Обновлено: 4 августа 2026
Verbale di consegna при аренде квартиры в Италии фиксирует момент передачи ключей и состояние жилья на день въезда. В конце аренды составляется verbale di riconsegna, который позволяет сравнить исходное состояние с состоянием при возврате.
Эта страница заужена только до жилой аренды. Передача купленной недвижимости, автомобиля, оборудования и коммерческого помещения требует других документов и не должна смешиваться с актом въезда арендатора.
Акт дополняет, но не заменяет проверку договора аренды, инвентарь мебели и документы по залогу.
Кратко
- Отдельный verbale не является универсально обязательной государственной формой. Но без подробного описания закон предполагает, что арендатор получил квартиру в хорошем состоянии.
- Акт подписывают в момент передачи ключей. В нём указывают дату, стороны, договор, количество ключей и фактическое состояние объекта.
- Квартиру описывают по помещениям. Фразы «хорошее состояние» недостаточно для стен, пола, окон, сантехники и техники.
- Фотографии оформляют как пронумерованное приложение. У каждой фотографии должны быть дата, помещение и краткое описание.
- При выезде составляют отдельный verbale di riconsegna. Он фиксирует возврат ключей, счётчики, состояние и нерешённые вопросы.
- Акт не решает спор о залоге автоматически. Он создаёт доказательства для расчёта ущерба, нормального износа и оставшихся расходов.
Нужно принять квартиру от арендатора или передать её новому жильцу?
Можно организовать осмотр, фотофиксацию, проверку ключей, мебели, счётчиков и подготовку подробного verbale.
Что такое verbale di consegna
Это частный документ, в котором стороны подтверждают фактическую передачу квартиры и описывают её состояние. Он может быть отдельным актом либо приложением к договору.
| Документ | Момент | Основная задача |
|---|---|---|
| Verbale di consegna | Въезд | Зафиксировать состояние, ключи, мебель, счётчики и документы |
| Inventario | Въезд | Подробно перечислить мебель, технику и комплектацию |
| Verbale di riconsegna | Выезд | Зафиксировать возврат ключей и состояние после аренды |
| Договор аренды | До передачи | Установить срок, плату, залог, расходы и обязанности |
| Фотоприложение | Въезд и выезд | Подкрепить письменное описание визуальными доказательствами |
Лучше не объединять всё в один короткий абзац договора. Отдельный акт позволяет спокойно осмотреть объект и подписать фактическое состояние в день передачи.
Обязателен ли акт приёма-передачи
Гражданский кодекс не устанавливает единую обязательную форму verbale для каждой аренды. Однако статья 1590 связывает возврат квартиры с описанием, составленным сторонами. Если описания нет, предполагается, что арендатор получил объект в хорошем состоянии.
Это означает, что отсутствие акта особенно опасно для арендатора: позднее ему сложнее доказать, что царапины, пятна, неисправная техника или влажность существовали до въезда.
Для собственника подробный акт также полезен. Он помогает показать, что определённый элемент был исправен и присутствовал в квартире до начала аренды.
Данные сторон, объекта и договора
- дата, время и место передачи;
- ФИО и codice fiscale сторон;
- данные представителя и основание полномочий;
- полный адрес квартиры;
- этаж и внутренний номер;
- ссылка на дату и тип договора;
- дата начала аренды;
- перечень присутствующих лиц;
- оговорка о приложениях и количестве страниц.
Если передачу проводит агент, родственник или управляющий, в акте нужно указать, от чьего имени он действует. Получение ключей человеком без полномочий создаёт ненужную неопределённость.
Ключи, брелоки и средства доступа
| Что передаётся | Что записать |
|---|---|
| Входная дверь | Количество комплектов и тип ключей |
| Подъезд | Ключ, код или электронный брелок |
| Почтовый ящик | Количество ключей |
| Подвал или чердак | Номер помещения и ключ |
| Гараж | Ключ, пульт и аварийное открытие |
| Ворота | Пульт, брелок или приложение |
| Сигнализация | Код, пульт и порядок смены кода |
Полезно отдельно написать, подтверждает ли собственник, что переданы все существующие комплекты. При выезде то же количество возвращается либо фиксируется отсутствие конкретного ключа.
Осмотр квартиры по помещениям
Описание строится последовательно: вход, коридор, кухня, комнаты, ванная, балкон, подвал и другие части. Для каждого помещения используется одинаковая схема.
- стены и потолок;
- пол и плинтусы;
- двери, ручки и замки;
- окна, стекло, ставни и жалюзи;
- розетки и выключатели;
- освещение;
- радиаторы и термостаты;
- следы влажности, плесени или протечек;
- сантехника и слив;
- чистота и оставленные вещи.
Не нужно писать роман о каждой стене. Но все заметные дефекты должны быть локализованы: помещение, сторона, примерный размер и фотография.
Дефекты и работы, обещанные собственником
| Формулировка | Почему она слабая | Как улучшить |
|---|---|---|
| Есть царапины | Неясно где и сколько | Три царапины на паркете у балконной двери, фото 12-14 |
| Ванная требует ремонта | Нет конкретной проблемы | Протечка под сифоном раковины, собственник устраняет до 10 сентября |
| Стены неидеальные | Нельзя сравнить при выезде | Пятно 20 см на стене спальни справа от окна, фото 21 |
| Техника старая | Возраст не доказывает неисправность | Духовка включается, но не работает верхний нагрев |
Если собственник обещает устранить проблему после въезда, в акте указывают конкретную работу, ответственного и срок. Устное обещание не должно превращаться в признание арендатора, что квартира передана полностью исправной.
Мебель и бытовая техника
- название предмета;
- количество;
- марка и модель техники;
- серийный номер для дорогих приборов;
- работоспособность;
- видимые повреждения;
- аксессуары и инструкции;
- фотография;
- принадлежность собственнику либо предыдущему жильцу.
Для меблированной квартиры лучше использовать отдельный inventario, связанный с verbale. Слова «мебель согласно осмотру» почти не помогают при споре.
Фотографии и видео как приложение
- Сделать общий кадр каждого помещения.
- Отдельно снять каждый дефект.
- Снять технику включённой, когда это безопасно.
- Зафиксировать показания счётчиков крупным планом.
- Пронумеровать файлы.
- Составить список: номер, помещение, объект и комментарий.
- Указать в акте количество фотографий.
- Передать обеим сторонам одинаковый архив.
Видео помогает показать общий контекст, но не заменяет отдельные резкие фотографии. Архив лучше отправить в день передачи через канал, который сохраняет дату и содержание сообщения.
Нужен готовый чек-лист для осмотра квартиры?
Проверка по комнатам помогает не пропустить влажность, повреждения, неработающую технику, недостающие ключи и неверные показания счётчиков.
Счётчики и коммунальные услуги
| Система | Что зафиксировать |
|---|---|
| Электричество | POD, номер счётчика, показание и фотографию |
| Газ | PDR, номер счётчика, показание и состояние пломбы |
| Вода | Номер и показание, если счётчик индивидуальный |
| Отопление | Распределители, показания или центральный режим |
| Интернет | Оборудование, серийный номер и принадлежность |
| TARI | Кто и с какой даты выполняет муниципальную процедуру |
Акт должен разделять фактическое показание и обязанность выполнить voltura, subentro или закрытие договора. Одно только фото счётчика не переводит коммунальный договор на нового пользователя.
Документы и инструкции, переданные арендатору
- APE или подтверждение его получения;
- правила кондоминиума;
- инструкции котла и техники;
- libretto di impianto, если передаётся пользователю;
- контакты администратора;
- контакты для аварий;
- гарантийные документы;
- правила парковки и вывоза отходов;
- последние полезные показания и коды систем.
Энергетическая оговорка относится к договору аренды. В verbale можно дополнительно перечислить документы, которые физически получил арендатор.
Подписи, страницы и экземпляры
- подписи обеих сторон или представителей;
- дата рядом с подписью;
- инициалы на каждой странице как практическая мера;
- подпись на inventario;
- подпись или ссылка на фотоприложение;
- отсутствие пустых полей;
- одинаковые исправления во всех экземплярах;
- полный экземпляр каждой стороне.
Свидетели обычно не требуются. Гораздо важнее, чтобы акт был конкретным, подписанным и связанным с фотографиями.
Как акт связан с залогом
Verbale не является документом об оплате deposito cauzionale и не заменяет расписку или банковский перевод. Его функция другая: показать, какие дефекты существовали до аренды и какие появились позже.
- сумму залога фиксируют в договоре и платёжных документах;
- обычный залог не может превышать три месячные арендные платы;
- при выезде сравнивают два акта;
- удержание требует конкретного основания и доказательств;
- нормальный износ не равен ущербу;
- окончательный расчёт коммунальных и кондоминиальных расходов может поступить позднее.
Подробно эта тема раскрывается на странице депозит и залог при аренде в Италии.
Verbale di riconsegna при выезде
Возврат квартиры оформляется новым актом, а не простой подписью на старом. В нём фиксируют дату освобождения, возврат ключей, состояние объекта и вопросы, которые стороны не смогли закрыть сразу.
- квартира освобождена от личных вещей;
- ключи возвращены;
- счётчики сфотографированы;
- мебель и техника проверены;
- обнаруженные повреждения описаны;
- позиция каждой стороны записана;
- неоплаченные суммы перечислены отдельно;
- срок дальнейшего расчёта залога указан без автоматического признания долга.
Формулировка «стороны не имеют взаимных претензий» подписывается только тогда, когда действительно понятны все последствия. Если остаётся спор по ущербу или расходам, это прямо отмечают.
Нормальный износ или ущерб
| Обычно ближе к нормальному износу | Обычно ближе к ущербу |
|---|---|
| Умеренное выцветание стен | Крупные пятна, рисунки или ожоги |
| Небольшой износ пола от обычной ходьбы | Глубокие царапины от перемещения мебели |
| Старение уплотнителей | Разбитое стекло |
| Естественный износ старой техники | Поломка от неправильного использования |
| Следы обычного использования мебели | Отсутствующая или сломанная мебель |
Эти примеры не являются автоматическим решением спора. Учитываются длительность аренды, возраст имущества, условия договора, исходный акт и причина повреждения.
Что делать при отказе подписать акт
Совместно подписанный документ предпочтительнее. Если другая сторона отказывается, можно составить односторонний отчёт, приложить фотографии и без задержки направить его через PEC или raccomandata A/R.
- Указать дату, время и присутствующих.
- Описать отказ подписать или отсутствие стороны.
- Зафиксировать состояние и ключи.
- Пронумеровать фотографии.
- Отправить документ без необоснованной задержки.
- Предложить срок для письменных замечаний.
- Сохранить подтверждение отправки.
Односторонний отчёт не равен совместному акту, но создаёт доказательства. Нельзя подписывать документ за отсутствующую сторону или добавлять её согласие задним числом.
Типичные ошибки
- Использовать один текст для квартиры, автомобиля и оборудования.
- Писать только «квартира в хорошем состоянии».
- Не фиксировать количество ключей.
- Не проверять технику.
- Не фотографировать счётчики.
- Смешивать deposito cauzionale и caparra.
- Не перечислять мебель.
- Обещать ремонт устно.
- Отправлять фото через несколько недель.
- Подписывать отказ от претензий при нерешённом споре.
- Считать любой след использования ущербом.
- Возвращать ключи без verbale di riconsegna.
- Не выдавать второй стороне полный экземпляр.
↑ Вернуться к навигации по акту передачи
Официальные источники
- Гражданский кодекс Италии: статьи 1575, 1587 и 1590
- Закон 392/1978: deposito cauzionale
- Agenzia delle Entrate: регистрация договоров аренды
- Agenzia delle Entrate: APE в договоре аренды
Возвращаете квартиру и ожидаете спор по залогу?
Можно зафиксировать состояние, отделить нормальный износ от предполагаемого ущерба и подготовить verbale di riconsegna без преждевременного признания долга.
FAQ
Обязателен ли verbale di consegna при аренде квартиры?
Единой обязательной формы для каждой аренды нет. Но без описания статья 1590 Гражданского кодекса предполагает, что арендатор получил объект в хорошем состоянии.
Когда подписывать акт передачи?
Лучше подписать его непосредственно при передаче ключей, после совместного осмотра и фиксации счётчиков, мебели и дефектов.
Нужно ли прикладывать фотографии?
Фотографии не заменяют текст, но существенно усиливают доказательную ценность акта. Их следует пронумеровать и указать как приложение.
Чем verbale di consegna отличается от inventario?
Verbale фиксирует общую передачу и состояние квартиры. Inventario подробно перечисляет мебель, технику и комплектацию.
Что делать, если дефект обнаружен после въезда?
Сразу письменно сообщить собственнику, приложить фотографии и предложить дополнение к акту. Универсального срока нет, поэтому затягивать не следует.
Можно ли удержать залог только на основании акта?
Акт является доказательством состояния, но удержание должно иметь конкретное основание, подтверждённый ущерб или задолженность. Нормальный износ не равен ущербу.
Что делать, если собственник не пришёл на возврат квартиры?
Составить односторонний verbale di riconsegna, зафиксировать ключи, счётчики и состояние, затем оперативно направить материалы через PEC или raccomandata A/R.
