Этапы сделки и нотариус в Италии: от подготовки документов до rogito и ключей

Обновлено: 6 августа 2026 года

Нотариальный этап покупки недвижимости в Италии начинается не в момент, когда стороны садятся подписывать rogito. До встречи нужно выбрать нотариуса, открыть практику, передать документы, согласовать налоги и платежи, проверить проект акта, решить вопросы языка, ипотеки, доверенности, передачи ключей и освобождения объекта.

Этот маршрут ведёт от принятого предложения или preliminare до регистрации перехода права и фактической передачи недвижимости. Проверка объекта, задаток, налоги и ипотека рассматриваются здесь только в той части, которая влияет на подготовку нотариальной сделки.

• Кратко
• Карта нотариального этапа
• Маршрут от preliminare до ключей
• Когда и как выбрать нотариуса
• Что делает нотариус
• Что нотариус не заменяет
• Документы для открытия практики
• Цена, платежи и происхождение денег
• Депозит цены у нотариуса
• Проект rogito и проверка условий
• Иностранный покупатель, переводчик и доверенность
• Что происходит в день rogito
• Ключи и передача объекта
• Что происходит после подписания
• FAQ

Кратко

• Нотариуса лучше выбирать заранее, а не после назначения даты подписания.
• Выбор нотариуса свободен и обычно принадлежит покупателю.
• Нотариус является независимым публичным должностным лицом и не представляет только одну сторону.
• До rogito нотариус получает документы, проверяет юридическую структуру сделки и готовит проект акта.
• Техническое состояние, ремонт, рыночную цену и интересы покупателя нужно контролировать отдельно.
• Способы оплаты, происхождение средств, ипотека и агентская комиссия должны быть подтверждаемыми.
• После подписания нотариус выполняет регистрацию, транскрипцию и кадастровую перерегистрацию.

Карта нотариального этапа

Маршрут от preliminare до ключей

1. Выбрать нотариуса. Передать ему принятые договоры и краткую структуру сделки.
2. Открыть практику. Нотариальная контора запрашивает данные сторон, объекта, посредника, ипотеки и платежей.
3. Завершить проверки. Продавец и специалисты закрывают документы, обременения и технические вопросы.
4. Согласовать налоги и расчёты. Определяются льготы, цена, платежные инструменты и остаток к rogito.
5. Получить проект акта. Покупатель проверяет данные, условия, имущество, освобождение и способ оплаты.
6. Решить вопрос языка и присутствия. При необходимости готовятся переводчик, двуязычный акт или доверенность.
7. Подписать rogito. Нотариус читает акт, стороны подписывают документы, проводятся согласованные платежи.
8. Принять объект. Передаются ключи, владение, документы, счётчики и зафиксированное имущество.
9. Получить подтверждения. Нотариус регистрирует акт, выполняет транскрипцию и кадастровые действия.

Обязательства по цене, задатку и срокам возникают раньше. Для этих вопросов используйте предложение и предварительный договор.

Когда и как выбрать нотариуса

Покупатель вправе свободно выбрать нотариуса. Конкретного специалиста не должны навязывать ни агентство, ни банк. Обычно нотариальные расходы несёт покупатель, если стороны не предусмотрели иной порядок.

Нотариуса полезно подключать до подписания предложения или preliminare, если сделка сложная. Минимально безопасный момент для открытия практики наступает сразу после принятия условий, а не за несколько дней до rogito.

• работает ли контора с иностранными покупателями;
• готова ли координировать ипотечную сделку;
• кто будет вести практику и отвечать на вопросы;
• какой пакет требуется от покупателя и продавца;
• нужен ли технический отчёт или дополнительные проверки;
• как заранее получить проект акта;
• как оформляются переводчик и доверенность;
• возможен ли deposito prezzo;
• что входит в preventivo и какие налоги показаны отдельно;

Общий раздел о профессии, выборе и стоимости специалиста находится здесь: нотариус в Италии при сделках с недвижимостью.

Что делает нотариус перед сделкой

Зона	Что происходит
Стороны	Устанавливаются личности, полномочия, семейный режим, представительство и право подписывать акт
Право собственности	Проверяется основание приобретения продавца и непрерывность регистрационных записей
Реестры	Проверяются ипотеки, аресты, пignорамeнто, сервитуты и другие записи, значимые для акта
Объект	Сопоставляются кадастровые данные, описание, принадлежности и обязательные сведения
Договор	Формируется законная структура перехода права, платежей, гарантий и заявлений сторон
Налоги	Рассчитываются применимые налоги и проверяются основания для льгот
Платежи	Фиксируются цена, ранее уплаченные суммы, способы расчёта и агентская комиссия
Антиотмывочные проверки	Устанавливаются клиент, фактический владелец и понятность происхождения средств
После акта	Выполняются регистрация, транскрипция и кадастровая перерегистрация

Нотариус является независимым и беспристрастным публичным должностным лицом. Он отвечает за законность нотариального акта, но не действует как персональный переговорщик покупателя.

Что нотариус не заменяет

• сравнение цены с рынком;
• переговоры с продавцом и агентством;
• оценку ремонта и будущих расходов;
• поиск сырости, плесени и скрытых дефектов;
• полную техническую проверку строительной истории вместо специалиста;
• расчёт инвестиционной доходности;
• контроль бытового состояния при передаче ключей;
• постоянную координацию всех участников от первого просмотра.

Юридическая проверка нотариуса и техническая проверка объекта дополняют друг друга. Например, нотариус работает с актами и реестрами, а геометр или архитектор анализирует фактическую планировку, разрешения и строительные документы.

Документы для открытия нотариальной практики

От кого	Что обычно готовится
Покупатель	Документ личности, codice fiscale, семейное положение, адрес, данные супруга, льготы prima casa, доверенность
Продавец	Документы личности, семейный режим, акт приобретения, наследство или дарение, согласия совладельцев
По объекту	Кадастровые данные и план, APE, разрешения, технические документы, сведения об аренде и принадлежностях
По кондоминиуму	Состояние платежей, утверждённые работы, споры и документы администратора
По ипотеке	Решение банка, проект кредитного договора, perizia и инструкции по выдаче
По платежам	Caparra, acconto, остаток цены, банковские реквизиты, чеки, переводы и происхождение средств
По посреднику	Данные агентства, размер комиссии и подтверждения оплаты

Конкретный перечень зависит от происхождения права, гражданства, семейного положения, способа оплаты, ипотеки и типа объекта. Нотариальная контора вправе запросить дополнительные документы.

Полный рабочий перечень вынесен отдельно: документы для нотариуса при покупке недвижимости.

Цена, платежи и происхождение денег

В нотариальном акте указываются цена, ранее переданные суммы, способы оплаты и данные посредника. Нотариус также выполняет предусмотренные законом антиотмывочные проверки, устанавливает клиентов и фактических участников операции.

• каждый перевод должен иметь понятное назначение;
• caparra и acconto должны быть разделены по документам;
• остаток цены должен быть доступен к согласованной дате;
• помощь родственников деньгами нужно заранее объяснить нотариусу;
• иностранные переводы согласуются с банком до rogito;
• источник средств подтверждается выписками, договорами, декларациями или другими документами;
• агентская комиссия и способ её оплаты сообщаются нотариусу;
• наличные расчёты не должны использоваться как способ скрыть маршрут денег.

Если деньги идут из другой страны, практический риск часто связан не с самим нотариальным актом, а с банковским комплаенсом, сроком перевода и подтверждением происхождения средств.

Депозит цены у нотариуса

Deposito prezzo позволяет по запросу стороны оставить остаток цены на специальном счёте нотариуса до транскрипции rogito. После того как нотариус убедится, что переход права зарегистрирован без новых неблагоприятных записей, сумма перечисляется продавцу.

• между последними проверками и транскрипцией есть риск новой записи продавца;
• у продавца имеются финансовые или исполнительные риски;
• часть условий должна быть выполнена после подписания;
• необходимо урегулировать освобождение объекта или погашение обременения;
• покупатель хочет усилить безопасность окончательного расчёта.

Депозит цены не заменяет проверку объекта и не исправляет слабый preliminare. Его условия, сроки разблокировки и дополнительные обязанности нужно согласовать с нотариусом заранее.

Подробно: перевод денег нотариусу и deposito prezzo.

Проект rogito и проверка условий

Покупателю желательно получить проект нотариального акта до встречи, а не впервые услышать его текст за столом. Особенно это важно при иностранном языке, ипотеке, доверенности, покупке супругами, рассрочке, мебели или нестандартной передаче объекта.

• правильно ли указаны покупатель, продавец и семейный режим;
• совпадают ли объект, подвал, гараж и другие принадлежности;
• соответствует ли цена договорённости;
• верно ли отражены caparra, acconto и остаток;
• указаны ли способы оплаты;
• правильно ли применяются налоговые льготы;
• кто и когда передаёт владение и ключи;
• свободен ли объект от людей, вещей и договоров аренды;
• какие обременения снимаются в день сделки;
• какие заявления даёт продавец;
• входит ли мебель и есть ли отдельный перечень;
• согласованы ли ипотечный акт и момент выдачи банком денег.

Иностранный покупатель, переводчик и доверенность

Покупатель должен понимать содержание акта и последствия подписания. Если знания итальянского недостаточны, нотариус заранее определяет допустимую процедуру: переводчик, двуязычный текст или другая форма, соответствующая конкретной сделке.

• иностранные документы могут требовать апостиля или легализации;
• переводы должны соответствовать требованиям нотариуса;
• семейный и имущественный статус нужно подтвердить заранее;
• налоговый номер должен быть оформлен до сделки;
• при отсутствии покупателя используется специальная доверенность;
• доверенность должна охватывать объект, цену, ипотеку, платежи и необходимые заявления;
• банк может потребовать личное участие даже при нотариальной доверенности.

Маршруты: нотариус для иностранного покупателя и покупка недвижимости по доверенности.

Что происходит в день rogito

1. Нотариус устанавливает личности, полномочия и присутствующих участников.
2. Проверяется готовность ипотечного договора и банковской выдачи, если покупка с mutuo.
3. Акт читается сторонам, а при необходимости участвует переводчик.
4. Уточняются финальные платежи, налоги, чеки и банковские реквизиты.
5. Стороны подписывают акт купли-продажи и связанные документы.
6. Передаются согласованные платежные инструменты либо используется депозит цены.
7. Обычно передаются владение объектом и ключи, если договором не установлена другая дата.

Подписание не должно превращаться в место для срочных переговоров о вещах, которые стороны забыли согласовать. Мебель, освобождение квартиры, задолженности, ремонт, сроки и ключи фиксируются до встречи.

Отдельный разбор: подписание rogito в Италии.

Ключи и передача объекта

По общему сценарию передача недвижимости происходит при подписании акта. Но продавец и покупатель могут согласовать более раннюю или позднюю передачу. Любое отклонение должно быть оформлено письменно и содержать срок, ответственность и состояние объекта.

• количество комплектов ключей и пультов;
• показания электричества, газа и воды;
• состояние помещений, оборудования и мебели;
• освобождение от людей и личных вещей;
• документы на котёл, системы, сигнализацию и оборудование;
• контакты администратора кондоминиума;
• декларация администратора о состоянии платежей продавца;
• обнаруженные повреждения и договорённости об их устранении.

При сложной передаче полезен отдельный verbale di consegna. Он не заменяет rogito, но фиксирует фактическое состояние и полученные принадлежности.

Что происходит после подписания

После rogito работа нотариуса продолжается. В короткие сроки он выполняет действия, необходимые для налогового оформления и публичности перехода права.

• регистрирует акт в Agenzia delle Entrate;
• уплачивает полученные от клиента налоги;
• подаёт акт на транскрипцию в реестры недвижимости;
• выполняет кадастровую перерегистрацию;
• при deposito prezzo проверяет результат транскрипции и разблокирует сумму;
• выдаёт сторонам копии и подтверждения по принятому порядку.

Покупателю после сделки также нужно переоформить коммунальные договоры, сообщить данные администратору, проверить местные налоги, страхование и фактическое получение всей документации.

Подробнее: регистрация недвижимости после rogito.

FAQ

Кто выбирает нотариуса при покупке недвижимости в Италии?

Выбор нотариуса свободен и обычно принадлежит покупателю, который оплачивает его работу, если стороны не договорились иначе. Агентство или банк могут предложить специалиста, но не должны навязывать конкретного нотариуса.

Когда нужно обращаться к нотариусу?

Не в последний день перед rogito. Желательно выбрать нотариуса до подписания жёстких обязательств или сразу после принятия предложения, чтобы он получил время на документы, проверки, ипотеку, расчёты и проект акта.

Что нотариус проверяет перед rogito?

Нотариус проверяет личности и полномочия сторон, право собственности, записи в реестрах, ипотеки, аресты и другие юридические элементы, необходимые для законного акта. Он также контролирует форму сделки, налоги, способы оплаты и обязательные сведения.

Заменяет ли нотариус техническую проверку квартиры?

Нет. Нотариус не заменяет геометра, архитектора или инженера и не оценивает ремонт, сырость, скрытые дефекты и экономическую выгодность покупки. Техническая и фактическая проверка должна быть организована отдельно.

Можно ли оставить цену у нотариуса до регистрации сделки?

Да. По запросу одной из сторон можно использовать deposito prezzo: нотариус удерживает остаток цены на специальном счёте до транскрипции rogito, после чего перечисляет его продавцу при выполнении предусмотренных условий.

Когда передаются ключи от недвижимости?

Обычно ключи передаются при подписании rogito вместе с владением объектом, но стороны могут согласовать другую дату. Срок, состояние квартиры, жильцы, мебель, показания счётчиков и количество ключей лучше зафиксировать письменно.

Что делает нотариус после подписания акта?

Нотариус регистрирует акт и уплачивает налоги от имени клиента, выполняет транскрипцию в реестрах недвижимости и кадастровую перерегистрацию. Покупателю следует получить копию акта и подтверждения выполненных действий.