Обновлено: 24 сентября 2026
Краткосрочную аренду в Милане часто описывают двумя противоположными фразами. Первая: «Airbnb забрал квартиры у жителей». Вторая: «краткосрок занимает меньше двух процентов рынка и почти ни на что не влияет».
Обе формулы слишком простые.
Свежие данные 2026 года показывают, почему спор не заканчивается: результат сильно зависит от того, что именно считать краткосрочной арендой. Одно дело - любое объявление, появившееся на платформе. Другое - квартира, которая действительно работает в краткосроке большую часть года и фактически не участвует в обычной долгосрочной аренде.
Поэтому вопрос для Милана лучше ставить не так: «виноват ли Airbnb в жилищном кризисе?», а так: какова реальная доля краткосрочной аренды, где она концентрируется и насколько именно в этих зонах она конкурирует с обычным жильём.
Если вам нужны правила запуска, CIN, туристический налог и требования к собственнику, используйте отдельный центр краткосрочной аренды в Италии. Здесь разбираем только влияние на рынок жилья Милана.
Коротко о главном
- Краткосрочная аренда в Милане заметна, но её масштаб зависит от методики подсчёта.
- В августе 2026 AIGAB на основе AirDNA насчитывал около 16,3 тыс. онлайн-объявлений - примерно 2% жилищного фонда города.
- Inside Airbnb в июне 2026 относил к стабильно активным только около 7,6 тыс. квартир - примерно 0,9% фонда.
- Коммерческий сервис AirDNA в сентябре 2026 показывал почти 19,5 тыс. active listings по собственной методологии.
- Поэтому нельзя сравнивать цифры без определения, что именно считается «активной квартирой».
- Даже небольшая доля по всему Милану может иметь заметный локальный эффект в центре, туристических и транспортных зонах.
- Дефицит жилья Милана не объясняется одним краткосроком: влияют также пустующие квартиры, высокий спрос, студенты, мобильные специалисты, стоимость покупки и поведение собственников.
Почему спор начинается уже с цифр
Фраза «в Милане 16 тысяч квартир Airbnb» звучит убедительно, но сама по себе ещё не объясняет ситуацию.
Объект может:
- быть опубликован на платформе круглый год;
- появляться только на несколько недель;
- иметь карточку, но почти не получать бронирований;
- использоваться владельцем часть года;
- работать как постоянный профессиональный краткосрок.
Для рынка долгосрочной аренды эти пять сценариев имеют совершенно разное значение.
Три цифры по Милану, которые нельзя смешивать
| Показатель | Ориентир 2026 | Что он означает |
|---|---|---|
| Общий жилищный фонд Милана | около 827 648 объектов | База для оценки масштаба |
| Объявления онлайн по данным AIGAB/AirDNA, август 2026 | около 16 303 | Объекты, представленные онлайн |
| Стабильно активные по Inside Airbnb, июнь 2026 | около 7 634 | Объекты, имевшие бронирование за последние 12 месяцев и рассматриваемые как стабильный сегмент |
Первая группа соответствует примерно 2% всего жилищного фонда Милана. Вторая - примерно 0,9%.
Кроме того, AirDNA на 22 сентября 2026 показывал уже около 19,5 тыс. active listings. Это не означает, что за несколько недель из долгосрочной аренды исчезли ещё тысячи квартир. Просто сервис использует собственное определение активного листинга.
Поэтому любая серьёзная дискуссия должна начинаться с методологии, а не с самого большого числа в заголовке.
Почему критики краткосрочной аренды всё равно видят проблему
Аргумент критиков строится не только на проценте от всего городского фонда.
Если краткосрочные квартиры концентрируются там же, где особенно высок спрос со стороны студентов, молодых специалистов и обычных арендаторов, даже сравнительно небольшой городской процент может быть заметен локально.
- исторический центр;
- Porta Venezia;
- Brera;
- Navigli и Ticinese;
- Centrale;
- районы с сильным событийным и деловым потоком;
- локации возле крупных транспортных узлов.
Ранее исследования, публиковавшиеся вокруг этого рынка, показывали именно такую концентрацию: значительная часть предложения собирается в ограниченном числе NIL, тогда как во многих периферийных районах доля краткосрока существенно ниже.
Поэтому утверждение «по Милану всего около 1-2%, значит влияния нет» тоже слишком грубое.
Почему представители рынка считают влияние преувеличенным
AIGAB обращает внимание на другую сторону статистики.
Во-первых, краткосрочно предлагаемые объекты составляют сравнительно небольшую долю всего жилищного фонда Милана.
Во-вторых, значительная часть объявлений не означает постоянно работающую туристическую квартиру.
В-третьих, по данным, которые приводит AIGAB, более 100 тысяч жилых единиц Милана остаются незанятыми. В августе 2026 речь шла примерно о 105 тысячах объектов, то есть около 12,7% жилищного фонда.
С этой точки зрения проблема доступности жилья значительно шире Airbnb: вопрос состоит также в том, почему большое количество недвижимости вообще не выходит на рынок долгосрочной аренды.
Так кто прав?
На уровне всего города данных недостаточно, чтобы честно свести проблему к одному фактору.
Более точная формулировка выглядит так:
- краткосрочная аренда не является единственным объяснением дорогого и дефицитного жилья Милана;
- но в отдельных центральных и высокоспросных микролокациях она может усиливать конкуренцию за небольшие квартиры;
- масштаб эффекта нужно анализировать на уровне района и типа объекта, а не только города в целом.
Это намного менее эффектный вывод, чем «Airbnb уничтожил рынок» или «Airbnb ни при чём», зато он лучше соответствует реальной структуре данных.
Почему особенно важны студии и квартиры с одной спальней
Один из аргументов AIGAB состоит в том, что значительная часть краткосрочного предложения Милана - небольшие объекты: monolocale или квартира с одной спальней.
С точки зрения семьи с детьми это действительно не всегда взаимозаменяемый фонд.
Но для другой аудитории ситуация противоположная.
- одинокий работник;
- молодая пара;
- студент;
- магистрант;
- временный сотрудник;
- человек, недавно переехавший в Милан.
Именно для них небольшая квартира часто является основным сегментом поиска. Поэтому структура объектов имеет не меньшее значение, чем их количество.
Что ещё создаёт жилищное давление в Милане
Если убрать краткосрочную аренду из дискуссии, остальные проблемы никуда не исчезнут.
- Высокий спрос. Милан притягивает студентов, специалистов, иностранных работников и внутреннюю миграцию.
- Высокая стоимость покупки. Чем дороже сама квартира, тем выше экономические ожидания собственника от аренды.
- Большой незанятый фонд. Часть квартир не находится ни на длинном, ни на коротком рынке.
- Риск долгосрочной аренды в глазах владельцев. Морозность, судебные сроки и потеря гибкости влияют на решения собственника.
- Рост временных форм проживания. Сильнее становится рынок transitorio, студентов и мобильных работников.
- Ограниченный доступный фонд. Comune Milano в 2026 году продолжает расширять программы публичного и временного жилья, что само по себе показывает масштаб более широкой жилищной проблемы.
В марте 2026 года Comune di Milano утвердил программу, предусматривающую распределение более 2 300 единиц публичного и временного жилья. Это другой сегмент рынка, но он показывает, что доступность жилья рассматривается городом как системная проблема, а не только как спор вокруг туристических квартир.
Что изменилось для собственника в 2026 году
Для владельца краткосрок стал гораздо более формализованным рынком, чем несколько лет назад.
CIN обязателен для краткосрочных и туристических аренд, национальная система действует с ноября 2024 года, а санкционный режим - с января 2025 года. Министерство туризма также требует соблюдения установленных требований безопасности для соответствующих объектов.
В Милане с 1 апреля 2026 года туристический налог для locazioni brevi установлен в размере €9,50 с человека за день пребывания.
Эти требования важны не для спора о доступности жилья как такового, а для другого вывода: краткосрочная аренда всё меньше похожа на пассивный сценарий «просто разместить квартиру на платформе».
Полный порядок запуска не дублируем здесь. Для него есть отдельный центр краткосрочной аренды и страница CIR/CIN.
Если вы собственник: не принимайте решение только по цене за ночь
Самый сильный психологический триггер краткосрочной аренды - высокая ставка за одну ночь.
Например, €180 за ночь визуально кажется значительно привлекательнее долгосрочной месячной аренды. Но сравнивать эти цифры напрямую нельзя.
Для реального решения нужно добавить:
- загрузку;
- комиссии платформ;
- уборку;
- бельё;
- управление;
- ремонт и износ;
- простои;
- налоги;
- туристический налог и администрирование;
- регистрацию гостей;
- операционную нагрузку.
Поэтому решение «краткосрок или долгосрок» для собственника является инвестиционным расчётом, а не идеологическим выбором.
Если вы покупаете квартиру в Милане
Туристическая активность района может быть одновременно плюсом и минусом.
| Фактор | Возможный плюс | Возможный минус |
|---|---|---|
| Высокий поток гостей | Спрос на краткосрочную аренду | Шум и постоянная смена соседей |
| Центральная локация | Высокая ликвидность | Дорогая цена входа |
| Много маленьких квартир | Понятная аудитория | Высокая конкуренция |
| Сильная туристическая зона | Высокая ставка в отдельные периоды | Зависимость от событий и сезонности |
| Кондоминиум с туристическими квартирами | Рынок уже знаком с форматом | Больше движения и возможных конфликтов |
Если цель - именно покупка объекта под аренду, используйте отдельный материал как купить квартиру в Милане под аренду. Эта страница не должна становиться вторым инвестиционным гидом.
Есть квартира в Милане и выбираете между краткосроком и долгосроком?
Можно сравнить оба сценария по конкретному объекту: район, потенциальную загрузку, расходы, управление, правила и альтернативу в виде долгосрочной или временной аренды. Не по максимальной цене за ночь, а по реальной модели владения.
Главный вывод
Краткосрочная аренда действительно является частью жилищной системы Милана, но цифры 2026 года не поддерживают простое объяснение «Airbnb создал весь кризис жилья».
В масштабе города постоянно работающий краткосрок занимает относительно небольшую долю жилищного фонда. Но в отдельных центральных районах и в сегменте небольших квартир эффект может быть заметно выше.
Поэтому правильный анализ всегда требует трёх уровней: город → район → конкретный тип квартиры.
А для собственника главный вопрос ещё проще: не «какой формат выглядит доходнее в рекламе», а какой формат после расходов, правил и управления действительно лучше работает именно для его квартиры.
Частые вопросы
Сколько квартир в Милане используется для краткосрочной аренды?
Ответ зависит от определения. В августе 2026 AIGAB на основе AirDNA приводил около 16,3 тыс. онлайн-объявлений, примерно 2% жилищного фонда. Inside Airbnb в июне 2026 относил к стабильно активным около 7,6 тыс. квартир, примерно 0,9% фонда.
Почему AirDNA показывает больше объектов?
Разные платформы используют разные критерии активности и периоды наблюдения. Поэтому число active listings нельзя автоматически трактовать как количество квартир, полностью изъятых из долгосрочной аренды.
Airbnb действительно повышает аренду в Милане?
В отдельных высокоспросных районах краткосрочная аренда может усиливать конкуренцию за небольшие квартиры. Но на общегородскую стоимость жилья одновременно влияют высокий спрос, цены недвижимости, незанятый фонд и другие структурные факторы.
В каких районах эффект краткосрочной аренды сильнее?
Обычно там, где одновременно высоки туристический спрос, транспортная доступность и интерес временных жителей: центр, полуцентр, зоны вокруг Centrale и популярные lifestyle-районы. Но для точного вывода нужно смотреть данные конкретного NIL или района.
Почему наличие 100 тысяч пустующих квартир важно для спора?
Потому что это показывает: жилищный фонд может быть недоступен арендаторам и по причинам, не связанным с Airbnb. Часть собственников вообще не выводит объект на рынок, поэтому дефицит долгосрочного предложения имеет несколько источников.
Стало ли сложнее сдавать квартиру краткосрочно в Милане в 2026 году?
Рынок стал более формализованным. Действуют обязательный CIN, требования безопасности, регистрационные процедуры и туристический налог. Поэтому собственнику нужно считать не только потенциальную ставку за ночь, но и compliance и операционные расходы.
Стоит ли покупать квартиру в Милане специально под Airbnb?
Это уже отдельный инвестиционный вопрос. Нужно проверить цену входа, конкретный район, допустимость выбранного формата, чистую доходность, управление и альтернативу в виде долгосрочной или временной аренды.
