Индексация аренды по ISTAT в Италии: когда можно повысить canone и как считать

Обновлено: 29.09.2026

Собственник написал: «С октября аренда увеличивается на 40 евро по ISTAT». Нужно ли просто начинать платить новую сумму?

Не обязательно. В Италии индексация арендной платы по ISTAT не означает, что собственник может каждый год произвольно прибавлять к canone размер инфляции.

Сначала нужно проверить сам договор, тип аренды, применимый процент индексации и главное - не действует ли cedolare secca. При этом налоговом режиме право требовать обновление canone приостанавливается, даже если пункт об ISTAT уже записан в договоре.

На этой странице разбираем только один вопрос: как работает ISTAT-индексация уже действующей жилой аренды в Италии.

• Коротко о главном
• Что именно разбираем на этой странице
• Что такое индексация аренды по ISTAT
• Какой индекс ISTAT используется для аренды
• Что должно быть написано в договоре
• Cedolare secca: когда ISTAT применять нельзя
• Canone concordato: откуда берётся 75%
• Как рассчитать новую арендную плату
• Примеры расчёта
• Как должно выглядеть уведомление об индексации
• Как арендатору проверить требование собственника
• Что делать, если расчёт кажется неправильным
• ISTAT и новая цена при продлении - не одно и то же
• Чек-лист проверки ISTAT
• Официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• ISTAT-индексация и свободное повышение canone - разные вещи.
• Для расчётов аренды используется индекс FOI без табачных изделий.
• Сначала проверяется договор. Важно, предусмотрена ли индексация и в каком размере.
• Не нужно автоматически считать, что всегда применяется 75% ISTAT. Этот предел особенно важен для canone concordato и определяется его нормативной системой и местным Accordo Territoriale.
• При cedolare secca собственник в период действия опции не может требовать индексацию canone, включая ISTAT.
• Рыночные цены в районе не являются индексом ISTAT. Рост объявлений на Immobiliare.it сам по себе не пересчитывает действующий canone.
• Используйте показатель того периода, который предусмотрен договорной логикой, а не просто последнюю цифру инфляции из новостей.
• Новая цена при новом договоре или соответствующей scadenza - другой сценарий.

Что именно разбираем на этой странице

Этот материал относится к ситуации, когда договор уже действует, в нём установлен canone и одна из сторон хочет понять, можно ли ежегодно пересчитать эту сумму по ISTAT.

Мы не разбираем здесь весь налоговый режим cedolare secca, все виды договоров или переговоры о новой цене при новом договоре.

Для общего выбора договора используйте: виды договоров аренды в Италии.

Для полного режима cedolare: cedolare secca в Италии.

Здесь только:

действующий canone → пункт договора → FOI ISTAT → процент → cedolare → новый canone.

Что такое индексация аренды по ISTAT

ISTAT-индексация предназначена для корректировки денежной суммы в связи с изменением покупательной способности денег.

Это не означает переоценку квартиры по текущему рынку.

Например, если похожие квартиры в районе подорожали с 900 до 1 200 евро в месяц, собственник не может просто назвать эту разницу «ISTAT».

Индексация должна опираться на:

• договорную или применимую нормативную основу;
• правильный индекс;
• правильный период сравнения;
• правильный процент индексации;
• отсутствие препятствия в виде действующей cedolare secca.

Какой индекс ISTAT используется для аренды

Для периодической корректировки арендной платы ISTAT публикует indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati - FOI, al netto dei tabacchi.

Это не NIC и не европейский IPCA.

ISTAT каждый месяц публикует:

• значение FOI;
• изменение к предыдущему месяцу;
• изменение к тому же месяцу предыдущего года;
• изменение за два года.

На момент обновления этой статьи последний опубликованный показатель относится к августу 2026 года: индекс FOI без табака составляет 103,7, а изменение к августу предыдущего года - +3,4%.

Это только текущий пример. Для конкретного договора нужно брать показатель, соответствующий его периоду индексации.

Официальная страница: ISTAT - indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie.

Что должно быть написано в договоре

Начинать расчёт следует не с сайта ISTAT, а с вашего договора.

Ищите формулировки вроде:

• aggiornamento del canone;
• adeguamento ISTAT;
• indice FOI;
• 75% della variazione ISTAT;
• 100% della variazione;
• дату или период ежегодного пересчёта.

Не нужно автоматически переносить условие одного типа договора на другой.

Например, предел 75%, который часто встречается при canone concordato, не является универсальной цифрой для всех жилых договоров в Италии.

Cedolare secca: когда ISTAT применять нельзя

Это самая важная проверка после текста договора.

Art. 3, comma 11 D.Lgs. 23/2011 устанавливает: если locatore выбирает cedolare secca, на период действия этой опции приостанавливается право требовать обновление canone.

Норма прямо включает в этот запрет изменение по ISTAT и действует даже тогда, когда право на индексацию уже записано в договоре.

Поэтому формула:

«В договоре написано ISTAT, значит я всё равно могу повышать»

при действующей cedolare secca неверна.

Пока опция действует, возможность требовать такое обновление приостановлена.

Полный налоговый режим разбирается отдельно: как работает cedolare secca.

Canone concordato: откуда берётся ограничение 75%

Для договоров canone concordato действует отдельная система национальных правил и местных Accordi Territoriali.

Decreto 16 gennaio 2017 разрешает местным соглашениям предусматривать для договоров, по которым собственник не выбрал cedolare secca, обновление canone в согласованном размере, но не более 75% изменения FOI ISTAT за предыдущий год.

Поэтому при 3+2, transitorio a canone concordato или студенческом договоре недостаточно взять обычный шаблон расчёта.

Проверяйте:

• местный Accordo Territoriale;
• текст конкретного договора;
• процент, предусмотренный соглашением;
• cedolare secca.

Сам canone concordato разобран отдельно: согласованная аренда в Италии.

Как рассчитать новую арендную плату

Логика расчёта состоит из двух этапов.

Шаг 1. Определить применяемое изменение FOI

Берём процент изменения индекса за период, который соответствует договору.

Шаг 2. Применить договорный процент

Если договор использует 100% изменения, применяется весь рассчитанный процент.

Если применимо 75%, сначала изменение ISTAT умножается на 75%, и только затем результат применяется к canone.

Базовая логика:

старый canone + разрешённая процентная корректировка = новый canone.

Но перед математикой всегда проверяем cedolare secca: при действующей опции результат индексации для требования canone будет нулевым независимо от самого уровня инфляции.

Примеры расчёта ISTAT

Предположим для примера, что применимое годовое изменение FOI составляет 3,4%, а текущий canone - 900 евро в месяц.

Пример 1. Договор предусматривает 100% ISTAT

3,4% от 900 евро = 30,60 евро.

Новый canone в этом упрощённом примере:

930,60 евро в месяц.

Пример 2. Применяется 75% изменения ISTAT

3,4% × 75% = 2,55%.

2,55% от 900 евро = 22,95 евро.

Новый canone:

922,95 евро в месяц.

Пример 3. Действует cedolare secca

В договоре есть пункт ISTAT, а инфляция составляет те же 3,4%.

Но если собственник применяет cedolare secca, право требовать обновление canone на период опции приостановлено.

Следовательно, только на основании ISTAT требовать переход с 900 евро на 930,60 евро в этот период нельзя.

Как должно выглядеть уведомление об индексации

Даже когда индексация предусмотрена, хорошая практика - не сообщать арендатору только итоговую сумму.

В уведомлении полезно указать:

• пункт договора, на котором основана индексация;
• исходный canone;
• период ISTAT;
• изменение FOI;
• применяемый процент - например 75% или предусмотренный договором показатель;
• сумму корректировки;
• новый canone;
• дату, с которой собственник считает новый размер применимым.

Пример структуры:

Oggetto: aggiornamento ISTAT del canone di locazione

In riferimento al contratto di locazione dell’immobile sito in [indirizzo] e alla clausola [numero], si comunica il calcolo dell’aggiornamento del canone sulla base della variazione dell’indice FOI ISTAT prevista dal contratto.

Canone attuale: € ___
Variazione ISTAT di riferimento: ___%
Percentuale applicabile: ___%
Aggiornamento: € ___
Nuovo canone: € ___

Это пример структуры сообщения, а не универсальная юридическая форма для любого договора.

Как арендатору проверить требование собственника

1. Откройте договор. Найдите пункт об aggiornamento / ISTAT.
2. Проверьте тип договора. 4+4, concordato, transitorio, studenti.
3. Проверьте cedolare secca.
4. Посмотрите, какой процент предусмотрен.
5. Проверьте используемый месяц и период FOI.
6. Сверьте цифру с официальным ISTAT.
7. Пересчитайте canone самостоятельно.
8. Не путайте сумму аренды с увеличением spese condominiali.

Если собственник пишет просто:

«Инфляция выросла, поэтому со следующего месяца плюс 100 евро»,

такое сообщение само по себе ещё не объясняет юридическую и расчётную основу нового canone.

Что делать, если расчёт кажется неправильным

Не нужно начинать с отказа платить или эмоционального спора.

Сначала попросите письменно:

• указать пункт договора;
• указать индекс и период;
• показать процент индексации;
• подтвердить налоговый режим, если вопрос связан с cedolare secca;
• дать полный расчёт новой суммы.

После этого можно проверить каждый элемент отдельно.

Самостоятельно прекращать платить весь canone из-за спора о нескольких десятках евро индексации - плохая стратегия: так спор об ISTAT можно превратить в отдельный спор о morosità.

ISTAT и новая цена при продлении - не одно и то же

Эту границу важно сохранить.

ISTAT-индексация - это корректировка canone внутри существующих условий договора.

Новые условия при соответствующей scadenza или новый договор - это другой юридический сценарий.

Например, Legge 431/1998 предусматривает при соответствующей последующей scadenza процедуру предложения новых условий с предварительным уведомлением.

Поэтому фраза собственника:

«сейчас рынок стоит 1 200 евро»

может иметь значение для будущих переговоров о новом договоре, но сама по себе не является формулой ежегодной ISTAT-индексации текущего canone.

Чек-лист проверки повышения аренды по ISTAT

1. Договор уже действует?
2. Какой это тип договора?
3. Есть ли в нём пункт об ISTAT?
4. Какой процент индексации прописан?
5. Если это canone concordato - что говорит Accordo Territoriale?
6. Действует ли cedolare secca?
7. Использован ли именно FOI без табака?
8. Правильный ли период сравнения?
9. Правильно ли применён процент 75% / 100% / другой предусмотренный размер?
10. Исходный canone указан верно?
11. Не добавлены ли в сумму spese condominiali под видом повышения canone?
12. Есть ли письменный расчёт?

Официальные источники

• ISTAT - индекс FOI для денежных переоценок
• D.Lgs. 23/2011, art. 3 - cedolare secca
• Decreto 16 gennaio 2017 - canone concordato, transitorio и studenti
• Legge 431/1998, art. 2 - durata e rinnovo dei contratti abitativi

FAQ: индексация аренды по ISTAT в Италии

Может ли хозяин каждый год повышать аренду на инфляцию?

Не автоматически. Нужно проверить договор, допустимый процент индексации, тип договора и cedolare secca. ISTAT не является общим разрешением ежегодно менять canone по желанию собственника.

Какой индекс ISTAT используется для аренды?

Для денежной корректировки арендной платы используется FOI - indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, без табачных изделий.

ISTAT всегда применяется на 75%?

Нет. 75% особенно характерны для регулируемой логики canone concordato и соответствующих Accordi Territoriali. Для конкретного договора нужно проверять его собственное условие и нормативную модель.

Можно ли повышать canone по ISTAT при cedolare secca?

Нет, в период действия опции право собственника требовать обновление canone приостановлено, включая ISTAT, даже если возможность индексации предусмотрена договором.

Если аренда в районе выросла на 20%, может ли хозяин повысить мой canone на 20%?

Рост рыночных объявлений сам по себе не является ISTAT-индексацией действующего договора. Для изменения текущего canone нужна соответствующая договорная и правовая основа.

Как самому проверить расчёт ISTAT?

Найдите в договоре процент индексации и период, затем возьмите официальный FOI на сайте ISTAT, примените предусмотренную долю индекса и пересчитайте текущий canone.

Повышение при продлении договора - это тоже ISTAT?

Нет. Переговоры о новых условиях при соответствующей scadenza и ежегодная индексация внутри действующего договора - разные юридические сценарии.