Обновлено: 27.09.2026
Осенью 2024 года рынок недвижимости Италии находился в очень интересной точке. После снижения числа сделок в 2023 году ипотечные условия начали улучшаться, покупатели постепенно возвращались на рынок, а аналитики Tecnocasa ожидали около 690 тысяч продаж жилья по итогам года.
Теперь прогноз можно проверить фактическими данными.
Рынок оказался заметно сильнее ожиданий. В 2024 году в Италии было зарегистрировано 719 578 сделок с жилой недвижимостью, а в 2025 году объём вырос примерно до 767 тысяч сделок.
Поэтому эта страница больше не является прогнозом на будущее. Это разбор того, как рынок выглядел в первой половине 2024 года, чего от него ожидали и насколько прогнозы совпали с реальностью 2024-2025 годов.
Навигация
- Коротко о главном
- Что прогнозировала Tecnocasa
- Что произошло в 2024 году
- Что произошло в 2025 году
- Почему прогноз оказался осторожным
- Кто покупал недвижимость
- Какие квартиры пользовались спросом
- Энергоэффективность
- Переезд из дорогих городов в провинцию
- Сроки продажи и скидки
- Что происходило с арендой
- Какие выводы дал период 2024-2025
- FAQ
Коротко о главном
- Tecnocasa ожидала около 690 тысяч сделок с жильём в Италии по итогам 2024 года.
- Фактически было зарегистрировано 719 578 сделок, на 1,3% больше, чем в 2023 году.
- В 2025 году рост ускорился: количество сделок приблизилось к 767 тысячам, что означает увеличение примерно на 6,4%.
- Одним из ключевых факторов восстановления стало улучшение условий ипотечного кредитования.
- Спрос оставался сильным прежде всего на основное жильё, но инвестиционные и вторые дома продолжали занимать заметную часть рынка.
- Покупатели всё больше обращали внимание на состояние объекта, энергоэффективность и полную стоимость владения.
- Дорогие крупные города всё сильнее выталкивали часть спроса в пригороды и соседние провинции.
Что Tecnocasa прогнозировала рынку Италии в 2024 году
Исследование Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa описывало первую половину 2024 года как период постепенного восстановления после слабого 2023 года.
В основе анализа находился большой массив данных сети Tecnocasa: более 110 тысяч наблюдений примерно по 6 тысячам территориальных зон.
Основной прогноз выглядел осторожно:
- около 690 000 сделок с жилой недвижимостью по итогам 2024 года;
- рост цен примерно на 1-3%;
- постепенное возвращение покупателей благодаря снижению стоимости кредитования;
- сохранение дефицита качественного предложения;
- рост интереса к более энергоэффективному жилью.
На тот момент прогноз выглядел логично. В первом полугодии 2024 года рынок ещё не показывал того ускорения, которое появилось позднее.
Что произошло на самом деле в 2024 году
Финальные данные Osservatorio del Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate показали более сильный результат.
| Показатель | Ожидание Tecnocasa | Факт |
|---|---|---|
| Количество сделок | около 690 000 | 719 578 |
| Динамика | небольшое снижение ожидалось в прогнозе | +1,3% к 2023 году |
| Стоимость проданного жилья | не основной показатель прогноза | около €114 млрд |
| Покупки с ипотекой | ожидалось восстановление | более 283 тыс. сделок |
То есть прогноз недооценил итоговое количество продаж примерно на 30 тысяч объектов.
Особенно сильным оказался конец года. После слабого старта рынок ускорился, а четвёртый квартал показал значительно более активную динамику.
Важную роль сыграла ипотека. Средняя начальная ставка по ипотечным кредитам на покупку жилья в 2024 году снизилась по сравнению с предыдущим годом, а объём выданного капитала вырос.
Что произошло с рынком недвижимости Италии в 2025 году
2025 год подтвердил, что восстановление 2024 года не было кратковременным всплеском.
По данным Rapporto Immobiliare Residenziale OMI и ABI, рынок вырос примерно до 767 тысяч сделок с жильём.
| Показатель | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Сделки с жильём | 719 578 | около 767 000 |
| Изменение за год | +1,3% | +6,4% |
| Общая стоимость сделок | около €114 млрд | около €124 млрд |
За два года картина изменилась заметно: рынок перешёл от осторожного восстановления к более выраженному росту объёмов.
Это не означает, что недвижимость одинаково дорожала во всей Италии. Национальное количество сделок и цена конкретной квартиры в Турине, Милане, Риме или небольшом южном городе - совершенно разные показатели.
Почему прогноз 690 тысяч оказался слишком осторожным
Прогноз Tecnocasa основывался на данных первой половины 2024 года. На тот момент рынок всё ещё выходил из периода дорогих кредитов и снижения активности.
Во второй половине года совпали несколько факторов.
Ипотечное кредитование стало менее тяжёлым
Падение ставок постепенно вернуло на рынок часть покупателей, которые в 2023 году отложили покупку или не проходили банковский расчёт по ежемесячному платежу.
Высокая аренда снова сделала покупку конкурентной
В крупных городах стоимость аренды продолжала расти. Для части семей разрыв между арендным платежом и потенциальным платежом по ипотеке стал менее очевидным.
Отложенный спрос начал возвращаться
Люди, которые не покупали в 2023 году из-за неопределённости и стоимости кредита, постепенно вернулись к поиску жилья.
Рынок сильно различался по территории
Общенациональный показатель скрывал разные сценарии: часть городов росла быстрее, часть двигалась значительно спокойнее, а доступные провинции получили дополнительный спрос от покупателей, вытесняемых из дорогих центров.
Кто покупал недвижимость в Италии
Данные Tecnocasa первой половины 2024 года хорошо показывают структуру спроса того периода.
| Цель покупки | Доля в исследовании Tecnocasa |
|---|---|
| Основное жильё | около 74% |
| Инвестиция | более 19% |
| Дом для отдыха | около 7% |
То есть рынок оставался прежде всего рынком людей, покупающих жильё для себя и своей семьи, а не исключительно инвесторов.
В отдельных крупных городах доля инвестиционных покупок была существенно выше. Милан традиционно выделялся по этому показателю.
Какие квартиры пользовались наибольшим спросом
В исследовании Tecnocasa наиболее востребованным форматом на национальном уровне оставался trilocale, то есть квартира примерно с тремя основными жилыми помещениями по итальянской классификации.
На него приходилось около трети сделок, а среди поисковых запросов доля была ещё выше.
Милан заметно отличался от национальной картины: там значительно сильнее был спрос на bilocale, поскольку высокая стоимость квадратного метра заставляла покупателей выбирать меньшую площадь.
| Тип | Что происходило |
|---|---|
| Trilocale | главный массовый формат по Италии |
| Bilocale | особенно востребован в дорогих городах и Милане |
| Отдельные дома | интерес сохранялся за пределами крупных центров |
| Новостройки | спрос поддерживался энергоэффективностью, но предложение оставалось ограниченным |
Энергоэффективность стала реальным фактором цены
Один из трендов 2024 года оказался устойчивым: покупатели всё чаще оценивали не только район и площадь, но и будущие расходы на эксплуатацию жилья.
В выборке Tecnocasa увеличилась доля сделок с объектами средних и высоких энергетических классов.
Это влияет сразу на несколько элементов экономики покупки:
- стоимость отопления и охлаждения;
- объём будущего ремонта;
- ликвидность при перепродаже;
- размер скидки, которую покупатель пытается получить;
- интерес к новостройкам и недавно реконструированным объектам.
Перед покупкой стоит отдельно смотреть APE и энергетический класс недвижимости, а не воспринимать его как формальность для нотариуса.
Почему покупатели начали уходить из дорогих городов в провинцию
Ещё один заметный тренд первой половины 2024 года - рост числа людей, которые искали жильё не в самом крупном городе, а в его провинции или соседней территории.
По данным Tecnocasa, почти четверть покупателей, покидающих крупный городской рынок, рассматривали другие коммуны своей провинции или соседние территории.
В Милане этот эффект был ещё сильнее. Высокие цены подталкивали покупателей смотреть в сторону Monza, Pavia и других городов вокруг агломерации.
Логика здесь проста: покупатель меняет центральность на:
- большую площадь;
- новее дом;
- балкон или террасу;
- парковку;
- более высокий энергетический класс;
- меньший бюджет покупки.
Именно поэтому при анализе итальянского рынка национальная средняя цена даёт мало информации. Для покупателя намного важнее связка город - район - транспорт - тип здания - состояние объекта.
Сколько времени продавалась недвижимость и какие скидки давали
В июле 2024 года средний срок продажи жилья в крупных итальянских городах составлял около 105 дней по данным Tecnocasa.
Но разброс между городами был большим.
| Город | Срок продажи в исследовании 2024 года |
|---|---|
| Болонья | около 68 дней |
| Милан | около 81 дня |
| Палермо | около 128 дней |
| Генуя | около 138 дней |
Средняя скидка между первоначальной ценой предложения и фактической ценой сделки оценивалась примерно в 8%.
При этом состояние объекта заметно влияло на торг. Энергоэффективное и хорошо подготовленное жильё давало продавцу меньше пространства для скидки, а объект с ремонтом и слабым энергетическим классом обычно требовал большего дисконта.
Отдельно этот показатель разобран на странице о сроках продажи недвижимости в Италии.
Что происходило с арендой в 2024 году
Параллельно с рынком покупки дорожала аренда.
В исследовании Tecnocasa первой половины 2024 года рост арендных ставок составлял:
- около 3,9% для monolocale;
- около 4,0% для bilocale;
- около 3,0% для trilocale.
Дефицит предложения особенно ощущался в крупных городах. Это одновременно ухудшало положение арендаторов и возвращало часть семей к вопросу: не выгоднее ли при доступной ипотеке купить собственное жильё.
Но рост аренды не означает автоматически высокую инвестиционную доходность. Инвестору нужно отдельно считать цену входа, налоги, condominio, ремонт, простой и управление. Для этого есть отдельный раздел об инвестициях в недвижимость Италии.
Что период 2024-2025 показал покупателям недвижимости
Прогноз количества сделок быстро устаревает
Разница между прогнозом в 690 тысяч и фактическими 719 578 сделками показывает, насколько быстро рынок может изменить направление во второй половине года.
Ставка по ипотеке действительно меняет спрос
Когда кредит становится доступнее, на рынок возвращаются не только инвесторы, но прежде всего семьи, покупающие основное жильё.
Национальный рынок нельзя использовать для оценки конкретной квартиры
Рост числа сделок по стране не говорит, что любой объект в любом городе подорожает. Два дома на расстоянии нескольких километров могут иметь совершенно разную ликвидность.
Качество предложения становится всё важнее
Энергоэффективность, состояние дома, расходы condominio и отсутствие сложного ремонта всё сильнее влияют на решение покупателя.
Дорогой центр не всегда является лучшим выбором
Рост интереса к провинциям показывает, что часть покупателей предпочитает более крупный и качественный объект за пределами дорогого центра.
Итог: прогноз Tecnocasa был осторожнее реального рынка
Осенью 2024 года прогноз примерно в 690 тысяч сделок выглядел вполне обоснованным. Рынок только выходил из сложного 2023 года, а эффект улучшения ипотечных условий ещё не был полностью виден.
Фактический результат оказался сильнее: 719 578 сделок в 2024 году, а затем примерно 767 тысяч в 2025 году.
Главный вывод этого периода не в том, что «недвижимость всегда растёт». Он в другом: рынок жилья очень чувствителен к стоимости кредитования, качеству предложения, арендным ставкам и локальной экономике.
Поэтому старый прогноз сегодня полезен именно как историческая точка отсчёта: он позволяет увидеть, насколько быстро изменились ожидания покупателей и объём реальных сделок.
FAQ: рынок недвижимости Италии в 2024-2025 годах
Сколько сделок с жильём было в Италии в 2024 году?
По итоговым данным OMI Agenzia delle Entrate, в 2024 году было зарегистрировано 719 578 сделок с жилой недвижимостью, что примерно на 1,3% больше результата 2023 года.
Что прогнозировала Tecnocasa на 2024 год?
В исследовании первой половины 2024 года Tecnocasa ожидала около 690 тысяч сделок и рост цен примерно на 1-3%. Итоговое количество продаж оказалось заметно выше прогноза.
Сколько квартир и домов продали в Италии в 2025 году?
По данным OMI и ABI, в 2025 году объём рынка приблизился к 767 тысячам сделок с жильём, примерно на 6,4% больше предыдущего года.
Почему рынок недвижимости Италии восстановился?
Среди ключевых факторов были улучшение условий ипотечного кредитования, возвращение отложенного спроса и высокий уровень аренды, который снова сделал покупку привлекательной для части семей.
Какие квартиры были наиболее востребованы?
На национальном уровне сильным спросом пользовались trilocale. В дорогих городах, особенно в Милане, заметно выше была доля bilocale из-за высокой стоимости квадратного метра.
Правда ли, что покупатели стали чаще выбирать провинцию?
Да. Уже в первой половине 2024 года Tecnocasa фиксировала заметный поток покупателей из крупных городов в другие коммуны своей провинции и соседние территории, где за тот же бюджет можно было получить больше площади или более современный объект.
Можно ли использовать данные 2024-2025 годов для оценки цены квартиры сегодня?
Нет. Эти данные полезны для понимания исторической динамики рынка. Для оценки конкретного объекта нужны актуальные сделки, район, состояние здания, этаж, энергетический класс, расходы condominio и локальный спрос.
