Обновлено: 5 августа 2026
Proposta d’acquisto в Италии нельзя воспринимать как форму для фиксации цены или временную бронь. Покупатель подписывает одностороннее предложение, которое уже связывает его на указанных условиях, а после письменного принятия продавцом может автоматически превратиться в предварительный договор.
Эта страница посвящена проверке конкретного бланка proposta до подписи. Связка proposta и preliminare разобрана в центре предложения и предварительного договора. Отдельные вопросы безотзывности находятся на странице proposta irrevocabile, а последствия caparra на странице о задатке.
Кратко
- После подписи proposta покупатель уже принимает на себя обязательства. Пока продавец не принял предложение, он обычно может рассматривать другие варианты.
- После принятия продавцом proposta может автоматически стать preliminare. Отдельный compromesso не является обязательным следующим документом во всех сделках.
- Для заключения договора важно не только подписание продавцом, но и получение покупателем сообщения о принятии.
- Нет универсального безопасного срока 3, 7 или 15 дней. Срок зависит от документов, ипотеки и характера безотзывности.
- Сумма при proposta должна иметь понятный статус до и после принятия.
- Условие по ипотеке должно быть измеримым: сумма, срок, событие, доказательство и судьба денег.
- Комиссия агентства может стать подлежащей оплате раньше rogito.
- Итог проверки документа: SIGN, REVISE или STOP.
Получили типовой бланк proposta от агентства?
До подписи можно проверить, какие поля уже создают обязательства, каких документов не хватает и какие условия следует изменить.
Как proposta становится договором
| Стадия | Положение покупателя | Что контролировать |
|---|---|---|
| Покупатель подписал | Связан предложением в пределах текста | Срок, безотзывность и отзыв |
| Документ передан продавцу | Продавец оценивает предложение | Канал, дата и доставка |
| Продавец подписал принятие | Формируется согласие | Полное совпадение условий |
| Покупатель узнал о принятии | Договор обычно считается заключённым | Дата и доказательство уведомления |
| Принятая proposta | Может уже иметь силу preliminare | Регистрацию, платежи и условия |
| Дополнительный preliminare | Может уточнять уже заключённую сделку | Не ухудшает ли положение покупателя |
Принятие proposta не всегда только запускает следующий этап. Оно может уже сформировать обязательный предварительный договор.
Срок действия и безотзывность
В агентских формах proposta часто является безотзывной до конкретной даты и времени. В этот период покупатель не может свободно забрать предложение только потому, что передумал.
| Что проверить | Слабая формулировка | Рабочая логика |
|---|---|---|
| Дата окончания | Дни без точного времени | Точная дата и время |
| Безотзывность | Скрыта в мелком тексте | Выделена и понятна |
| Документы | Продавец собирает их после срока | Срок связан с готовностью проверки |
| Ипотека | Банк решает позднее | Сроки согласованы |
| Продление | Автоматическое или устное | Только письменное |
| Истечение | Неясна судьба суммы | Возврат и срок определены |
Безотзывность не является преимуществом покупателя. Она должна иметь понятную цель и не заменять защитные условия.
Принятие продавцом и уведомление покупателя
- принятие должно соответствовать предложению без изменений;
- должны подписать все собственники или уполномоченные лица;
- дата принятия должна попадать в установленный срок;
- канал уведомления покупателя лучше определить заранее;
- нужно сохранить копию и доказательство получения;
- устное сообщение агента не заменяет письменный контроль;
- запоздалое либо изменённое принятие требует новой оценки.
Гражданский кодекс связывает заключение договора с моментом, когда предложившая сторона узнаёт о принятии. Дата сообщения может влиять на образование preliminare, статус суммы, регистрацию и комиссию посредника.
Стороны, объект и принадлежности
| Поле | Что должно быть понятно |
|---|---|
| Покупатель | Данные, codice fiscale, режим имущества и доли |
| Продавец | Кто собственник и кто подписывает |
| Объект | Адрес, этаж, состав и кадастровые данные |
| Принадлежности | Гараж, подвал, чердак, сад и парковка |
| Мебель и техника | Что остаётся и в каком состоянии |
| Владение | Свободен ли объект от людей и аренды |
| Право происхождения | На каком основании продавец владеет |
| Особые права | Сервитуты, пользование и ограничения |
Фраза «квартира с гаражом и мебелью» недостаточна, если гараж имеет отдельные данные, парковка является общим правом, а список мебели не приложен.
Цена, платежи и дата rogito
- полная цена без устных доплат;
- сумма при proposta;
- дополнительный платёж до rogito, если предусмотрен;
- остаток в день нотариального акта;
- способ каждого платежа и получатель;
- срок отдельного preliminare, если он нужен;
- крайний срок rogito;
- нотариус, выбранный покупателем;
- дата освобождения и передачи ключей;
- последствия задержки сторон.
Сумма, приложенная к proposta
| Момент | Возможный статус | Что проверить |
|---|---|---|
| До принятия | Депозит, чек или перевод по условиям предложения | Кто хранит и когда возвращает |
| После принятия | Caparra confirmatoria, acconto или иной статус | Квалификация и последствия |
| При невыполнении условия | Возврат по согласованной процедуре | Срок и инструкция |
| При нарушении | Последствия зависят от вида суммы | Не полагаться на фразу «сгорает» |
| При истечении | Деньги не должны зависнуть | Автоматический возврат |
Физическое хранение чека у агента не определяет его юридический статус. Решают формулировки и наступившие события.
Защитные условия
| Риск | Что требуется определить |
|---|---|
| Ипотека покупателя | Сумму, срок, событие и возврат |
| Документы объекта | Перечень и результат проверки |
| Несоответствие | Кто исправляет, когда и за чей счёт |
| Ипотека продавца | Как погашается и снимается |
| Кондоминиум | Долги и чрезвычайные работы |
| Арендатор | Освобождение до даты |
| Продажа объекта покупателя | Точное условие, если согласовано |
| Иностранец | Проверка права на сделку |
Условие должно описывать объективное событие, срок, подтверждение и последствия ненаступления.
Минимальная проверка до подписи
- личность и полномочия продавца;
- atto di provenienza;
- кадастровые данные и план;
- первичное сопоставление плана с фактом;
- наличие ипотек, арестов или иных записей;
- основные строительные документы;
- состояние кондоминиума и чрезвычайные работы;
- наличие арендатора или других пользователей;
- полный бюджет покупателя;
- реалистичность сроков банка и нотариуса.
Это не полный due diligence. Полный маршрут находится в центре проверки объекта, но proposta не следует подписывать в информационном вакууме.
Условие по ипотеке
| Элемент | Что зафиксировать |
|---|---|
| Размер финансирования | Минимальную необходимую сумму или долю |
| Срок | До какой даты должен наступить результат |
| Предмет решения | Одобрение покупателя и пригодность объекта |
| Действия покупателя | Когда подать документы и сотрудничать с банком |
| Подтверждение | Как сообщается одобрение или отказ |
| Судьба предложения | Что происходит при ненаступлении условия |
| Деньги | Когда и кому возвращаются |
| Комиссия | Как условие влияет на оплату посредника |
Фраза «при условии получения ипотеки» без суммы, срока и последствий оставляет спорные зоны. Конкретный текст согласуют применительно к сделке.
Комиссия агентства
- кто является посредником и зарегистрирован ли он;
- кто обязан платить комиссию;
- ставка, база расчёта и IVA;
- в какой момент возникает право на оплату;
- что происходит при условии ипотеки;
- оплачивается ли комиссия при последующем отказе стороны;
- есть ли отдельное поручение покупателя;
- совпадает ли обещание агента с письменными условиями.
Поскольку принятая proposta может уже заключить preliminare, комиссию нельзя автоматически связывать только с rogito. Момент оплаты проверяют до подписи.
Регистрация принятой proposta
Если принятая proposta содержит существенные элементы сделки и образует preliminare, регистрацию нельзя считать факультативной формальностью. Agenzia delle Entrate указывает срок регистрации предварительного договора в 30 дней.
| Платёж по preliminare | Регистрационный режим |
|---|---|
| Фиксированная часть | 200 евро |
| Гербовый сбор | 16 евро за каждые 4 страницы и каждые 100 строк |
| Caparra confirmatoria | 0,5%, в пределах меньшего налога окончательной сделки |
| Acconto цены без IVA | 0,5%, в пределах меньшего налога окончательной сделки |
| Caparra penitenziale | 3% |
Кто организует регистрацию, какие суммы авансируются и как они учитываются при финальной сделке, нужно выяснить сразу после принятия.
Изменения продавца являются новым решением
Если продавец меняет цену, сроки, мебель, дату освобождения или другое существенное условие, это нельзя считать простым принятием первоначального текста.
- получить все изменения письменно;
- не соглашаться на исправления только в переписке;
- заново проверить сумму и сроки;
- проверить, не изменился ли статус задатка;
- повторно оценить ипотечное условие;
- не считать переговоры завершёнными до единого подписанного текста.
Что происходит после принятия
- Получить полную подписанную копию и доказательство уведомления.
- Определить дату заключения preliminare.
- Проверить статус переданной суммы.
- Организовать регистрацию.
- Запустить условия ипотеки и документальной проверки.
- Передать пакет выбранному нотариусу.
- Решить, нужен ли отдельный расширенный preliminare.
- При значительном авансе или длительном сроке обсудить транскрипцию.
- Контролировать обязанности продавца и календарь до rogito.
Отдельный preliminare после принятой proposta должен усиливать детализацию и защиту, а не создавать впечатление, что до него покупатель ничем не связан.
SIGN, REVISE или STOP
| Решение | Когда применяется | Следующий шаг |
|---|---|---|
| SIGN | Объект идентифицирован, условия понятны, деньги и риски контролируются | Подписать и сохранить доказательства передачи |
| REVISE | Объект подходит, но сроки, условия или платежи требуют изменений | Направить единый исправленный текст |
| STOP | Нет документов, невозможно проверить продавца, деньги или последствия | Не подписывать и не передавать сумму |
Цель проверки proposta состоит не в том, чтобы любой ценой довести документ до подписи. Иногда правильный результат равен STOP.
Проект proposta уже у вас и срок ограничен?
Проведём предварительный разбор документа, соберём слабые места и вопросы, определим, где нужен нотариус, юрист, банк или технический специалист.
Маршрут проверки proposta
- Получить полный читаемый проект.
- Проверить покупателя, продавца и объект.
- Зафиксировать принадлежности и владение.
- Проверить цену и график платежей.
- Определить статус суммы до и после принятия.
- Проверить срок и безотзывность.
- Проверить принятие и уведомление.
- Собрать минимальный пакет объекта.
- Добавить защитные условия.
- Согласовать ипотечный сценарий.
- Проверить комиссию посредника.
- Проверить rogito и освобождение объекта.
- Определить регистрацию и последующие действия.
- Выдать решение SIGN, REVISE или STOP.
Жёсткая граница страницы
| Соседняя страница | Её задача | Что остаётся здесь |
|---|---|---|
| Offer / preliminare CENTER | Связь этапов и общая защита | Разбор одного бланка proposta |
| Безотзывное предложение | Отзыв и срок безотзывности | Все поля документа |
| Caparra | Последствия нарушения и виды сумм | Статус денег внутри proposta |
| Preliminare | Подробный предварительный договор | Момент до и сразу после принятия |
| Проверка документов | Полный due diligence | Минимальный пакет до подписи |
| Ипотека | Банковский процесс | Формулировка ипотечного условия |
| Сопровождение | Весь маршрут сделки | Вход через review документа |
Официальные источники
- Notariato: proposta d’acquisto
- Notariato: contratto preliminare
- Agenzia delle Entrate: регистрация preliminare через RAP
- Normattiva: действующий Гражданский кодекс
Нужно не только проверить proposta, но и провести сделку дальше?
Соберём документы, организуем специалистов, переговоры, нотариуса, банк и контроль выполнения условий до ключей.
FAQ
Proposta d’acquisto является просто бронью?
Нет. После подписи она уже связывает покупателя в пределах текста, а после принятия продавцом может автоматически стать предварительным договором.
Когда принятая proposta становится договором?
Для практического контроля важны письменное принятие продавцом и получение покупателем сообщения о принятии в установленный срок.
Всегда ли после proposta нужен отдельный preliminare?
Нет. Принятая proposta может уже иметь силу preliminare. Дополнительный документ нужен, когда стороны хотят подробнее закрепить условия и усилить защиту.
Сколько дней давать продавцу на принятие?
Универсального срока нет. Он должен учитывать документы, безотзывность, ипотеку и необходимость проверки, но не оставлять покупателя связанным без ясной цели.
Когда сумма становится caparra?
Это зависит от текста proposta и предусмотренного события. Статус нельзя определять только по передаче чека или перевода агенту.
Можно ли подписать proposta до одобрения ипотеки?
Да, только если документ содержит корректное условие по финансированию с суммой, сроком, подтверждением результата и судьбой денег.
Что делать, если продавец изменил условия?
Получить единый письменный текст, заново проверить деньги, сроки и условия и только затем принимать новое решение.
