Срок договора аренды в Италии заканчивается: продление, disdetta или новый договор

Обновлено: 29.09.2026

В договоре аренды указана дата окончания. Но это ещё не означает, что в этот день арендатор обязательно должен освободить квартиру или что стороны должны подписать новый контракт.

В Италии последствия scadenza зависят прежде всего от типа жилого договора и от того, какая именно это scadenza: первая, вторая, окончание двухлетней proroga, завершение transitorio или очередной срок студенческого договора.

Поэтому вопрос «как продлить договор?» лучше начинать с другого:

что юридически произойдёт с существующим договором в его текущую дату окончания, если стороны ничего не сделают?

Эта страница посвящена именно этому выбору: автоматическое продолжение, proroga, disdetta, переговоры о новых условиях или новый договор. Само сообщение proroga в Agenzia delle Entrate через RLI разобрано отдельно.

• Коротко о главном
• Что именно разбираем на этой странице
• Первый вопрос: какая это scadenza
• Что происходит с договором 4+4
• Что происходит с договором 3+2
• Что происходит со студенческим договором
• Можно ли просто продлить contratto transitorio
• Когда действительно нужен новый договор
• Что если стороны хотят продолжить, но изменить условия
• Disdetta и rinuncia al rinnovo: не одно и то же для каждой scadenza
• Гражданское продление и RLI - два разных слоя
• Что проверить за 6-12 месяцев до окончания
• Типичные ошибки
• Куда переходить по конкретному договору
• Официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• Дата окончания в договоре не всегда означает прекращение аренды.
• Для 4+4 первая и вторая scadenza работают по-разному.
• Для 3+2 после первого периода обычно работает двухлетняя proroga.
• Студенческий договор имеет собственную механику автоматического rinnovo.
• Transitorio нельзя автоматически вести как обычный 4+4. Его временная причина и срок являются частью самой правовой конструкции.
• Продолжение существующего договора и заключение нового - не одно и то же.
• Изменение canone не всегда требует совершенно нового договора. Нужно отдельно определить характер изменения и способ оформления.
• Disdetta должна оцениваться относительно конкретного типа и конкретной scadenza.
• Гражданско-правовое rinnovo и сообщение proroga в Agenzia delle Entrate - разные действия.

Что именно разбираем на этой странице

Здесь рассматривается только окончание срока жилого договора аренды.

Не разбираем подробно:

• как выбрать договор до подписания;
• полную процедуру первоначальной регистрации;
• все RLI adempimenti successivi;
• повышение canone;
• досрочный recesso;
• коммерческую аренду;
• выселение или morosità.

Если договор уже продлился и вопрос только в том, что сообщить Agenzia delle Entrate, используйте RLI и изменения уже зарегистрированного договора.

Если нужно сначала понять, какой тип договора вообще заключён, используйте все типы договоров аренды в Италии.

Первый вопрос: какая это scadenza

До отправки любой disdetta выпишите четыре вещи:

1. Какой тип договора подписан?
2. Когда он начался?
3. Какой этап срока заканчивается сейчас?
4. Что уже происходило ранее: rinnovo, proroga, disdetta, изменение сторон или canone?

Например, фраза «у меня заканчивается 4+4» недостаточно точна.

Нужно понимать, заканчиваются:

• первые четыре года;
• вторые четыре года;
• или уже последующий период после tacito rinnovo.

Юридический результат может быть разным.

Что происходит с договором 4+4

Базовое правило содержится в art. 2 Legge 431/1998.

Первая scadenza: после первых четырёх лет

Договор свободной жилой аренды имеет первоначальную продолжительность не менее четырёх лет и затем возобновляется ещё на четыре года.

Для locatore первая scadenza не является свободной возможностью сказать:

«четыре года закончились, поэтому квартиру нужно освободить».

На первой scadenza собственник может отказать в rinnovo только по основаниям, предусмотренным art. 3 Legge 431/1998, и должен сообщить об этом conduttore с preavviso не менее шести месяцев.

Причина в уведомлении должна соответствовать одному из предусмотренных законом оснований.

Вторая scadenza: окончание периода 4+4

Здесь механизм меняется.

Каждая сторона может запустить процедуру:

• rinnovo a nuove condizioni;
• rinuncia al rinnovo.

Намерение сообщается другой стороне как минимум за шесть месяцев до scadenza.

Получившая предложение сторона должна ответить в течение 60 дней.

Если ответа или соглашения о новых условиях нет, применяется предусмотренный законом механизм окончания договора. Если же ни одна сторона не направила соответствующую коммуникацию, договор возобновляется tacitamente на прежних условиях.

Полный разбор именно этого формата: продление договора 4+4 в Италии.

Что происходит с договором 3+2

Для contratto a canone concordato логика не равна 4+4.

После первоначального периода, обычно составляющего минимум три года, при отсутствии нового соглашения договор продлевается по закону ещё на два года.

На первой scadenza locatore также может использовать основания отказа в rinnovo, предусмотренные art. 3 Legge 431/1998.

После окончания двухлетней proroga каждая сторона может запустить процедуру:

• rinnovo на новых условиях;
• либо rinuncia al rinnovo.

Официальная форма DM 16 gennaio 2017 предусматривает для этой коммуникации срок минимум шесть месяцев до scadenza. При отсутствии коммуникации договор возобновляется tacitamente на прежних условиях.

Поэтому формула:

«3+2 закончился через пять лет, значит автоматически нужен новый договор»

слишком упрощённая.

Что происходит со студенческим договором

Студенческий contratto di locazione имеет собственную модель окончания срока.

Официальный Allegato C к DM 16 gennaio 2017 предусматривает:

на первой scadenza договор автоматически возобновляется на такой же период, если conduttore не сообщает locatore о прекращении.

Для disdetta conduttore модель устанавливает специальное окно:

• не менее одного месяца;
• и не более трёх месяцев до scadenza.

Это хороший пример того, почему нельзя применять универсальную формулу «в любой аренде уведомление за шесть месяцев».

Для конкретного договора дополнительно проверяется применимый Accordo Territoriale.

Можно ли просто продлить contratto transitorio

Здесь особенно опасно использовать слово «продление» бытовым образом.

DM 16 gennaio 2017 устанавливает для обычных contratti transitori максимальную продолжительность 18 месяцев и требует конкретной временной потребности locatore или conduttore, соответствующей правилам территориального соглашения. Для договоров свыше 30 дней временная причина должна подтверждаться предусмотренной документацией.

Поэтому transitorio не следует автоматически продолжать как обычный бессрочно повторяющийся договор.

Если стороны хотят жить в квартире дальше, нужно проверить:

• существует ли ещё реальная временная потребность;
• допускает ли применимый Accordo Territoriale новый transitorio;
• сохраняется ли документальное основание;
• или фактически уже нужен обычный residential contract.

Полная тема принадлежит отдельному owner: contratto transitorio в Италии.

Когда действительно нужен новый договор

Новый договор логичен, когда стороны не просто продолжают существующий rapporto, а создают новую договорную конструкцию.

Например:

• переходят с transitorio на обычную долгосрочную аренду;
• выбирают другой тип договора;
• существенно перестраивают состав сторон и правовую модель;
• предыдущий договор действительно завершён и стороны начинают новый rapporto.

Но нельзя исходить из формулы:

«любое изменение условия = обязательно новый договор».

Некоторые изменения действующего контракта могут оформляться в рамках существующего rapporto. Поэтому сначала определяется юридическая природа изменения.

Что если стороны хотят продолжить, но изменить условия

Самая частая практическая ситуация:

обе стороны хотят продолжить аренду, но одна из них хочет изменить canone или другое условие.

Здесь сначала нужно отделить три сценария:

1. Законное продолжение существующего договора на прежних условиях.
2. Rinnovo a nuove condizioni там, где закон предусматривает соответствующую процедуру на scadenza.
3. Отдельная rinegoziazione действующего условия, которая не обязательно означает замену всего договора.

Если вопрос только в увеличении арендной платы, он принадлежит отдельной странице: когда можно увеличить canone в Италии.

Если меняется зарегистрированный договор и нужно определить RLI-операцию, используйте adempimenti successivi после регистрации.

Disdetta и rinuncia al rinnovo: не одно и то же для каждой scadenza

Одна из самых частых ошибок - видеть слово disdetta и считать, что у собственника существует универсальное право прекратить любой residential contract за шесть месяцев.

Это неверно.

Например, на первой scadenza 4+4 или 3+2 возможности locatore ограничены основаниями art. 3 Legge 431/1998.

Закон среди таких оснований предусматривает определённые случаи использования недвижимости собственником или близкими родственниками, отдельные ситуации с реконструкцией и продажей и другие прямо перечисленные обстоятельства.

Сообщение locatore должно содержать предусмотренную законом причину, а preavviso составляет не менее шести месяцев.

Совсем другая логика работает на последующей scadenza, когда стороны могут обсуждать rinnovo на новых условиях или rinuncia al rinnovo.

Поэтому перед составлением письма нужно сначала установить не только тип договора, но и номер текущей scadenza.

Гражданское продление и RLI - два разных слоя

После того как вы установили, что договор юридически продолжает действовать, появляется следующий вопрос:

нужно ли сообщить proroga в Agenzia delle Entrate.

Agenzia определяет proroga как продолжение срока договора на дополнительный период и требует соответствующее сообщение.

Для proroga действует срок 30 дней от scadenza договора или предыдущей proroga.

Операция выполняется через RLI / RLI Web или предусмотренным официальной процедурой способом.

При обычном режиме отдельно проверяется imposta di registro. При cedolare secca действует иная налоговая логика.

Но полный RLI-process здесь намеренно не дублируется. Его owner: что сообщать через RLI после регистрации договора.

Что проверить за 6-12 месяцев до окончания

1. Поднимите зарегистрированный договор.
2. Определите его юридический тип.
3. Посчитайте текущую scadenza от даты decorrenza, а не от памяти.
4. Проверьте, первая это scadenza или последующая.
5. Решите, чего хочет locatore.
6. Решите, чего хочет conduttore.
7. Проверьте statutory и contractual notice periods.
8. Если предлагаются новые условия, не смешивайте их с автоматическим rinnovo.
9. Если нужен новый тип договора, подготовьте его заранее.
10. После civil-law решения отдельно проверьте RLI и налоговые formalità.

Чем раньше стороны понимают сценарий, тем меньше риск обнаружить пропущенный шестимесячный срок за несколько недель до scadenza.

Типичные ошибки при окончании срока договора

1. Смотреть только на дату окончания, не определяя тип договора.
2. Считать, что первая scadenza 4+4 позволяет собственнику свободно закончить аренду.
3. Считать 3+2 простой копией 4+4.
4. Применять универсальные «6 месяцев» к студенческому договору.
5. Автоматически продлевать transitorio, не проверив временное основание.
6. Подписывать новый договор там, где фактически продолжает действовать старый.
7. Считать изменение canone обязательным новым договором.
8. Смешивать civil renewal и RLI proroga.
9. Отправлять disdetta, не проверив конкретную scadenza и юридическое основание.

Куда переходить по конкретному договору

Ситуация	Canonical owner
Нужно понять все типы договоров	Типы договоров аренды
Заканчивается 4+4	Продление 4+4
Заканчивается transitorio	Contratto transitorio
Нужно изменить canone	Увеличение аренды
Договор уже продлился, нужен RLI	RLI: adempimenti successivi
Нужно проверить весь договор	Проверка договора аренды
Нужно досрочно выйти из transitorio	Досрочное прекращение transitorio

Официальные источники

• Legge 431/1998, art. 2 - stipula e rinnovo dei contratti di locazione
• Legge 431/1998, art. 3 - diniego di rinnovo alla prima scadenza
• DM 16 gennaio 2017 - canone concordato, transitorio e studenti
• DM 16 gennaio 2017 - Allegato A, contratto a canone concordato
• DM 16 gennaio 2017 - Allegato C, locazione per studenti universitari
• Agenzia delle Entrate - proroga del contratto e termine di 30 giorni

FAQ: продление договора аренды в Италии

А если собственник сдаёт несколько квартир? Количество жилых объектов само по себе не означает обязанность открыть Partita IVA для обычных договоров аренды. Отдельно мы разобрали сколько квартир можно сдавать в Италии без Partita IVA, какие правила действуют для 4+4, 3+2 и transitorio и почему их нельзя путать с краткосрочной арендой.

Договор 4+4 автоматически заканчивается через четыре года?

Нет. По общему правилу после первых четырёх лет он возобновляется ещё на четыре года. На первой scadenza собственник может отказать в rinnovo только по предусмотренным art. 3 Legge 431/1998 основаниям с необходимым preavviso.

Что происходит после полного периода 4+4?

На второй scadenza каждая сторона может минимум за шесть месяцев запустить процедуру rinnovo на новых условиях или rinuncia al rinnovo. Если такой коммуникации нет, действует tacito rinnovo на прежних условиях.

Договор 3+2 автоматически прекращается через три года?

Обычно нет. При отсутствии нового соглашения после первого периода действует предусмотренная законом двухлетняя proroga, кроме специальных случаев diniego del rinnovo со стороны locatore.

Студенческий договор требует disdetta за шесть месяцев?

Не по стандартной модели DM 16 gennaio 2017. Для первого rinnovo студенческого договора предусмотрено специальное окно для disdetta conduttore: минимум один и максимум три месяца до scadenza.

Можно ли каждый раз просто продлевать transitorio?

Нельзя исходить из автоматического продления. Для transitorio существенны временная причина, допустимая продолжительность и правила применимого Accordo Territoriale. Если ситуация стала постоянной, может потребоваться другой тип договора.

Если меняется арендная плата, обязательно подписывать новый договор?

Не обязательно в каждом случае. Нужно определить, идёт ли речь о rinnovo на новых условиях, допустимой rinegoziazione действующего canone или фактически о новом договоре другого типа.

Если договор продлился автоматически, нужно ли что-то делать в налоговой?

Да, гражданско-правовое продолжение и налогово-регистрационная formalità различаются. Agenzia delle Entrate предусматривает сообщение proroga, как правило, в течение 30 дней от scadenza договора или предыдущей proroga.