Обновлено: 13 октября 2026 года
К нотариальному подписанию купли-продажи недвижимости в Италии (rogito notarile) продавец и покупатель приносят не одинаковые документы. Продавец подтверждает право собственности и состояние объекта, покупатель - личность, семейный статус и порядок расчётов. Нотариальная контора дополнительно проверяет юридические сведения и запрашивает документы под конкретную сделку.
Короткий ответ: продавцу обычно нужны документ о приобретении имущества, кадастровый план, строительные документы, энергетический сертификат APE и документы о возможных обременениях; покупателю - удостоверение личности, codice fiscale, семейные и платёжные документы, предварительный договор и сведения об ипотеке, если она есть. Это ориентир, а не универсальный закрытый список.
Какие документы передать нотариусу: краткая таблица
| Продавец | Покупатель | Уточнить в отдельных случаях |
|---|---|---|
| Документ личности, codice fiscale, семейный статус | Документ личности, codice fiscale, семейный статус | ВНЖ / виза для граждан вне ЕС, правоспособность |
| Atto di provenienza: акт покупки, наследственные документы или дарение | Proposta / preliminare, если подписывались | Ипотека, доверенность, корпоративные полномочия |
| Planimetria catastale, кадастровые сведения, строительные документы | Подтверждения задатка, авансов и источника средств | Расхождения планировки, старые работы, condono |
| APE, документы по кондоминиуму при наличии | Данные посредника и сведения об уплаченной комиссии | Обременения, действующий кредит, арендаторы, преимущественные права |
Этот материал посвящён пакету непосредственно для нотариальной сделки. Для проверки объекта до принятия обязательств - отдельный раздел о документах и рисках. Для последовательности оформления - этапы сделки и нотариус.
Документы продавца: что готовить до rogito
Продавец собирает документы о себе и о юридической истории недвижимости. Особенно важно, чтобы сведения из различных документов не противоречили друг другу.
- Documento di identità и codice fiscale. Паспорт или иной допустимый документ и налоговый код; данные должны совпадать с другими актами.
- Семейное положение и имущественный режим. Свидетельство о браке, подтверждение отсутствия брака, соглашения супругов - если относятся к ситуации.
- Atto di provenienza. Документ, объясняющий, откуда возникло право собственности: предыдущая купля-продажа, дарение, наследство. При наследовании могут потребоваться дополнительные акты и подтверждения.
- Planimetria catastale и кадастровые сведения. Нотариусу нужны согласованные идентификаторы и предусмотренные законом заявления о соответствии кадастровых данных.
- Градостроительные и строительные документы. Разрешения на строительство, последующие изменения, sanatoria/condono, когда применимо; фактическое соответствие оценивается также техническим специалистом.
- APE (Attestato di Prestazione Energetica). Действительный энергетический сертификат в применимых случаях; отсутствие или исключения проверяются применительно к объекту.
- Документы по кондоминиуму. При продаже квартиры - сведения администратора о платежах, утверждённых дополнительных расходах и возможных спорах.
- Ипотеки и другие обременения. При незакрытом кредите или ипотечной записи - порядок погашения и снятия обременения, подтверждения от банка.
- Действующие договоры. Сведения об арендаторах, возможных преимущественных правах и ограничениях на продажу, если они есть.
В отдельных случаях понадобится certificato di destinazione urbanistica (CDU) для земельного участка. Его необходимость зависит от предмета сделки и установленных законом исключений. Не следует требовать CDU автоматически для каждой квартиры.
Документы покупателя: личность, деньги и условия покупки
- Удостоверение личности и codice fiscale. Для иностранцев могут потребоваться документы о праве пребывания и проверка условий приобретения.
- Семейное положение. Сведения о супруге, имущественном режиме, брачных соглашениях - для корректного оформления права.
- Proposta d’acquisto и contratto preliminare. Подписанные предложения и предварительные договоры, дополнения, сроки и условия.
- Подтверждения платежей. Задаток, авансы, реквизиты и способы перечисления остатка цены. В акте должны быть надлежащим образом отражены расчёты.
- Сведения об агенте. Данные посредника, согласованная комиссия и соответствующие платежи.
- Документы для Prima Casa. Сведения и заявления о соответствии условиям льготы; дополнительные акты, если необходимо проверить право на налоговый кредит.
- Сведения об ипотеке. Банк, контактное лицо, согласование кредита и дополнительного ипотечного акта, если покупка кредитная.
- Документы по происхождению средств. Банковские выписки, договор продажи имущества, наследство или иные подтверждения могут потребоваться для проверок AML и банковского контроля.
Для специальных обстоятельств иностранного покупателя см. нотариус для иностранцев. Подробные налоги и бюджет оформления находятся в отдельном центре расходов.
Если продавец или покупатель - компания либо действует представитель
Юридическому лицу обычно нужны актуальные регистрационные сведения, информация о полномочиях подписанта и, в необходимых случаях, корпоративное решение. При подписании за физическое лицо по доверенности заранее передают проект и оформленный экземпляр procura, отвечающий требованиям выбранного нотариуса.
Если доверенность оформлена за пределами Италии, порядок признания, легализации или апостилирования и перевода надо согласовать до выдачи документа. Для дистанционной покупки используйте отдельное руководство по доверенности на покупку.
Что проверяет нотариус, а что требует отдельного специалиста
| Нотариус | Технический специалист | Стороны / сопровождение |
|---|---|---|
| Право собственности, регистрационные записи, применимая форма акта | Фактическая планировка, urbanistica и строительная история | Запрос документов, устранение недостающих позиций |
| Данные сторон, полномочия, необходимые заявления | Техническая документация и несоответствия объекта | Согласование сроков, оплаты и договора |
| Удостоверение акта, налогово-регистрационные действия | При необходимости - техническое заключение / relazione tecnica | Предоставление достоверных документов и подтверждений |
Нотариальная проверка не равнозначна инженерному обследованию и не заменяет отдельную due diligence объекта. При сомнениях в перепланировках важно привлечь geometra, architetto или ingegnere до принятия существенных обязательств.
Покупаете или продаёте недвижимость в Италии и не уверены, что пакет документов готов к нотариусу?
Поможем составить адресный список документов, распределить задачи между продавцом, покупателем и техническим специалистом, согласовать недостающие бумаги с нотариальной конторой. Это особенно полезно до внесения задатка и фиксации жёстких сроков.
Когда собирать документы: до задатка и перед подписанием
- До proposta или caparra: запросить основные документы по праву собственности и юридическому статусу объекта; определить, какие проверки критичны до обязательств.
- После согласования условий: передать нотариусу данные сторон, предварительный договор и проект расчетов; получить индивидуальный список недостающих документов.
- До фиксации даты rogito: проверить технический пакет, подтверждение погашения обременений, финансирование и готовность доверенностей.
- Перед подписанием: повторно сверить данные, суммы, банковские инструменты, семейный режим, условия передачи ключей и актуальность документов.
По рекомендациям Национального совета нотариата обратиться к нотариусу разумно ещё до подписания обязательной proposta или preliminare: они способны создавать юридические обязательства задолго до rogito.
Если недостаёт документа или найдено несоответствие
Отсутствие любого документа не означает автоматическую отмену сделки. Сначала надо определить, является ли недостаток устранимым, препятствует ли он законному подписанию и какие сроки нужны на исправление.
- Нет atto di provenienza: запросить копию через нотариальные и регистрационные источники и подтвердить правовую историю объекта.
- Различается планировка: не ограничиваться новой распечаткой из кадастра; проверить соответствие градостроительным документам через техника.
- Нет APE: уточнить применимость требования и своевременно заказать сертификат при необходимости.
- Осталась ипотечная запись: согласовать порядок погашения и cancellazione с кредитором и нотариусом.
- Нет иностранной доверенности или перевода: согласовать правильную форму и маршрут документов, при необходимости пересмотреть сроки.
Ошибки, из-за которых нотариальное оформление откладывается
- Считать, что всё проверено, потому что агент прислал сканы.
- Назначать фиксированную дату сделки до подтверждения необходимых разрешений и источников финансирования.
- Путать соответствие кадастрового плана с полным градостроительным соответствием.
- Оставлять вопрос старой ипотеки, кондоминиальных задолженностей или арендаторов до дня подписания.
- Не передавать нотариусу документы о ранее внесённых платежах и участии агентства.
- Не согласовать семейный режим, иностранные документы и полномочия представителя.
Полезные страницы нотариального и документного кластера
- Этапы сделки и нотариус
- Документы и проверка объекта
- Нотариус при покупке недвижимости
- Atto di provenienza - происхождение права
- Visura ipotecaria - обременения
- Стоимость нотариальных услуг при покупке
FAQ: документы для нотариуса при сделке с недвижимостью
Какие документы продавец должен подготовить для нотариуса в Италии?
Обычно документ личности, codice fiscale, данные о семейном положении, atto di provenienza, кадастровую планиметрию, строительные документы, APE и, в зависимости от ситуации, документы по ипотеке, кондоминиуму или аренде. Окончательный список выдаёт нотариус по конкретной сделке.
Какие документы нужны покупателю к rogito?
Удостоверение личности, codice fiscale, сведения о семейном статусе, подписанный предварительный договор, подтверждения задатка и других платежей, данные об агенте, а при необходимости - документы о льготах, ипотеке и происхождении средств.
Нужен ли APE при продаже квартиры в Италии?
Как правило, при продаже недвижимости требуется энергетический сертификат APE, но существуют законные исключения. Для конкретного объекта проверяют необходимость, наличие и срок действия документа.
Достаточно ли кадастрового плана, чтобы подтвердить отсутствие незаконных перепланировок?
Нет. Кадастровое соответствие и градостроительная законность - разные вопросы. Для проверки разрешений, работ и фактического состояния может потребоваться технический специалист.
Кто предоставляет документы: агент, нотариус или продавец?
Продавец обычно предоставляет документы об объекте и своём праве, покупатель - данные о себе и платежах. Нотариус выполняет необходимые юридические проверки, а технический специалист - профильную оценку строительных и кадастровых вопросов.
Можно ли подписать rogito, если у продавца ещё не закрыта ипотека?
Иногда возможно оформить погашение задолженности и освобождение объекта согласованным способом в рамках сделки. Порядок должен заранее подтвердить нотариус и соответствующий банк.
Когда лучше передать документы нотариусу?
Не в последний день перед rogito. Желательно подключить нотариуса ещё до обязательного предложения и задатка, а полный комплект передать заблаговременно, чтобы выявить препятствия и согласовать сроки.
Дата rogito уже назначается, а по документам остаются вопросы?
Проверим комплектность пакета, укажем на невыясненные вопросы, организуем коммуникацию с нотариусом и профильными специалистами. Не заменяем нотариальную или техническую проверку, но помогаем не пропустить необходимые шаги.
Официальный ориентир: перечень документов Национального совета нотариата Италии. Объём пакета зависит от правовой истории объекта и условий сделки.
