Фраза «жить в аренде становится новой нормой» хорошо описывает изменение настроений на рынке жилья Италии, но её легко понять слишком буквально. Италия по-прежнему остаётся страной собственников: по последним данным ISTAT, 73,9% семей живут в собственном жилье, а 19,6% - в арендованном.
Меняется другое. В крупных городах растёт давление на рынок аренды, жильё дорожает, а сама аренда всё чаще воспринимается не только как временный этап перед покупкой. Для части людей это сознательная модель жизни: работа в другом городе, учёба, отсутствие желания привязываться к одному месту или нежелание брать на себя долгосрочные обязательства.
При этом картина гораздо сложнее популярного тезиса «итальянцы больше не хотят покупать квартиры». Цены покупки в 2026 году продолжают расти, сделки не исчезли, ипотечный рынок работает. Поэтому правильнее говорить не об отказе от собственности, а о том, что аренда заняла гораздо более важное место в жилищной стратегии семей, молодых специалистов и студентов.
- Коротко о главном
- Сколько людей в Италии действительно живут в аренде
- Почему спрос на аренду растёт
- Кто выбирает аренду и зачем
- Что происходит с ценами на аренду в 2026 году
- Почему 9,5 млн незанятых квартир не решают проблему
- Что меняется для арендаторов, собственников и покупателей
- Вытеснит ли аренда покупку жилья
- Если нужно решить, снимать или покупать
- FAQ
Коротко о главном
- Собственность остаётся доминирующей. По данным ISTAT за 2023 год, 73,9% итальянских семей живут в собственном жилье, 19,6% - в аренде.
- Аренда становится самостоятельным выбором. В исследовании SoloAffitti за 2024 год 43,8% арендаторов, снимающих жильё как основное место проживания, сообщили, что выбрали аренду сознательно.
- Но это не означает отказ от покупки. В том же исследовании около 56% арендаторов сообщили, что предпочли бы собственное жильё, если бы могли его купить.
- Аренда продолжает дорожать. Банк Италии сообщил, что во II квартале 2026 года арендные ставки ускорили рост относительно предыдущего квартала в большей части страны.
- Покупка тоже дорожает. ISTAT зафиксировал рост цен на жилую недвижимость во II квартале 2026 года на 4,0% по сравнению с годом ранее.
- 9,5 млн незанятых квартир не означают 9,5 млн доступных квартир для аренды. В эту статистическую категорию входят разные типы жилья, в том числе вторые дома и объекты, которыми не пользуются постоянные резиденты.
Сколько людей в Италии действительно живут в аренде
Здесь важно разделять официальную статистику и исследования участников рынка.
По данным ISTAT, основанным на постоянной переписи населения и жилья, в 2023 году 73,9% семей жили в принадлежащем им жилье, 19,6% - в аренде, ещё 6,5% - на другом основании, например в предоставленном жилье или при иных формах пользования.
Поэтому тезис о том, что уже около трети всех итальянских семей являются арендаторами, нельзя использовать как прямой аналог официальной статистики ISTAT. Исследования агентств недвижимости могут применять другую выборку, методику и определение рынка.
Но есть другой сигнал, который действительно важен. Аренда всё меньше воспринимается исключительно как вынужденная остановка перед покупкой. Это хорошо видно по структуре арендаторов и причинам, по которым они снимают жильё.
Почему спрос на аренду растёт
Причины не сводятся к одному фактору вроде дорогой ипотеки. На рынок одновременно давят несколько процессов.
Работа и учёба требуют мобильности
Человек может жить несколько лет в Милане, затем получить работу в Болонье или Турине. Студент приезжает на период обучения. Молодой специалист ещё не знает, в каком городе останется через три года. В таких ситуациях покупка квартиры создаёт слишком большую привязку к месту.
Для покупки нужен высокий стартовый капитал
Даже когда ежемесячная выплата по ипотеке выглядит сопоставимой с арендой, покупателю нужны собственные средства на первоначальный взнос, налоги, нотариуса, возможную комиссию агентства, ипотечные расходы и последующее содержание объекта.
Поэтому проблема часто заключается не в том, может ли семья платить определённую сумму каждый месяц, а в том, может ли она вообще войти в покупку.
Меняется отношение к собственности
Для части арендаторов квартира перестала быть обязательным символом жизненного успеха. Возможность быстро поменять район, город или страну иногда ценится выше, чем владение конкретным объектом.
Это особенно заметно среди людей, чья работа не привязана к одному месту, молодых специалистов, одиноких арендаторов и пар без детей.
Предложение жилья не успевает за спросом там, где оно действительно нужно
Наличие большого количества жилой недвижимости в стране ещё не означает наличие достаточного предложения в Милане, Риме, Болонье, Турине или университетских районах. Квартира в небольшом населённом пункте и квартира рядом с университетом или рабочим центром решают совершенно разные задачи.
Отдельное влияние оказывает и развитие краткосрочного рынка. Подробнее об этом мы разбирали в материале о влиянии краткосрочной аренды на рынок жилья Италии.
Кто выбирает аренду и зачем
Исследование SoloAffitti за 2024 год, основанное более чем на 1900 интервью с арендаторами и собственниками, показывает, насколько разными стали сценарии аренды.
- 44,3% опрошенных снимали объект как основное жильё.
- 31,3% связывали аренду с работой.
- 21,2% снимали жильё для учёбы.
- 37,6% арендаторов были одинокими.
- 24,1% составляли пары без детей.
Особенно показателен другой результат исследования. Среди тех, кто снимал недвижимость как основное жильё, 43,8% заявили, что аренда является их сознательным выбором.
Но переворачивать этот показатель тоже не стоит. Исследование одновременно показывает, что примерно 56% арендаторов предпочли бы приобрести жильё, если бы такая возможность была доступна. Поэтому перед нами не массовый отказ от собственности, а разделение рынка на разные жизненные сценарии.
Источник исследования: 16-й отчёт SoloAffitti о рынке аренды.
Что происходит с ценами на аренду в 2026 году
Свежие данные подтверждают, что давление на арендаторов не исчезло. В августовском исследовании рынка жилья Банк Италии сообщил, что во II квартале 2026 года арендные ставки ускорили рост по сравнению с предыдущим кварталом в большинстве частей страны. Исключением стал Северо-Запад.
Предложения на рынке также показывают большую разницу между городами. По данным Immobiliare.it на момент проверки в сентябре 2026 года, средние запрашиваемые ставки выглядели так:
| Город | Аренда, €/м² в месяц | Изменение за год |
|---|---|---|
| Милан | 22,55 | около 0% |
| Рим | 19,31 | +5,7% |
| Болонья | 16,59 | -2,9% |
| Неаполь | 14,88 | +2,4% |
| Турин | 12,98 | +4,3% |
Это цены предложений, а не средняя стоимость уже подписанных договоров. Они нужны скорее для понимания разницы между городами и текущего давления на рынок.
Актуальный обзор причин роста ставок мы отдельно ведём на странице почему дорожает аренда квартир в Италии.
Источник текущих цен: Immobiliare.it.
Почему 9,5 млн незанятых квартир не решают проблему
Один из самых парадоксальных показателей итальянского рынка - большое количество жилья, которое не занято постоянными жителями.
ISTAT сообщает, что в Италии насчитывается более 35,6 млн жилых единиц. Более 26 млн заняты постоянными резидентами, а около 9,5 млн относятся к жилью, не занятому постоянными резидентами или используемому людьми, которые не зарегистрированы там как резиденты.
Это важное уточнение. Нельзя просто сказать, что 9,5 млн квартир «пустуют, потому что собственники боятся арендаторов».
В эту категорию могут попадать вторые дома, недвижимость в курортных и горных районах, дома в населённых пунктах с оттоком населения, объекты, которыми пользуются нерезиденты, и действительно незанятое жильё.
Кроме того, география имеет решающее значение. Свободный дом в деревне Калабрии не решает проблему нехватки двухкомнатных квартир рядом с университетом в Милане или рабочими районами Турина.
По данным ISTAT, доля используемого жилого фонда заметно выше в городах и на равнинных территориях и значительно ниже в сельских и внутренних горных районах. Именно поэтому огромный национальный жилищный фонд может существовать одновременно с дефицитом аренды в конкретных городах.
Что меняется для арендаторов, собственников и покупателей
Для арендатора
Главная проблема - уже не только высокая цена. В напряжённом сегменте хорошие объекты могут уходить быстро, а собственник выбирает между несколькими кандидатами.
Поэтому человеку, который действительно ищет жильё, полезнее заранее подготовить документы, определить допустимый бюджет вместе с коммунальными и кондоминиальными расходами и не начинать проверку договора только после передачи денег.
Общий маршрут для арендатора собран в разделе аренда жилья в Италии.
Для собственника
Высокий спрос не означает, что можно без риска назначить любую цену и подписать первый попавшийся договор. Чем дороже аренда, тем чувствительнее становятся вопросы платёжеспособности арендатора, срока договора, гарантий, расходов и возможной задолженности.
Рынок становится привлекательнее для сдачи, но одновременно требует более аккуратного отбора арендатора и нормального оформления отношений.
Для потенциального покупателя
Рост аренды сам по себе не доказывает, что квартиру обязательно нужно покупать. Но длительная дорогая аренда действительно заставляет часть семей пересчитывать альтернативу.
При этом рынок покупки остаётся активным. По данным ISTAT, во II квартале 2026 года цены жилой недвижимости в Италии были на 4,0% выше, чем годом ранее. Цены новых объектов выросли на 5,0%, существующего жилья - на 3,7%. Количество сделок относительно того же квартала 2025 года практически не изменилось: +0,1%.
То есть Италия не переходит от покупки к аренде по простой схеме. Оба рынка существуют одновременно и испытывают собственное давление.
Вытеснит ли аренда покупку жилья
Пока оснований для такого вывода нет.
Собственное жильё остаётся основной моделью проживания для большинства итальянских семей. Одновременно аренда становится более самостоятельным и длительным жизненным сценарием, особенно в крупных городах и среди людей, которым нужна мобильность.
Скорее всего, главная трансформация заключается именно в этом: граница между «арендую временно» и «покупаю при первой возможности» становится менее жёсткой.
Человек может снимать много лет и не считать это неудачей. Другой при той же ежемесячной нагрузке будет стремиться выйти на покупку. Третий купит объект только после того, как определится с городом, семьёй и работой.
Поэтому средняя статистика рынка помогает увидеть тенденцию, но почти ничего не говорит о том, какое решение подходит конкретному человеку.
Если нужно решить, снимать или покупать
Этот вопрос лучше не решать по средней цене аренды или по одному ипотечному платежу.
Нужно сравнивать две полные модели: стоимость аренды со всеми регулярными расходами и стоимость покупки с первоначальным капиталом, налогами, нотариусом, ипотекой, содержанием объекта и предполагаемым сроком проживания.
Для этого у нас есть отдельный материал: аренда или покупка жилья в Италии - как сравнить два сценария.
Если главный вопрос именно в сравнении ежемесячной аренды с ипотекой, смотрите отдельный разбор когда аренда может оказаться дороже ипотечного платежа.
Данные, на которых основан материал
- ISTAT - Abitazioni occupate, данные постоянной переписи 2021-2023.
- ISTAT - цены на жилую недвижимость, II квартал 2026 года.
- Банк Италии - рынок жилья и аренды, II квартал 2026 года.
- SoloAffitti / RentVolution - 16-й отчёт о рынке аренды за 2024 год.
- Immobiliare.it - текущие запрашиваемые цены продажи и аренды.
FAQ: аренда и покупка жилья в Италии
Правда ли, что большинство итальянцев теперь предпочитают аренду покупке?
Нет. По последним данным ISTAT, 73,9% семей живут в собственном жилье и 19,6% - в аренде. Изменение заключается не в исчезновении собственности, а в том, что аренда становится более устойчивым и осознанным сценарием для части населения.
Правда ли, что 30% семей Италии живут в аренде?
Официальная статистика ISTAT этого не показывает: для 2023 года доля семей, живущих в арендованном жилье, составляет 19,6%. Цифры около 30%, встречающиеся в отраслевых публикациях, основаны на другой методике или интерпретации рынка и не должны подменять данные национальной переписи.
Почему спрос на аренду растёт, если большинство итальянцев имеют собственное жильё?
Потому что спрос концентрируется прежде всего в крупных городах, университетских центрах и местах с сильным рынком труда. Его поддерживают студенты, мобильные специалисты, новые семьи, иностранцы и люди, которые пока не готовы покупать жильё.
Сколько стоит аренда жилья в Милане, Риме и Турине в 2026 году?
По предложениям Immobiliare.it в сентябре 2026 года средние запрашиваемые ставки составляли около 22,55 €/м² в Милане, 19,31 €/м² в Риме и 12,98 €/м² в Турине. Это цены объявлений, поэтому конкретная квартира может стоить заметно дороже или дешевле.
Почему 9,5 млн незанятых квартир не снижают аренду?
Потому что это не 9,5 млн готовых квартир для долгосрочной сдачи. В статистику входят вторые дома, недвижимость в районах со слабым спросом, жильё нерезидентов и другие объекты. Проблема аренды часто связана не с количеством домов в Италии вообще, а с нехваткой подходящего жилья в конкретных городах и районах.
Что выгоднее в Италии: аренда или покупка квартиры?
Универсального ответа нет. Нужно сравнивать аренду, первоначальный взнос, расходы на сделку, ипотеку, содержание собственности и срок, который вы планируете жить в конкретном городе. Для такого расчёта лучше использовать отдельное сравнение аренды и покупки, а не средние показатели рынка.
Будет ли аренда в Италии продолжать дорожать?
Точного прогноза для всей страны дать нельзя. Во II квартале 2026 года Банк Италии фиксировал рост арендных ставок в большей части страны, но дальнейшая динамика зависит от города, предложения жилья, спроса, доходов населения, ипотечного рынка и локальных условий.
