Обновлено: 4 августа 2026
Договор canone concordato 3+2 нельзя составлять как обычную аренду, в которой меняют только срок и цену. Для налоговых льгот и юридической устойчивости должны совпасть три уровня: типовая форма, территориальное соглашение и фактические условия конкретной квартиры.
Эта страница заужена до самого договора как документа: обязательные сведения, денежные условия, приложения, подписи и акт передачи. Расчёт согласованной арендной платы, attestazione, cedolare secca и сравнение с 4+4 подробно раскрыты на центральной странице canone concordato в Италии.
Кратко
- Для договора 3+2 используется типовая форма. DM 16 января 2017 года предусматривает Allegato A для постоянной согласованной аренды.
- В тексте должны быть точные данные сторон и объекта. Адрес, кадастровые данные, состав квартиры и принадлежности нельзя оставлять расплывчатыми.
- Canone и расходы разделяются. Арендная плата, кондоминиальные платежи, коммунальные расходы и индексация не должны сливаться в одну сумму.
- Attestazione di congruità является отдельным документом. Она не заменяет договор и не исправляет произвольные условия.
- APE отражается специальной оговоркой. Арендатор подтверждает получение энергетической информации и документации.
- Мебель и состояние квартиры фиксируются приложением. Для меблированного жилья одного слова arredato недостаточно.
- Подписываются все страницы и существенные приложения. Исправления и пустые поля закрываются до регистрации.
Уже есть проект договора 3+2?
Можно проверить текст, приложения, attestazione, APE, расходы и положения, которые не соответствуют типовой форме или соглашению Турина.
Роль этой страницы в кластере аренды
| Страница | Что она должна закрывать |
|---|---|
| Canone concordato | Расчёт, территориальное соглашение, налоги, attestazione и выбор 3+2 или 4+4 |
| Эта страница | Текст договора 3+2, обязательные пункты, приложения, подпись и передача квартиры |
| Регистрация аренды | RLI, срок 30 дней, налоги, квитанция и последующие действия |
| Продление аренды | Первая дата окончания, двухлетнее продление, уведомления и proroga |
| Законы аренды | Права сторон, ремонт, доступ, платежи и конфликты |
Такое разведение исключает каннибализацию. Здесь не повторяется полный расчёт canone, а центральная статья не превращается в построчный разбор договора.
Типовая форма договора 3+2
DM 16 января 2017 года устанавливает, что постоянные договоры canone concordato заключаются с использованием типового договора Allegato A. Территориальное соглашение Турина также требует использовать эту форму.
Типовой текст не является пустым шаблоном, который можно свободно переписать. Стороны заполняют предусмотренные поля, выбирают допустимые варианты и добавляют условия, которые не противоречат закону и местному соглашению.
- не использовать форму transitorio или студенческого договора;
- не удалять положения о сроке и законном продлении;
- не заменять таблицу распределения расходов произвольной фразой;
- не добавлять автоматические штрафы без проверки законности;
- не вводить основания выселения, которых нет в законе;
- не подписывать документ с незаполненными вариантами и пустыми строками.
Стороны и объект аренды
В начале договора фиксируются арендодатель, арендатор и объект. Ошибка в codice fiscale, праве собственности или кадастровых данных может создать проблемы при регистрации и дальнейшем споре.
| Раздел | Что указать |
|---|---|
| Арендодатель | ФИО, место и дата рождения, codice fiscale, адрес, доля и полномочия |
| Арендатор | ФИО, место и дата рождения, codice fiscale, адрес и контакт для уведомлений |
| Квартира | Comune, полный адрес, этаж, состав помещений и использование |
| Кадастр | Foglio, particella, subalterno, категория и rendita при наличии поля |
| Принадлежности | Подвал, чердак, парковка, гараж, балкон и иные части |
| Режим собственности | Все собственники или представитель с подходящей доверенностью |
Если собственников несколько, договор подписывают все либо лицо, имеющее достаточные полномочия. Агентство недвижимости не становится арендодателем только потому, что вело переговоры.
Срок 3+2 в тексте договора
Договор должен содержать точную дату начала и первую дату окончания. Минимальный первый срок составляет три года. Если собственник не использует законное основание для отказа на первой дате и не направляет правильное уведомление, договор продлевается ещё на два года.
- не писать только «3+2» без календарных дат;
- не включать автоматическое прекращение через три года;
- не сокращать шестимесячный срок уведомления произвольной оговоркой;
- не смешивать первую дату окончания с последующим продлением;
- отдельно прописать адрес для официальных сообщений сторон.
Подробно даты и действия после первой scadenza разобраны в статье продление договора аренды в Италии.
Как арендная плата отражается в договоре
Расчёт выполняется до составления финального текста. В договор вносится уже подтверждённый годовой и месячный canone, соответствующий территориальному соглашению.
- годовая сумма цифрами и словами;
- число и размер платежей;
- срок ежемесячной оплаты;
- банковские реквизиты или другой отслеживаемый способ;
- согласованный размер полезной площади, если это предусмотрено local agreement;
- применённая ставка за квадратный метр;
- допустимые увеличения за срок, мебель или характеристики;
- условие индексации только при обычном налоговом режиме и в допустимом размере.
При cedolare secca собственник отказывается от индексации ISTAT на период действия режима. В договоре нельзя одновременно обещать cedolare и требовать ежегодное повышение.
Залог, поручитель и другие гарантии
Депозит подтверждает обязательства арендатора, но не является дополнительной арендной платой. Закон 392/1978 ограничивает deposito cauzionale тремя месячными платежами и предусматривает начисление законных процентов.
| Инструмент | Что прописать |
|---|---|
| Deposito cauzionale | Сумма, дата передачи, назначение, проценты и порядок возврата |
| Поручитель | Данные, объём обязательства, срок и отдельная подпись |
| Банковская гарантия | Сумма, срок, условия обращения и продления |
| Предоплата аренды | Период, к которому относится, без смешения с залогом |
| Страхование | Кто оформляет, риски, срок и подтверждение полиса |
Нельзя автоматически удерживать весь залог из-за обычного износа. Основание удержания подтверждается состоянием квартиры, задолженностью и документированными расходами.
Кондоминиальные и коммунальные расходы
Canone должен быть отделён от oneri accessori. Типовой договор ссылается на национальную таблицу распределения расходов Allegato D к DM 16 января 2017 года, если местное соглашение не устанавливает допустимое уточнение.
- обычные расходы кондоминиума;
- вода и отопление при централизованных системах;
- электричество и уборка общих частей;
- лифт, консьерж и обслуживание;
- чрезвычайные работы собственника;
- индивидуальные коммунальные договоры арендатора;
- срок предоставления итогового расчёта.
Фиксированная ежемесячная сумма acconto не отменяет последующий conguaglio, если договор не предусматривает законный forfait. Арендатор имеет право видеть обоснование начисленных расходов.
Платежи и подтверждения
- использовать отслеживаемый способ оплаты;
- в назначении указывать месяц и вид платежа;
- разделять canone и spese condominiali;
- оформить расписку при передаче наличных;
- сохранить подтверждение залога;
- зафиксировать показания счётчиков;
- не включать оплату незарегистрированного дополнительного canone.
Письменное соглашение о сумме, отличной от зарегистрированной, создаёт серьёзный риск для собственника. Все реальные экономические условия должны совпадать с зарегистрированным договором.
Неясно, какие расходы можно возложить на арендатора?
Проверка таблицы расходов и формулировок до подписи снижает риск спора по кондоминиуму, ремонту, счётчикам и возврату залога.
Attestazione di congruità
Attestazione подтверждает, что экономические и нормативные условия неассистированного договора соответствуют территориальному соглашению. Она оформляется подписавшей agreement организацией или организациями по местной процедуре.
В Турине форма attestazione содержит:
- данные сторон;
- дату и тип договора;
- адрес квартиры;
- срок;
- условную площадь;
- зону;
- число характеристик;
- ставку за квадратный метр;
- допустимые увеличения;
- итоговый canone;
- подтверждение организаций собственников и арендаторов.
Attestazione является приложением к пакету, а не частью, которую можно заполнить самостоятельно после подписания. Данные договора, расчёта и attestazione должны полностью совпадать.
APE и энергетическая оговорка
Новый договор аренды должен содержать оговорку, в которой арендатор подтверждает получение информации и документации об энергетической характеристике объекта. Для аренды отдельной единицы недвижимости копия APE обычно не обязана прикладываться к регистрируемому договору, но сам документ должен быть передан и оставаться действующим.
- сверить адрес и кадастровый subalterno;
- проверить срок действия;
- указать получение информации в договоре;
- передать полный документ арендатору;
- не ограничиваться буквой класса из объявления.
Порядок проверки документа раскрыт отдельно: сертификат APE в Италии.
Акт передачи, мебель и состояние квартиры
Типовой договор не описывает каждую царапину, предмет мебели и показание счётчика. Для этого составляется verbale di consegna или отдельный инвентарный акт.
- дата передачи ключей;
- число и вид ключей;
- показания электричества, газа, воды и отопления;
- состояние стен, пола, окон и сантехники;
- перечень мебели и техники;
- серийные номера и инструкции;
- фотографии с датой;
- обнаруженные дефекты;
- обязанности по уже согласованному ремонту.
Для меблированной квартиры инвентарь подписывают обе стороны. Формулировка «квартира передана в хорошем состоянии» без фотографий и списка вещей плохо защищает обе стороны.
Полный список приложений
| Приложение | Когда нужно |
|---|---|
| Attestazione di congruità | Для неассистированного concordato по местной процедуре |
| Расчёт canone | Для подтверждения зоны, площади, характеристик и ставки |
| APE | Передаётся арендатору; договор содержит энергетическую оговорку |
| Verbale di consegna | При любой передаче квартиры |
| Инвентарь | Для меблированного жилья |
| Таблица расходов | Для ясного распределения oneri accessori |
| План квартиры | Полезен при комнатах, принадлежностях и сложном составе |
| Доверенность | Если подписывает представитель |
| Правила кондоминиума | Если они передаются и обязательны для жильца |
| Гарантия | Поручительство, банковская гарантия или страхование |
Условия, которые нужно проверять особенно внимательно
- Recesso арендатора. Основания, уведомление и порядок передачи квартиры.
- Subaffitto и cessione. Разрешение или запрет должны быть ясными.
- Ремонт. Нельзя перекладывать на арендатора все чрезвычайные работы одной фразой.
- Доступ собственника. Возможен по согласованию, а не в любое время без предупреждения.
- Животные. Условие должно учитывать закон и правила кондоминиума.
- Резидентство. Нельзя обещать или запрещать регистрацию без проверки конкретной ситуации.
- Штрафы. Чрезмерные penali могут быть оспорены.
- Продажа объекта. Смена собственника не прекращает зарегистрированную аренду автоматически.
- Налоговый режим. Формулировки cedolare должны совпадать с реальным выбором собственника.
Подписи, исправления и страницы
- Проверить данные сторон и объекта.
- Закрыть все пустые поля.
- Зачеркнуть неприменимые альтернативы.
- Пронумеровать страницы и приложения.
- Поставить подписи на последней странице.
- Парафировать каждую страницу.
- Отдельно подписать условия, требующие специального одобрения, когда это необходимо.
- Подписать attestazione, акт передачи и инвентарь.
- Выдать каждой стороне полный идентичный экземпляр.
Исправления после подписи оформляются отдельным подписанным изменением. Нельзя вручную менять сумму, срок или расходы только в экземпляре одной стороны.
Что передать на регистрацию
Регистрация выполняется в течение 30 дней с даты подписания или более ранней даты начала аренды. Agenzia delle Entrate использует модель RLI и соответствующий код договора.
- подписанный договор;
- данные сторон и кадастра;
- выбор cedolare secca, если применяется;
- attestazione по требованиям конкретной регистрации;
- энергетическую оговорку;
- доверенность посреднику, если нужна;
- платёж imposta di registro и bollo при обычном режиме;
- после отправки получить ricevuta и идентификатор регистрации.
Пошаговый RLI не дублируется здесь. Он находится на странице регистрация договора аренды в Италии.
Красные флаги договора 3+2
- Использован обычный шаблон 4+4 с заменённым сроком.
- Нет ссылки на территориальное соглашение.
- Цена не совпадает с attestazione.
- В договоре отсутствуют кадастровые данные.
- Canone и расходы объединены одной суммой.
- Cedolare secca сочетается с индексацией ISTAT.
- Залог превышает допустимый предел без другой правовой конструкции.
- Нет энергетической оговорки.
- Мебель не описана.
- Собственник не имеет полномочий от совладельцев.
- Оставлены пустые поля.
- Есть отдельное соглашение о незарегистрированной доплате.
- Арендатор получает договор только после передачи денег.
↑ Вернуться к навигации по договору
Официальные источники
- Закон 431/1998 о жилой аренде
- DM 16 января 2017 года и типовой договор Allegato A
- Agenzia delle Entrate: регистрация договоров и RLI
- Территориальное соглашение Турина
- Форма attestazione di congruità Турина
Нужно подготовить финальный пакет договора 3+2?
Можно проверить договор, attestazione, APE, инвентарь, расходы и готовность пакета к подписи и регистрации.
FAQ
Можно ли взять шаблон договора 3+2 из интернета?
Можно использовать только актуальную типовую форму, но её нужно заполнить по местному соглашению и конкретному объекту. Случайный шаблон не подтверждает соответствие canone concordato.
Что обязательно указать в договоре 3+2?
Данные сторон и объекта, кадастровые сведения, срок, арендную плату, порядок платежей, расходы, залог, APE, правила пользования и другие положения типовой формы.
Нужно ли прикладывать attestazione к договору?
Для неассистированного договора attestazione оформляется по местной процедуре и должна соответствовать тексту и расчёту. Порядок приложения при регистрации лучше проверять для конкретного Comune.
Нужно ли прикладывать APE?
Для аренды отдельной квартиры копия APE обычно не прикладывается к регистрируемому договору, но арендатор должен получить документ, а договор должен содержать энергетическую оговорку.
Сколько может составлять залог?
Обычный deposito cauzionale не должен превышать три месячные арендные платы. Поручительство и банковская гарантия являются отдельными инструментами.
Нужен ли отдельный акт передачи квартиры?
Да. В нём фиксируют ключи, счётчики, состояние, дефекты, мебель, технику и фотографии. Это защищает обе стороны при возврате квартиры.
Кто регистрирует договор 3+2?
Регистрацию может выполнить собственник, арендатор или уполномоченный посредник через RLI. Срок составляет 30 дней от подписания или более ранней даты начала аренды.
