IRPEF или cedolare secca при аренде в Италии: что выгоднее в 2026 году

Обновлено: 29.09.2026

Собственнику квартиры в Италии часто предлагают упрощённый выбор: обычный IRPEF или cedolare secca. После этого сравнение превращается в две цифры: «33% против 21%» - и решение кажется очевидным.

Так считать неправильно. При обычном режиме IRPEF налог начисляется не просто на весь полученный canone, ставка зависит от вашего совокупного дохода, а к государственной IRPEF добавляются региональная и муниципальная addizionale. При cedolare secca база и логика другие, но собственник принимает и дополнительные ограничения, в том числе отказ от индексации арендной платы на период действия режима.

Поэтому эта страница отвечает на один вопрос: как собственнику-физлицу сравнить IRPEF и cedolare secca для обычной жилой аренды до выбора налогового режима.

• Коротко о главном
• Для какого сценария этот расчёт
• Ставки IRPEF в 2026 году
• Какая сумма попадает под IRPEF
• Как считается cedolare secca
• Почему нельзя сравнивать только 21% и 33%
• ISTAT и цена выбора cedolare
• Что меняет canone concordato
• Пример сравнения
• Алгоритм выбора режима
• FAQ

Коротко о главном

• В 2026 году ставки IRPEF составляют 23%, 33% и 43%.
• Доход от аренды при обычном режиме добавляется к другим доходам собственника. Поэтому имеет значение ваша предельная налоговая ставка.
• В типичном обычном случае для IRPEF рассматривается 95% годового canone, если эта величина выше применимой кадастровой базы.
• Cedolare secca для обычного canone libero применяется по ставке 21%.
• Для соответствующего требованиям canone concordato может применяться ставка 10%.
• Cedolare заменяет IRPEF и соответствующие региональные и муниципальные addizionali на доход от аренды, а также imposta di registro и bollo по договору в предусмотренных режимом случаях.
• При cedolare собственник отказывается от увеличения canone, включая ISTAT, на период действия опции.
• Поэтому решение принимается не по одной ставке. Нужно сравнить налоговую базу, предельную IRPEF, addizionali, договор, регистрационные платежи и возможную индексацию canone.

Для какого сценария подходит это сравнение

Здесь рассматриваем прежде всего собственника-физлицо, который сдаёт жилую недвижимость для проживания и выбирает между обычным налогообложением и cedolare secca.

Эта логика не должна автоматически переноситься на:

• коммерческую недвижимость;
• предпринимательскую деятельность;
• B&B и affittacamere;
• сложные short-stay модели;
• доход компании;
• международное налоговое планирование нерезидента.

Если вам нужна общая карта всех налогов вокруг аренды, начинайте с налогов на аренду в Италии.

Для краткосрочной аренды действует отдельный расчёт: налоги и расходы при locazioni brevi.

IRPEF в 2026 году: 23%, 33% и 43%

С 2026 года вторая ставка IRPEF снижена с 35% до 33%.

Облагаемый доход	Ставка IRPEF 2026
До €28 000	23%
Свыше €28 000 до €50 000	33%
Свыше €50 000	43%

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Но эти проценты нельзя просто умножить на годовую аренду.

При обычном режиме доход от объекта входит в совокупный облагаемый доход собственника. Поэтому часть арендного дохода может попасть, например, в одну ступень IRPEF, а другая часть - уже в следующую.

Кроме государственной IRPEF нужно учитывать также применимые addizionale regionale и addizionale comunale.

Какая сумма аренды облагается при обычном IRPEF

Для обычной аренды жилого объекта без cedolare налоговая база не всегда равна 100% полученного canone.

По базовой логике Agenzia delle Entrate налогооблагаемый доход определяется исходя из большей величины между:

• rendita catastale, увеличенной на 5%;
• 95% годового canone в обычном сценарии.

Например, если годовая аренда составляет €12 000 и именно canone является большей базой, для первичного расчёта обычного режима речь идёт о €11 400 налогового дохода, который добавляется к другим доходам собственника.

Это не означает, что собственник «списал реальные расходы на 5%». Речь идёт о предусмотренном законом механизме определения reddito imponibile, а не о возмещении фактических коммунальных, ремонтных или иных затрат.

Как считается cedolare secca

Cedolare secca является заменяющим налоговым режимом для подходящей жилой аренды.

Для классического договора с canone libero применяется ставка 21%.

Для определённых договоров canone concordato при выполнении установленных условий может применяться льготная ставка 10%.

В обычном случае cedolare рассчитывается исходя из согласованного годового canone по правилам режима и не добавляет этот доход в прогрессивную шкалу IRPEF.

Кроме того, cedolare заменяет:

• IRPEF на соответствующий доход от аренды;
• региональные и муниципальные addizionali по этому доходу;
• imposta di registro по договору в период применения режима;
• imposta di bollo по договору в предусмотренных режимом случаях.

Условия самого режима подробно рассматриваются отдельно: cedolare secca для аренды жилья.

Если задача уже техническая - выбрать опцию и оформить её, используйте оформление cedolare secca.

Почему нельзя просто сравнить 21% cedolare и 23%, 33% или 43% IRPEF

Это самая распространённая ошибка.

Параметр	IRPEF	Cedolare secca
Налоговая база	Определяется по правилам redditi dei fabbricati; в обычном сценарии часто 95% canone	Canone по правилам режима
Ставка	Прогрессивная: 23%, 33%, 43%	Обычно 21% или льготные 10% при соответствующих условиях
Другие доходы	Влияют на предельную ставку	Canone не входит в обычную прогрессивную IRPEF
Addizionali	Нужно учитывать	Заменяются cedolare по этому доходу
Registro и bollo	Применяются по общим правилам	Не взимаются в предусмотренном режиме
Обновление canone	Может быть предусмотрено договором и законом	На период опции собственник отказывается от увеличения canone, включая ISTAT

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Поэтому вопрос должен звучать не «какая ставка меньше?», а «какой будет итоговая налоговая и экономическая нагрузка в моём конкретном договоре?»

ISTAT: скрытая цена cedolare secca

При выборе cedolare secca собственник на период действия опции отказывается от права требовать обновление canone, в том числе индексацию по ISTAT, даже если такая возможность предусмотрена договором.

Поэтому для многолетнего договора решение нельзя оценивать только по налогу первого года.

Нужно сравнить:

• экономию по налогу;
• экономию на registro и bollo;
• потенциальное увеличение canone, от которого собственник отказывается;
• продолжительность договора;
• вероятную динамику индекса.

На коротком горизонте разница может быть небольшой, а на многолетнем договоре эффект отказа от индексации уже способен изменить результат.

Canone concordato меняет расчёт с обеих сторон

Если договор действительно отвечает требованиям canone concordato и применимым территориальным условиям, сравнивать его как обычный canone libero неправильно.

В частности:

• при cedolare может применяться льготная ставка 10%;
• при обычном IRPEF в предусмотренных законом случаях применяется дополнительное уменьшение налогового дохода на 30%.

Поэтому перед сравнением режимов нужно сначала убедиться, что договор действительно соответствует требованиям concordato.

Сам механизм такого договора разбирается отдельно: canone concordato и договор 3+2.

Простой пример: почему одной ставки недостаточно

Возьмём обычный canone libero €12 000 в год.

Вариант cedolare secca 21%:

€12 000 × 21% = €2 520.

Вариант IRPEF:

Если для данного объекта налоговая база определяется как 95% canone, получаем €11 400.

Но дальше нельзя просто применить «ставку аренды», потому что её не существует.

• если этот дополнительный доход попадает преимущественно в ступень 23%, государственная IRPEF будет примерно €2 622 до учёта addizionali и других элементов декларации;
• если весь этот доход попадает в ступень 33%, только государственная IRPEF составляет около €3 762;
• если он попадает в ступень 43%, сумма становится ещё выше.

При этом в обычном режиме отдельно остаются регистрационные платежи, зато может сохраняться возможность договорного обновления canone.

Это упрощённая модель для предварительного сравнения, а не расчёт декларации. Реальный результат зависит от совокупного дохода, кадастровых данных, addizionali, типа договора, периода владения и других параметров.

Как сравнивать IRPEF и cedolare secca до выбора

1. Определите тип договора. Canone libero или canone concordato существенно меняют расчёт.
2. Запишите годовой canone.
3. Проверьте налоговую базу обычного режима. В том числе rendita catastale и правило 95% canone.
4. Посчитайте остальные доходы собственника. Именно они определяют, в какую ступень IRPEF попадёт доход от аренды.
5. Примените актуальные ставки 2026: 23%, 33%, 43%.
6. Добавьте региональную и муниципальную addizionale.
7. Определите ставку cedolare: 21% либо 10%, если есть законное право на льготную ставку.
8. Учтите registro и bollo.
9. Оцените потерю возможной индексации ISTAT при cedolare.
10. Сравните результат на несколько лет, а не только на первый год.

А уже после выбора режима возникает следующий самостоятельный вопрос - как и когда платить налог. Его не дублируем здесь: оплата налога на аренду, F24 и сроки.

Что подготовить для точного расчёта

• годовой canone;
• тип договора;
• адрес и Comune объекта;
• rendita catastale;
• другие облагаемые доходы собственника;
• налоговое резидентство;
• действующие региональные и муниципальные addizionali;
• условие об aggiornamento ISTAT;
• срок договора;
• право на canone concordato, если рассматривается льготный режим.

Если собственник является нерезидентом Италии, появляется дополнительный международный слой. Его не смешиваем с этим сравнением: налоги для нерезидентов в Италии.

Основные официальные источники

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 - ставка IRPEF 33% для второй ступени с 2026 года
• Agenzia delle Entrate - redditi dei fabbricati и cedolare secca, Modello 730/2026
• Agenzia delle Entrate / FiscoOggi - Fisco e casa: le locazioni

FAQ: IRPEF или cedolare secca при аренде жилья

Какие ставки IRPEF действуют в Италии в 2026 году?

С 2026 года действуют ставки 23% до €28 000, 33% для части дохода свыше €28 000 до €50 000 и 43% для части дохода свыше €50 000.

При IRPEF налог платится со всей годовой аренды?

Не всегда. Для обычного режима налогооблагаемый доход от сдаваемого объекта определяется по специальным правилам redditi dei fabbricati. В типичном случае сравнивается rendita catastale, увеличенная на 5%, и 95% годового canone, после чего используется большая величина.

Cedolare secca всегда выгоднее IRPEF?

Нет. Итог зависит от совокупного дохода собственника, типа договора, доступной ставки cedolare, региональных и муниципальных addizionali, регистрационных платежей и экономического эффекта отказа от индексации canone.

Какая ставка cedolare secca для обычной долгосрочной аренды?

Для классической жилой аренды с canone libero обычно применяется ставка 21%. Для соответствующих условиям договоров canone concordato может применяться льготная ставка 10%.

Можно ли повышать аренду по ISTAT при cedolare secca?

На период действия опции собственник отказывается от права требовать обновление арендной платы, в том числе от предусмотренной договором индексации ISTAT.

Включены ли IMU и TARI в cedolare secca?

Нет. Cedolare secca заменяет определённые налоги на доход и платежи, связанные с договором, но не является универсальным налогом на недвижимость и не отменяет автоматически IMU или другие обязанности по объекту.

Где смотреть F24 и сроки оплаты после выбора режима?

Это отдельная задача. После того как режим и сумма налога определены, используйте профильную страницу по оплате налога на аренду, срокам, saldo, acconto и форме F24.