Какие нотариальные расходы можно вернуть в Италии (и почему об этом никто не говорит)

Обновлено: 24 июля 2026

Не все расходы нотариуса при покупке недвижимости в Италии дают право на налоговый вычет. Вычет может относиться только к части расходов, непосредственно связанных с ипотечным кредитом на покупку основного жилья.

Гонорар нотариуса за сам договор купли-продажи, налоги и регистрационные расходы по покупке в этот вычет не входят. Поэтому перед подачей декларации нужно разделить счёт нотариуса на расходы по покупке и расходы по ипотеке.

• Кратко
• Какие нотариальные расходы можно учесть
• Какие расходы не вычитаются
• Как работает лимит 4 000 €
• Основные условия вычета
• Совместная ипотека и супруги
• Какие документы сохранить
• Где отражается вычет в декларации
• Типовые ошибки
• Частые вопросы

Кратко

• Вычет составляет 19% от процентов и допустимых сопутствующих расходов по ипотеке.
• Общий лимит расходов для расчёта вычета составляет 4 000 € в год.
• В лимит входят и проценты банку, и допустимые нотариальные расходы по ипотечному договору.
• Гонорар нотариуса за договор купли-продажи не вычитается.
• Недвижимость должна использоваться как основное жильё при соблюдении установленных сроков.
• Право на вычет имеет человек, который является участником ипотечного договора, собственником недвижимости и фактически несёт расходы.

Какие нотариальные расходы можно учесть

К сопутствующим расходам по ипотеке могут относиться:

• гонорар нотариуса за оформление ипотечного договора;
• расходы, оплаченные нотариусом от имени клиента для регистрации ипотеки;
• расходы на снятие ипотеки, когда они относятся к допустимой ипотечной операции;
• другие расходы, непосредственно необходимые для заключения ипотечного договора и признанные сопутствующими расходами.

В счёте нотариуса эти позиции желательно отделить от вознаграждения за акт купли-продажи и от налогов по самой покупке.

Какие расходы не вычитаются

• гонорар нотариуса за договор купли-продажи;
• регистрационный налог;
• ипотечный и кадастровый налоги по покупке;
• гербовые и регистрационные расходы, относящиеся к переходу собственности;
• комиссия агентства недвижимости;
• расходы на перевод, доверенность и сопровождение, если они не являются допустимыми сопутствующими расходами по ипотеке.

Сам факт того, что расход указан в счёте нотариуса, не делает его вычитаемым. Важна его непосредственная связь с ипотечным кредитом.

Как работает лимит 4 000 €

Лимит 4 000 € применяется к общей годовой сумме:

• процентов по ипотечному кредиту;
• допустимых сопутствующих расходов;
• предусмотренных договором сумм переоценки, если они применимы.

Максимальный теоретический налоговый эффект составляет 760 €, то есть 19% от 4 000 €. Но это не означает, что можно вернуть 760 € только за нотариуса. Обычно значительную часть лимита уже занимают проценты по кредиту.

Кроме того, налоговый вычет уменьшает начисленный IRPEF. Если налог к уплате недостаточен, неиспользованная часть не превращается автоматически в отдельную денежную выплату.

Основные условия вычета

Для ипотечных договоров, заключённых с 1993 года, вычет обычно применяется при покупке недвижимости, которая становится основным жильём налогоплательщика или членов его семьи.

• ипотечный кредит должен быть связан с покупкой недвижимости;
• покупка должна произойти в течение года до или после заключения ипотечного договора;
• недвижимость обычно должна стать основным жильём в течение года после покупки;
• заявитель должен быть одновременно участником ипотечного договора и собственником недвижимости;
• расходы должны быть фактически понесены заявителем и подтверждены документами.

Эти условия отличаются от льготы prima casa по регистрационному налогу. Правило о переносе резиденции в коммуну в течение 18 месяцев относится к другой налоговой льготе и не заменяет условия вычета по ипотеке.

Совместная ипотека и супруги

Если ипотечный договор оформлен на нескольких лиц, общий лимит 4 000 € распределяется между участниками кредита в соответствии с их долями или условиями договора.

Нельзя автоматически перенести весь вычет на супруга только потому, что он оплатил расходы. Нужно проверить:

• кто указан в ипотечном договоре;
• кто является собственником недвижимости;
• какая доля расходов приходится на каждого участника;
• выполняются ли условия использования объекта как основного жилья.

Для супруга, находящегося на налоговом иждивении, законом предусмотрены отдельные правила. Такой случай лучше проверять по документам, а не переносить на него общее правило.

Какие документы сохранить

• ипотечный договор;
• нотариальный акт купли-продажи;
• счёт нотариуса с разделением расходов по покупке и ипотеке;
• подтверждения оплаты нотариусу;
• банковскую справку о выплаченных процентах;
• документы, подтверждающие использование недвижимости как основного жилья;
• документы о совместной собственности и совместной ипотеке, если они применимы.

Если деньги были переданы нотариусу в одном налоговом году, а счёт выставлен в следующем, могут применяться правила учёта расхода по дате фактической передачи средств. В таком случае нужно сохранить и подтверждение депозита, и последующий счёт.

Где отражается вычет в декларации

В модели 730/2026 проценты и допустимые сопутствующие расходы по ипотеке на покупку основного жилья отражаются в разделе расходов и вычетов, в строке, предназначенной для процентов по ипотечному кредиту на основное жильё.

Номер строки и технические инструкции нужно проверять по модели за конкретный налоговый год. Для декларации 730/2026 используются официальные инструкции Агентства по налогам, опубликованные 28 мая 2026 года.

Перед внесением суммы передайте в CAF или коммерциалисту не только счёт нотариуса, но и ипотечный договор, банковскую справку и акт покупки. Это позволяет проверить связь кредита с объектом и правильный размер вычета.

Типовые ошибки

• включать весь счёт нотариуса;
• считать лимит 4 000 € отдельным лимитом только для нотариальных расходов;
• путать основное жильё с льготой prima casa;
• не разделять расходы по ипотеке и по покупке;
• заявлять расходы человеку, который не является участником ипотечного договора;
• не учитывать доли при совместной ипотеке;
• не сохранять счёт и подтверждения оплаты;
• указывать максимальные 760 € без расчёта фактически уплаченных процентов и расходов.

Частые вопросы о вычете нотариальных расходов

Можно ли вычесть весь счёт нотариуса?

Нет. Учитываются только допустимые расходы, непосредственно связанные с ипотечным договором.

Можно ли вернуть 760 € только за нотариуса?

Обычно нет. Лимит 4 000 € включает и проценты банку, и допустимые сопутствующие расходы, а 760 € являются максимальным теоретическим вычетом с общей суммы.

Вычитается ли гонорар за договор купли-продажи?

Нет. Гонорар нотариуса за акт покупки не относится к сопутствующим расходам по ипотеке.

Обязательно ли покупать по льготе prima casa?

Это разные налоговые режимы. Для вычета по ипотеке проверяется использование недвижимости как основного жилья и другие специальные условия.

Можно ли учесть расходы при совместной ипотеке?

Да, но общий лимит распределяется между участниками ипотечного договора с учётом их долей и выполненных условий.

Какие документы нужны для CAF?

Обычно нужны ипотечный договор, акт покупки, счёт нотариуса, подтверждения оплаты и банковская справка о процентах.

Как начинается обращение через LiveToItaly?

Сначала консультант помогает собрать и систематизировать документы по сделке. Затем комплект передаётся на налоговую проверку в CAF или коммерциалисту.