Рынок недвижимости Италии в 2026 году: цены, сделки и прогноз на 2027

Обновлено: 29 сентября 2026

Итальянский рынок жилой недвижимости подходит к 2027 году после двух лет восстановления. Цены продолжают расти, кредит снова поддерживает часть покупателей, а предложение хороших объектов во многих городах остаётся ограниченным. Но рынок уже показывает первые признаки замедления: во втором квартале 2026 года количество сделок почти перестало расти, а темпы повышения цен стали спокойнее.

Поэтому главный вопрос сейчас не в том, «растёт ли недвижимость в Италии», а в другом: насколько устойчив этот рост, где сохраняется дефицит предложения и чего ждать от рынка в 2027 году.

• Коротко о главном
• Что происходит на рынке в 2026 году
• Как меняются цены на жильё
• Что происходит с количеством сделок
• Почему предложение остаётся ключевой проблемой
• Новостройки и вторичное жильё
• Какие города растут быстрее
• Как ипотека влияет на рынок
• Прогноз рынка недвижимости Италии на 2027 год
• Что это означает для покупателя
• Что это означает для продавца
• Что может изменить прогноз
• Источники и методология
• FAQ

Что происходит с рынком недвижимости Италии в 2026 году

После слабого 2023 года рынок жилой недвижимости Италии вернулся к росту. В 2024-2025 годах восстановились сделки, улучшились условия кредитования и снова усилился интерес покупателей.

В 2026 году этот цикл продолжается, но становится более неоднородным. В начале года рынок двигался достаточно быстро, однако уже во втором квартале статистика показала первые признаки нормализации.

Это не разворот вниз. Скорее рынок переходит из стадии активного восстановления в более зрелую фазу, где всё большее значение имеют локация, состояние объекта, энергоэффективность, цена входа и реальный платёжеспособный спрос.

Для общего процесса покупки используйте отдельный центр: как купить недвижимость в Италии.

Цены на жильё продолжают расти, но темп уже замедляется

По данным ISTAT, во втором квартале 2026 года официальный индекс цен на жильё вырос примерно на 4,0% год к году.

Показатель	Q2 2026, год к году
Всё жилое жильё	+4,0%
Новое жильё	+5,0%
Существующее жильё	+3,7%

Для сравнения: в первом квартале общий рост составлял около 5,2%. То есть цены всё ещё увеличиваются, но ускорение начала года уже ослабевает.

Данные объявлений Immobiliare.it Insights показывают похожее направление: в первом полугодии 2026 года запрашиваемые цены выросли примерно на 4,3% и составляли около 2 200 евро за квадратный метр в среднем по стране.

Важно различать эти показатели: ISTAT измеряет официальную динамику цен сделок, а порталы недвижимости работают с ценами предложения. Они дополняют друг друга, но не являются одним и тем же показателем.

Количество сделок: после ускорения рынок начал тормозить

Первый квартал 2026 года выглядел очень уверенно: количество жилых сделок было примерно на 4,4% выше аналогичного периода предыдущего года.

Но во втором квартале рост составил уже всего около 0,1%.

То есть рынок не обрушился, но переход от активного восстановления к стабилизации уже заметен.

Banca d’Italia также отмечает более сдержанный спрос и небольшое снижение количества сделок, проходящих через опрошенные агентства.

Почему ограниченное предложение продолжает поддерживать цены

Одна из главных особенностей итальянского рынка - недостаток подходящих объектов именно там, где есть платёжеспособный спрос.

По данным Immobiliare.it Insights, в первом полугодии 2026 года предложение жилья на продажу по стране сократилось примерно на 1,4%, тогда как давление спроса на объявления выросло примерно на 2,5%.

Это помогает объяснить, почему цены способны продолжать расти даже при замедлении количества сделок.

Но национальная цифра скрывает огромные различия. Квартира возле метро в растущем районе Torino и дом в небольшой коммуне с сокращающимся населением находятся в одном национальном рынке только статистически.

Новостройки и вторичное жильё расходятся по динамике

Новое жильё остаётся небольшой частью итальянского рынка. Основная масса сделок приходится на существующий фонд.

Во втором квартале 2026 года новые дома дорожали быстрее вторичных: примерно +5% против +3,7% год к году.

Это связано не только с качеством жилья. Новое строительство ограничено стоимостью земли, материалов, разрешений, энергоэффективности и самими объёмами предложения.

Для покупателя разница принципиальна. Старая квартира может стоить дешевле, но потребовать ремонта, устранения технических несоответствий и дополнительных вложений. Новостройка дороже на входе, но обычно снижает часть этих рисков.

Италия больше не движется как один рынок

Самая важная тенденция 2026 года - расхождение между городами.

Город	Динамика цен, H1 2026 по Immobiliare.it	Что важно
Torino	около +8,3%	один из самых быстрорастущих крупных рынков
Genova	около +6,6%	сильное восстановление после более низкой базы
Roma	около +6,1%	устойчивый спрос и ограниченное предложение
Bologna	около +5,7%	дорогой и напряжённый рынок
Firenze	около +3,5%	высокая цена входа
Milano	около +2,6%	самый дорогой рынок, но рост уже спокойнее

Официальный ISTAT также показал сильную динамику Torino во втором квартале 2026 года: примерно +8,5% год к году. Roma выросла примерно на 6,4%, Milano - на 2,4%.

Это важный сигнал: высокая цена города сама по себе не означает более высокий потенциал дальнейшего роста.

Ипотека снова поддерживает рынок, но не решает проблему доступности

Улучшение доступа к кредитованию стало одним из факторов восстановления рынка в 2024-2026 годах.

Banca d’Italia в середине 2026 года продолжала характеризовать условия доступа к ипотечному кредиту как относительно благоприятные.

Но доступность жилья зависит не только от ставки. Если цена квартиры растёт быстрее дохода семьи, даже более дешёвое финансирование не обязательно делает покупку простой.

Для общего ипотечного сценария используйте отдельный гид: как получить ипотеку в Италии.

Что будет с рынком недвижимости Италии в 2027 году

На конец сентября 2026 года прогнозы аналитиков заметно расходятся. Это нормально: разница связана с ожиданиями по ипотечным ставкам, экономическому росту, предложению жилья и поведению покупателей.

Более осторожный сценарий

Nomisma ожидает рынок, близкий к стабилизации: около 780 тысяч жилых сделок в 2027 году и примерно +0,5% номинального изменения цен.

Более сильный сценарий

Scenari Immobiliari в более свежем European Outlook 2027 видит потенциал движения жилых сделок примерно к 840 тысячам в 2027 году.

Базовый сценарий LiveToItaly

Мы бы не строили стратегию ни на предположении о новом ценовом буме, ни на ожидании массового падения.

• Сделки: вероятна высокая активность, но результат будет зависеть от кредита и экономической ситуации.
• Цены: национально вероятнее умеренный рост или стабилизация, а не новый скачок.
• Крупные города: качественные районы с дефицитом предложения могут продолжить расти быстрее страны.
• Вторичные слабые рынки: там возможна стагнация даже при росте национального индекса.
• Хорошие объекты: энергоэффективность, транспорт и отсутствие технических проблем будут всё сильнее влиять на ликвидность.

Главный тренд 2027 года, вероятно, будет не «вся Италия дорожает», а усиление разницы между качественными и слабыми объектами.

Что это означает для покупателя

• Не ждать национального обвала цен как основной стратегии. Пока фактические данные его не показывают.
• Не покупать только потому, что рынок растёт. Слабый объект остаётся слабым даже на растущем рынке.
• Сравнивать цену предложения с реальными аналогами.
• Проверять техническое и кадастровое состояние.
• Считать будущие расходы на ремонт и энергоэффективность.
• Разбирать микролокацию. Район зачастую важнее средней статистики города.
• До proposta понимать ипотечный бюджет, если покупка зависит от банка.

Пошаговый маршрут покупки вынесен отдельно: покупка недвижимости в Италии.

Что текущий рынок означает для продавца

Рост национальных индексов не означает, что любую квартиру можно выставить существенно выше рынка.

Immobiliare.it уже фиксирует рост доли объявлений, которым приходится снижать первоначальную цену. Если объект переоценён, хороший рынок не обязательно спасает продавца от долгой экспозиции.

• правильная стартовая цена остаётся критичной;
• технические проблемы всё сильнее влияют на переговоры;
• покупатели внимательнее считают ремонт;
• энергоэффективность начинает сильнее влиять на сравнение объектов;
• ликвидный район продаётся иначе, чем слабая периферийная локация.

Что может изменить рынок в 2027 году

• Ипотечные ставки. Новый рост стоимости кредита способен быстро уменьшить платёжеспособный спрос.
• Доходы семей. Рост цен без роста доходов ограничивает дальнейшее движение рынка.
• Новое предложение. Италия продолжает испытывать нехватку современного жилья в сильных локациях.
• Экономика и занятость. Рынок жилья напрямую зависит от уверенности семей.
• Энергетические требования. Старый неэффективный фонд может требовать всё больших расходов.
• Демография. Спрос всё сильнее концентрируется в ограниченном числе городов и территорий.
• Геополитика. Она влияет на инфляцию, кредит и инвестиционные решения.

Источники и методология

Для оценки текущего рынка используются последние доступные данные ISTAT по ценам жилья, статистика OMI/Agenzia delle Entrate по сделкам, опрос Banca d’Italia по рынку жилья и рыночные показатели Immobiliare.it Insights. Прогноз 2027 года рассматривается как диапазон сценариев, потому что оценки профессиональных исследовательских центров сейчас заметно различаются.

FAQ: рынок недвижимости Италии в 2026-2027 году

Растут ли сейчас цены на недвижимость в Италии?

Да. По официальным данным ISTAT, во втором квартале 2026 года цены на жильё были примерно на 4% выше, чем годом ранее. При этом темп роста уже ниже, чем в первом квартале.

Ожидается ли падение цен на недвижимость в Италии в 2027 году?

Национальные прогнозы сейчас не указывают на резкий общий обвал. Более вероятны умеренная динамика и сильное расхождение между отдельными городами, районами и типами объектов.

Сколько сделок с жильём может быть в Италии в 2027 году?

Прогнозы заметно расходятся. Nomisma рассматривает уровень около 780 тысяч сделок, тогда как более оптимистичный прогноз Scenari Immobiliari предполагает движение примерно к 840 тысячам. Поэтому правильнее рассматривать диапазон сценариев, а не одну гарантированную цифру.

Какие города Италии сейчас растут быстрее?

В первой половине 2026 года сильную динамику показывали Torino, Genova и Roma. Milano остаётся самым дорогим крупным рынком, но темпы роста там были более спокойными.

Лучше покупать новостройку или вторичное жильё?

Универсального ответа нет. Новое жильё обычно дороже, но может требовать меньше последующих вложений. Вторичный объект бывает дешевле на входе, однако нужно учитывать ремонт, техническое состояние, документы и энергоэффективность.

Стоит ли ждать снижения ставок по ипотеке перед покупкой?

Строить решение только на прогнозе процентных ставок рискованно. Даже если кредит станет дешевле, цена объекта может измениться, а хороший вариант уйти с рынка. Лучше считать конкретную покупку при текущем бюджете и оставлять запас прочности.

Как понять, не завышена ли цена конкретной квартиры?

Нужно сравнить объект с аналогами в той же микролокации, учитывать состояние, этаж, лифт, энергоэффективность, ремонт, планировку, документы и реальные недостатки. Средняя цена города сама по себе для этого недостаточна.