Обновлено: 13 октября 2026 года.
Российская компания владеет недвижимостью в Италии и хочет её продать. Или итальянская сторона готовит сделку, в которой участвует юридическое лицо из России. Может ли нотариус оформить акт, если в ЕС действуют санкции? Ответ не сводится к одному «да» или «нет»: важно различать нотариальное удостоверение, запрет на юридическое консультирование, ограничения в отношении конкретных участников и возможность провести расчёты.
Суд Европейского союза дал важное разъяснение в деле C‑109/23 (Jemerak). Оно действительно открывает правовой путь для определённых нотариальных действий, но не отменяет санкционный контроль. Ниже - что именно решил суд и как оценивать ситуацию в Италии до подписания обязательств.
- Краткий ответ
- Что решил Суд ЕС по делу C‑109/23
- Чего решение не разрешает
- Как применять вывод к нотариусу в Италии
- Что необходимо проверить перед сделкой
- Документы для предварительной оценки
- Порядок действий до задатка
- Ответы на вопросы
Кратко: нотариальное действие возможно, если сама сделка законна
- Нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости российской компанией само по себе не является запрещённой юридической консультацией в смысле рассмотренной Судом ЕС нормы.
- Решение не освобождает от проверок по Регламентам ЕС № 833/2014 и № 269/2014, включая ограничения на сделки с определёнными лицами и замораживание активов.
- Для реальной сделки надо установить собственника, конечных бенефициаров, санкционные связи, статус объекта, способ оплаты и позицию обслуживающего банка.
- Если договоренность уже предусматривает задаток, срок подписания или штрафы, сначала нужна юридическая и платёжная проверка.
Есть российская компания в структуре сделки и нотариус сомневается?
Не стоит делать вывод о невозможности сделки только из страны регистрации компании. Можно предварительно проверить применимые запреты, документы и доступность расчётов, а затем обратиться к нотариусу с конкретной правовой и фактической картиной. LiveToItaly помогает организовать такую предварительную оценку с профильными специалистами.
Дело C‑109/23: что именно постановил Суд ЕС
Спор возник в Германии: нотариус отказался удостоверить договор продажи квартиры в Берлине, принадлежавшей компании, учреждённой в России. Он опасался нарушить запрет предоставления юридических консультационных услуг российским юридическим лицам по статье 5n(2)(b) Регламента ЕС № 833/2014. Дело было передано на рассмотрение Суда Европейского союза.
В решении от 5 сентября 2024 года Суд разграничил независимую и беспристрастную нотариальную функцию и оказание услуг юридического консультирования в интересах конкретного клиента. Он указал, что рассматриваемое нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости не относится к запрету по статье 5n(2).
Суд также рассмотрел связанные действия нотариуса по исполнению удостоверенного договора: снятие обременений, оформление перехода права, действия с покупной ценой, а также услуги переводчика в рамках удостоверения. Эти действия в описанном контексте тоже не подпадали под указанный запрет юридических консультаций.
Решение: C‑109/23, ECLI:EU:C:2024:681, полный текст в EUR-Lex. Это правовое толкование нормы ЕС, однако конкретная сделка должна оцениваться по правилам, действующим на момент её совершения.
Чего решение C‑109/23 не разрешает
Ошибка - читать решение как универсальное разрешение нотариусам оформлять любые операции для всех российских компаний. Суд ответил на узкий вопрос о квалификации определённых нотариальных действий в рамках запрета юридических консультационных услуг. Он не признал законными любые сделки независимо от участников и источника денег.
- Санкционные списки и замороженные активы. Если компания, бенефициар или другое значимое лицо подпадает под ограничения, могут применяться запреты на распоряжение активами и предоставление денежных средств.
- Отдельные секторальные и транзакционные запреты. Их проверяют независимо от вопроса нотариального удостоверения.
- Банковские расчёты. Правовая возможность удостоверить акт не означает, что любой банк проведёт платёж.
- Происхождение средств и AML. Нотариус и банк обязаны выполнять проверочные процедуры.
- Иные профессиональные услуги. Разработка коммерческой схемы, правовые консультации и сопровождение могут оцениваться отдельно от нотариального удостоверения.
Можно ли опираться на это решение в Италии
Да, как на толкование законодательства ЕС, которое имеет значение и для Италии. При этом решение исходило из обстоятельств немецкой сделки и не отменяет требований итальянского нотариального права. Итальянский нотариус оценивает законность конкретного акта, полномочия подписантов, структуру собственности и применимые ограничительные меры.
Если нотариус отказывает со ссылкой только на общий запрет юридического консультирования российским компаниям, уместно попросить уточнить конкретную норму, препятствие и фактическое обстоятельство. Но нельзя утверждать, что нотариус обязан удостоверить любой такой договор: отказ может иметь иные законные причины.
Общие функции итальянского нотариуса разбираются отдельно: нотариус в Италии. Порядок оформления недвижимости - в статье нотариус при покупке недвижимости. Здесь рассматривается исключительно санкционный аспект участия российской компании.
Пять проверок перед нотариальной сделкой
| Что проверить | Почему это решает исход |
|---|---|
| Юридическое лицо | Где зарегистрировано, кто подписывает договор, как подтверждаются полномочия |
| Бенефициары и контроль | Возможны ли санкции в связи с владением или контролем со стороны ограниченных лиц |
| Объект и характер операции | Можно ли распоряжаться активом; нет ли отдельных секторальных ограничений |
| Банк и маршрут расчётов | Готов ли банк обработать законную операцию после проверки документов |
| Нотариальная функция | Какие действия относятся к удостоверению, а какие могут квалифицироваться как самостоятельные юридические услуги |
Важна проверка на дату сделки: санкционные списки и нормы меняются. Не следует полагаться на заключение, подготовленное много месяцев назад, без повторной проверки.
Какие документы подготовить для предварительного разбора
- Выписка из реестра российской компании, уставные сведения и документы руководителя или представителя.
- Структура владения и информация о конечных бенефициарах; документы по контролю над компанией.
- Документы, подтверждающие право собственности и характеристики объекта недвижимости в Италии.
- Проект договора либо письменное описание сделки, цена, валюта, стороны и предполагаемая дата.
- Сведения об обслуживающих банках, стороне-плательщике и источнике средств.
- Имеющиеся ответы банков и нотариальных контор, если кто-то уже отказал или запросил дополнительные сведения.
На первом этапе не следует рассылать непроверенным контактам полные банковские выписки, паспортные копии и конфиденциальные корпоративные документы. Сначала согласуйте защищённый способ передачи информации и объём необходимых сведений.
Как действовать до аванса, задатка и нотариального акта
- Определите точный состав сторон. Уточните, участвует ли российская компания напрямую или через дочернюю структуру, представителя либо другое лицо.
- Проведите санкционную проверку. Изучаются участники, владение, контроль, вид операции и другие запреты.
- Проверьте расчёты. Согласуйте законный способ платежа с банком, прежде чем обещать продавцу жёсткие сроки.
- Получите предварительную позицию нотариуса. Представьте проверенную структуру сделки и спросите о полном составе документов.
- Только после этого согласуйте предварительные обязательства. Сроки, задаток и условия выхода из сделки должны соответствовать реальным возможностям.
Не используйте искусственное дробление платежей, номинальных покупателей или сокрытие бенефициаров в расчёте на обход санкций. Это может создать самостоятельные нарушения и сорвать регистрацию сделки.
Если вопрос в переводе собственных средств на покупку жилья физическим лицом, ситуация другая. Для неё существует отдельная страница о покупке дома без ипотеки и организации расчётов.
Сделка выглядит сложной? Это ещё не означает, что она невозможна.
Если в операции участвует российская компания, есть иностранные бенефициары или банк и нотариус по-разному оценивают документы, мы поможем организовать предварительный разбор и согласовать законный порядок дальнейших действий. Напишите тип сделки, страну регистрации сторон, местонахождение объекта и стадию переговоров. Оценка проводится до задатка - без обещаний обхода санкций или банковских проверок.
FAQ: нотариусы, российские компании и санкции ЕС
Разрешил ли Суд ЕС любые сделки с российскими компаниями?
Нет. Решение C‑109/23 касается определённых нотариальных действий и запрета юридических консультационных услуг. Другие санкционные ограничения сохраняются.
Может ли итальянский нотариус удостоверить продажу недвижимости российской компанией?
В принципе такая нотариальная процедура сама по себе не запрещена статьёй 5n(2) в толковании Суда ЕС. Возможность конкретной сделки зависит от других запретов, сторон, объекта и расчётов.
Имеет ли значение, включена ли компания в санкционные списки?
Да. Санкционные списки, владение и контроль ограниченных лиц могут прямо влиять на распоряжение недвижимостью и денежные расчёты.
Решение C‑109/23 действует только в Германии?
Это толкование права ЕС, значимое также для Италии. Но конкретные нотариальные требования и обстоятельства сделки проверяются по итальянскому праву.
Может ли банк отказать, даже если нотариальное действие допустимо?
Да. Нотариальное удостоверение и банковское обслуживание - разные вопросы. Банк проводит собственную санкционную и AML-проверку.
Можно ли подписать предварительный договор до завершения проверок?
Подписание возможно лишь после анализа рисков. Без ясности по санкциям и расчётам задаток и обязательные сроки могут создать значительные убытки.
Как LiveToItaly может помочь в таком случае?
Поможем собрать исходные сведения, организовать предварительную юридическую и нотариальную оценку, уточнить документы и обсудить законный маршрут сделки с профильными специалистами.
Правовая основа: решение Суда ЕС от 5 сентября 2024 года по делу C‑109/23; Регламенты Совета ЕС № 833/2014 и № 269/2014 в применимых редакциях. Статья носит информационный характер и не заменяет санкционный правовой анализ конкретной операции.
