответствуют местным требованиям, transitorio может оказаться юридически уязвимым.

Для расчёта доходности инвестор должен учитывать налоги, IMU при применимости, расходы condominio, обслуживание, периоды простоя, ремонт, страхование и возможную необходимость юридической помощи по договору.

Почему правило двух квартир для Airbnb не относится к долгосрочной аренде

С 1 января 2026 года art. 1, comma 595 Legge 178/2020 в редакции Legge 199/2025 предусматривает предпринимательскую презумпцию при предназначении для locazioni brevi более двух квартир за налоговый период.

Эта специальная норма касается краткосрочной аренды. Она не устанавливает аналогичный предел для обычных договоров жилой аренды, регулируемых Legge 431/1998.

Поэтому необходимо различать два примера:

• Три квартиры посуточно: действует предпринимательская презумпция по правилам locazioni brevi.
• Шесть квартир по 4+4, 3+2 и действительным transitorio: общего количественного требования открыть Partita IVA нет.

Полный разбор туристической аренды, CIN, SCIA и действующего количественного порога: «Нужна ли Partita IVA для краткосрочной аренды в Италии: правила 2026».

Официальное подтверждение нового порога опубликовано Regione Piemonte 14 января 2026 года.

Семь ошибок собственника при долгосрочной аренде

1. Смешивать краткосрочный лимит с обычной жилой арендой. Правило locazioni brevi не является общей границей количества собственности.
2. Заключать transitorio без временной причины. Это создаёт риск применения обычного длительного режима.
3. Считать 3+2 договором со свободной ценой. Необходимо соблюдать местные соглашения.
4. Не регистрировать долгосрочный договор. Это может повлечь налоговые и правовые последствия.
5. Автоматически применять cedolare secca 10%. Сниженная ставка требует выполнения установленных условий.
6. Не учитывать расходы condominio и ремонт. Валовая арендная плата не равна чистому доходу инвестора.
7. Не проверять фактический характер деятельности. Обычное управление собственностью и предпринимательское предоставление услуг - разные модели.

Чек-лист собственника перед сдачей нескольких квартир

1. Составьте список квартир и их назначение.
2. Отделите обычную жилую аренду от locazioni brevi и туристического размещения.
3. Для каждого объекта выберите подходящий тип договора.
4. Для 3+2 проверьте территориальное соглашение и расчёт canone.
5. Для transitorio документируйте временное основание.
6. Сверьте условия студенческого договора, если квартира предназначена студентам.
7. Подготовьте кадастровые данные, APE и необходимые документы по объекту.
8. Зарегистрируйте договор в установленный срок.
9. Проверьте правильность налогового режима IRPEF или cedolare secca.
10. При сомнениях запросите у commercialista письменное обоснование предпринимательской квалификации со ссылкой на норму закона.

Проверка договоров и налоговой модели инвестора

Если собственник покупает несколько квартир для сдачи, разумно заранее проверить договорную структуру, налоговую нагрузку и реальное назначение каждого объекта. Особенно это важно для квартир, сдаваемых студентам, работникам по временным контрактам и семьям на длительный срок.

Частые вопросы о долгосрочной аренде без Partita IVA

Можно ли сдавать шесть квартир в Италии без Partita IVA?

Да, само количество шести квартир, сдаваемых по обычным жилым договорам, не создаёт автоматической обязанности открыть Partita IVA. Необходимо соблюдать правила договоров и оценивать реальный непредпринимательский характер деятельности.

Правда ли, что после четвёртой квартиры требуется Partita IVA?

Такого общего правила для долгосрочной жилой аренды в Legge 431/1998 нет. Исторический предел четырёх квартир относился к специальному режиму locazioni brevi, а с 2026 года этот предел снижен до двух.

Можно ли заключать transitorio на 12 месяцев?

Да, при наличии настоящей временной потребности и соблюдении Decreto 16 gennaio 2017, местного соглашения и требований к оформлению.

Можно ли заключать transitorio на 18 месяцев?

Да. Восемнадцать месяцев - максимальный срок обычного transitorio. Временная причина должна быть действительной и соответствовать применимым правилам.

Что будет, если заключить transitorio без временной причины?

При нарушении предусмотренных условий возможно применение обычного режима продолжительности жилой аренды по art. 2, comma 1, Legge 431/1998. Поэтому формальное название transitorio не защищает от спора о сроке договора.

Можно ли использовать cedolare secca для нескольких квартир 4+4?

Да, при соблюдении условий режима и непредпринимательском характере соответствующей аренды. Общего количественного ограничения в четыре квартиры для обычных жилых договоров нет.

Нужно ли регистрировать transitorio на год?

Да. К договору на 12 месяцев применяется общее правило регистрации аренды. Обычно регистрация выполняется в течение 30 дней с даты подписания либо начала действия, если оно наступило раньше.

Может ли собственник сдавать часть квартир долгосрочно, а часть посуточно?

Да, но необходимо разделять правовую и налоговую квалификацию разных объектов. Для locazioni brevi действует специальное ограничение количества квартир, которого нет в аналогичной форме для обычных жилых договоров.

Официальные законы и государственные разъяснения

• Legge 9 dicembre 1998, n. 431 - основные нормы жилой аренды, договоры 4+4, 3+2 и transitorio.
• Legge 431/1998, art. 2 - сроки и продление обычных жилых договоров.
• Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 - территориальные соглашения, временные и студенческие договоры.
• Decreto 16 gennaio 2017, art. 2 - transitorio до 18 месяцев, доказательства временной причины и последствия нарушения условий.
• Decreto 16 gennaio 2017, art. 3 - договоры для студентов.
• Regione Piemonte, 14 января 2026 года - изменение лимита краткосрочной аренды до двух квартир.
• Agenzia delle Entrate - доходы от недвижимости и cedolare secca.

Полезные материалы LiveToItaly по аренде, недвижимости и налогам

• Partita IVA для краткосрочной аренды - актуальный лимит квартир с 2026 года.
• Налоги и расходы краткосрочной аренды - отдельный налоговый разбор.
• Partita IVA для B&B - правила предпринимательского размещения.
• Как открыть Ditta Individuale - регистрация индивидуальной деятельности.
• CIN и BDSR - требования туристической аренды.
• Отель, Airbnb или serviced apartment - различия моделей размещения.
• Налоги в Италии - тематический раздел.