Бонус на первую недвижимость в Италии: как получить налоговые льготы без прописки?

Обновлено: 19 октября 2026 года.

Учтены действующие правила Agenzia delle Entrate и изменения Legge n. 207/2024, включая двухлетний срок продажи предыдущего льготного жилья.

Можно ли купить квартиру в Италии с налогом 2% вместо 9%, но не прописываться в ней? Для иностранных покупателей, инвесторов и владельцев второй недвижимости это один из самых важных вопросов перед подписанием нотариального акта.

Да, Bonus Prima Casa не всегда требует проживания и регистрации именно в приобретаемой квартире. В большинстве случаев важна residenza в том же муниципалитете (Comune), где находится недвижимость. Но существуют и предусмотренные законом альтернативные основания.

Главная опасность в другом: покупатель может получить налоговую льготу у нотариуса, пообещать переезд в течение 18 месяцев, а затем не выполнить условие. В результате Agenzia delle Entrate вправе потребовать разницу налогов, проценты и санкции.

Разбираем, как работает Bonus Prima Casa в Италии в 2026 году, когда можно обойтись без переноса прописки, какие ограничения существуют для владельцев другой недвижимости, как рассчитываются налоги и почему Prima Casa не освобождает автоматически от IMU.

Bonus Prima Casa без прописки: главное

• Налоговая льгота: при подходящей покупке без IVA - регистрационный налог 2% вместо 9%.
• При покупке с IVA: ставка 4% вместо обычной ставки, применимой к соответствующему жилому объекту.
• Прописка в самой квартире: не является обязательным условием Bonus Prima Casa.
• Residenza в Comune: в общем случае необходимо иметь её или оформить в течение 18 месяцев.
• Работа или другая деятельность: при предусмотренных условиях может заменить требование переноса residenza.
• Проживание за границей: существуют специальные законные исключения, которые необходимо проверять индивидуально.
• Прежняя Prima Casa: в установленных случаях её можно продать в течение двух лет после новой покупки.
• IMU: рассчитывается по отдельным правилам и не отменяется автоматически при получении льготы.
• Риск нарушения: доплата налогов, проценты и предусмотренные санкции.

Что такое Bonus Prima Casa в Италии

Bonus Prima Casa, или agevolazioni prima casa, - предусмотренный итальянским законодательством льготный режим налогообложения при приобретении подходящей жилой недвижимости.

Это не субсидия и не денежная выплата покупателю. Основная выгода состоит в уменьшении налогов, уплачиваемых при приобретении недвижимости.

Право на льготу зависит от характеристик объекта, наличия других имущественных прав у покупателя и выполнения условий, которые заявляются в нотариальном акте.

Льгота не применяется к жилью кадастровых категорий A/1, A/8 и A/9. Для других подходящих жилых категорий необходимо проверить конкретную ситуацию.

Подробнее: Prima Casa в Италии: что означает этот статус.

Какие налоги уменьшаются при покупке Prima Casa

Налоговая схема различается в зависимости от того, облагается ли конкретная сделка IVA.

Налог	Покупка без IVA с Prima Casa	Покупка с IVA и Prima Casa
Imposta di registro	2%, минимум €1 000	€200
IVA	Не применяется	4%
Imposta ipotecaria	€50	€200
Imposta catastale	€50	€200

При обычной подходящей покупке жилья без IVA и с применением системы prezzo-valore налоговая база может определяться по кадастровым правилам, а не по согласованной рыночной цене.

Для жилого объекта соответствующей категории при Prima Casa кадастровая база обычно рассчитывается как rendita catastale × 1,05 × 110.

При сделке, облагаемой IVA, налог 4% рассчитывается от предусмотренной цены продажи, а не от кадастровой базы.

Важно: не каждая продажа компанией автоматически облагается IVA. Нотариус должен определить налоговый режим конкретной сделки.

Нужно ли прописываться в купленной квартире для получения Bonus Prima Casa

Нет. Налоговое законодательство не устанавливает универсального требования регистрировать residenza anagrafica именно по адресу приобретённой квартиры.

В обычной ситуации требуется, чтобы приобретаемый объект находился в Comune, где покупатель уже имеет residenza, либо чтобы покупатель перенёс её в этот Comune в течение 18 месяцев после покупки.

Пример: покупатель зарегистрирован на Via Roma в Турине и приобретает квартиру на Corso Giulio Cesare, также в Турине. При соблюдении остальных условий ему не требуется обязательно менять прописку на адрес новой квартиры.

Однако регистрация в другом городе, например в Милане, сама по себе не выполняет обычное условие для квартиры в Турине.

Если покупатель рассчитывает на перенос residenza, соответствующее обязательство должно быть правильно отражено в нотариальном акте.

Когда можно получить Prima Casa вообще без переноса прописки

Итальянское законодательство предусматривает отдельные альтернативы общему условию residenza в Comune.

1. Работа или другая деятельность в Comune

Льгота может применяться, если приобретаемый объект находится в Comune, где покупатель осуществляет собственную деятельность.

Речь не обязательно идёт только о трудовом договоре с местным работодателем. В предусмотренных ситуациях учитывается и другая реальная деятельность, включая отдельные неоплачиваемые формы.

Но формальное заявление о намерении работать в городе не заменяет фактическое наличие законного основания. Если деятельность не будет осуществляться, налоговая льгота может оказаться под угрозой.

2. Покупатели, переехавшие за границу по работе

Для определённых лиц, переехавших за границу по профессиональным причинам, законодательство предусматривает специальные правила, позволяющие приобрести жильё с Prima Casa без обычного переноса residenza в Comune приобретения.

У этих исключений есть дополнительные условия, связанные с обстоятельствами переезда, прежней связью с Италией и расположением приобретаемого объекта. Их следует проверить до rogito по действующей редакции закона.

3. Специальные категории покупателей

Отдельные исключения предусмотрены законодательством для некоторых категорий военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов.

Нельзя автоматически переносить эти исключения на обычного иностранного инвестора или покупателя, постоянно проживающего за границей.

Практический вывод: если покупатель живёт в Чехии, Германии, Франции или другой стране и не намерен оформлять residenza в Италии, необходимо сначала определить, имеется ли у него самостоятельное законное основание для Prima Casa. Само желание купить «первую квартиру в Италии» недостаточно.

Можно ли получить Bonus Prima Casa, если уже есть недвижимость

Наличие другой квартиры не всегда исключает Prima Casa. Но значение имеет, где находится предыдущая недвижимость, на каком основании она принадлежит покупателю и использовалась ли раньше аналогичная льгота.

Ситуация	Общий принцип
Есть жильё без Prima Casa в другом Comune	Не всегда препятствует новой льготе
Есть жильё без Prima Casa в том же Comune	Может препятствовать льготе, даже если покупатель обещает его продать позже
Есть недвижимость, приобретённая с Prima Casa	При выполнении условий действует возможность продать прежний льготный объект в течение двух лет
Есть доля в другой недвижимости	Нужна проверка доли, способа приобретения и вида вещного права
Есть недвижимость за границей	Необходима отдельная проверка, но наличие иностранного жилья само по себе не равнозначно запрету

Нельзя оценивать право только по выписке о собственности. Для Prima Casa важны также usufrutto, uso, abitazione, отдельные виды совместной собственности и условия ранее использованных льгот.

Два года на продажу предыдущей Prima Casa: новое правило с 2025 года

Согласно Legge 30 dicembre 2024, n. 207, срок для продажи ранее приобретённой с льготой Prima Casa недвижимости при новой соответствующей покупке был увеличен с одного до двух лет.

При соблюдении условий покупатель может приобрести новое жильё с льготой, обязавшись продать предыдущий льготный объект в установленный срок.

Это правило не означает, что можно неограниченно приобретать несколько льготных квартир без выполнения налоговых обязательств.

Особенно важно: двухлетний срок продажи ранее льготного объекта - не то же самое, что правило повторной покупки в течение одного года при продаже Prima Casa раньше пяти лет. Эти ситуации регулируют разные вопросы.

Если у покупателя имеется другое жильё в том же Comune, купленное без Prima Casa, новые правила о двухлетней продаже ранее льготного объекта не дают автоматически право сначала купить новую квартиру со скидкой, а затем продать старую.

Перед оформлением второго объекта нотариус должен проверить всю историю покупок и ранее полученных льгот.

Пример расчёта налога Prima Casa при покупке за €150 000

Допустим, квартира приобретается у частного лица за €150 000, а её rendita catastale составляет €700. Покупатель имеет право на систему prezzo-valore и соответствует условиям Prima Casa.

Налоговая кадастровая база: €700 × 1,05 × 110 = €80 850.

Imposta di registro 2%: €1 617.

Imposta ipotecaria и catastale: ещё €100 суммарно.

Таким образом, в условном примере основные налоги при приобретении составляют €1 717 без учёта нотариального вознаграждения и других расходов.

Для сравнения, без Prima Casa кадастровый множитель для обычной жилой недвижимости в системе prezzo-valore другой, и регистрационный налог обычно составляет 9%. Поэтому экономию нельзя рассчитывать простым умножением одной и той же базы на 2% и 9% без уточнения кадастровых правил.

Это учебный пример, а не персональный расчёт нотариальных расходов.

Prima Casa и IMU: почему налоговая льгота при покупке не освобождает от ежегодного налога

Это одна из наиболее важных тем для иностранцев и покупателей инвестиционных квартир.

Prima Casa - налоговый режим при покупке. Abitazione principale - отдельное понятие, имеющее значение, в частности, для IMU.

Для обычного освобождения от IMU по основному жилью необходимо выполнение требований к residenza anagrafica и фактическому постоянному проживанию - dimora abituale - в соответствующей квартире, если не действует специальное исключение.

Поэтому человек может законно купить квартиру с Prima Casa, но продолжать платить IMU, если квартира не отвечает требованиям abitazione principale для этого налога.

Например, покупатель прописан и проживает в одной квартире Турина, а вторую покупает в том же Comune с использованием Prima Casa при соблюдении условий. Для освобождения второй квартиры от IMU одного факта льготной покупки недостаточно.

Как правильно рассчитывается IMU

Для обычной жилой квартиры соответствующей категории налоговая база IMU рассчитывается на основании rendita catastale с повышением на 5% и применением множителя 160.

Пример: если rendita catastale равна €700, базовая кадастровая стоимость для IMU составляет €700 × 1,05 × 160 = €117 600.

Если предположить применимую муниципальную ставку 0,86%, полный год владения и отсутствие специальных корректировок, условный IMU составит €1 011,36.

Это исключительно математический пример. Реальный налог зависит от ставки соответствующего Comune, периода владения, доли собственности и предусмотренных льгот.

Ошибочный подход: считать IMU как фиксированные 0,76% от покупной цены квартиры. Цена договора обычно не является налоговой базой IMU.

Подробнее: IMU на недвижимость в Италии, сдаваемую в аренду.

Prima Casa для иностранцев и покупателей, проживающих за пределами Италии

Иностранное гражданство само по себе не исключает применение Prima Casa. Но право на приобретение недвижимости и право на конкретную налоговую льготу необходимо проверять отдельно.

Если покупатель живёт за границей и не намерен переезжать, ключевой вопрос - имеется ли предусмотренное основание, которое позволяет использовать льготу без обычного переноса residenza.

Например, иностранный инвестор, проживающий в Чехии и покупающий квартиру в Турине исключительно для аренды, не может считать, что ему автоматически положен налог 2% только потому, что это его первая покупка в Италии.

Важны условия конкретного правового режима, документы и заявления, внесённые в нотариальный акт.

Если покупатель обещает перенести residenza в течение 18 месяцев, но не выполняет обещание, необходимо отдельно оценить риск утраты льготы.

Что произойдёт, если не выполнить условия Prima Casa

При установлении нарушения Agenzia delle Entrate может отозвать налоговую льготу - decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Основные риски:

• доплата разницы между обычным и льготным налогообложением;
• предусмотренные проценты;
• налоговая санкция, которая в стандартных случаях утраты льготы традиционно составляет 30% разницы налогов, с учётом применимого к конкретному случаю режима;
• дополнительные последствия при недостоверных заявлениях и других самостоятельных нарушениях.

Также риск существует при продаже недвижимости ранее пяти лет с момента льготной покупки, если не выполнены условия, позволяющие сохранить налоговый режим, включая предусмотренную повторную покупку жилья.

Если уже ясно, что переехать в течение 18 месяцев не получится

Не следует просто ждать уведомления налоговой службы. До начала проверки может существовать возможность обратиться в Agenzia delle Entrate с заявлением о невозможности выполнить обязательство и запросом перерасчёта налогов.

При своевременных действиях в предусмотренных обстоятельствах можно избежать обычной санкции за утрату льготы либо воспользоваться механизмом ravvedimento operoso. Точные последствия зависят от этапа процедуры.

Необходимо действовать до истечения соответствующих сроков и желательно после проверки нотариального акта профильным специалистом.

Подробнее: Нарушение условий Prima Casa: возврат льготы и налоговые риски.

Какие документы проверить перед нотариальной покупкой

1. Документ личности и codice fiscale. Проверить данные покупателя.
2. Visura catastale. Установить категорию жилья и rendita catastale.
3. Visura ipotecaria. Проверить зарегистрированные права и обременения.
4. История недвижимости покупателя. Установить наличие других объектов и ранее использованных льгот.
5. Основание Prima Casa. Определить, применяется ли residenza, работа или другое предусмотренное исключение.
6. Предварительный договор. Проверить налоговые заявления и условия сделки до compromesso.
7. Проект rogito. Проверить правильность формулировок и обязательств покупателя.
8. Расчёт налогов нотариуса. Получить письменное разъяснение используемого режима.
9. IMU после покупки. Заранее оценить наличие обязанности ежегодного платежа.

Дополнительный список: Документы для нотариуса при покупке недвижимости в Италии.

Семь ошибок при покупке квартиры с Bonus Prima Casa

1. Путают первую покупку недвижимости с юридическим правом на Prima Casa.
2. Считают обязательной прописку именно в новой квартире.
3. Обещают перенести residenza в течение 18 месяцев, не планируя реально выполнять условие.
4. Не проверяют другое жильё в том же Comune.
5. Путают двухлетний срок продажи предыдущего льготного жилья и годичный срок повторной покупки после досрочной продажи.
6. Считают, что Prima Casa автоматически освобождает от IMU.
7. Подписывают нотариальный акт без предварительной проверки налоговых заявлений.

Вывод: можно ли получить Bonus Prima Casa без прописки

Да, но важно правильно понимать слово «без прописки». Прописываться в купленной квартире не всегда нужно. Для обычного налогового режима может быть достаточно residenza в том же Comune, а при наличии предусмотренного альтернативного основания перенос регистрации может не требоваться.

Для покупателей, которые постоянно живут за границей, особенно важно проверить собственное правовое положение до оформления акта.

Налоговая льгота при покупке и освобождение от ежегодного IMU регулируются различными правилами. Даже законное использование Prima Casa не гарантирует освобождения от IMU.

Лучшее решение - заранее согласовать с нотариусом не только ставку налога, но и конкретное юридическое основание, по которому вы вправе её использовать.

Частые вопросы о Bonus Prima Casa без прописки

Можно ли получить Prima Casa и не прописываться в купленной квартире?

Да. В обычном случае важно иметь residenza в том же Comune или перенести её туда в течение 18 месяцев. Регистрация именно в приобретаемой квартире не является универсальным требованием.

Можно ли получить Prima Casa, если постоянно проживаешь за границей?

Это возможно при наличии предусмотренного законом основания. Но само проживание за границей не предоставляет автоматически налоговую льготу всем иностранным покупателям.

Сколько времени даётся на перенос residenza?

По общему правилу 18 месяцев с даты покупки, если право на льготу основано на обязательстве переноса регистрации в Comune.

Можно ли купить вторую квартиру с Prima Casa?

В определённых случаях да. Если ранее уже использовалась льгота Prima Casa, действует возможность продать прежний льготный объект в течение двух лет после новой покупки при выполнении других требований.

Нужно ли платить IMU, если квартира куплена с Prima Casa?

Возможно. Освобождение IMU зависит от выполнения самостоятельных требований к abitazione principale и предусмотренных исключений.

Какой налог при покупке квартиры у частного лица?

При выполнении условий Prima Casa регистрационный налог обычно составляет 2% соответствующей налоговой базы, минимум €1 000, плюс установленные фиксированные платежи.

Что будет, если не выполнить обещание прописаться?

Возможна утрата налоговой льготы с доплатой налогов, процентов и предусмотренных санкций. Если заранее известно, что выполнить условие не получится, необходимо проверить возможность обращения в Agenzia delle Entrate до нарушения сроков.

Полезные материалы о недвижимости и налогах в Италии

• Prima Casa: условия налоговой льготы
• Нарушение условий Prima Casa и возврат налогов
• Документы для нотариуса при покупке недвижимости
• Как оформить residenza в Италии
• IMU при сдаче недвижимости в аренду
• Недвижимость Италии: покупка и сопровождение

Официальные источники

• Agenzia delle Entrate - L’acquisto della casa: imposte e agevolazioni
• Agenzia delle Entrate - официальный портал
• Dipartimento delle Finanze - IMU