Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Италии (preliminare / compromesso): что фиксирует и как защищает покупателя

Обновлено: 6 августа 2026 года

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Италии, preliminare di compravendita или compromesso, обязывает продавца и покупателя заключить будущую нотариальную сделку на согласованных условиях. Право собственности ещё не переходит, но обязательства сторон уже возникают.

Это не формальное подтверждение намерений. Именно в preliminare фиксируются объект, цена, платежи, срок rogito, состояние недвижимости, ипотека, документы, обязанности продавца и последствия нарушения договора. Слабый текст переносит все проблемы на момент, когда покупатель уже передал значительную сумму и связан обязательством купить.

• Кратко
• Что такое preliminare
• Связь с предложением о покупке
• Форма предварительного договора
• Что должен содержать договор
• Защитные условия покупателя
• Caparra и acconto
• Регистрация
• Транскрипция у нотариуса
• Недвижимость в строительстве
• Нарушение договора
• Иностранный покупатель
• Чек-лист перед подписью
• FAQ

Кратко

• Preliminare является полноценным договором, а не необязательной бронью.
• Он должен быть заключён письменно, поскольку будущая продажа недвижимости требует письменной формы.
• Принятое предложение о покупке уже может выполнять функцию preliminare.
• Договор должен точно определять объект, цену, срок окончательной сделки и взаимные обязанности.
• Регистрация обязательна и обычно выполняется в течение 30 дней.
• Транскрипция через нотариуса защищает покупателя от последующих действий продавца и его кредиторов.
• Для ряда объектов в строительстве нотариальная форма и транскрипция обязательны.

Что такое preliminare di compravendita

Предварительный договор обязывает стороны заключить окончательный договор купли-продажи. В недвижимости окончательный переход права обычно оформляется нотариальным актом, который называют rogito.

Между preliminare и rogito стороны получают время для выполнения условий:

• покупатель завершает ипотечный процесс и готовит деньги;
• продавец устраняет нарушения и снимает обременения;
• нотариус проводит проверки;
• техник подтверждает градостроительное и кадастровое состояние;
• стороны готовят освобождение объекта и передачу ключей;
• согласовываются документы, налоги и окончательные расчёты.

Слово compromesso широко используется в разговорной практике как синоним preliminare. Название не меняет юридическую природу документа.

Официальное разъяснение Consiglio Nazionale del Notariato: предварительный договор при покупке недвижимости.

Связь preliminare с предложением о покупке

Отдельный предварительный договор существует не в каждой сделке. Если продавец письменно принял proposta d’acquisto, а документ содержит объект, цену, сроки и другие необходимые условия, принятое предложение может уже стать preliminare.

Это означает, что покупатель не должен подписывать короткое предложение с расчётом добавить защиту позже. После принятия продавцом изменение условий требует нового согласия сторон.

Сценарий	Практическое значение
Предложение принято и достаточно подробно	Оно уже может образовать предварительный договор
После принятия подписывается отдельный preliminare	Новый документ уточняет и дополняет обязательства, но не должен ухудшать уже согласованную защиту
Сразу подписывается preliminare	Стороны пропускают отдельную стадию предложения и сразу принимают взаимные обязательства
Сразу проводится rogito	Возможно в готовой простой сделке, если проверки, деньги и документы уже подготовлены

Общая карта этапа: предложение, preliminare и задаток. Подробно о первом документе: предложение о покупке недвижимости.

В какой форме заключается preliminare

Предварительный договор должен иметь ту же форму, которую закон требует для окончательного договора. Для продажи недвижимости необходима письменная форма. Устная договорённость о будущей продаже не заменяет действительный письменный preliminare.

Форма	Что она позволяет
Обычная письменная форма	Создаёт обязательства между сторонами и подлежит регистрации
Частная подпись, удостоверенная нотариусом	Позволяет нотариусу установить стороны, проверить форму и выполнить транскрипцию
Нотариальный акт	Используется для усиленной защиты и предусмотренных законом случаев

Для обычной готовой квартиры нотариальное оформление preliminare не всегда обязательно. Но без нотариальной формы договор нельзя транскрибировать в реестрах недвижимости.

Что должен содержать предварительный договор

Стороны договора

• полные данные продавца и покупателя;
• codice fiscale;
• семейное положение и имущественный режим супругов;
• полномочия представителя, если действует доверенное лицо;
• данные компании и подписанта, если сторона является юридическим лицом.

Точное описание объекта

• адрес, этаж и состав помещений;
• кадастровые данные;
• подвал, чердак, гараж, парковка и другие принадлежности;
• доля общих частей;
• занятость объекта жильцами или арендаторами;
• мебель и техника, включённые в цену.

Цена и платежи

• полная цена покупки;
• уже переданные суммы;
• caparra confirmatoria;
• acconto prezzo;
• график дополнительных платежей;
• способ окончательного расчёта;
• условия депозита цены у нотариуса, если он запрошен.

Срок и место rogito

Нужно указать точную дату либо механизм её определения. Формулировка должна показывать, является ли срок существенным и что происходит при задержке одной стороны.

Обязательства до сделки

• устранение градостроительных и кадастровых несоответствий;
• снятие ипотеки или ареста;
• получение документов наследства;
• освобождение квартиры;
• оплата задолженности кондоминиума;
• определение расходов по утверждённым работам дома;
• подготовка APE и других документов;
• сохранение объекта в согласованном состоянии.

Какие условия защищают покупателя

Защитное условие должно быть проверяемым. Недостаточно написать, что документы должны быть «в порядке». Нужно определить, кто проводит проверку, какие результаты допустимы и что происходит при обнаружении проблемы.

• Ипотека. Минимальная сумма, срок решения банка и последствия отказа.
• Градостроительное соответствие. Срок передачи документов и устранения нарушений.
• Кадастровое соответствие. Обязанность обновить план и данные до rogito.
• Обременения. Погашение ипотеки и безопасный порядок расчёта.
• Кондоминиум. Долги, судебные споры и специальные работы.
• Освобождение. Передача квартиры без жильцов и вещей к конкретной дате.
• Продажа другого имущества. Если покупка зависит от поступления средств, это нельзя оставлять устной договорённостью.

Если условие сформулировано как отлагательное, договорные последствия могут зависеть от наступления события. Если это простая обязанность продавца, применяются правила нарушения договора. Выбор конструкции должен соответствовать реальному риску.

Caparra и acconto в preliminare

Каждая передаваемая сумма должна иметь точное назначение.

Платёж	Функция	Риск покупателя
Caparra confirmatoria	Обеспечение исполнения договора	При нарушении покупателем продавец может использовать механизм удержания суммы
Acconto prezzo	Частичная оплата цены	Не даёт автоматически специальных последствий caparra
Caparra penitenziale	Цена предусмотренного договором права отказа	Нельзя считать обычной возможностью передумать без прямой оговорки

Если назначение суммы в preliminare не указано, налоговая администрация рассматривает её как аванс. Подробно: задаток caparra и аванс при покупке квартиры.

Регистрация preliminare

Предварительный договор подлежит обязательной регистрации в Agenzia delle Entrate. Действующий сервис RAP указывает срок 30 дней с даты заключения. Если предварительный договор возник после принятия предложения, срок отсчитывается с момента, когда покупатель получил сообщение о принятии.

• фиксированный регистрационный сбор: 200 евро;
• гербовый сбор зависит от формы документа;
• 0,5% от суммы caparra confirmatoria;
• 3% от acconto prezzo при применимом режиме;
• при продаже, облагаемой НДС, порядок авансов отличается.

Налоги, уплаченные с caparra и acconto, учитываются при окончательной регистрации сделки в предусмотренных законом случаях. Официальный сервис: регистрация предварительного договора через RAP.

Если preliminare оформляет нотариус, регистрацию выполняет нотариус. В сделке через агентство обязанности по регистрации также могут затрагивать посредника, но покупателю необходимо получить подтверждение выполнения и копию зарегистрированного документа.

Транскрипция preliminare у нотариуса

Регистрация и транскрипция являются разными действиями. Регистрация обязательна и относится к налоговому оформлению. Транскрипция вносит preliminare в реестры недвижимости и делает защиту покупателя противопоставимой третьим лицам.

После транскрипции последующая продажа того же объекта, новая ипотека, арест или другое действие продавца не должны ухудшить права покупателя в пределах действия этой защиты.

Нотариат особенно рекомендует рассматривать транскрипцию, когда:

• передаётся крупный аванс;
• между preliminare и rogito проходит много времени;
• продавец является предпринимателем или имеет финансовые риски;
• объект строится;
• есть опасение последующей продажи или новых обременений;
• покупатель должен выполнить дорогие подготовительные действия.

Для транскрипции preliminare заключается в форме нотариального акта или частной подписи, удостоверенной нотариусом. Официальная памятка: гарантии предварительного договора.

Preliminare при покупке недвижимости в строительстве

Для покупки у застройщика действуют специальные правила. Когда применим Decreto legislativo 122/2005 и разрешительные документы на строительство запрошены или представлены с 16 марта 2019 года, preliminare с физическим лицом-покупателем заключается с обязательным участием нотариуса и транскрибируется.

• нотариальная форма preliminare;
• обязательное минимальное содержание договора;
• описание объекта, проекта и принадлежностей;
• сведения о разрешениях, ипотеке и подрядчиках;
• график работ и платежей;
• банковская или страховая гарантия на предусмотренные законом суммы;
• десятилетняя страховая защита, передаваемая при окончательной сделке.

Нельзя использовать обычный шаблон preliminare для готовой квартиры без проверки применимости специальных норм. Официальная информация: покупка недвижимости у застройщика.

Что происходит при нарушении preliminare

Если одна сторона не исполняет договор, результат зависит от текста, вида нарушения, платежей и выбранного способа защиты.

• Caparra confirmatoria. Добросовестная сторона может использовать механизм удержания или двойного возврата при отказе от договора.
• Расторжение. Можно требовать прекращения договора и возмещения доказанных убытков.
• Исполнение. В предусмотренных случаях можно требовать судебного решения, которое заменяет окончательный договор.
• Соглашение сторон. Стороны могут письменно прекратить обязательства и определить возврат денег.
• Diffida. Для фиксации нарушения и дополнительного срока может потребоваться официальное требование.

Если продавец не приходит на rogito или отказывается продавать, покупателю не следует сразу писать, что он сам выходит из сделки. Неосторожное уведомление может изменить юридическую позицию. На конфликтной стадии нужен адвокат.

Что важно иностранному покупателю

• получить понятный перевод договора до подписи;
• проверить гражданство и возможность покупки;
• правильно указать семейное положение и имущественный режим;
• заранее получить codice fiscale;
• согласовать перевод денег и подтверждение их происхождения;
• определить, нужна ли доверенность;
• учесть сроки иностранного банка и апостилированных документов;
• не подписывать итальянский текст только на основании устного пересказа агента.

Если покупатель не понимает итальянский язык, порядок перевода и участия переводчика нужно согласовать заранее с нотариусом и специалистами сделки. Это особенно важно, если preliminare оформляется нотариально.

Чек-лист перед подписью preliminare

• Я понимаю, не стал ли preliminare уже действовать после принятия proposta.
• Правильно указаны все стороны и их полномочия.
• Объект и принадлежности описаны точно.
• Цена и назначение каждого платежа указаны письменно.
• Проверены документы собственности, кадастр и градостроительная история.
• Определено, кто устраняет нарушения и снимает обременения.
• Ипотечное условие соответствует реальной заявке в банк.
• Срок rogito реалистичен для документов и финансирования.
• Понятно, кто оплачивает долги и специальные работы кондоминиума.
• Указано состояние, в котором передаётся квартира.
• Я понимаю последствия нарушения каждой стороной.
• Определено, кто и когда регистрирует preliminare.
• Оценена необходимость нотариальной транскрипции.
• Я получил полный текст и понятное объяснение до подписи.

После подписания договор уже нельзя воспринимать как проект. Он становится основанием для платежей, сроков и требований сторон. Поэтому проверка должна завершиться до подписи и передачи денег.

FAQ

Preliminare и compromesso означают одно и то же?

В практике покупки недвижимости эти слова обычно используют как названия предварительного договора. Юридически важны не название документа, а его содержание, форма, объект, цена, сроки и обязательства сторон.

Обязательно ли подписывать отдельный preliminare после предложения?

Не всегда. Принятое продавцом предложение может уже стать предварительным договором, если содержит необходимые элементы и покупатель получил сообщение о принятии. Отдельный preliminare нужен, когда стороны хотят подробнее урегулировать документы, платежи, ипотеку, работы и условия до rogito.

Нужно ли заверять preliminare у нотариуса?

Для обычной готовой недвижимости письменный preliminare может быть заключён без нотариального удостоверения. Нотариальная форма нужна для транскрипции в реестрах и обязательна в предусмотренных законом сделках с объектами в строительстве. При крупном авансе, долгом сроке или рисках продавца участие нотариуса особенно разумно.

В какой срок регистрируется предварительный договор?

По действующему сервису RAP Agenzia delle Entrate preliminare регистрируется в течение 30 дней с даты заключения. Если принятое предложение уже образует предварительный договор, срок связывается с моментом, когда покупатель получил сообщение о принятии.

Чем регистрация preliminare отличается от транскрипции?

Регистрация является обязательным налоговым оформлением договора. Транскрипция в реестрах недвижимости проводится нотариусом и делает права покупателя противопоставимыми третьим лицам, защищая от последующей продажи, ипотеки, ареста или других действий продавца.

Можно ли вернуть деньги, если банк отказал в ипотеке?

Это зависит от текста договора. Для защиты покупателя preliminare должен содержать конкретное условие финансирования: минимальную сумму, срок решения банка, обязанности покупателя и последствия отказа. Без такого условия отсутствие кредита обычно не отменяет обязательство купить объект.

Что происходит, если продавец отказывается идти на rogito?

Покупатель может использовать предусмотренные договором и законом способы защиты. В зависимости от ситуации это может быть механизм caparra, требование расторжения и убытков либо иск о вынесении решения, заменяющего окончательный договор, если для этого выполнены необходимые условия.