Обновлено: 5 августа 2026
Proposta irrevocabile является предложением о покупке, которое покупатель обязуется сохранять без изменений в течение установленного срока. Пока этот срок действует, обычное сообщение «я передумал» не освобождает покупателя: статья 1329 Гражданского кодекса прямо устанавливает, что отзыв безотзывного предложения не имеет эффекта.
Эта страница посвящена только сроку безотзывности, отзыву и принятию продавцом. Полный разбор полей обычной proposta находится на странице о проверке предложения до подписи. Caparra разобрана отдельно, а связь proposta с preliminare находится в центре защиты покупателя.
Кратко
- Статья 1329 требует определённого срока. В документе должны быть понятны дата и, желательно, точное время окончания безотзывности.
- Попытка покупателя отозвать предложение во время этого срока не имеет эффекта.
- Продавец до принятия не связан предложением покупателя. Он может оценивать другие варианты, если иное не согласовано отдельно.
- Для заключения договора принятие должно дойти до покупателя в установленный срок. Одной подписи продавца в его офисе может быть недостаточно.
- Принятие с изменениями не является принятием. По статье 1326 это новое предложение продавца.
- Опоздавшее принятие не создаёт договор автоматически. Покупатель может признать его действительным, но должен немедленно уведомить продавца.
- Условие по ипотеке или документам не является правом свободно передумать. Оно подчиняет эффективность договора будущему неопределённому событию.
- После принятия proposta может автоматически стать preliminare. Тогда возникают вопросы регистрации, caparra, комиссии и календаря сделки.
Предлагают подписать безотзывное предложение сегодня?
До подписи нужно проверить точную дату окончания, способ принятия, защитные условия, судьбу суммы и последствия опоздавшего ответа продавца.
Обычная и безотзывная proposta
| Вопрос | Обычная proposta | Proposta irrevocabile |
|---|---|---|
| Отзыв до заключения договора | В принципе возможен по статье 1328 | Отзыв во время установленного срока не имеет эффекта |
| Срок | Может быть сроком принятия | Должен одновременно определять период связанности покупателя |
| Положение продавца | Свободен до принятия | Также свободен до принятия |
| Риск покупателя | Зависит от текста и своевременности отзыва | Выше, потому что покупатель заранее ограничивает отзыв |
| Защитные условия | Нужны по обстоятельствам | Критичны при ипотеке и неполных документах |
| После принятия | Может стать preliminare | Также может стать preliminare |
Безотзывность не делает предложение более выгодным для покупателя. Она даёт продавцу стабильное окно для решения и поэтому должна быть компенсирована коротким управляемым сроком и точными условиями.
Что устанавливает статья 1329
Если предложившая сторона обязалась сохранять предложение в течение определённого времени, отзыв не имеет эффекта. Закон также предусматривает, что смерть или последующая недееспособность предложившего лица обычно не прекращают действие безотзывного предложения, если характер сделки или обстоятельства не требуют иного.
- обязательство сохранять предложение должно быть ясно выражено;
- срок должен быть определяемым;
- отзыв внутри окна безотзывности не освобождает покупателя;
- истечение срока прекращает специальную связанность по статье 1329;
- дальнейший результат зависит от своевременности принятия и текста документа.
Покупателю не следует рассчитывать, что сообщение агенту об отказе автоматически нейтрализует уже подписанную irrevocabile.
Шкала состояний предложения
| Состояние | Что произошло | Юридический и практический результат |
|---|---|---|
| DRAFT | Документ ещё не подписан | Условия можно свободно менять |
| ACTIVE | Покупатель подписал, срок действует | Покупатель связан; отзыв без эффекта |
| ACCEPTED, NOT DELIVERED | Продавец подписал, но сообщение не дошло | Нужно проверить срок и способ доставки |
| CONCLUDED | Соответствующее принятие дошло вовремя | Proposta может стать preliminare |
| COUNTEROFFER | Продавец изменил хотя бы существенное условие | Покупатель получает новое предложение |
| LATE ACCEPTANCE | Принятие дошло после срока | Договор не возникает автоматически |
| EXPIRED | Срок истёк без действительного принятия | Нужно закрыть деньги и документы |
Дата и время окончания
| Поле | Что проверить |
|---|---|
| Дата | Полный календарный день, месяц и год |
| Время | Час и минуты, особенно перед выходными |
| Часовой пояс | Важен при дистанционной покупке из другой страны |
| Начало срока | С момента подписи, доставки или другой указанной точки |
| Рабочие и календарные дни | Не оставлять двусмысленность |
| Продление | Только письменное, а не устное обещание агента |
| Истечение | Автоматическое прекращение окна и возврат документов или суммы |
Универсального безопасного количества дней не существует. Срок должен быть достаточен продавцу для ответа, но не использоваться для многодневного удержания покупателя без документов и решения.
Как должно поступить принятие
По статье 1326 договор заключается, когда предложившая сторона узнаёт о принятии. Статья 1335 добавляет презумпцию: сообщение считается известным, когда приходит по адресу получателя, если он не докажет невозможность ознакомиться с ним без своей вины.
- указать адрес электронной почты, PEC или иной согласованный канал;
- определить, достаточно ли сообщения агента либо нужна подписанная копия;
- не путать дату подписи продавца и дату доставки покупателю;
- сохранять электронное письмо, PEC, квитанцию или иной след доставки;
- проверять, имеет ли агент полномочие передавать сообщение от продавца;
- не принимать устное «всё принято» за доказательство заключения договора.
Если документ требует определённой формы принятия, статья 1326 предусматривает, что принятие в иной форме не имеет эффекта.
Опоздавшее принятие
Принятие должно дойти до покупателя в установленный им срок. Если оно поступило позже, покупатель может признать его действительным, но должен немедленно уведомить продавца.
| Ситуация | Что делать |
|---|---|
| Продавец подписал до срока, сообщение пришло позже | Проверить текст proposta и применить правило позднего принятия |
| Сообщение пришло после срока, покупатель всё ещё хочет объект | Письменно и немедленно подтвердить, что позднее принятие считается эффективным |
| Покупатель больше не хочет объект | Не подписывать новое подтверждение и проверить возврат суммы |
| Агент утверждает, что принятие было устным | Запросить письменный документ и доказательство доставки |
| Стороны продолжают переговоры | Оформить новый текст или продление письменно |
После истечения окна нельзя молча продолжать старый документ. Нужно установить, существует ли договор, новое предложение или только переговоры.
Изменения продавца: это counteroffer
- другая цена;
- новая дата rogito;
- исключение гаража, мебели или другого элемента;
- изменение суммы или статуса caparra;
- удаление условия по ипотеке;
- перенос освобождения объекта;
- новые обязанности покупателя.
Статья 1326 прямо указывает: принятие, не соответствующее предложению, равнозначно новому предложению. Покупатель не связан изменённым текстом, пока сам его не примет.
Защитные условия не равны свободному отзыву
Безотзывность и отлагательное условие регулируют разные вопросы. Безотзывность ограничивает отзыв предложения. Отлагательное условие по статье 1353 ставит эффективность договора или отдельного условия в зависимость от будущего неопределённого события.
| Механизм | Что делает | Чего не делает |
|---|---|---|
| Безотзывность | Сохраняет предложение до срока | Не гарантирует заключение договора |
| Условие по ипотеке | Связывает эффективность с финансированием | Не даёт покупателю свободно передумать |
| Условие по документам | Связывает эффект с установленным результатом проверки | Не заменяет конкретный перечень документов |
| Срок принятия | Ограничивает время ответа продавца | Не определяет автоматически срок всей сделки |
| Caparra | Обеспечивает обязательства после заключения договора по её квалификации | Не создаёт самостоятельное право отказаться без последствий |
Формулировка должна описывать событие, срок, доказательство результата и судьбу денег. Общая фраза «при успешной проверке» оставляет спор о том, кто и что считает успешным.
Ипотека в безотзывном предложении
- минимальная сумма или процент финансирования;
- крайний срок решения;
- подтверждение подачи полной заявки;
- банковская оценка объекта;
- что считается отказом или недостаточным одобрением;
- как уведомляется продавец;
- когда предложение прекращает эффект;
- срок возврата суммы;
- влияние условия на комиссию посредника.
Без ипотечного условия покупатель может остаться связанным сделкой, даже если банк отказал или одобрил меньшую сумму.
Документы объекта и срок безотзывности
| Документ или проверка | Что должно произойти до или во время окна |
|---|---|
| Atto di provenienza | Получить и проверить продавца |
| План и кадастр | Сопоставить с фактическим состоянием |
| Градостроительные документы | Определить законность и исправления |
| Ипотеки и обременения | Установить механизм снятия |
| Кондоминиум | Проверить долги и чрезвычайные работы |
| Арендатор или пользователь | Зафиксировать дату освобождения |
| Техническое состояние | Понять обязательный ремонт |
| Право иностранца на покупку | Проверить взаимность или законный статус при необходимости |
Если продавец не передаёт документы, длинная безотзывность работает против покупателя: он связан, но не получает информацию для решения.
Сумма, чек и caparra
Во многих агентских формах чек или другая сумма передаётся одновременно с proposta, но до принятия продавцом хранится по предусмотренной документом схеме. После заключения договора сумма может получить статус caparra confirmatoria или acconto, если это прямо следует из текста.
- кто фактически хранит чек или деньги;
- может ли сумма быть передана продавцу до уведомления покупателя;
- какое событие меняет её статус;
- что происходит при истечении предложения;
- что происходит при ненаступлении условия;
- срок возврата;
- право посредника удерживать документ или сумму;
- доказательство возврата.
Статья 1385 регулирует последствия caparra confirmatoria после заключения договора. Поэтому нельзя утверждать, что любая сумма при неподписанной продавцом proposta уже автоматически является caparra со всеми последствиями.
Срок уже идёт, а продавец не отвечает?
Проверим точку начала и окончания срока, канал принятия, статус денег и существование договора после ответа продавца.
Красные флаги
- нет точной даты окончания;
- срок автоматически продлевается;
- агент может принять или изменить условия вместо продавца без ясных полномочий;
- принятие считается действительным без уведомления покупателя;
- документы обещают предоставить после истечения окна;
- условие по ипотеке не содержит суммы и срока;
- сумма передаётся продавцу до подтверждённого принятия;
- изменения продавца называют простым акцептом;
- не определён возврат суммы после истечения;
- покупателю запрещают передать документ своему специалисту.
Что происходит после истечения срока
- Зафиксировать точную дату и время истечения.
- Проверить, поступило ли соответствующее принятие.
- Отделить своевременную доставку от позднего сообщения.
- Проверить, не менял ли продавец условия.
- Определить, хочет ли покупатель признать позднее принятие.
- Запросить возврат чека или суммы, если договор не возник.
- Закрыть письменный след у агента.
- При продолжении переговоров подготовить новый документ.
Истечение срока без своевременного принятия не следует заменять устной договорённостью «оставим всё как есть». Покупателю нужен новый понятный документ или письменное подтверждение юридического состояния.
Карта итогового статуса
| Статус | Критерий | Следующее действие |
|---|---|---|
| ACTIVE | Срок действует, принятие не доставлено | Не отзывать самовольно, завершать проверки |
| CONCLUDED | Соответствующее принятие доставлено вовремя | Регистрация, условия и календарь сделки |
| COUNTEROFFER | Продавец изменил условия | Принять, изменить или отклонить новый текст |
| LATE | Принятие доставлено после срока | Решить, признавать ли его, и немедленно уведомить |
| EXPIRED | Нет действительного принятия | Вернуть сумму и закрыть предложение |
| UNCLEAR | Нет доказательств доставки или текст противоречив | Не платить дальше, передать документ специалисту |
Маршрут проверки срока
- Найти пункт о безотзывности.
- Определить начало срока.
- Зафиксировать дату, время и часовой пояс окончания.
- Проверить форму и канал принятия.
- Установить, кто должен подписать за продавца.
- Проверить защитные условия.
- Проверить статус суммы до принятия.
- Получить необходимые документы объекта.
- Отслеживать доставку принятия.
- Отделить принятие от counteroffer.
- После срока определить статус ACTIVE, CONCLUDED, LATE или EXPIRED.
- Не продолжать платежи при статусе UNCLEAR.
Жёсткая граница страницы
| Соседняя страница | Её задача | Что остаётся здесь |
|---|---|---|
| Обычная proposta | Все поля документа и решение SIGN / REVISE / STOP | Безотзывность, срок и принятие |
| Offer / preliminare CENTER | Связь предложения, caparra и preliminare | Окно статьи 1329 |
| Caparra | Потеря, возврат и двойной размер | Когда сумма меняет статус |
| Ипотека | Банковский процесс | Условие внутри irrevocabile |
| Проверка документов | Полный due diligence | Документы, которые влияют на срок |
| Дистанционная покупка | Удалённый контроль всей сделки | Доставка принятия и часовой пояс |
| Сопровождение | Организация покупки | Вход через спорный срок предложения |
Официальные источники
- Гражданский кодекс, статья 1329: proposta irrevocabile
- Гражданский кодекс, статья 1328: отзыв предложения и принятия
- Гражданский кодекс, статья 1326: заключение договора
- Гражданский кодекс, статья 1335: презумпция получения сообщения
- Consiglio Nazionale del Notariato: proposta d’acquisto
Нужно проверить предложение и провести сделку после принятия?
Соберём документы, согласуем изменения, подключим нотариуса, банк и технических специалистов, проконтролируем регистрацию и дальнейшие сроки.
FAQ
Можно ли отозвать proposta irrevocabile до окончания срока?
Статья 1329 устанавливает, что отзыв предложения не имеет эффекта, если покупатель обязался сохранять его в течение определённого времени.
Какой срок безотзывности считается безопасным?
Универсального количества дней нет. Срок должен иметь точную дату, соответствовать готовности документов и не оставлять покупателя связанным дольше, чем нужно продавцу для решения.
Достаточно ли продавцу подписать proposta до срока?
Нужно проверить и доставку принятия покупателю. По общему правилу принятие должно дойти до предложившей стороны в установленный срок.
Что происходит, если принятие пришло после срока?
Договор не возникает автоматически. Покупатель может признать позднее принятие действительным, но должен немедленно уведомить продавца.
Что происходит, если продавец изменил одно условие?
Несоответствующее принятие считается новым предложением. Покупатель может его принять, изменить или отклонить.
Условие по ипотеке позволяет просто отказаться от покупки?
Нет. Оно связывает эффективность договора с конкретным будущим событием. Сумма, срок и последствия должны быть точно определены.
Когда сумма становится caparra?
Это зависит от текста и заключения договора. Передача чека агенту одновременно с proposta сама по себе не всегда означает, что caparra уже возникла.
