Caparra confirmatoria: как продавцу защитить себя от недобросовестного покупателя
- Что делать, если покупатель не явился на сделку (rogito)?
- Что такое задаток (caparra confirmatoria) и когда он удерживается?
- Можно ли расторгнуть предварительный договор?
- Как защитить права продавца?
- Что говорит судебная практика Италии?
- FAQ: Часто задаваемые вопросы
Что делать, если покупатель не явился на сделку (rogito)?
Если покупатель не приходит к нотариусу для подписания окончательного договора купли-продажи (rogito notarile), это считается серьёзным нарушением обязательств по предварительному договору (compromesso/preliminare di compravendita).
🔹 В таком случае продавец вправе:
- инициировать расторжение контракта;
- удержать задаток (если он был предусмотрен);
- взыскать убытки, если они превышают сумму задатка.
Юридическое основание: ст. 1453 и 1385 Codice Civile (Гражданского кодекса Италии).
Что такое задаток (caparra confirmatoria) и когда он удерживается?
Caparra confirmatoria — это сумма, которую покупатель передаёт продавцу при подписании предварительного договора. Если покупатель нарушает договор, продавец имеет право оставить эту сумму себе, без необходимости доказывать убытки.
📌 Важно: задаток должен быть прямо указан в договоре как «caparra confirmatoria», иначе он может трактоваться как аванс (caparra penitenziale или acconto).
🔍 Пример: Если в договоре указано, что покупатель передал €10,000 в виде «caparra confirmatoria», и он не приходит на сделку, продавец может их удержать.
Можно ли расторгнуть предварительный договор?
Да. Если одна из сторон существенно нарушает договор, вторая может потребовать его расторжения. Это регулируется ст. 1453 и 1455 Codice Civile.
⚖️ Условия:
- Установлено нарушение со стороны покупателя;
- Оно не является незначительным (например, полное неявление на сделку);
- Продавец отправил формальную convocazione (повестку) на сделку.
Как защитить права продавца?
Продавец может:
- Направить покупателю формальное уведомление (diffida) через PEC или заказное письмо;
- Подать в суд на расторжение контракта и удержание задатка;
- При необходимости — потребовать дополнительные убытки.
🔐 В договор рекомендуется включать:
- точную дату rogito;
- формулировку про caparra confirmatoria;
- последствия нарушения сроков.
Что говорит судебная практика Италии?
Пример: Кассационный суд Италии, постановление №66/2025 подтвердил:
- Продавец может удержать caparra confirmatoria;
- Покупатель, не явившийся на сделку без уважительных причин, считается нарушителем;
- Не требуется дополнительное доказывание ущерба.
📌 Суд также подтвердил, что такой задаток выполняет роль предварительной компенсации и механизма защиты интересов продавца.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
❓ Что будет, если покупатель не пришёл к нотариусу?
Если нет уважительной причины, продавец может расторгнуть договор и оставить caparra confirmatoria.
❓ Можно ли вернуть задаток, если сделка не состоялась?
Только если есть вина продавца или force majeure. В остальных случаях — задаток остаётся у продавца.
❓ Обязательно ли отправлять повестку (convocazione)?
Да, она подтверждает, что продавец добросовестно вызвал покупателя на сделку.
❓ Что делать, если в договоре не указано caparra confirmatoria?
В таком случае сумма может считаться авансом и быть подлежать возврату. Важно правильно оформлять документы.
❓ Можно ли взыскать больше, чем сумма задатка?
Да, если убытки превышают caparra, продавец может требовать дополнительную компенсацию.
