Airbnb в Италии: как рынок краткосрочной аренды вырос за 7 лет

Обновлено: 24 сентября 2026

Airbnb в Италии давно перестал быть рынком, где отдельные владельцы иногда сдают свободную комнату туристам. За семь лет краткосрочная аренда превратилась в самостоятельный экономический сегмент с сотнями тысяч объектов, растущей выручкой и всё более заметной ролью профессиональных операторов.

Самое интересное здесь не количество объявлений само по себе. Исследование AirMap, подготовленное сетью 16 итальянских университетов под руководством Politecnico di Torino, позволяет увидеть как изменились предложение, цены, загрузка и структура владельцев Airbnb с 2017 по 2024 год.

Если вам нужны актуальные правила CIN, налоги и процедура запуска объекта, используйте отдельный центр краткосрочной аренды в Италии. Здесь задача другая: понять экономический масштаб самого рынка.

Коротко о главном

• В 2024 году AirMap насчитывал около 754 000 объектов Airbnb в Италии.
• По сравнению с 2017 годом предложение выросло примерно на 52%.
• Около 82% предложения составляли целые квартиры или дома.
• Средний объект в 2024 году имел около 70 забронированных ночей.
• Средняя дневная ставка достигла примерно €167.
• Средняя выручка на один объект составила около €11 700 в год.
• Совокупный оборот вырос примерно с €2,5 млрд в 2017 году до €8,8 млрд в 2024 году.
• Большинство хостов остаются небольшими собственниками, но роль профессиональных управляющих заметно выросла.

Что такое AirMap и почему эти данные важны

AirMap - исследовательский проект FULL - Future Urban Legacy Lab при Politecnico di Torino, созданный для системного анализа рынка Airbnb в Италии.

В проекте участвует сеть из 16 университетов. Исследователи используют единую методологию для Италии в целом и крупных городов, включая Milano, Roma, Firenze, Napoli, Torino, Bologna и Venezia.

Это важно, потому что рынок краткосрочной аренды часто обсуждается через отдельные цифры платформ, ассоциаций или муниципалитетов, которые невозможно напрямую сравнивать. AirMap анализирует один временной ряд 2017-2024 и позволяет увидеть именно изменение структуры рынка.

Как вырос Airbnb в Италии с 2017 по 2024 год

Рост происходил сразу по нескольким направлениям.

Показатель	2017	2024	Изменение
Объекты Airbnb	около 496 тыс.	около 754 тыс.	+52%
Средняя выручка на объект	около €5 200	около €11 700	+124%
Средняя ставка за ночь	около €111	около €167	примерно +50%
Совокупный оборот	около €2,5 млрд	около €8,8 млрд	примерно +242%

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Главный вывод здесь не в том, что стало больше объявлений. Рынок одновременно стал и больше, и дороже, и производительнее.

То есть рост оборота нельзя объяснить только увеличением числа объектов. На одну единицу недвижимости также приходится значительно больше выручки, чем семь лет назад.

€167 за ночь: что означает средняя ставка

По данным AirMap, средняя дневная ставка Airbnb в Италии в 2024 году достигла примерно €167.

Но эту цифру нельзя воспринимать как универсальную цену для любой квартиры.

Средняя по Италии объединяет совершенно разные рынки:

• исторический центр Roma;
• квартиру в Milano;
• дом в Toscana;
• морскую недвижимость;
• небольшой город;
• туристические озёра;
• горные курорты.

Для собственника €167 не является обещанием потенциальной ставки. Это показатель масштаба и изменения национального рынка.

70 ночей в год: почему загрузка важнее цены за ночь

В 2024 году средний объект в исследовании имел около 70 забронированных ночей за год.

Именно сочетание загрузки и средней ставки формирует выручку.

Для потенциального инвестора это хороший пример того, почему нельзя смотреть только на цену в объявлении Airbnb. Квартира за €200 в сутки, которая реально занята несколько недель, может приносить меньше квартиры за €110 с устойчивым спросом.

Но и 70 ночей - только национальный средний показатель AirMap. В туристических городах и сезонных локациях результаты могут отличаться очень существенно.

€11 700 на объект - это выручка, а не чистая прибыль

Это одно из самых важных уточнений для читателя.

AirMap показывает среднюю годовую выручку около €11 700 на объект в 2024 году. Но эта цифра не означает, что владелец кладёт €11 700 в карман.

Из неё могут вычитаться:

• комиссии платформ;
• управление;
• уборка;
• бельё;
• коммунальные расходы;
• condominio;
• ремонт и износ;
• страхование;
• налоги;
• периоды простоя;
• туристические и административные расходы.

Поэтому данные AirMap описывают экономический потенциал рынка, но не дают готовую чистую доходность конкретной инвестиции.

Если задача именно посчитать экономику конкретной квартиры, используйте центр инвестиций в недвижимость и отдельный материал о налогах и расходах краткосрочной аренды.

Кто на самом деле управляет Airbnb в Италии

Одна из самых интересных частей исследования AirMap - структура хостов.

В 2024 году на Airbnb в Италии было около 350 000 активных хостов. Большинство из них по-прежнему относились к категории small host - владельцы или управляющие одной-двумя единицами недвижимости.

По данным исследователей, около 84% хостов находились именно в этой группе.

Это важно, потому что рынок Airbnb нельзя описывать только как сеть крупных компаний, которые скупают квартиры. Большую часть участников по количеству составляют небольшие владельцы.

Но рынок становится всё более профессиональным

Одновременно AirMap фиксирует другое изменение: растёт роль операторов, которые управляют большим количеством объектов.

Исследователи называют large host управляющих более чем десятью единицами недвижимости. Их доля среди всех хостов невелика, но количество таких операторов с 2017 года выросло значительно быстрее рынка в целом.

Именно здесь видно превращение Airbnb из модели дополнительного дохода собственника в полноценный операционный бизнес.

У профессионального оператора появляются:

• динамическое ценообразование;
• централизованная уборка;
• автоматизация коммуникации;
• управление десятками квартир;
• профессиональная фотография;
• системы revenue management;
• работа сразу с несколькими платформами.

Для частного собственника это означает рост конкуренции. Он уже конкурирует не только с соседней квартирой, но иногда с профессиональным оператором.

82% предложения - целые квартиры и дома

AirMap показывает, что около 82% объектов в национальной выборке 2024 года представляли собой целые квартиры или дома, а не отдельные комнаты.

Это важное структурное изменение по сравнению с первоначальным образом sharing economy, когда платформа ассоциировалась прежде всего с комнатой в жилье собственника.

Сегодня значительная часть рынка фактически представляет собой отдельный сегмент туристического размещения, использующий обычный жилой фонд.

Почему средняя Италия мало говорит о конкретном городе

AirMap подчёркивает сильные территориальные различия.

Roma, Milano, Firenze, Venezia, Napoli, Torino и небольшие туристические рынки находятся на разных стадиях развития. Где-то краткосрочная аренда уже является зрелым рынком, где-то предложение продолжает быстро расширяться.

Поэтому инвестору недостаточно знать национальные €167 за ночь или €11 700 годовой выручки. Нужны данные конкретного города, района и типа квартиры.

Например, для Милана мы отдельно разбираем влияние краткосрочной аренды на местный рынок жилья, а для Турина - краткосрочную аренду квартиры в Турине.

Почему рост Airbnb вообще важен для рынка недвижимости

AirMap обращает внимание на важный экономический механизм: если краткосрочная аренда становится заметно доходнее традиционного жилого договора, часть объектов получает альтернативный сценарий использования.

Для рынка это может означать:

• более высокую оценку квартир в туристически сильных районах;
• конкуренцию краткосрочного и долгосрочного использования;
• рост интереса инвесторов к небольшим квартирам;
• появление профессиональных управляющих;
• дополнительное давление на отдельные локальные сегменты жилья.

Но социальный эффект нельзя выводить только из национального оборота Airbnb. Он зависит от доли краткосрочных объектов в конкретном городе и районе, структуры жилья и местного спроса.

Эта тема вынесена отдельно в материал как краткосрочная аренда влияет на доступность жилья в Италии.

Что изменилось с налогами к 2026 году

Старая версия этой страницы говорила о повышении cedolare secca с 21% до 26% как о предложении. Это уже не соответствует действующим правилам.

Для физических лиц, использующих режим cedolare secca по locazioni brevi, ставка 21% может применяться к одной выбранной единице недвижимости. Для остальных объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду, применяется 26%.

Если в течение налогового периода под краткосрочную аренду используется более четырёх квартир, деятельность предполагается осуществляемой в предпринимательской форме.

Полный налоговый расчёт здесь не дублируем. Для него есть отдельная страница налоги и расходы при краткосрочной аренде в Италии.

Рынок 2026 года гораздо формальнее, чем рынок 2017 года

Экономический рост сопровождался ужесточением и унификацией правил.

Сегодня собственникам краткосрочной и туристической аренды необходимо учитывать CIN - Codice Identificativo Nazionale. Национальная система применяется с 2 ноября 2024 года, а санкционный режим действует с 2 января 2025 года.

CIN должен указываться в объявлениях и, в предусмотренных случаях, отображаться у объекта. При этом региональные или местные идентификационные требования могут продолжать действовать параллельно.

Пошаговые требования вынесены в отдельный раздел CIR и CIN для краткосрочной аренды.

Что эти цифры означают для инвестора

Рост национального рынка не означает, что любая квартира в Италии является хорошей Airbnb-инвестицией.

Наоборот, профессионализация делает выбор конкретного объекта ещё важнее.

• €167 средней ставки ничего не говорит о вашей микролокации.
• €11 700 выручки не означает €11 700 чистой прибыли.
• 70 ночей средней загрузки не гарантируют аналогичный результат объекту.
• Рост рынка не отменяет местные ограничения.
• Высокая туристическая активность может уже быть заложена в цену покупки.
• Краткосрочный формат нужно сравнивать с долгосрочной и временной арендой.

Психологическая ловушка: «рынок утроился, значит квартира окупится»

Цифра €8,8 млрд производит сильное впечатление. Но это оборот национального рынка, а не доходность отдельной квартиры.

Инвестор может купить объект в быстрорастущем сегменте и всё равно получить слабый результат, если:

• переплатил при покупке;
• переоценил загрузку;
• не учёл управление;
• не проверил местные правила;
• недооценил ремонт;
• купил слабую микролокацию;
• рассчитывал только на высокий сезон.

Рост отрасли говорит о масштабе возможности. Экономику конкретной инвестиции он не заменяет.

Главный вывод AirMap

За период 2017-2024 Airbnb в Италии изменился не только количественно.

Объектов стало примерно на половину больше, но средняя выручка на единицу выросла более чем вдвое. Национальный оборот поднялся примерно с €2,5 млрд до €8,8 млрд, а рядом с небольшими собственниками вырос профессиональный сегмент операторов.

Поэтому современную краткосрочную аренду уже трудно воспринимать только как дополнительный доход семьи от свободной квартиры. Это полноценный рынок размещения, управления и инвестиций.

Для владельца или инвестора из этого следует не обещание лёгкой прибыли, а обратное: чем профессиональнее становится рынок, тем важнее правильно выбрать объект и заранее считать всю экономику.

Частые вопросы

Сколько объектов Airbnb было в Италии в 2024 году?

Исследование AirMap указывает примерно 754 000 единиц. Это приблизительно на 52% больше, чем в 2017 году.

Какой оборот Airbnb в Италии показывал AirMap?

Исследователи оценивали экономический объём размещений примерно в €8,8 млрд за 2024 год против около €2,5 млрд в 2017 году.

Сколько в среднем приносил один объект Airbnb?

По AirMap, средняя годовая выручка на единицу в 2024 году составляла около €11 700. Это выручка до расходов и налогов, а не чистая прибыль собственника.

Какая средняя цена ночи Airbnb в Италии?

В национальной выборке AirMap за 2024 год средняя ставка была около €167 за ночь. Конкретные города, районы и сезоны могут существенно отличаться от этого значения.

Airbnb в Италии в основном управляют крупные компании?

Нет. Большинство хостов в 2024 году управляли одной или двумя единицами. Но одновременно растёт роль профессиональных операторов, управляющих большим количеством объектов.

Какая ставка cedolare secca действует для краткосрочной аренды?

При выборе этого режима ставка 21% может применяться к одной выбранной единице недвижимости. Для остальных квартир, используемых в краткосрочной аренде, применяется 26%. Налоговый сценарий конкретного собственника нужно рассчитывать отдельно.

Означает ли рост Airbnb, что выгодно покупать любую квартиру под краткосрок?

Нет. Национальный рост рынка не определяет результат конкретного объекта. Нужно отдельно считать цену покупки, загрузку, ставку, управление, налоги, состояние квартиры и альтернативную доходность при другом формате аренды.