Договор аренды уже зарегистрирован: какие изменения сообщать через RLI в Италии

Обновлено: 29.09.2026

Зарегистрировать договор аренды в Италии один раз и больше никогда к нему не возвращаться получается не всегда.

Во время действия locazione могут происходить события, которые относятся к отдельной категории Agenzia delle Entrate - adempimenti successivi: договор продлевается, прекращается раньше срока, одна из сторон меняется, происходит subentro либо возникает другое изменение, которое нужно правильно связать с уже зарегистрированным контрактом.

Для этих операций используется Modello RLI и соответствующие сервисы Agenzia delle Entrate.

Эта страница посвящена только периоду после первой регистрации договора. Как зарегистрировать новый договор впервые, какой тип договора выбрать и что проверить перед подписью, разобрано на отдельных страницах.

• Коротко о главном
• Что именно разбираем
• Что такое adempimenti successivi в RLI
• Карта изменений зарегистрированного договора
• Annualità successiva
• Proroga: договор продолжается
• Cessione: одна сторона передаёт договор другой
• Risoluzione: договор прекращается раньше срока
• Subentro: сторона меняется по юридическому событию
• Rinegoziazione canone: меняется арендная плата
• Что происходит с cedolare secca
• Какие сроки нельзя пропускать
• Что хранить после каждого adempimento
• Типичные ошибки после регистрации договора
• Куда переходить по конкретному случаю
• Официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• Первая регистрация договора и последующие события - разные этапы.
• Modello RLI используется не только для первоначальной регистрации. Через него оформляются или сообщаются предусмотренные системой successive adempimenti.
• К основным событиям относятся annualità successiva, proroga, cessione, risoluzione и subentro.
• Действующая форма RLI также предусматривает rinegoziazione del canone.
• Proroga и новый договор - не одно и то же. Сначала нужно определить, продолжает ли действовать существующий контракт.
• Cessione и subentro тоже нельзя использовать как синонимы. Причина изменения стороны имеет значение.
• Risoluzione - это прекращение уже существующего зарегистрированного договора. Она отличается от обычного истечения срока.
• Для ряда adempimenti действует 30-дневный срок. Его нужно считать от конкретного события, а не от момента, когда стороны вспомнили об оформлении.
• Налоговые последствия зависят от операции и режима договора. Cedolare secca не означает, что последующие formalità можно просто игнорировать.

Что именно разбираем

Эта страница начинается после того, как первоначальная регистрация уже состоялась.

Если договор только подписан и его ещё нужно зарегистрировать, используйте отдельный owner: регистрация договора аренды в Италии.

Если регистрация уже завершена и нужно проверить ricevuta, платежи, копии и другие действия сразу после подписания, используйте post-signing оформление договора аренды.

Здесь другой вопрос:

договор уже зарегистрирован, но позже с ним что-то произошло. Нужно ли и как сообщить это Agenzia delle Entrate?

Что такое adempimenti successivi в RLI

Agenzia delle Entrate использует термин adempimenti successivi для операций, которые происходят уже после первой регистрации договора.

Действующая форма RLI выделяет среди них:

• annualità successiva;
• proroga;
• cessione;
• risoluzione;
• subentro;
• в предусмотренных случаях другие связанные налоговые и регистрационные операции.

Кроме того, современная форма RLI содержит отдельные поля для rinegoziazione canone.

Поэтому после изменения договора первый вопрос должен быть не «нужно ли подписывать ещё одну бумагу», а:

к какой юридической категории относится произошедшее событие.

Карта изменений зарегистрированного договора

Что произошло	Как это обычно называется	Что проверить
Начался следующий год договора	Annualità successiva	Налоговый режим и возможное imposta di registro
Существующий договор продолжается после первоначального периода	Proroga	Дата, режим, RLI
Одна сторона добровольно передаёт своё положение другой	Cessione	Кто выходит, кто входит, дата, возможный corrispettivo
Договор заканчивается раньше установленной даты	Risoluzione	Дата прекращения, RLI, налоговые последствия
Сторона меняется из-за юридического события	Subentro	Причина и данные новой стороны
Стороны изменяют canone	Rinegoziazione canone	Новая сумма, дата начала, документы и RLI

Annualità successiva

В многолетнем договоре начало следующего договорного года не всегда означает новый контракт.

Но при обычном налоговом режиме может возникать обязанность по imposta di registro per annualità successive, если налог не был уплачен заранее за весь период.

В RLI annualità successiva выделена как отдельный вид adempimento. Также для соответствующих платежей используется F24 Elide.

Если применяется cedolare secca, налоговая логика другая, поскольку этот режим заменяет imposta di registro в предусмотренных законом случаях.

Поэтому перед очередной annualità проверяются:

• налоговый режим договора;
• как была уплачена imposta di registro первоначально;
• не меняется ли выбор cedolare secca;
• какой период начинается.

Proroga: договор продолжается

Proroga означает продолжение уже зарегистрированного договора после предусмотренного периода.

Это нужно отличать сразу от двух вещей:

• обычного продолжения внутри первоначально предусмотренного срока;
• заключения совершенно нового договора.

Agenzia delle Entrate включает proroga в adempimenti successivi. Официальное руководство предусматривает сообщение соответствующего adempimento в установленный 30-дневный срок.

При proroga отдельно проверяется и налоговый режим: ordinary regime или cedolare secca.

Полная логика самого продления - включая автоматическое продолжение, новый договор и сроки уведомления - находится на отдельной странице: продление договора аренды в Италии.

Cessione: одна сторона передаёт договор другой

При cessione меняется сторона существующего договора в результате договорной операции.

В RLI для cessione указываются:

• дата события;
• данные зарегистрированного договора;
• сторона, которая выходит;
• новая сторона;
• при наличии - corrispettivo cessione.

Не следует автоматически называть cessione любой ситуацией, когда имя одной из сторон меняется. Если замена происходит вследствие смерти, передачи вещного права, реорганизации юридического лица или другого события, может применяться другая категория - subentro.

Risoluzione: договор прекращается раньше срока

Если стороны прекращают зарегистрированный договор до его естественной даты окончания, для Agenzia delle Entrate это может быть risoluzione anticipata.

В RLI указывается дата, с которой договор считается прекращённым.

Важно не путать:

• юридическое право выйти из договора;
• уведомление второй стороны;
• налогово-регистрационное сообщение о фактической risoluzione.

Это три разных слоя.

При ordinary regime досрочная risoluzione обычно имеет собственные налоговые последствия. При cedolare secca imposta di registro за risoluzione обычно не взимается, но сама formalità не превращается от этого в несуществующую.

Subentro: сторона меняется по юридическому событию

Subentro нужен там, где замена стороны связана не просто с добровольной передачей договора.

Инструкции RLI среди причин subentro отдельно предусматривают, например:

• смерть одной из сторон;
• передачу прав на арендуемую недвижимость;
• трансформацию юридического лица;
• слияние;
• разделение компании;
• другие предусмотренные случаи.

Именно поэтому при продаже уже сданной квартиры или смерти locatore нельзя автоматически заключать, что старый договор «исчез».

Сначала проверяется судьба существующего договора и основание замены стороны.

Rinegoziazione canone: меняется арендная плата

Действующая форма RLI предусматривает отдельную работу с rinegoziazione del canone.

Это важно, потому что изменение суммы аренды нельзя сводить к устной формуле:

«мы договорились платить теперь другую сумму».

Нужно установить:

• какой canone был установлен зарегистрированным договором;
• какая новая сумма согласована;
• с какой даты она действует;
• изменение временное или постоянное;
• какие налоговые последствия возникают;
• нужно ли использовать RLI для конкретного случая.

При этом обычная rinegoziazione не должна смешиваться с односторонним повышением арендной платы. Правила увеличения canone находятся отдельно: когда собственник может увеличить аренду в Италии.

Что происходит с cedolare secca

Выбор cedolare secca влияет на налоговую часть successive adempimenti, но не означает, что после первоначальной регистрации о договоре можно забыть.

RLI предусматривает управление налоговым режимом также при отдельных последующих событиях.

Например, при proroga важно проверить сохранение или изменение выбранного режима.

При ordinary regime для annualità successive, proroga, cessione или risoluzione могут возникать соответствующие платежи imposta di registro.

При cedolare secca часть этих налогов заменяется режимом cedolare, однако требования к правильной квалификации события и соответствующим formalità остаются отдельным вопросом.

Полный налоговый выбор не дублируем здесь. Для него используются страницы налогового кластера по аренде.

Какие сроки нельзя пропускать

Для successive adempimenti нельзя применять одно универсальное правило ко всем ситуациям.

Но для основных операций - в частности proroga, cessione и risoluzione - официальное руководство Agenzia delle Entrate использует 30-дневный срок от соответствующего события.

Поэтому при любом изменении сначала фиксируется точная дата:

• начала proroga;
• cessione;
• risoluzione;
• subentro;
• начала нового canone.

Если срок уже пропущен, не стоит подавать случайные данные «задним числом» без проверки. Сначала нужно определить конкретный adempimento, дату, налоговый режим и возможные последствия tardività.

Если проблема относится именно к просрочке первоначальной регистрации, используйте отдельный разбор просроченной регистрации договора.

Что хранить после каждого adempimento

1. Исходный зарегистрированный договор.
2. Первоначальную ricevuta регистрации.
3. Письменное основание изменения.
4. Подписанное дополнительное соглашение, если оно составлялось.
5. RLI / данные отправленного adempimento.
6. Ricevuta Agenzia delle Entrate.
7. Подтверждение уплаты imposta di registro, если она была необходима.
8. Документы о новой стороне при cessione или subentro.
9. Подтверждение новой суммы canone и даты её действия при rinegoziazione.

Инструкции RLI прямо предусматривают сохранение оригинала договора вместе с запросом и telematic receipts, а сторонам должны быть доступны копии полученных подтверждений.

Типичные ошибки после регистрации договора

1. Считать, что зарегистрированный договор больше никогда не требует formalità.
2. Путать proroga с новым договором.
3. Путать cessione и subentro.
4. Сообщить второй стороне о прекращении договора, но забыть про налогово-регистрационную risoluzione.
5. Менять canone только устно и затем получать несоответствие между фактическими платежами и зарегистрированными данными.
6. Считать, что cedolare secca отменяет все subsequent formalities.
7. Не сохранять ricevuta после отправки RLI.
8. Оформлять событие спустя месяцы, не проверив режим tardività.

Куда переходить по конкретному случаю

Ситуация	Canonical owner
Нужно зарегистрировать договор впервые	Регистрация договора аренды
Договор только что подписан	Post-signing formalities
Договор продлевается	Продление договора аренды
Меняется размер аренды	Повышение арендной платы
Просрочена первоначальная регистрация	Просроченная регистрация
Нужно понять весь жизненный цикл договора	Правила аренды от договора до выезда

Официальные источники

• Agenzia delle Entrate - RLI Web: prima registrazione и adempimenti successivi
• Agenzia delle Entrate - Modello RLI
• Agenzia delle Entrate - Istruzioni Modello RLI
• Agenzia delle Entrate - guida ai contratti di locazione

FAQ: изменения зарегистрированного договора аренды

После регистрации договора нужно что-то сообщать Agenzia delle Entrate каждый год?

Это зависит от налогового режима и способа уплаты imposta di registro. Для annualità successive существует отдельный режим последующих платежей и RLI предусматривает соответствующий вид adempimento.

Если договор автоматически продлился, ничего делать не нужно?

Не следует смешивать гражданско-правовое продолжение договора и налогово-регистрационную proroga. Нужно проверить тип договора и соответствующий adempimento в Agenzia delle Entrate.

Чем cessione отличается от subentro?

Cessione обычно связана с передачей договорной позиции, тогда как subentro может возникать вследствие отдельного юридического события, например смерти стороны или перехода прав на недвижимость. Для RLI это разные категории.

Если арендатор съехал раньше срока, достаточно вернуть ключи?

Нет. Возврат ключей, правомерное прекращение договора и сообщение о risoluzione в налогово-регистрационной системе являются разными вопросами и должны проверяться отдельно.

Можно ли изменить арендную плату после регистрации?

Сумма canone может меняться только при наличии допустимого основания или соглашения сторон с учётом режима конкретного договора. Форма RLI предусматривает rinegoziazione canone, но конкретный способ оформления зависит от характера изменения.

При cedolare secca successive adempimenti больше не нужны?

Нет. Cedolare secca прежде всего меняет налоговый режим. Она не превращает proroga, risoluzione или другие юридически значимые события в несуществующие.

Что делать, если 30-дневный срок уже прошёл?

Сначала установите конкретный тип adempimento, точную дату события, налоговый режим и то, была ли операция частично оформлена. После этого проверяются правила tardività и возможные платежи или исправления.