Обновлено: 27 сентября 2026
С 2026 года для владельцев квартир, которые используют краткосрочную аренду в Италии, изменилась одна из самых важных границ: частное лицо может оставаться в специальном налоговом режиме locazioni brevi максимум с двумя квартирами за налоговый период.
Если в краткосрочную аренду передаётся третья квартира, закон устанавливает презумпцию предпринимательской деятельности.
При этом ставки cedolare secca для тех, кто остаётся в частном режиме, принципиально не изменились: 21% можно применить к одной выбранной квартире, 26% - ко второй.
То есть главное изменение 2026 года не в повышении ставки владельцу одной квартиры, а в том, что граница между частной сдачей и бизнесом была резко снижена: раньше специальный режим допускал до четырёх квартир, теперь - только две.
Здесь разбираем только это изменение. Общую работу cedolare secca смотрите отдельно: cedolare secca в Италии.
- Коротко
- Что изменилось с 2026 года
- Одна квартира: 21%
- Две квартиры: 21% и 26%
- Три квартиры: презумпция бизнеса
- Почему 21% не обязательно относится к «первой» квартире
- Примеры
- Что произошло со старым лимитом четырёх квартир
- Что означает предпринимательский режим
- Что эта реформа не изменила
- Что проверить собственнику в 2026 году
- FAQ
Коротко
| Сколько квартир используется для locazioni brevi | Режим с 2026 года |
|---|---|
| 1 квартира | Возможна cedolare secca 21% |
| 2 квартиры | 21% на одну выбранную квартиру, 26% на другую |
| 3 квартиры и более | Презумпция предпринимательской деятельности; специальный частный режим locazioni brevi не применяется |
Важно: количество считается по квартирам, предназначенным для краткосрочной аренды в течение одного налогового периода. Не имеет значения только то, сколько объектов одновременно размещено в объявлении в конкретный день.
Что изменилось с 2026 года
Legge di Bilancio 2026 изменила статью, которая определяет максимальное количество квартир для использования режима locazioni brevi физическим лицом вне предпринимательской деятельности.
До конца 2025 года закон использовал порог в четыре квартиры.
С налогового периода 2026 года этот лимит уменьшен до двух квартир.
Следовательно:
- 1 квартира - частный режим возможен;
- 2 квартиры - частный режим возможен;
- с 3-й квартиры - деятельность презюмируется предпринимательской.
Это и есть центральное изменение 2026 года.
Если сдаётся одна квартира: cedolare secca 21%
Для физического лица, которое использует для краткосрочной аренды одну квартиру и соответствует остальным требованиям режима, сохраняется возможность выбрать cedolare secca по ставке 21%.
Поэтому распространённый в процессе обсуждения бюджета сценарий, при котором 26% могли распространить уже на единственный объект, в итоговую модель не вошёл.
Для владельца одной квартиры это означает, что сама ставка 21% сохранилась.
Если квартир две: 21% на одну, 26% на вторую
При наличии двух квартир, используемых для locazioni brevi, обе ещё могут оставаться в частном режиме.
Но налоговая ставка различается:
- для одной квартиры по выбору налогоплательщика может применяться cedolare secca 21%;
- для второй применяется 26%.
Это важное уточнение. Закон не говорит, что 21% обязательно получает квартира, которую вы купили первой, начали сдавать первой или раньше разместили на Airbnb.
Речь идёт об одной unità immobiliare, которую налогоплательщик определяет для применения пониженной ставки.
Что происходит с третьей квартиры
Именно здесь находится главное изменение 2026 года.
Если в течение одного налогового периода для краткосрочной аренды используются более двух квартир, деятельность по закону презюмируется осуществляемой в предпринимательской форме.
Практически это означает, что нельзя рассуждать так:
«На первую квартиру оставлю 21%, на вторую 26%, а предпринимательской будет только третья».
Нет. Сам факт превышения разрешённого количества выводит деятельность из специальной модели краткосрочной аренды частного лица.
Дальше собственнику уже нужно рассматривать деятельность как бизнес и отдельно определять правильную налоговую и организационную структуру.
Почему выражение «первая квартира - 21%» может вводить в заблуждение
В повседневных объяснениях часто говорят:
- первая квартира - 21%;
- вторая - 26%.
Для быстрого понимания схема удобная, но юридически точнее говорить иначе:
21% применяется к одной квартире, которую налогоплательщик выбирает для этой ставки, а 26% - к другой.
Это различие может иметь значение, если две квартиры дают сильно разный годовой доход.
Примеры
Пример 1. Одна квартира в Турине
Собственник сдаёт одну квартиру на несколько дней или недель различным гостям.
Если выполнены требования режима locazioni brevi, он может выбрать cedolare secca 21%.
Пример 2. Две квартиры
У собственника одна квартира в Турине и одна в Лигурии, обе используются для краткосрочной аренды.
Он остаётся в допустимом количественном пределе. Для одной unità immobiliare может применяться 21%, для другой - 26%.
Пример 3. Три квартиры
Собственник в течение 2026 года использует три разные квартиры для краткосрочной аренды.
Он превышает лимит в две квартиры. Возникает законодательная презумпция предпринимательской деятельности, поэтому продолжать использовать частный режим locazioni brevi с cedolare secca по схеме 21% + 26% нельзя.
Что произошло со старым лимитом четырёх квартир
Это важный момент для тех, кто уже несколько лет занимается краткосрочной арендой.
Ранее специальный налоговый режим locazioni brevi признавался при использовании не более четырёх квартир за один налоговый период.
Презумпция предпринимательской деятельности поэтому возникала при превышении этого порога.
С 2026 года законодатель заменил старое число четыре на два.
То есть собственник, который в 2025 году ещё мог управлять тремя или четырьмя квартирами в рамках старой количественной нормы, с 2026 года должен пересмотреть свою модель.
Что означает «деятельность считается предпринимательской»
Здесь важно не упрощать ситуацию до одной фразы «нужно открыть Partita IVA».
Переход в предпринимательскую модель означает необходимость заново определить весь режим деятельности, включая:
- налоговый статус;
- Partita IVA;
- характер дохода как reddito d’impresa;
- бухгалтерский режим;
- возможные previdenziali обязательства;
- региональные и муниципальные требования;
- возможную необходимость SCIA;
- правильное оформление деятельности.
Конкретный набор действий зависит уже не только от национального налогового правила, но и от формы бизнеса и местных требований.
Поэтому эта страница намеренно не превращается в полный гид по открытию туристического бизнеса.
Что эта реформа не изменила
Снижение лимита до двух квартир не отменяет другие правила краткосрочной и туристической аренды.
Отдельно продолжают существовать требования, связанные с:
- CIN;
- регистрацией и региональными процедурами;
- передачей данных гостей;
- требованиями безопасности;
- туристическим налогом там, где он применяется;
- правилами конкретного Comune;
- налоговым декларированием полученного дохода.
Их нельзя считать автоматически выполненными только потому, что у собственника одна или две квартиры.
Для Турина практическая сторона вынесена отдельно: краткосрочная аренда квартиры в Турине.
Что проверить собственнику в 2026 году
- Сколько разных квартир фактически использовалось для краткосрочной аренды в течение года.
- Не превышен ли предел двух квартир.
- К какой квартире выгоднее применить 21%, если объектов два.
- Правильно ли отражены доходы от второй квартиры по ставке 26%.
- Есть ли действующий CIN.
- Выполнены ли региональные и муниципальные требования.
- Не возникла ли необходимость перейти в предпринимательскую форму.
- Правильно ли оформляются поступления через платформы и посредников.
- Совпадает ли фактическая деятельность с тем режимом, в котором она декларируется.
Сдаёте одну, две или три квартиры и не уверены, какой режим действует в 2026 году?
Сначала нужно разделить налоговый вопрос, количество объектов, региональные требования и фактическую модель деятельности. Особенно важно сделать это до расширения с двух квартир до трёх.
FAQ
Какая ставка cedolare secca действует для одной квартиры в краткосрочной аренде?
При соблюдении требований режима для одной выбранной unità immobiliare может применяться ставка 21%.
Если квартир две, обе облагаются по 26%?
Нет. Для одной из двух квартир налогоплательщик может применить 21%, а для другой действует 26%.
Какую именно квартиру можно облагать по 21%?
Одну unità immobiliare выбирает налогоплательщик. Поэтому корректнее говорить не «первая квартира», а «одна выбранная квартира».
Что происходит с третьей квартиры в 2026 году?
Если для locazioni brevi предназначено более двух квартир в течение налогового периода, деятельность презюмируется предпринимательской. Частный режим краткосрочной аренды перестаёт применяться.
Можно ли оставить первые две квартиры на cedolare secca, а третью оформить как бизнес?
Нет, именно количество квартир вызывает презумпцию предпринимательской деятельности. Превышение лимита нельзя рассматривать как отдельный предпринимательский режим только для третьего объекта при сохранении первых двух в прежней модели.
Какой лимит действовал раньше?
До 2026 года специальный режим признавался при использовании для locazioni brevi не более четырёх квартир за налоговый период. С 2026 года лимит уменьшен до двух.
Означает ли наличие двух квартир, что больше ничего оформлять не нужно?
Нет. Количественный лимит касается налогового разграничения между частным и предпринимательским режимом. CIN, местные правила, безопасность, регистрационные и иные обязательства проверяются отдельно.
