Planimetrie e dati catastali: как они влияют на легальность недвижимости в Италии
- Что такое Stato Legittimo недвижимости?
- Какую роль играют планиметрии и кадастровые данные?
- Почему важна первая планиметрия (di impianto)?
- Какие документы проверять при покупке?
- FAQ: Часто задаваемые вопросы
Что такое Stato Legittimo недвижимости?
Stato Legittimo — это официальное «законное состояние» недвижимости в Италии. Введён в законодательство в 2020 году (ст. 9-bis, DPR 380/01), он определяет, насколько объект соответствует градостроительным (urbanistici) и строительным (edilizi) нормам, действовавшим на момент его возведения.
🔍 Это ключевой параметр, который проверяется:
- при купле-продаже;
- при запросе разрешений на реконструкцию;
- при оформлении ипотеки или наследства.
Если недвижимость не соответствует Stato Legittimo, то это может стать серьёзной проблемой.
Какую роль играют планиметрии и кадастровые данные?
Планиметрии (planimetrie catastali) и кадастровые данные (dati catastali) это документы, которые показывают:
- как выглядел объект при регистрации;
- его размеры и конфигурацию помещений;
- дата регистрации и последующих изменений.
📌 До 2020 года они считались косвенным доказательством соответствия, но после реформы могут использоваться как дополнительное подтверждение законности, особенно если другие документы отсутствуют.
Важно: они не заменяют строительные разрешения, но могут помочь восстановить картину в спорных случаях.
Почему важна первая планиметрия (di impianto)?
Первая планиметрия или planimetria di primo impianto — это документ, поданный при первичной регистрации объекта в кадастре (обычно в 1939–60 годах).
📌 Она может использоваться как доказательство законного состояния, если:
- объект построен до 1967 года (до вступления в силу обязательного разрешения на строительство);
- отсутствуют другие документы из архивов Comune.
Таким образом, первая планиметрия играет ключевую роль при проверке старых домов и квартир, особенно в исторических центрах.
Какие документы проверять при покупке?
Проверка недвижимости должна включать:
- Titoli edilizi — разрешения на строительство, реконструкцию, санатории (condoni);
- Planimetrie catastali — в идеале всех периодов изменений;
- Certificato di agibilità — сертификат пригодности к использованию (если есть);
- Visura catastale — выписка с актуальными данными по объекту;
- Documenti d’archivio — проекты, лицензии, фотографии.
📌 Не ограничивайтесь только катастро — проверка должна быть комплексной. Наличие планиметрии не доказывает законность, но дополняет картину.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
❓ Достаточно ли планиметрии для доказательства законности недвижимости? Нет. Она помогает, но не заменяет разрешения на строительство.
❓ Что такое Stato Legittimo по-русски? Это «законное состояние» — соответствие всем правилам на момент постройки.
❓ Как проверить соответствие недвижимости? Через архитекторов или геометров, которые изучают как технические, так и юридические документы.
❓ А если документы утеряны? Можно использовать первую планиметрию, фото, архивные материалы, но это сложный процесс.
❓ Где взять планиметрию? В кадастровом управлении (Catasto), через специалиста с полномочиями доступа.
📌 Источник: DPR 380/2001, art. 9-bis; Agenzia delle Entrate – Catasto; Consiglio di Stato.
