Обновлено: 22 сентября 2026
В договоре аренды 4+4 самая важная развилка наступает не после первых четырёх лет, а на второй scadenza, когда заканчивается восьмилетний цикл.
Именно в этот момент стороны могут предложить продолжить аренду на новых условиях, отказаться от дальнейшего продления либо ничего не предпринимать. Но результат зависит от того, было ли вовремя направлено официальное уведомление.
Главное правило простое: если на второй scadenza никто не запускает предусмотренную законом процедуру, договор продлевается молчаливо на прежних условиях. Если одна из сторон хочет изменить условия или прекратить аренду, действовать нужно заранее.
Коротко о главном
- Договор 4+4 заключается минимум на 4 года и после первой scadenza обычно продлевается ещё на 4 года.
- Конец восьмого года называется второй scadenza.
- На второй scadenza каждая сторона может предложить rinnovo на новых условиях или отказаться от дальнейшего продления.
- Сообщение нужно направить другой стороне минимум за 6 месяцев до scadenza.
- Получившая сторона должна ответить в течение 60 дней.
- Если никто не направляет такое сообщение, договор молчаливо продлевается на тех же условиях.
- Новый canone не возникает автоматически только потому, что прошло 8 лет.
Как работает договор 4+4
Базовая модель установлена Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
| Период | Что происходит |
|---|---|
| Первые 4 года | Первоначальный срок договора |
| Первая scadenza | По общему правилу договор продлевается ещё на 4 года, кроме предусмотренных законом случаев отказа locatore |
| Годы 5-8 | Второй период договора |
| Вторая scadenza | Стороны могут предложить новые условия, отказаться от rinnovo или ничего не предпринимать |
Поэтому выражение «договор закончился через 8 лет» не всегда означает, что отношения автоматически прекращаются.
Что происходит на второй scadenza
Статья 2 Legge 431/1998 предусматривает специальную процедуру.
Каждая сторона может минимум за 6 месяцев до окончания сообщить другой стороне о намерении:
- предложить rinnovo на новых условиях;
- не продлевать договор дальше.
Закон предусматривает письменное уведомление другой стороны. Получатель предложения должен ответить в течение 60 дней с момента его получения.
Если после такого уведомления стороны не достигают соглашения или получатель не отвечает, договор прекращается в дату второй scadenza.
Если же предусмотренное уведомление вообще не направлялось, договор возобновляется молчаливо на прежних условиях.
Официальная норма: art. 2 Legge 431/1998.
Три сценария после восьмого года
1. Никто ничего не меняет
Если ни locatore, ни conduttore не направляют предусмотренное законом уведомление, договор молчаливо продолжается на тех же условиях.
Это означает, что сам факт окончания восьмого года не даёт собственнику автоматического права установить новую арендную плату.
2. Одна сторона предлагает новые условия
Например, locatore хочет продолжить аренду, но с другим canone.
Тогда изменение нельзя оформлять как одностороннее уведомление «с нового месяца платите больше». Речь идёт о предложении rinnovo на новых условиях, которое другая сторона может принять или не принять.
3. Одна сторона не хочет продолжать аренду
На второй scadenza каждая сторона может сообщить об отказе от дальнейшего rinnovo, соблюдая предусмотренный законом срок и порядок уведомления.
Можно ли увеличить canone после 8 лет
Да, но не автоматически и не задним числом.
На второй scadenza стороны могут договориться о rinnovo на новых условиях, включая новый размер canone.
Ключевое слово здесь - договориться.
Если собственник предлагает более высокий canone, арендатор не обязан автоматически его принимать только потому, что истекло 8 лет.
Если стороны не достигают соглашения после правильно запущенной процедуры rinnovo a nuove condizioni, договор приходит к окончанию на второй scadenza.
Отдельно правила изменения арендной платы разобраны здесь: когда можно повышать аренду в Италии.
Какую роль играет RLI
RLI используется для регистрации договора и последующих действий по нему, включая proroga.
Но важно не путать два разных этапа:
- Сначала стороны юридически определяют, на каких условиях продолжается аренда.
- Затем выполняются необходимые регистрационные и налоговые действия.
Само заполнение RLI не заменяет согласие арендатора на новый canone и не создаёт новые договорные условия в одностороннем порядке.
Agenzia delle Entrate предусматривает в RLI отдельное последующее действие proroga. При proroga указывается новая дата окончания и данные зарегистрированного договора.
При этом собственник может подтвердить или изменить выбор по cedolare secca в предусмотренном порядке.
Полная процедура RLI относится уже к отдельной теме: регистрация и последующие действия по договору аренды.
Нужен ли обязательно новый договор
Не всегда.
Если стороны продолжают существующие отношения и меняют ограниченный набор условий, важно правильно оформить достигнутое соглашение и последующие регистрационные действия.
Но новый договор может быть разумнее, если стороны хотят существенно пересобрать отношения.
- изменить несколько существенных условий;
- исправить старые спорные формулировки;
- изменить состав сторон;
- пересобрать распределение расходов;
- добавить или изменить существенные договорные условия.
То есть вопрос нельзя решать по схеме «новый canone = обязательно новый договор» или «достаточно только RLI».
Сначала нужно понять, что именно стороны меняют.
Когда начинать: практический таймлайн
| Когда | Что проверить |
|---|---|
| За 8-9 месяцев | Дата второй scadenza, текст договора, цели обеих сторон |
| До отметки 6 месяцев | Решить, нужен ли rinnovo на новых условиях или отказ от дальнейшего rinnovo |
| Минимум за 6 месяцев | Направить предусмотренное законом уведомление, если требуется изменение или прекращение |
| После получения предложения | Получатель должен оценить условия и ответить в установленный 60-дневный срок |
| После достижения соглашения | Оформить согласованные условия письменно и выполнить необходимые регистрационные действия |
Главная практическая ошибка - начинать обсуждать новый canone за несколько недель до окончания восьмого года, когда срок для предусмотренной законом процедуры уже пропущен.
Что проверить при cedolare secca
Если собственник использует cedolare secca, при proroga налоговый режим нужно учитывать отдельно.
Инструкции RLI предусматривают возможность подтвердить или изменить выбор режима при proroga. Для собственника, который хочет продолжать cedolare secca, важно не считать налоговую часть автоматической только потому, что режим применялся раньше.
Подробнее: cedolare secca при аренде жилья.
Что с imposta di registro
Если договор находится в обычном налоговом режиме, proroga может требовать уплаты imposta di registro.
Agenzia delle Entrate использует для налога при proroga отдельный код tributo 1504.
Поэтому налоговый режим договора нужно проверить до подачи последующих действий, а не после появления ошибки в регистрации.
7 частых ошибок на второй scadenza 4+4
- Считать, что через 8 лет договор автоматически заканчивается.
- Считать, что через 8 лет собственник автоматически может установить любой новый canone.
- Вспомнить о второй scadenza позже чем за 6 месяцев.
- Обсудить новые условия только устно.
- Считать RLI заменой соглашению сторон.
- Не проверить cedolare secca или imposta di registro при proroga.
- Использовать правила первой scadenza после 4 лет для ситуации после 8 лет.
Заканчиваются 8 лет по договору 4+4?
Можно проверить дату второй scadenza, сроки уведомления, действующий canone, налоговый режим и понять, как безопасно оформить продолжение договора или новые условия.
FAQ о продлении договора 4+4 после 8 лет
Что происходит с договором 4+4 после восьмого года?
Если никто не направил предусмотренное законом уведомление минимум за 6 месяцев до второй scadenza, договор молчаливо продлевается на прежних условиях.
Можно ли после 8 лет повысить арендную плату?
Стороны могут договориться о rinnovo на новых условиях, включая другой canone. Но новый размер не возникает автоматически и не может быть навязан только потому, что закончились восемь лет.
За сколько месяцев нужно уведомить другую сторону?
Для процедуры rinnovo a nuove condizioni или отказа от дальнейшего продления на второй scadenza закон предусматривает уведомление минимум за 6 месяцев.
Сколько времени есть на ответ?
Сторона, получившая предложение о новых условиях, должна ответить в течение 60 дней с даты получения сообщения.
Что произойдёт, если стороны не договорятся?
Если процедура была правильно начата, но соглашение о новых условиях не достигнуто либо ответа нет, договор прекращается в дату второй scadenza.
Нужно ли обязательно заключать совершенно новый договор?
Не всегда. Всё зависит от того, какие условия меняются. Но любые новые договорённости лучше чётко зафиксировать письменно и затем правильно выполнить необходимые действия в Agenzia delle Entrate.
Достаточно ли просто подать RLI с новым canone?
Нет. RLI является инструментом регистрации и последующих налоговых действий. Он не заменяет согласие сторон на изменение договорных условий.
Хотите изменить canone и продолжить договор без спорных формулировок?
Если уже есть действующий договор и приближается вторая scadenza, можно проверить его до отправки уведомления: сроки, текст предложения, новый canone и дальнейшие действия по RLI.
Главное: после 8 лет решает не RLI, а своевременное действие сторон
Вторая scadenza договора 4+4 действительно даёт сторонам возможность пересмотреть отношения, но это не означает автоматического окончания договора или автоматического изменения цены.
Если нужны новые условия, процедуру нужно начинать заранее, минимум за 6 месяцев. Если никто этого не делает, договор продолжает действовать на прежних условиях.
Поэтому перед окончанием восьмого года сначала проверяют дату scadenza и текст договора, затем определяют желаемые условия, направляют корректное уведомление и только после достижения соглашения переходят к RLI и налоговой части.
